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2017-11-08 11:33:46

•   1、高龄二手房
  ①房龄是二手房的硬伤，如果是高龄二手房会影响买家按揭贷款。多数中资银行都不批准房龄20年以上的个人住房按揭商业贷款，外资银行的底线规定为15年。
  ②中国住宅产权70年，但实际的使用寿命根本没有这么久。目前，中国的住宅建筑平均只能持续使用25年至30年。
    25年至30年之后，房子要拆迁重建的可能性就变得很大。
  ③高龄二手房难以满足买家的居住需求，房龄30年以上的房子户型老、隔音差、采光不好、卫生状况差、物业管理质量不高等各种问题。
  2、动迁安置房
  ①虽然安置房比商品房便宜，但是买家也不愿意买。
    在实际建造中，动迁安置房和商品房用车道、绿化带、栅栏等的设计是分割开来的，建筑水平不同。
  ②动迁安置房在位置和朝向上容易存在问题。例如小区中央、靠近绿地等位置相对安静、景观好的地方一定会规划建造商品房，而外围临近马路、高架、地铁等设施的位置，通常都是留给动迁安置房的。
    
  ③容积率过高。因为动迁安置房不能为开发商带来利润、不能上市销售，所以为了提高容积率，有些动迁房甚至设计成2梯6户或7户，而商品房则一般是1梯2户或2梯4户。
  ④户型设计也受到局限。有些户型的房间虽然号称全朝南，但实际上光照会被其他不规则或延伸出去的墙面遮挡。
    
  ⑤物业水平低。有些小区的动迁房的物业管理费比商品房低，相应地物业公司提供的服务内容和质量也会有较大差别。
  3、两幢高楼间的房子
  买房者挑选位置、光线等都比较更谨慎。两幢高楼之间的高层住宅，高区和低区都不太受欢迎。低区的采光明显不如中区和高区；高区虽然采光无敌，但位置属于空气集中对流的风口，20楼以上的房间打开窗户通风时，风力相当大。
    
  4、高楼层的房子
  二手房市场上，处在中间偏低楼层的房子比较受欢迎。高楼层不方便，有些恐高心理的购房者也不愿意购买。
  5、三居室二手房
  市场上最难卖的是三居室。三居室的面积普遍在100平方米以上，即使是初次购房者也难以享受在税费上的优惠减免。
    另外，总价比起其他中小户型高出不少，也是影响目前大部分买房人决策的原因之一。
  6、中式装修的房子
  装修对房子二次销售的影响很微妙，中式建筑的房子不受年轻购房者的喜爱。中式装修更适合宽敞的大户型和中年以上的年龄层的审美偏好，而目前二手房市场上的买房主力仍然是35岁以下的年轻家庭，他们的审美偏西化、偏简约，难以接受中式装修风格。
    
  7、规划滞后的房子
  如果你的房子周围的商业设施、医院、学校都还停留在规划上，你其实很难让买房者确信这些规划全都能变成现实。一个正常的新建商圈、商业街、医院、学校等发展成型的时间平均都在5年至8年以上。
  8、有债务问题的房子
  买房人不喜欢还在担保或债务抵押中的房子，虽然实际发生问题的概率不大，但一旦发生，就会在交易过程中产生法律纠纷，最终影响双方交易。
    如果有可能，把贷款还清或是使用第三方资金监管平台是比较好的选择。肿么办买房时机在哪儿？
  ①传统的房产交易旺季：金9银10，5月、6月。人们买房都喜欢选择天气好、温度适宜、适合出门的时间段，这些时候你找到一个好买家的几率也更大一些。
  ②受教育影响，8月教育地产更受欢迎。
    这主要取决于各区对户口迁入和房产过户的具体规定。例如徐汇区规定，在3年前的4月1日前办理好户口迁入，对口的学校才接受入学报名。而每年3月开学之前也会出现一个集中成交的现象。没有特殊条件要求的区域和学区对口范围，通常会在每年的8月出现教育地产集中成交的现象。
    
  ③如果因为个人原因有半年以上的时间不能接待看房，建议暂时停止挂牌。因为买家通常不会相信房子是因为个人原因没有带看而未成交，他们更容易认为一直卖不出去的房子有缺陷。

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  M***

  2017-11-08 11:33:46

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