关于屋面和外墙面使用权的归属问题，以前的法律、法规、规章均未对开发商能否保留商品房外墙面使用权和屋面使用权作出明确规定，国家工商行政管理局和建设部制作的《商品房买卖合同》示范文本第十七条明确要求买卖双方就商品房外墙面使用权和屋面使用权作出约定，说明当时的规定并不禁止开发商保留商品房屋面使用权和外墙面使用权。
  
　　首先，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》及北京市国土资源和房屋管理局“关于重新印发《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》的通知”第六条的规定，商品房的外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半计入整幢商品房的公用建筑面积，由该幢商品房的全体业主分摊。
  也就是说商品房的外墙面的所有权属于该幢商品房的全体业主共同所有，当然，外墙面的使用权也属于该幢商品房的全体业主。同时建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定的共用部位也包括了内外墙体和户外墙面。
　　其次，从屋面和外墙面的维修费用来看，建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第九条规定，异产毗连房屋发生自然损坏，所需修缮费用以下列原则处理：共有房屋主体结构中的基础、柱、梁、墙的修缮，由共有房屋所有人按份额比例分担；屋盖的修缮，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。
  可见，商品房外墙面和屋面的修缮责任是由房屋所有人(购房人)承担的。
　　建设部建房［1995］517号文《商品房销售面积计算及公用建筑分摊规则》第六条规定，套内建筑面积由套(单元)内的使用面积、套内墙体面积及阳台建筑面积三部分组成；第七条关于套内建筑面积各部分的计算原则中，对套内墙体面积如何计算作出了以下规定：商品房各套(单元)内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。
  商品房各套(单元)之间的分隔墙、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积的全部计入套内墙体面积。按此计算原则，各购房人对其所购买单元的外墙的中心线内半部分有独立产权，而外墙的中心线外半部分(包括外墙面)则应列入“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”，除非合同中有特别约定，否则，其产权及使用权应由全体相关业主共同所有，各购房人对其不拥有独立的产权或使用权。
   
就是说这个事情，如果合同没有额外规定，那么物业管不着，但是你的邻居有权管。