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2017-11-10 08:14:03

•   误区一：告错对象很常见
  起诉的义务主体不正确。经统计，上述案件中有6起案件的业主未起诉正确的义务主体，占比为35。3%。例如，有的业主要求业委会提供小区停车费的收支情况，但该资料实际由物业公司掌握；　又如，有的业主起诉物业公司要求查阅业委会决议和会议记录，但实则由业委会保管。
    因此，法官建议业主在起诉前就相关资料的保管情况做审慎核实，明确义务主体后再提起诉讼，以充分保障自身权益。
  几年前，松江一小区实施安装门洞不锈钢扶手工程。刚开始，业主们以为这是政府实事工程，无需自己出钱，可之后却听说工程预计动用维修基金56万多元。
    于是，便有业主向区房管局物业科等部门反映情况，并提出对该工程作评估。为了平息矛盾，在街道协调下，评估工作已进行了三次，第一次评估的实际费用为32万元，第二次评估结果为28万元，第三次评估出的实际费用仅为19万多元。
  业主何先生将业委会告上法庭，要求对方公布近5年来的维修基金收支明细、自来水改造项目和扶手工程的施工合同、施工图纸、所用材料发票和审计报告，2002年至2010年小区的停车费收取情况、广告收益情况、房屋出租收益情况等。
    
  法院认为，对于账目明细以及工程合同、审计报告，业委会应当提供。至于小区停车费收取情况、广告收益情况和房屋出租收益情况，何先生也有权知晓，但停车费、房屋出租收益非业委会收取，业委会并非公布上述事项的义务主体，何先生也没有证据证明业委会有广告收益。
    实际上，物业公司才是业务主体。因此，何先生的诉请并未全部得到支持。
  另一起案件中，业主起诉业委会要求查阅小区公共收益账目明细、小区共建费的适用明细账目。但法院认为，被告业委会并非利用业主共有部位进行经营的主体，相关账册亦并不由被告保管，公共收益明细账目应在物业公司。
    根据相关政府文件，共建费由物业服务企业管理并使用，账目亦由物业服务企业负责记录，故对业主诉请不予支持。
  误区二：知情权范围无限扩大
  不当扩大知情权范围是业主诉请未获支持的原因之一。例如，有的业主诉讼请求查阅客观上并不存在的资料，又如，有的业主要求查阅小区的水箱清洗费用清单、发票及水质鉴定报告单等，上述请求明显超出法定知情权范围，难获支持。
    因此，法官建议业主在起诉前充分了解法律及司法解释规定的知情权范围，合理确定诉讼请求，防止在行权时无限扩张信息查阅边界，加重提供方义务。
  误区三：非理性维权，行为过激
  从一些案件中发现，部分业主不满业委会或物业公司提供的管理服务，常用张贴大字报、破坏公物等方式表达意见，诉讼中也常因过分坚持而使得矛盾激化。
    例如，在4起案件中，业主于庭审中已知晓诉请的全部资料，但拒绝接受法院调解，仍坚持要求法院判决义务主体再次张贴公布上述资料，导致当事人矛盾激化。因此，建议业主本着和谐共处的理念，合情合理行使知情权，在诉讼过程中积极配合，促使纠纷能够尽快得以解决。
    
  去年6月，宝山区某小区物业公司开始在小区内宣传调价，称物业费十年未调整，公司已不堪重负，无法维持原服务标准，计划从2015年起每平方米在原来的基础上上调0。45元，业委会要与物业公司签订合同，将公共收益的一半补偿给物业公司。业主们得知业委会在账外另设有小金库，近1600万元的维修基金突然大幅减少等情况后，要求业委会公开这几年的账目发票明细，看看钱到底去了哪里。
    
  然而，群情激奋之下，40多名业主将业委会的大门给封了，并在小区内拉出了醒目横幅。可这样闹腾下去，业主们还是看不到账目的踪影。之后，一位业主到法院起诉，得以胜诉，才为大家讨回了公道。
  在静安一小区，几户业主与业委会的矛盾比较突出。他们认为，业委会利用本小区大部分业主不在国内的客观情况，未经合理、民主选举，擅自选聘物业公司，而公共收益、管理经费等财务信息也不够透明。
    业委会就一些重大事项贴出公告，却被激愤的业主一把撕掉，认为是在行使自己的权利，而这样只会让其他业主无法看到张贴的公告。还有部分业主有查阅资料的申请，不跟业委会说，而是直接在小区大堂的廊柱、电梯等地方张贴“联名信”，部分业主签名系伪造。这样做，并不利于业主知情权的保护。
    后来，业主将业委会和物业公司告上法庭，事情才得以圆满解决。
  误区四：知情权行使不及时
  由于法律法规并未明确相关资料的保存期限，而部分业主的维权意识较薄弱，未及时查阅资料，导致较长时间后资料灭失无法提供，客观上无法满足业主的知情权要求。在部分案件中，业主于数年后、甚至十年后提起诉讼，要求查阅之前的资料，但因与当前业主的利益关联已有所减弱，最终难获支持。
    因此，法官建议业主密切关注当年度应公开的资料，积极查阅，若其知情权未能实现则应及时寻求司法救济。

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  2017-11-10 08:14:03

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