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2018-02-21 20:24:58

•       违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金的标准是金钱，但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，因此有的国家将其作为合同担保的措施之一，有的国家将其作为违反合同的责任承担方式。
    
  法律咨询：
      我是房屋出租人，出租给一民营企业作经营用。合同期为十年，承租人每月支付二千作租金，十年内租金不变，押金两万万，出租人与承租人任一方提出解除合同，需培付对方两万违约金。
      合同是出租人拟定的，我当时资金困难，明知合同里许多条款对自己不利也同意签订了，但是以我提供的出租面积，市场价格应该是四千的，而且现在市场价还在上涨，已经出租4年，多年来我一直觉得很受欺负，如果继续以这个低价出租，我们余下6年要损失十几万，现在资金没那么困难，我不想再和这个民营企业合作，想提前解除合约，愿意退回押金两万，违约金两万给他们。
    
      但是他们不同意，认为我们提前6年违约，根据一些《合同法》，《城市房屋租赁管理办法》，《关于贯彻执行若干问题的意见》等法律，我还需要按百分比把这6年的损失也赔付给他们。
      我们的合同里并没有这项，请问我真的需要赔余下6年的损失给他们吗？我还能怎样减少自己的损失呢？
  问题补充：
      打错字了，合同是承租人拟订的，不是我拟订的，因当时急需一些收入，才签了合同。
    
  承租人他们每月经营收入高出租金上十倍，假如我不得不增加违约金的赔偿，那是按他们6年里经营损失的百分比来增加吗？
  律师解答：
      根据合同法，即使你们约定了违约金，如果不足以弥补损失的话，你仍然要赔偿对方损失，但是不能超过你解除合同时应当预见到的损失。
    因此，你主动解除合同，恐怕要支付违约金和赔偿损失。
  相关法律知识：
      我国《合同法》对违约金的规定强调违约金补偿性的理念，同时有限地承认违约金的惩罚性。一方面，违约金的支付数额是“根据违约情况”确定的，即违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，而不得约定与原来的损失不相称的违约金数额。
    另一方面，如果当事人约定的违约金的数额低于违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当增加，以使违约金与实际损失大体相当。这明显体现了违约金的补偿性，将违约金作为一种违约救济措施，既保护债权人的利益，又激励当事人积极大胆从事交易活动和经济流转。
    
      同时《合同法》第114条第2款又规定：“……约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”即一般高于实际损失则无权请求减少，这一方面是为了免除当事人举证的繁琐，另一方面表明法律允许违约金在一定程度上大于损失，显然大于部分具有对违约方的惩罚性。
     违约金合同约定由于违约金是当事人通过约定而预先确定，并且违约金在弥补守约方损失的同时，还具有对违约方的惩罚作用，因此，笔者同意违约金具有担保属性的观点。违约金既是一种责任形式，又是一种独特的担保合同履行的方式。在合同中约定了违约金，那么拟违约的一方就会衡量其违约的后果，如果约定了明显具有惩罚性的违约金，尤其是违约金超过了因违约而带来的利益时，任何一个理智的人都会在权衡利弊后选择继续履行合同。
    因此，违约金具有担保属性，且惩罚性越强，担保效力越强。

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  夏***

  2018-02-21 20:24:58

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