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2013-09-11 04:18:40

• 改变土地用途一般是原划拨的工业用地变性为商业用地，需要征得土地部门同意，并重新签订土地出让合同（要履行土地招拍挂或协议出让程序）缴纳土地出让金。协议出让最低价的确定可按以下公式计算：协议出让最低价=新增建设用地土地有偿使用费征收标准÷60％；毛地和熟地具备建设条件的土地，其协议出让最低价的确定可以以基准地价和生地出让最低价加上相应的土地开发费等综合考虑。具体请看《新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法》。

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  律***

  2013-09-11 04:18:40

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2013-09-10 17:42:43

• 需要变更用地方式，转为出让，签订出让合同前需足额交纳土地出让金。

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  刘***

  2013-09-10 17:42:43

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2013-09-10 17:23:50

• 《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

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  a***

  2013-09-10 17:23:50

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2013-09-10 17:03:07

• 按土地出让价值补齐出让金

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  匿名

  2013-09-10 17:03:07

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2013-09-10 16:27:52

•   一、划拨土地补办出让手续、补缴土地出让金操作方式
  1．由原业主单位提出申请；
  2．由项目所在地镇乡、街道、开发区审核并提出意见；
  3．由规划部门审批同意；
  4．由国土部门补办土地出让手续，签订土地出让合同，补缴土地出让金；应当补缴的土地出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场评估确认价格—拟出让时的划拨土地使用权权益价格。
    （划拨土地使用权权益价格按原审批用途现行市场评估确认价的45％核定）。
  二、原协议出让土地改变原规划用途补办手续、补缴出让金操作方式
  （一）原协议出让的非经营性用地（包括工业用地），改变为经营性用地：
  1．前提是必须利用原有的建筑物，不得改建、扩建、新建；
  2．由原业主提出申请；
  3．由项目所在地的镇乡、街道、开发区审核并提出意见，经区经发局、区发改局审查同意；
  4．由规划、消防部门审批同意；由环保部门出具初步意见，具体经营性项目另行编制环评报批;
  5．由国土部门按临时改变用途方式办理手续，签订补充协议，原土地证土地用途不变，且土地改变用途使用期限最长不超过5年，每年的土地使用费按年租金方式计算，临时改变用途期限内的土地使用费应在签订补充协议时一次性缴清；每年租金计算 = 拟改变用途时土地临时改变用途的现行市场评估确认价格÷土地临时改变用途的期限；
  6．土地临时改变用途期限到期后，仍需延期的，需按规定重新申请办理审批手续；
  7．如果土地使用期限内政府需收回（收购）的，按原土地证上注明的土地用途给于补偿。
    
  （二）非经营性土地（包括工业用地），改变土地用途需改建、扩建、新建的，必须收回土地后按新的规划用途公开出让；土地收回前应由环保部门出具初步意见。
  （三）原协议出让的经营性用地不改变原规划用途，加层、改建、扩建、拆除重建增加建筑面积（容积率）的补办手续、补缴土地出让金操作方式：
  1．由原业主提出申请；
  2．由项目所在地的镇乡、街道、开发区审核并提出意见，经区经发局、区发改局审查同意；
  3．由规划、消防部门审批同意；由环保部门出具初步意见，具体经营性项目另行编制环评报批;
  4．由国土部门签订补充协议，补缴土地出让金；应当补缴的土地出让金额 = 批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场评估确认价格 - 批准改变时原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场评估确认价格；
  （四）原协议出让的的经营性用地，要求改变为房地产（商品房）用地进行开发的，必须收回土地后按新的规划用途公开出让。
    
  三、原土地出让合同中已有约定不得改变土地用途以及经招拍挂程序公开出让的土地，不得改变规划条件，如招拍挂土地受让后规划条件中需提高容积率的用地，按规定经批准后增加的建筑面积不得超过原容积率的总建筑面积的20％，否则必须收回土地后按新的规划条件（容积率）公开出让；增加容积率应补缴的土地出让金 = 批准改变时的新土地使用条件下（容积率）土地使用权市场评估确认价格 - 批准改变时原土地使用条件下（容积率）剩余年期土地使用权市场评估确认价格。
    
  四、对未经政府批准，现状已改变规划条件的项目用地，必须由业主提出申请，办理补办手续；如未办理补办手续一经查实的，将根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，按擅自改变土地使用条件进行查处。
    
  五、对已经政府批准列入重大项目推进的区块和已经明确的旧城改造的区块，不得批准改变用途、规划条件及不得办理划拨补办出让。
  六、以招拍挂方式公开出让的工业用地以及未通过竣工复核验收的项目，在竣工复核验收通过后5年内不得改变用途。

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  诚***

  2013-09-10 16:27:52

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