全部答案

2018-01-29 16:40:14

•   交易标的风险即房屋如果出现下列情况，经纪机构应当告知交易双方该交易标的物不能进行转让： ①交易标的物为非法建筑或已被列入拆迁范围； ②房屋权属有争议； ③房屋已出租他人而出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的； ④房屋已设定抵押，未经抵押权人同意的； ⑤被依法查封或者以其它形式限制房屋所有权属转让的； ⑥交易房屋存在严重质量瑕疵的； 如果房地产经纪机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任；当然，如果是委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而给买受人和房地产经纪机构造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。
     第二节 种类 1、未办出房地产证的预售商品房 房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，其虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再予转让并不违反法律禁止性规定。
    当然深圳市地方规定禁止“炒楼花”，其所规定的是当事人在取得房屋所有权证之前的再转让行为，房地产登记部门不予办理登记，该规定所产生的后果是受让方可能要承担无法实际取得房屋的风险，但并不影响转让合同的效力。 根据相关规定，房地产经纪机构不得代理销售尚未办理《房地产证》的二手房及其他不符合销售条件的房屋。
    因此，房屋的中介代理销售存在违规行为，国土部门有权对该中介机构的违规行为进行调查处理 2、抵押状态的房地产 房地产处于抵押状态时房地产管理部门不受理房地产转移登记等相关业务，需注销抵押后方能办理。但是这并不等于说房地产在抵押状态下便不可以签订二手房买卖合同。
     实践中，房地产权利人未经担保权人同意将抵押房产转让的，一般均会认定转让合同有效。因为如果房地产要办理转移登记，需卖方自筹资金或通过担保公司担保还清贷款，只要业主提出申请，银行一般都会同意提前还清贷款，注销抵押登记，赎出房地产原件，这样过户时房产就不再处于抵押状态了。
    如果原来已办理抵押登记或商品房担保贷款合同备案登记的，担保权人仍可以行使抵押权。 3、查封状态的房地产 因物业被查封无法交易，卖方仍应承担违约责任 4、集资房 集资房一般是单位房，大多是国有企业早些年划拨的土地，可以办到房产证，绿皮的。现在有些也可以转红皮的，但需要补交地价，使该房从无偿划拨转换为有偿使用。
    如为安居房的，需取得房改部门上市批复并办理安居房换证后方可进入市场；如为安居房外的其他非商品房需补地价后方能换证进入市场。 属于安居房的绿本房产证换红本的，当事人需提交如下材料前往深圳市房地产权登记中心莲花登记点办理安居房换证登记：1、深圳市安居房换证登记申请表；2、权利人身份证明复印件；3、《房地产证》；4、深圳市人民政府住房制度改革办公室批复原件；5、个人委托他人代理的，提供授权委托书及委托代理人个人身份证明复印件；6、法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。
     除安居房外的其他非商品房需要补地价后方能换证进入市场。 5、军产房 军产房，是指军队享有房屋所有权（即产权）的房屋。这类房产土地是划拔的军事用地，个人只是拥有房产的使用权。军产房在深圳比较少，它是由政府划拨给军队的土地，这样的土地开发的楼盘不能买卖，否则可能拿不到房产证；同时不能转让，但可以出租。
    军产房也不能做按揭，因为按揭需要抵押，但这种房是不能抵押的，所以只能一次性付款。就算签了买卖合同，从法律上讲也是无效的。如果国家要收回土地，个人则没有任何权益保障。　 6、农民房 由于农民房皆为建立在集体土地上，是不允许上市交易的。集体所有土地上的居住房屋未经依法征用，只能出售给房屋所在地集体组织内具备居住房屋建设申请条件的个人。
    非居住房屋只能出售给房屋所在地的集体经济组织或者个体经营者。即村里建的农民房只能出售给本村村民，否则买卖合同无效。 7、经济适用房 根据《深圳市经济适用住房管理暂行办法》的规定，购买经济适用房满5年者,买受人可转让产权,条件是需按照届时同地段、同类型普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等价款,买受人向政府交纳土地收益等价款后可取得完全产权。
    然后方可上市交易。 8、带租约的房产 交易的房地产如果带租约，是可以买卖的，但是带租约的房产买卖应该特别注意两个问题。 一是优先购买权问题。由于在同等条件下，二手房的承租人享有优先购买权。故出卖人应将要出售的情况在合理的期限内提前书面通知承租人。
    提前通知的合理的期限在深圳一般为一个月。因此，在房地产过户前，卖方应该取得承租人放弃优先购买权的书面声明，或者提前一月已通知承租人出售的书面证明，以避免买卖合同可能被宣告无效的风险。 二是买卖不破租赁问题。即如果房地产过户后，买方仍应履行原租赁合同，同时卖方应配合买方签订租赁主体变更合同。
     9、带户口的房产 户口问题在二手房买卖中容易被人所忽视。经常会发现买卖双方交易完毕后，即房屋过户到了买方名下，卖方也收到了全部楼款。但不久后，买方办理落户后却发现卖方户口尚未迁出，导致买方户口无法迁入，而此时有的是已找不到卖方本人，更有卖方觉得没有约束，事不关已拒不配合。
     那么，卖方拒不迁移户口时该如何处理？对于二手房买卖中，当事人约定出卖人迁出户口，并由买受人迁入户口，但嗣后因出卖人拒不迁出户口而引发纠纷的，实践中一般认为，当事人虽在买卖合同中就户口迁移事宜作出了约定，但户口迁移涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。
    经释明后，当事人仍坚持主张迁移户口的，应裁定不予受理或驳回起诉。故对于户口问题需约定违约责任，卖方不履行迁移户口义务时只能要求其承担违约责任。

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  张***

  2018-01-29 16:40:14

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