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2018-04-25 10:20:48

•   　(1)房地一并抵押
  　　①以建筑物抵押的，应当将该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
  　　所谓“建筑物占用范围内的建设用地使用权”，是指依据规划，建筑物所占用的土地之上的建设用地使用权。具体而言：(a)如果以整栋房屋抵押，就是指该房屋“实际”占地上的建设用地使用权;(b)如果以区分所有的建筑物抵押，则是指该建筑物所占的相应比例的建设用地使用权。
    
  　　②以建设用地使用权抵押的，应当将土地上已有的建筑物、构筑物一并抵押。
  　　注意：以建设用地使用权抵押是，土地上的“在建工程”也应一并抵押。
  　　③抵押人未依照前述规定一并抵押的，未抵押的财产“视为”一并抵押。
  　　质言之，即使当事人没有按照法律规定一并抵押，法律也“推定”当事人已经将房地一并设立了抵押。
    此种推定属于“不可推翻的推定”，当事人不能以协议加以排除，也不能事后否定此种一并抵押的效力。更有甚者，即使当事人在办理抵押登记时，只办理了建筑物的抵押登记，而没有办理建设用地使用权的抵押登记，或者只登记了建设用地使用权抵押，而未登记建筑物抵押，就视为已经“一并”就建设用地使用权和建筑物办理了抵押登记。
    可见，《物权法》第182条属于《物权法》第9、187条规定的例外。
  　　④抵押人将房、地分别抵押给不同的债权人的，则构成重复抵押。
  　　举例说明之：甲于?5月1日将其建设用地使用权抵押给乙，办理了建设用地使用权抵押登记，但没有将该土地上的房屋一并抵押。
    6月1日，甲又将该房屋抵押给丙，办理了房屋抵押登记，而没有将房屋占用范围内的建设用地使用权一并抵押。此时，应当认定为就该房屋以及房屋占用范围内的建设用地使用权构成“重复抵押”，但乙的抵押权属于第一顺序的抵押权，丙的抵押权属于第二顺序的抵押权。
    
  　　(2)土地上的新增建筑物“不属于”一并抵押的范围，但属于“一并处分”的范围
  　　根据《物权法》第200条的规定：
  　　①建设用地使用权“抵押后”，土地上新增的建筑物不属于抵押财产。
  　　②该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权“一并处分”，但新赠建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
    
  　　(3)乡村企业建筑物抵押时“地随房走”，但“房不随地走”
  　　根据《物权法》第183、201条的规定：
  　　①乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。
  　　②以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
    
  　　③以乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。
  　　4、。“视为一并抵押”的效果在于：往往形成重复抵押(见
  　　　(二)土地上新增的房屋不属于一并抵押的范围，但属于“一并处分”的范围　　根据《物权法》第200条的规定：①建设用地使用权“抵押后”，土地上新增的建筑物不属于抵押财产。
    ②实现该建设用地使用权上的抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权“一并处分”，但新赠建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿(见
  　　(三)乡村企业建筑物抵押时“地随房走”，但“房不随地走”
  　　根据《物权法》第183条、第201条的规定：①乡镇、村企业的集体建设用地使用权不得单独抵押。
    ②以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的集体建设用地使用权一并抵押。实现抵押权后，未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。

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  离***

  2018-04-25 10:20:48

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