涉违法建筑类租赁合同纠纷案件中，约有百分之八十当事人租赁违法建筑用于商业经营，其他租赁违法建筑多用于居住、办公、库房建设等。
　　什么是违法建筑？哪些部门有权拆除违法建筑？违法建筑涉及租赁合同、相邻关系时该如何解决？
　　在城市建设日新月异的今天，与拆违有关的法律问题受到高度关注。
  记者近日从北京市第三中级人民法院获悉，该院自2014年1月至2017年3月，共审理涉违建类二审民事案件150余件。其中，被政府相关部门明确认定为违法建筑的案件共33件，占22%。在违法建筑涉租赁合同纠纷案中，约80%的当事人租赁违建用于商业经营，涉案金额最高达2779万元。
  
　　不能妨碍他人通风采光
　　“违法建筑给相邻关系人使用房屋造成妨碍，相邻关系人请求法院予以处理的，属人民法院民事案件的受案范围。”
　　建设中被拆按过错担责
　　“工程尚未完工的违章建筑，被行政主管部门责令强制拆除的，承包人已经支出的材料费、人工费等各项支出应作为实际损失，由双方按照过错程度予以分担。
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　　造成财产损失可获赔偿
　　“依法拆除违法建筑的过程中，不能对他人的合法财产造成侵害。违法建筑内的个人物品受损的，权利人有权要求拆除人承担民事责任。”
　　■法官答疑
　　什么是违法建筑？
　　据北京三中院法官介绍，认定违建分为城市和乡村两种情形。
  依据我国城乡规划法的相关规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
　　在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。
  
　　此外，在城市、镇规划区内进行临时建设的，如供市民停放自行车的车棚等设施，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。同时，要特别注意的是，临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除，逾期不拆除的，也算是违法建筑。
  
　　因此，对未按照城乡规划法的要求取得相应的建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证施工的，均按违法建筑处理。
　　谁有权力拆除违建？
　　根据我国城乡规划法第六十四条的规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。
  
　　在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。
　　对违法建筑可以通过法定程序由法律授权的相关部门处理，拆除、没收违法建筑是行政机关的法定职责，是行政机关履行行政职责的行政执法行为。
  除此之外，其他单位和个人擅自拆除、侵占或毁损违法建筑的做法显然是于法无据。擅自拆除、毁损或侵占他人占有的违法建筑也是违法行为，构成了民事侵权，对由此违法行为而给他人造成的经济损失，行为人应该承担民事责任。
　　■司法观察
　　涉租赁合同纠纷最多
　　伴随着经济的发展，一些违法建筑开始涌现。
  据统计，2014年1月至2017年3月，北京三中院共审理涉违法建筑类二审民事案件150余件。其中，被政府相关部门明确认定为违法建筑的案件共33件，占22%；未被政府相关部门明确认定为违法建筑的案件共117件，占78%。
　　违法建筑所引发的民事纠纷类型多样，其中租赁合同纠纷案件数量最多，占51。
  3%；其次是财产损害赔偿纠纷案件占24。7%；婚姻家庭纠纷类案件占10。7%；建设工程施工合同纠纷案件占8。7%。涉违法建筑类租赁合同纠纷案件中，约有80%案件的当事人租赁违法建筑用于商业经营。其中，涉案金额最多的达2779万元。
　　根据近年来的审判实践，北京三中院法官对审理涉及违法建筑的民事案件中遇到的法律问题进行了提炼。
  
　　法官指出，在违法建筑租赁纠纷中，出租人就违法建筑与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应当支持。
  当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院应依法处理。在婚姻家庭纠纷中，尤其是在离婚诉讼中，若夫妻财产涉及违法建筑，当事人要求对违法建筑物进行分割的，人民法院不予处理。但违法建筑毕竟是耗费了大量的人力和物力建造起来的，也属于社会财富的一部分。
  双方当事人可搁置争议，自行协商解决。如果离婚后，补办了相应合法手续，违法建筑物成为合法建筑的，当事人可以依照法律规定，另行提出分割主张。此外，违法建筑亦不能侵犯他人尤其是邻居的通行权、采光权等相邻权利。
　　北京三中院法官还指出，违法建筑不适用原始取得，人民法院不处理所有权权属问题。
  违法建筑的建造者不因其建造行为而取得标的物的所有权，对于违法建筑的处理属于行政机关的职责范围，法院不能通过民事判决处理违法建筑的所有权归属。在民事案件中，可根据具体情形确认该建筑物的使用权益。
　　■法官建议
　　从源头上消除违建隐患
　　城乡规划是政府指导和调控城乡建设和发展的基本手段之一，也是政府履行经济调节、市场监管、社会管理和公共服务职责的重要依据。
  
　　违法建筑危害了法律所保护的社会秩序，给社会生活带来了消极影响，也会给建造人带来潜在的纠纷隐患。建议严格遵守城乡规划法、土地管理法等法律规定，在建造建筑物时，依法向行政相关部门履行申请审批手续，并严格依照建设工程规划许可证的范围建设，从源头上消除后续纠纷隐患。
  
　　在签订租赁合同时，应仔细审查相关证明材料，保证租赁或建设的标的合法。因为可能涉及违法建筑租赁合同无效的问题，建议承租人审慎审查出租人的房产证明材料，尚未办理房产证的，可要求对方提供建设工程规划许可证，查明建筑物建设手续是否合法。签订建设工程施工合同的，承包人亦应要求对方提供建设工程规划许可等证明材料，消除后续面临行政处罚及合同无效的风险。
  
　　相关行政部门需加强对违法建设的打击、查处力度。尤其是对农村建房管理，应进一步明确农房新建、改建、扩建的审批手续，明确违法建设应承担的法律责任。同时，加强普法宣传，让百姓认识到违法建设可能引发的各种纠纷及处理纠纷中难以解决的诸多问题，从根源上杜绝违法建设现象。