《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权 人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”对于 出卖人擅自出售抵押房屋的效力认定问题,存在两种观点：一种是房屋抵押权 存续期间，出卖人(抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的,不影响房屋买 卖合同的效力。
另一种是，房屋抵押权存续期间,抵押人未经抵押权人同意转 让抵押房屋的，抵押权人请求行使抵押权或确认房屋买卖合同无效的,应予以 支持。但抵押人清偿债务或受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。主张无 效的主要理由是出卖人擅自出售已抵押房屋的行为违反了《担保法》第四十九 条及《物权法》第一百九十一条关于未通知的规定，我们倾向于第一种观点。
《担保法》及《物权法》的规定在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人 民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定中的“效力性强制性规 定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。未经抵押权人同意,转让抵 押房屋的买卖合同，仍是有效合同，但转让抵押房屋的买卖合同能否履行，发生 物权变动的效果，则是合同履行的问题，而不是合同效力问题。
对此问题，有些地方法院有明确规定。比如，北京市高级人民法院《关于审 理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第八条规定:“房屋抵 押权存续期间，出卖人(抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房 屋买卖合同的效力。出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押 权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记,买受人请求解除合同，并 要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持;买受人要求继续履行合同,办理房 屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持, 但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权的除外。
法院可以根据案件具 体情况征询抵押权人的意见，必要时可以追加抵押权人作为无独立请求权第三 人参加诉讼。”。
答：《物权法》第191条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。” ··其实不复杂，意思是说，抵押不解除，...详情>>
问：法律咨询法律咨询有个电话热线，可以咨询法律。 对方又不是律师 能听他们的吗？ 我...
答：1、“对方又不是律师”：学长是怎么知道对方不是律师的？既然如此，你是不是也有办法知道对方到底是干什么的了？如果是知名的法学专家、教师、法官、检察官、法律栏目主持...详情>>
答：不可以吧,可以用一些收缩毛孔的化妆品详情>>
