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2017-11-05 12:29:26

•   （1）无民事行为能力人签订的商品房买卖合同无效
  不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人，无民事行为能力人应当由其监护人或法定代理人代理民事活动。所以，无民事行为能力人的商品房买卖合同应由其监护人或者法定代理人签订。
    
  （2）限制行为能力人签订的房屋买卖合同无效
  限制行为能力人是指年满10周岁未满18周岁的未成年人，但年满16周岁未满18周岁，以自己的劳动收入为主要的生活来源的视为成年人。不能完全辨认自己行为的精神病人也是限制行为能力人。
  限制行为能力的人只能进行与其年龄、智力和精神状况相适应的民事活动，他们进行的商品房买卖必须由其法定代理人代理，没有经法定代理人的代理，限制行为能力人与第三人签订的商品房买卖合同属于无效合同。
    
  （3）机关、团体、部队、企业事业单位未经批准购买或变相购买城市私有房屋签订的商品房买卖合同无效
  如果因特殊需要必须购买，须经县级以上的人民政府批准。单位违反规定购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权虽然登记在个人名下，但是实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。
    
  （4）一方以欺诈、胁迫的手段损害国家利益订立的商品房买卖合同无效
  “欺诈”是指一方当事人故意欺骗他人而使他人陷入错误而与之订立合同的行为。欺骗他人的方法包括故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况。
  “胁迫”是一方当事人以将来要发生的损害或者以直接施加损害相威胁，而使对方当事人产生恐惧并与之订立合同的行为。
    胁迫行为给对方当事人施加的是一种威胁，这种威胁必须是非法的。
  此外，《合同法》对这一条的规定有一个重要的限定因素即损害国家利益，也就是说，以欺诈、胁迫的手段订立商品房买卖合同只有损害了国家的利益才会必然无效，比如未缴纳土地出让金签订的商品房买卖合同。
    如果没有损害国家利益，则属于可撤销合同，当事人可以选择是否撤销商品房买卖合同。
  （5）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的商品房买卖合同无效
  “恶意串通”是指合同当事人在明知或者应当知道签订商品房买卖合同的行为将会损害国家、集体或者第三人利益的情况下而故意共同实施的该行为。
    比如合同双方当事人明知商品房已销售给他人而签订的商品房买卖合同无效，或者非商品房所有人与购房者签订的商品房买卖合同无效，以及恶意串通，买卖司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的商品房的商品房买卖合同。
  （6）以合法形式掩盖非法目的的商品房买卖合同无效
  “以合法形式掩盖非法目的”包括两种情况：一是当事人通过实施合法的行为来达到掩盖其非法的目的。
    比如当事人双方通过签订商品房买卖合同来达到骗取银行贷款的目的；二是指当事人签订的商品房买卖合同在形式上是合法的，但在内容上是非法的。比如合同内容缺少法定必备内容或者合同内容违法。
  （7）违反法律、行政法规的强制性规定
  “法律”是指全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律，“行政法规”是国务院颁布的规章、命令、条例等。
    “强制性规定”是强制性的法律规范，它与“任意性法律规范”相对应。
  强制性法律规范分为义务性规范和禁止性规范。义务性规范是人们必须履行一定行为的法律规定，例如，开发商在预售商品房之前必须办理预售登记许可。禁止性规范规定人们不得从事某种行为，例如，销售广告中不得含有封建迷信的内容。
    商品房买卖合同无论违反义务性规范还是禁止性规范都是无效的。
  此外，将房产与土地分离签订的商品房买卖合同也是无效的合同。房屋是建立在土地上的，作为土地的附着物，商品房具有与土地不可分离的特点。所以，商品房通过出卖方式转让时，所占范围内的土地使用权也必须同时转让。
    只转让商品房所有权而不转让土地使用权的商品房买卖合同无效。

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  真***

  2017-11-05 12:29:26

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