【案件事实】
我所在2014年承接的内蒙古包头市某保温材料厂的企业拆迁案件，给了我们关于集体使用权拆迁手段的选择和技巧上的一些警示和经验，在内部人员关系的调整上，特别是内部复杂的股东关系梳理上，对中小企业有一定的借鉴意义。
委托企业共有八个股东，其中一个大股东租赁村里的一块集体建设用地，并在上面盖了2000多平米的厂房，后来又引入了七个小股东，小股东又在上面建了大约3000平米的厂房，双方合起来大约是5000平方米。大股东在当地承接很多建筑工程，因此此次拆迁对大股东来说，来自地方政府的压力非常大——如果以后还想接政府的工程，那就要在本次拆迁工程中老老实实的，不能超越征收方提出的补偿方案。征收方的补偿方案中对厂房的补偿比较低，停产停业核算只参考了上一年度纳税的平均额度。而七个小股东认为对自己很不利，一旦这2000多平米被拆了，拆迁方必然要给大股东施加压力，要求其说服其他股东把剩下的3000平米拆了。另一方面，补偿价格压得非常低，小股东们感到非常不公平。于是七个小股东聘请北京吴少博律师事务所的律师维护其合法权益。
其中两个小股东和大股东有亲属关系，和大股东意见不一致会造成内部不团结，于是其他小股东找到我们律师事务所，希望首先做股东的内部协调工作，然后共同维权。我们对七个小股东分析说，大股东的目的在于和当地政府维护好良好的合作关系，所以可能会放弃一定的利益，并不会和小股东战斗在一起，但是七个小股东应该团结在一起，共同维护自己的合法权益。但是小股东受大股东的影响，加上还有几个是亲属，导致立场不坚定，现在只有剩下的立场坚定的股东希望我们维护其合法权益。
我们询问这些股东有哪些要求，他们表示土地是租赁的，可以不要钱，但厂房建设和经营都很不错，纳税、营业额度都比较高，希望征收方在补偿的时候对停产停业损失包括装修附属物等有一个合适的补偿，最好把所有的补偿加在一起，能参考商品房的补偿。我们进行了相关核算之后，发现把企业所有补偿加在一起，基本等同于当地商品房的市场价，确实可以参考当地商品房。那么大股东不同意怎么办？最后，我们决定让大股东作为一个经营主体单独出去，剩余由我们单独谈，在内部建立起基本的共识——自己谈自己的，大股东可以妥协，小股东们可以不接受，因为丧失的利益太大。如果按照当地商品房5000元一平米计算，那么就相当于价值1500万，才给了400多万，价值差距比较大。我们进行了股东内部权利的分割，大股东退出后剩余的小股东以正规企业的名义进行实际维权。
【办案过程】
维护权益的手段和方式选择上大同小异。
首先，针对征收的补偿方案，包括征收决定和前期评估，进行合法性审查。我们发现立项规划包括建设用地规划许可的部分存在着问题，对此提出复议，在复议程序当中给对方形成了较大的心理压力，而且在征收方向我们公布的《建设用地规划许可证》存根当中，也发现了很多以前的法律程序错误，遂要求撤销。在这些法律程序提取的时候，又给对方形成了心理压力。所以与对方征收拆迁部门协商谈判，没有费很大的周折就达到了效果。总结起来有以下两点：
第一点是内部股东繁琐的企业应如何维护权益，如何相互妥协相互合作。第二个点就是在抓住对方实际短处的时候，怎么才能将其发挥到最大的极致，让征收方的短处真正成为短处。为什么这么说呢，因为《建筑用地规划许可证》本身也是当地政府进行审批的，征收方本身就有问题。我们既不能留下任何漏洞，又要抓住对方的短处，给其造成强大的心理压力。这对谈判地位的形成是比较有利的。
其次，租赁的集体建设用地在进行实际维权的时候，一定要清楚维护权益效果和目的。租赁权与真正的建设用地使用权是两码事，实践和理论都是这样认为的。在我国，租赁权现在归属为债权范围，建设用地使用权被归结到物权。一旦有了物权，在进行实际拆迁的时候就要进行补偿，而对于债权的补偿则没有规定，这意味着在实践当中可能不予补偿，虽然在理论层面有争议，但这是实践中的通常做法——只承认物权性。这是应该多注意的一个地方。
另外，一定要审查具体文件的全面性。征收方有没有拿到申请征收的前置文件，比如建设用地的许可、国土资源的许可、资金预设准备的许可、社会风险的许可等，这些要进行全面的审查。另一方面还要进行实质性的审查。比如《社会稳定风险评估报告》是谁作出的，法律上不认可征收方下属机构或者第三方所作的评估报告，只能由征收方自己作出并有合理性分析的评估报告才符合规定。资金预设的准备也必须了解，如果针对100户也准备一个亿，针对1000户也准备一个亿，这明显是不合理的。
【办案总结】中小企业拆迁补偿的项目应该怎么去理解，都补偿哪些项目？
第一，土地。要看企业对持有的固定资产是否具有完全的使用权或产权。是否有土地证或者房产证？或是属于完全租赁的房产？是有正常经营行为的情形还是租赁厂房对外进行出租的情形？不一样的情况导致所获得的补偿项目千差万别。
企业的土地使用权所呈现出来的，不仅仅是国有土地使用权，还有集体土地使用权。早期集体企业转制的、买断集体建设用地和早期对一些乡镇企业一次性买断、一些乡镇资产的一次性出售等，都是占用的集体建设用地。而对于国有土地的情况，则要看用途，工地、商业、工矿、仓储、教育、娱乐等，用途和性质决定了国有土地使用权的价值。
第二，厂房。房屋重置成新价。这要看房屋在某个时点中的建安成本，1995年的既然成本可能200元，2005年的既然成本可能500元，2015年的时候可能会1500元，要把评估的时间作为时点，而不是以建设的时间作为时点。2015年评估的就看2015年房屋的既然成本，然后折算重置成新率，这叫房屋重置成新价，也就是厂房的价值。
第三，停产停业损失，或者叫营业损失。关于营业损失，现在比较正规的做法是根据纳税额度来推算年度，然后进行实际补偿。实际补偿多长时间主要看有没有安置周转，如果有安置和周转，那么半年就补偿半年，一年就补偿一年；如果没有周转安置，就变成一次性停产停业损失。补偿时间由双方协商是一种正规的做法。另外一种做法是通常的粗犷式做法——按照建筑面积来确定经营面积。现实中基本上建筑面积就等于经营面积，再确定每平方米的补偿价，这种做法的优点在于方法简单，但没有任何科学依据和法律依据。
第四，装修附属物。装修补偿是根据企业装修的投入来确定，与房屋重置价格核算一个道理——通过折旧来换算装修费用。其中又有重装修和轻装修之分。普通企业的厂房都是轻装修，更多的是附属物的问题，比如空调、电话、暖气、管道、排水等。重装修主要是指宾馆饭店这类商铺型的对外经营的企业。装修比较繁琐，补偿就会比较高。
第五，不可移动的附属物。指不可移动的附属物及其附属设施。企业有很多设备设施是不可移动的，一旦移动就会贬损价值，然后通过原价计算折旧价。在实践当中，征收方认为所有设备设施都是可以移动的。但是我们必须了解，可移动设备设施的补偿是搬迁费，不可移动的是重置费。
有些当事人还提到人员安置费。这只针对具有人员属性的情况——集体土地成员或者是国有企业员工。普通的私营企业、有限公司和股份公司没有人员安置费，这些企业的相关费用都累积到停产停业损失中了。还有一些补偿奖励费用，是作为一个企业整体应该获得的补偿效益。
