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2018-05-15 19:23:12

•   原审判决认定：2002年1月14日，原告莫德与被告碧桂园物业公司签订了《商品房买卖合同》、《碧桂园商品房买卖合同补充协议》，约定由原告购买被告开发的位于佛山市顺德区陈村镇碧桂花城华馨苑5街29号房屋，房屋价款是583629元，此外，原告还应支付给被告设施费4200元(该设施费包括律师代办费1000元、管道石油器材及安装费3200元)。
    协议签订后，原告按约支付给被告设施费4200元。
  　　原审判决认为：民事行为应当遵循公平、自愿、合法的原则。《中华人民共和国价格法》规定：“经营者不得在标价以外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。”本案《商品房买卖合同》和《碧桂园商品房买卖合同补充协议》是原、被告双方在意思表示真实的情况下签订的，只要没有违反法律法规的禁止性规定，对双方当事人是有约束力的。
    本案讼争的《碧桂园商品房买卖合同补充协议》所约定的费用中，管道石油器材费属于商品房的成本费用，经查本案被告没有将该费用列入《商品房买卖合同》的房屋价款中，而是在合同外以《碧桂园商品房买卖合同补充协议》另行约定由原告支付给被告，现双方已履行了《碧桂园商品房买卖合同补充协议》的权利义务，这是合同双方处分自己的民事权利的体现。
    现在无证据证明被告在《商品房买卖合同》的房屋价款以外重复收取该费用，该费用是原告应当负担的房产价款。据此，被告收取该费用没有违反法律法规的禁止性规定，根据当事人意思自治的原则，原告要求被告退回上述费用，没有法律的依据，不予支持。管道石油器材安装费属于应由购房者承担、买卖双方可自行约定的选择性费用，原、被告已在《碧桂园商品房买卖合同补充协议》中约定了这些费用的负担，现被告能举证证明其已为原告垫付了这些费用并安装了相关设施，原告应承担支付这些费用给被告的责任，原告要求被告返还这些款项，法院不予支持;律师代办费的收取没有法律依据，被告应退还这些费用给原告。
    被告主张原告的起诉超过诉讼时效不成立，因为原告因合同无效而主张返还上述费用的诉讼时效应从合同被确认无效之日起计算。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项、《中华人民共和国价格法》第十三条的规定，判决：一、被告碧桂园物业公司、碧桂园物业管理分公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告莫德律师代办费1000元;二、驳回原告莫德的其他诉讼请求。
    本案受理费180元，由原告负担137元，被告负担43元。
  　　宣判后，原审原告莫德，原审被告碧桂园物业公司、碧桂园物业管理分公司不服，均向本院提起上诉。
  　　上诉人莫德上诉称：一、被上诉人收配套设施费为重复收费且违反法律强制性规定，属价外收费。
    1、商品房售价已包含各项设施费。根据《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第八条、《广东省新建商品房销售明码标价管理规定》的规定，被上诉人收取的电视中心建设费及电视天线终端初装费、管道石油器材及安装费、保安对讲系统及安装费应包含在商品房的销售价格中。
    虽然被上诉人收取的晾衣架及排烟管费没有在《广东省新建商品房销售明码标价管理规定》明确列明的已包含在商品房销售价格中的基础设施公共配套建设的各项费用中出现，但根据《价格法》和《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》的规定，经营者不得在公开标明的商品房价格外加收任何费用，这里讲的“任何费用”应包括未具体列举出来的其它任何费用。
    被上诉人一审没有提供任何证据证明其支出了相关设施费，更不能证明《商品房买卖合同》中约定的商品房价格未包括相关设施费。被上诉人在收取购房款后，仍然要求上诉人支付上述费用，属于价外重复收费，应予返还。2、一审法院片面理解“明码标价”含义。商品房的销售价格一经确定，开发商即应按此价格销售商品房。
    业主在支付全部购房款后，不应再承担任何支付义务，这才是《价格法》所要求的“明码标价”。对于被上诉人收取的价外费用，不能以所谓“意思自治原则”而认定为有效。3、《碧桂园商品房买卖合同补充协议》是被上诉人提供的格式合同，由上诉人承担各项价外收费不是上诉人的真实意思表示。
    二、维修服务储备费不应由业主支付。《广东省物业管理条例》第三十二条规定维修基金应当由开发商承担。被上诉人要求上诉人支付该费用没有法律依据。综上，被上诉人收取购房款后再向上诉人收取的各项费用是价外重复收费，违反了《价格法》的禁止性规定，是违法无效的。
    一审法院在认定事实和适用法律方面存在失误，请求二审法院予以纠正，依法判决：1、撤销一审判决第二项，改判支持上诉人的全部上诉请求。2、被上诉人承担本案全部诉讼费用。
  　　碧桂园物业公司、碧桂园物业管理分公司答辩称：一、答辩人所收取的款项是依据双方在房屋买卖合同以及补充协议中的约定而收取的，是在答辩人已经按约定加装了相关的设备及提供了相关的服务的前提下收取的，是合法的。
    房屋买卖合同和补充协议的签订是双方真实意思的表示，没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，应受法律保护。 二、上诉人错误理解“明码标价”从而得出错误结论，并以此否定合同双方当事人的意思自治是错误的。1、上诉人与答辩人签订的《商品房买卖合同》和《碧桂园商品房买卖合同补充协议书》中的上述条款均符合《价格法》第十三条关于“明码标价”和“不得在标价之外加价出售商品”的规定。
    2、上诉人引用了有关的行政规章甚至更低层次的部门规定、“办法”、“通知”、“规则”等认为答辩人收取有关费用的行为无效，而否定合同双方当事人合法的民事行为，破坏双方当事人的意思自治，显然是十分错误的。三、答辩人与上诉人关于收取上述款项的约定及行为符合行政法规、地方性法规的规定。
    四、根据《民法通则》第六十一条及《合同法》第五十八条的规定，如答辩人退还上述款项，上诉人也应返还相应的设备及终止享受相应的服务。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，支持答辩人的上诉请求。
  　　上诉人碧桂园物业公司、碧桂园物业管理分公司上诉称：上诉人向被上诉人收取律师代办费的行为是依照双方的约定而实施的。
    上诉人与被上诉人签订的《碧桂园商品房买卖合同补充协议书》第十三条约定：被上诉人“委托甲方(即上诉人)指定的律师统一办理领取房地产权证的有关手续……否则，甲方不代为办理”。同时，该协议书附录六《其他应收款项》中列明了“律师代办费1000元/宗”。
    该约定没有违反法律法规的禁止性规定，符合《合同法》、《民法通则》中以及《价格法》和有关房地产交易的法律法规的有关规定，是合法有效的，请求撤销原审判决第一项。
  　　莫德答辩称：一、关于委托律师的约定及收费违反法律规定，应为无效。1、答辩人没有聘请律师的意愿。
    2、被答辩人剥夺了答辩人自主选择律师的权利。答辩人必须委托被答辩人指定的律师，并支付律师代办费1000元。这不但剥夺了答辩人自主选择是否委托律师的权利，还剥夺了答辩人自主选择委托哪位律师的权利。综上，被答辩人以格式条款的形式“搭售”律师代办服务，违反上述法律强制性规定，应为无效。
    
