《不动产登记暂行条例》第22 条明确规定了登记机构在何种情况下应当作出不予登记的决定。凡符合以下几种情况的，表明登记申请事项存在根本性的缺陷或者无法补救，不动产登记机构不予登记。具体来说，不予登记包括以下几神情形；(1)违反法律、行政法规规定的。
如果登记申请事项不符合法律、行政法规的规定，即有违法事项，则登记机构有权作出不予受理的决定。另外，-不动产违法违规行为尚未必理或者正在处理的，也不得进行登记。不动产登记是土地管理的最后关口，应该严格把控，严禁将存在违法违规情形的不动产合法化。
存在违法违规情形的不动产只有待违法违规行为依法处理之后才能登记，否则不得登记。(2)存在尚未解决的权属争议的。根据《土地管理法》第16 条的规定，土地所有权和使用权争议，由 当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。
当事人对有为人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地权属争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。因此，在权属争议解决前，登记机关不得对有争议的不动产进行登记。在相关争议解决后或诉讼完结得出裁判结果后才能依法进行登记。
(3)申请登记的不动产权利超过规定期限的。关于不动产权利期限，在《物权法》、《农村土地承包法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及《海域使用管理法》等法律法规中都有规定。如《农村土地承包法》第20 条对耕地、草地、林地的承包期，分别作了不同的规定。
耕地的承包期限为30 年，草地承包期限为30 年至50 年，林地承包期限为30 年至70 年，种植特殊林木的林地，经国务院林业行政主管部门批准，承包期还可以延长。据此，若申请登记的不动产权利超过规定期限，则不予以登记。(4)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。
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