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2018-04-10 14:53:02

•   遭遇房屋纠纷处理如下：
  一、一般质量问题，开发商应保修
  一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。因质量不符合合同约定或房屋通常品质，买受人可以拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任，逾期交付的，应当支付延期履行违约金。
    交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的，出卖人应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
  二、房屋质量不合格，业主可拒绝收房并提出解除合同
  《建筑法》61条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
    ”工程验收合格以取得《工程竣工验收备案表》为标志，综合验收合格与规划验收合格则包括公共设施、绿化、道路、停车场等整体验收，还包括取得规划、消防、环保部门出具的认可文件。房屋交付前未经验收或经验收不合格的，买受人可以拒绝接受房屋，并请求解除合同。
    房屋交付后质量经核验确属不合格的，买受人可以主张相同权利。
  根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
    ”《商品房销售管理办法》第三十五条：“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”
  由此可见，如果房屋质量问题不过关，购房者有权拒绝收房并解除购房合同。
    
  三、迟延交付房屋，超过三个月可要求解除合同并赔偿违约金
  根据《解释》第15条，出卖人迟延交付房屋，在催告后三个月的合理期限内仍未履行的，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担支付违约金、赔偿损失等违约责任，但当事人另有约定的除外。“当事人另有约定”实质是出卖人事先在买卖合同中约定的允许迟延交房事由，该事由成立将免除出卖人的逾期交房的违约责任，故其合法性与公平性将成为争议焦点。
    出卖人通常会将不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为免责事由。作者认为：能否免责应当考虑1、出卖人是否能够或者应当预见到;2、出卖人是否能够或应该能够解决;3、该事由是否足以导致延期施工。
  不过在现实中，反映开发商延期交房的很多，但要求退房的却很少。
    在逾期交房的博弈中，开发商总是大赢家。
  也有购房者通过自己的努力，获得了应有的赔偿，维护了自己的合法权益，并且总结了自己的维权经验：
  1、所有业主一定要团结一致，维护自身利益;
  2、业主要推选出代表与开发商交涉，而不是所有人一窝蜂形成混乱状态;
  3、一定避免肢体冲突，要告诉开发商，业主不是“扯皮”，而是要解决事情和维护应有利益;
  4、拒绝开发商口头承诺，要求出示书面证据，并签章。
    
  四、配套设施迟延或者不能交付
  配套基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等;配套公共设施包括停车场、运动场、游泳池、道路、花园、绿化、医院、学校、超市、会所等。基础设施完备是买受人正常居住必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房屋，逾期交付的，可以要求出卖人承担违约责任。
    
  销售广告对公共设施的描述具体明确，足以影响买受人是否购买与房屋价格的，应当视为要约，出卖人拒绝交付或迟延交付时，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任
  五、装饰和设备不合约定
  买卖合同经常约定出卖人提供精装房，并在合同附件三和补充协议中约定装饰材料与工艺标准。
    房屋交付时，买受人发现材料低档、做工粗糙，因此与出卖人发生争执。材料与工艺标准应当依合同约定为准，无约定或约定不明的，根据《合同法》62条确定。装修不符合合同约定的，由出卖人承担更换、重做、维修和赔偿损失的责任。交付房屋时，出卖人必须提供室内空间检测报告，否则买受人有权拒绝接受。
    装修物存在有害物质如氨气、甲醛、氡气，造成室内空气污染，危及人体健康时，出卖人应当承担赔偿责任。
  六、房屋相关资料不完备
  房屋交付时，出卖人应当提供以下资料：
  1、政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》，较权威地证明房屋业已竣工验收合格;
  2、房屋测绘机构出具测绘资料，该资料用于权属登记，也可以确定实测面积与约定面积之间的误差;
  3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，前者是出卖人对商品住宅承担质量责任的法律文件，后者是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项的文书。
    
  出卖人未提供第1和2项资料时，买受人可以拒绝接受房屋;未提供“两书”时，有判例认为：“两书”是为加强商品住宅质量管理，确保商品住宅售后服务水平，维护住宅消费者的合法权益而规定，未提供不构成拒绝接受房屋的条件。

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  蓝***

  2018-04-10 14:53:02

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