  　　经审查，双方当事人对原审判决认定的事实没有异议，本院对原审判决认定的事实予以确认。
  　　本院认为，本案争议的焦点是碧桂园物业公司在买卖合同约定的房价款外，再与购房者(莫德)以补充协议的形式另行约定收取其他费用是否合法。莫德与碧桂园物业公司签订的《商品房买卖合同》和《碧桂园商品房买卖合同补充协议》是双方的真实意思表示，所约定的内容没有违反法律、法规的强制性规定，应受法律保护。
    碧桂园物业公司、碧桂园物业管理分公司向莫德所收取的管道石油器材及安装费是在顺德撤市建区前经当地物价管理部门确认为商品房价格成本构成项目或选择性、分摊性项目，但碧桂园物业公司没有将该类收费纳入双方所签订的《商品房买卖合同》中约定的商品房价格，而是将商品房总价款分成两部分收取，即除在购房合同中约定的价格外，另以补充协议的形式，另列费用收取。
    对房地产市场的这种销售形式，是为当时当地物价管理部门所默许的，故考虑到顺德区房地产市场的实际，并从尊重客观事实及公平的原则出发，对莫德要求碧桂园物业公司返还上述所交费用的上诉请求，本院不予支持。关于律师代办费的收取，应本着“谁委托，谁支付”的原则处理。
    因律师为碧桂园物业公司所委托，对该律师代办费，理应由碧桂园物业公司支付。碧桂园物业公司、碧桂园物业管理分公司要求不退还律师代办费的上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
  　　驳回上诉，维持原判。
    
  　　二审案件受理费180元，由上诉人莫德负担90元，上诉人碧桂园物业公司、碧桂园物业管理分公司负担90元。

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  郝***

  2018-05-15 19:23:12

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