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2017-11-01 16:33:51

•   随着3号线的通车，西安真正意义上进入“地铁时代”，至此3条地铁线，不仅形成了地铁网络，交通上进入地铁的快捷时代，同时也标志着进入地铁推动经济发展的时代。据此两点综合作用，当然也标志着地铁对于城市发展及房地产发展的带动，开始进入一个新的阶段
  其实从西安地铁2号线、1号线分别通车开始，在地铁线两头终点站板块，也称“端点板块”的发展就迎来了一个机会。
    比如，2号线南端点所在的韦曲南站板块，1号线所在的东端点纺织城站板块，因地铁利好带来的发展助推，作用已经显而易见。
  2号线北端点所在的北客站板块，因其最初城市功能的不确定性，规划一直不太明确，直到2015年才逐渐明晰，主要发展新的城市商务区和居住区。
    塑造大西安的窗口板块。这一定位在2016年5月份，西咸新区新一轮规划明确为“大西安商务中心”之后，北客站板块的地位将更加突出。
  1号线西端点为后卫寨站所在的三桥板块，三桥区域的发展因历史原因，在三桥老街改造日渐完成，老街沿线改造日渐成型，新的气象才逐步显现。
    地铁的推动作用，随着1号线二期西延伸线的开工，端点效应将在其向西沿世纪大道显现。
  3号线的开通，无疑会对其东北端点所在的西安国际港务区显现较大价值。同时对其沿线的?灞生态区世园会板块、曲江北池头板块、鱼化寨板块等发展的后进区域产生较大的助推作用。
    
  从上海地铁1号线催生莘庄聚居区、成都地铁线催生南延线居住区的例子来看，西安地铁端点板块的发展，无疑也将出现多个“聚居区”。在这些板块，发展较有基础的，将发展更快；几乎是一张白纸的，也将引发更多的关注。
  地铁沿线的房价一定都会涨吗？
  回答是肯定的！地铁沿线的楼盘都是"地铁房"吗？不一定！地铁沿线的房价上涨，主要是因为地铁因素吗？看上去是的，实质上不一定。
    是不是所有的"地铁房"都值得购买？我们不妨来看看。
  首先，什么是“地铁房”？地铁对房地产的影响的有效距离，从北上广等地的情况看，有的人认为是≤600米的半径，也有人认为是≤500米的半径，这样的楼盘可以称之为货真价实的“地铁房”。如果你家房子距离地铁站一公里以外，地铁能给你的影响是相当小的，这种房子就请不要拿出来说了，这根本不是辐射半径。
    
  早在2006年前后，西安第一条地铁线2号线通车前，楼盘贴上“地铁房”标签作为卖点的也还不多，那么随着2号线、1号线通车，3号线即将通车，4、5、6号线在建，7-15号线规划建设，目前几乎所有的楼盘都说自己是“地铁房”了！
  那么，大家可以根据上述500-600米的半径，来衡量某一个楼盘是不是真正意义上的地铁房！
  地铁房一定会涨价吗？现在买了，以后一定会增值吗？
  这个回答应该是肯定的。
    但是地铁房的涨价要具体分析，一般在成熟地段，地铁对房价的影响不大，对不太成熟的近郊或者郊区，影响较大。
  而地铁房增值的因素，还要看所在地段的发展。房子讲究的是卖点，靠公园，靠学校，靠商圈，如果地铁开通的话，自然就会给交通带来方便，到时候那就又成为了一个卖点，所以地铁一开沿线的房价都会涨。
    
  房产的价格跟项目所在的位置和周边的配套设施有较大关系的。影响房价的配套有周边的学校、医院、银行、交通、旅游等。地铁是属于比较快捷简单的交通设施，如周边的配套跟不上，发展滞后，不仅会影响当前的房价，也会影响其后的升值。
  还有一点特别值得注意。
    影响地铁楼盘房价有两个时间截点：宣布建地铁的时间截点和建成后的时间截点。很多研究表明，地铁站等设施在两个时间点内会影响周边房价。
  第一种情况，宣布建成后周边房价上升，但是建成后周边房价并未上升。
  这种情况是，人们已经在政府宣布建造地铁的时候完全将预期附加在了周边房价中，导致在地铁建成时房价已经没有再上升的空间。
    这从西安地铁2号线刚通车时沿线房价并没有预期的大涨，可以说明。
  第二种情况是，宣布建成后房价上升，地铁建成时房价也上升。
  也就是说在政府宣布建造地铁时，人们对周边房价上涨有一定预期提高了周边房价，在建好后，地铁所带来的便利也进一步提升了房价。
    
