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2018-02-20 15:41:51

•   关于私有产权的房屋分割问题。
  私有产权的房屋，俗称“私产房”，即老百姓个人拥有所有权的房屋。此类房产的分割主要包括如下一些情况：
  1、夫妻一方婚前取得房屋所有权证书，不存在其它债务问题，也无其他争议的，此房屋应确认为个人婚前财产，不能作为夫妻共同财产分割。
    
  2、“婚前购房，婚前领证，婚后还贷”，即夫妻一方虽在婚前取得房产证，但在婚后由夫妻共同还贷的，离婚时应确认为个人婚前财产。
  3、“婚前购房，婚后领证，婚后还贷”，即婚前由一方签订购房合同并出资支付首付款，其余房款向银行贷款购买的房屋，并在婚后取得房屋所有权证书。
    离婚时仍应确认为个人婚前财产。
  4、离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。
  5、离婚后，房屋取得完全所有权，双方有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。
    
  在上述几种情况中，恐怕争议最大的是关于“婚前购房，婚后领证，婚后还贷”情形下的房产分割问题了。有人认为，该种情况下，房屋应为夫妻共同财产。理由是：《婚姻法》第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有…而房产证是房屋所有权的凭证，是由国家法定的不动产登记机关发放的用于证明对房屋拥有物权的唯一、排他的证明。
    按照我国现行的法律，房屋登记是房屋权利归属的法定公示方法，是房地产取得、变更、设立的标志。《城市房地产管理法》第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。因此，取得房产证，才是取得房产物权即房产所有权的标志。既然是在婚后取得的产权证，那么，其在婚后对房产物权的所得自然要适用《婚姻法》第十七的规定，作为夫妻共同财产处理。
    只是法院在分割诉争房产时，要适当根据考虑“财产来源”的原则，对婚前购房的一方要予以多分。
  但笔者认为这不属于夫妻共同财产，而是一方的个人财产。在这里我们并不否认房地产权证的发放是取得物权的标志。但是，婚后房产物权的取得并非“无中生有”、凭空取得的，而是依据婚前的债权取得的。
    一方婚前与房地产开发公司签订房屋买卖合同，自然取得了有要求房产公司交付房屋的权益，系合同之债，对于房屋交付，自然拥有期待权。而房地产管理部门发放产证的行为，实际是他(她)婚前债权在期待后变成物权的过程，其取得物权的行为，完全是因其婚前拥有的债权演化而来。
    如果法院根据“婚前购房，婚后取得房产证”的事实，判定该房屋为夫妻共同财产，不仅将婚前一方的权利判成与另一方共享，并且这种判决明显不公，违反了法律最基本的原则。
  凡是最终确定为一方财产，不能分割，婚后共同偿还银行贷款的，对婚后偿还的贷款及相应的增值部分，应属于夫妻共同财产，在离婚时应当分割。
    具体分割方法在实践中也有多种，但笔者倾向于先计算出共同偿还的贷款数额在房屋原价款中的比例，然后对房屋作出估价或双方议价，根据这一比例，计算出共同还贷部分的现价，作为夫妻共同财产分割。比如房屋原值为80万元，离婚时已还贷为20万元，那么，婚后偿还的贷款数额在房屋总价款中的比例为25%。
    如果房屋估价为100万元，则共同还贷部分的现价应为25万元，一般情况下，这部分由夫妻双方平分。这种方法把房屋增值部分视为共同收益，避免了夫妻双方共同还贷，一方获利的情况，我认为这样还是比较公平的。

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  山***

  2018-02-20 15:41:51

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