全部答案

2017-11-10 10:24:55

•   教育地产是近年非常热门的一种住宅类型,主要是由优质教育资源稀缺,以及区域分布不均造成的。当前我国公立小学实行就近入学的政策,想要上重点小学,就需要拥有所在片区的住宅(或无限期使用权的老公房)。
  其实,教育地产主要是指小学教育地产,而初中有所不同。
    2014年《教育部关于进一步做好小学升入初中免试就近入学工作的实施意见》出台后,初中也实行就近入学,但各地政策存在差异,一般需要参照小学学籍和户籍。另外,很多地区的私立初中,教育质量甚至优于公立初中,而私立初中通过考试择优录取生源,一般不收地段生。
    所以,初中教育地产没有小学重要。
  中国人自古重视教育,古有“孟母三迁”的故事,现有重金购买教育地产的风潮,只要有能力买教育地产,就绝不让孩子输在起跑线上。优质学校资源稀缺,也造成了教育地产的供不应求。
  因此,很多城市的优质教育地产便成了只涨不跌的神话,单价明显高于同一区域的非教育地产。
    而且,一个城市最优质学区的住宅单价,很可能是整个城市的最高价。最典型的例子是北京,2014年西单附近的文昌胡同一间面积仅有10平方米的民宅,售价高达340万元,单价34万元/平方米,全国最高!只因对口北京最好小学之一的实验二小。
  那么,教育地产价格涨幅到底有多大?不妨先看两个案例,一个是北京西城区塔院胡同。
    西城区是北京优质小学最集中的城区,德胜门板块的塔院胡同小区多为单位公房,一部分为自动化研究所的央产房,建筑年代较新,大多在1998年左右,对口北京实验二小。
  塔院胡同小区的单价从2012年12月的42900元/平方米,涨至2015年11月的77400元/平方米,三年上涨八成。
    去年,北京全市的二手房价格上涨8%左右,而塔院胡同上涨近50%(2014年下半年曾下跌,导致基期值偏低),其所在的德胜门板块上涨27%。可见,教育地产涨幅远超全市均值。
  另一个案例是上海浦东的万科新里程。今年网上有人总结:浦东有三大房价大涨的“神盘”,万科新里程、张江汤臣豪园和证大家园,皆为教育地产。
    
  万科新里程位于浦东三林板块,处于内中环之间,2007年竣工,算是次新房。其对口的明珠小学是浦东升学率(考上重点初中)第一的小学。该盘二手房单价从2012年12月的28500元/平方米,涨至2015年11月55800元/平方米,上涨近一倍。
    而其所在的三林板块二手房均价(多数楼盘皆非教育地产),同期上涨幅度只有40%。
  从2014年表现来看,上海二手房均价由30400元/平方米上涨至34000元/平方米,上涨12%,而万科新里程上涨40%,三林板块上涨11%。可见,三林板块涨幅与全市总体相近,而万科新里程却大幅超过。
    
  从上述两个案例可知,无论是短期还是中长期来看,特别优质教育地产的价格涨幅多是一个城市最高的地方。购房者无论是为了孩子上学,还是出于长期投资,教育地产都值得关注。
  北京2014年秋季入学,首次实施了严格的划片招生,小学就近入学比例达93。
    7%,初中就近入学比例达76。8%,而此前的择校生、条子生、共建生比例大幅下降。当然,未来相关部门还应努力把公立学校的优质教育资源均衡化。私立学校则让市场机制说话。
  实际上,教育地产并非中国特有的,外国也有教育地产。比如,美国房产税中的一大块主要是花在学校上,越是好的学区,房东交的房产税就越高。
    目前,我国暂无房产税,于是教育地产的价值就体现在房价上。

  全部
  

  天***

  2017-11-10 10:24:55

  44 2 评论

  分享
  提交评论