  第三种情况，宣布时没有上升，建成后周边房价上升。
  这种一般是建成后的便利超过人们的预期。
  第四种，宣布后和建成后房价都没有上升。
  因为，地铁修建本来就是高成本但本身并不一定盈利的城市公共配套设施，这个情况，大家从西安地铁每年亏损运营就可以感觉得到。
    地铁最主要最直接的目的就是高效、稳定、持续、大量的输送人口。如果一个城市的发展同它所面临的城市化问题而做的规划不够默契，积极效应就必然跟不上或者说会减弱。
  如何购买"地铁房"？
  看了上述分析，有人会问，既然地铁房价一定会涨，那么地铁房如何购买呢？需要注意哪些问题？这些问题回答你：
  1、离地铁站越近越好吗?不是的!事实上，凡事皆有度。
    一项研究数字显示，从安全性和私密性角度而言，住所与地铁站的距离最少要保持200米，人流量较大的站口与住所之间则应距离300米左右，再直接一点说，购房者可考虑步行时间15分钟可到达地铁站点的楼盘，这样既可享受地铁的便利，又可有相对幽静的居住环境。
    
  2、地铁房会有噪音影响吗?近距离会！虽说现在地铁多在地下数十米建造，但辐射到地上的轻震依然存在。所以，住宅与地铁距离过近并不宜居，地铁的震动、噪音会严重影响居住质量。具体来说，对于每天上班的年轻人来说，早出晚归，影响稍微小一些。不过对于退休呆在家里的老年人来说，买房前一定要考察好，看是否会受到噪音影响。
    
  3、买什么样的地铁房升值更快?中低端住宅、写字间。很多人抱着投资的目的购买地铁房。投资专家认为，地铁物业的这种升值潜力，在中低端住宅上将体现得更为明显。而对于豪宅，是否在交通干道沿线意义不是很大，不像普通中低端住宅，可以因地铁的横空出世带来前所未有的机遇，而写字楼项目从中受益的可能性更突出。
    
  4、地铁房一定能升值吗?不一定！地铁房的升值空间大小，从根本上来说是由需求量和城市发展决定的。在选择投资时，应充分考虑城市的潜在住房需求量和城市的大投资环境。比如，房产周边是否有完善的生活配套?是否有更多的有力政策保证房产价值的上升?这一地区是否是政府规划发展的地区，等等。
    
  5、买地铁房用考虑周边环境吗?一定要！买地铁楼盘，势必要搞清楚周边环境，而地铁站口大多设在繁华位置，其噪音、空气等污染也相对严重。据了解，沿城市铁轨楼盘，至少在距铁轨项目200米之外才不会或者很少受到地铁运营产生的噪音、震动等影响。不过一些比较高端的住宅，通过建材或适当的设计改良也可以缓解噪音污染，在选房时可针对房屋建筑材料仔细询问。
    
  6、只要有地铁规划，出手买房就可以吗?不是的！买地铁房一定要把握好地铁的通车时间，由于预售房一般都是在售后一到两年内交房，因此购房者在选择轨道交通时应尽量考虑那些接近通车或者已通车的线路。购买规划中的地铁站旁的楼盘，一定要搞清楚具体位置。
    一般来说，已经施工了，就不会变更。
  7、买地铁房，除了考虑出行还要考虑啥?质量、环境、配套等！大家在这买房置业时，除了要考虑出行的便捷性外，还应仔细权衡房价，更重要的是要考虑房子的居住品质。质量好、环境好、配套设施完善的房子才能经得起市场考验的，才更能保值增值。
    
  8、投资地铁商一定能赚钱吗?不一定！地铁线路主要经过城市中心繁华街区或大型居住社区，汇集了大量人流、物流、信息流和资金流，地铁商业物业所蕴藏的利润空间可想而知。然而任何投资都有风险，即使是被称作“地下钱龙”的地铁商铺也是一样。

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  杨***

  2017-11-01 16:33:51

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