经典案例一2005年11月，马某与母亲吴某起诉至一审法院称：吴某与其丈 夫在某市某区S镇某村有五间北房、三间西厢房。2000年，马某的 父亲因病去世。2001年6月25日，马某将五间北房和三间西厢房及 院落卖给了李某。由于李某不是该村的村民，其无权使用该村宅基 地，所以起诉请求确认马某与李某所签房屋买卖协议无效，要求李某 返还房屋，马某与母亲吴某同意按有关部门评估的房屋现值退还李某 购房价款。
  被告李某辩称：双方签订的房屋买卖协议是合法有效的。马某也 是城镇户口，他也没有权利使用该村的宅基地，也就没有权利要求退 还房屋，况且马某的起诉超过了诉讼时效。所以，不同意马某的诉讼 请求。一审法院经审理认为，原、被告双方签订的房屋买卖协议违反法律、行政法规强制性规定，应认定为无效。
  被告李某是城镇居民，依 法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。原告马某要求认定房屋买 卖合同无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，应予支持。合同无效 后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告马某应依照以评估值 为准的房产的现值对被告李某进行补偿。
  而被告李某应当把该房产返 还给原告马某。对李某关于马某起诉超过诉讼时效的答辩意见，因合 同无效属于自始无效，所以对其抗辩意见不予采信。综上所述，原审 法院于2006年6月作出如下判决：(1) 李某于本判决生效之日起90日内，将位于某市某区S镇某 村的五间北房和三间西厢房及院落腾退给马某。
  (2) 马某给付李某补偿款93 800元，于本判决生效之日起15日 内执行清。李某不服，提起上诉，坚持认为自己与马某签订的房屋买卖合同 有效，并据此请求撤销原判，驳回马某的诉讼请求。二审法院经审理查明，马某原是某市某区S镇某村的村民，1997 年转为非农业户口，而李某也是城镇居民，其户籍所在地为H省某 市。
  双方诉争之房屋原属于马某的父亲继承的祖辈的遗产，1992年 该区土地管理局向马某的父亲颁发了诉争房屋所在院落的《集体土 地建设用地使用证》，确认马某的父亲为该宅院的土地使用权人。马 某的父亲与吴某系夫妻，两人共生有一子四女，分别为马某、马海 芹、马海兰、马海伶、马海明。
  马某的父亲于2000年9月去世。2001年6月25日，马某与李某签订《买卖房协议书》，将诉争 房屋及院落以45 000元的价格卖给李某。《买卖房协议书》中约定： “S镇某村马某与李某协商决定将五间北房、三间西厢房以45 000元 的价格卖给李某，房屋及院落以上级下发的土地使用权证为准，房款 自签字后一次性交清，双方遵守协议”。
  落款处除有买卖双方签字， 还有中证人赵某及代笔人王某签字，并加盖了该村村民委员会的印章。同日，该村村民委员会在诉争房屋所在院落之《集体土地上建 设用地使用证》变更记事一栏中记载“马某于2001年6月25日将五 间北房、三间西厢房出售给李某使用”。
  该协议签订后，李某支付给马某购房款45 000元，马某将房屋 及《集体土地建设用地使用证》交付李某。李某搬进居住后对原有 房屋进行了装修，并于2002年9月经该村村民委员会批准对三间西 厢房进行拆旧建新。在一审法院审理期间，马某同意按照房屋及添附物的现值返还， 并申请对诉争房屋及添附物的现值进行评估。
  原审法院依法委托该市 某房地产评估有限公司对诉争院落内房屋及其地上物的现值进行评 估，评估结论为房屋及其地上物在2006年4月20日的价值为 93 800元。上述事实，有双方当事人陈述、户籍证明、集体土地建设用地使 用证、买卖房协议书、评估报告等证据在案佐证。
  二审法院经审理认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享 有的权利，与享有者特定的身份密切相关，非本集体经济组织成员无 权取得或变相取得。马某与李某签订的《买卖房协议书》的买卖标 的物其实不只是房屋，还包括房屋所在的宅基地使用权。而李某并不 是该村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》也一直没 有在原土地登记机关依法进行过变更登记。
  所以，根据我国现行土地 管理法律、法规、政策的规定，原审法院对于合同效力的认定是正确 的。二审法院对于上诉人李某关于合同有效的上诉请求不予支持。合同被确认无效后，因该合同取得的财产就应当予以返还，不能 返还或者没有必要返还的，则要折价进行补偿。
  基于上述合同无效之 法律后果处理的一般原则，原审法院判决买受人李某将购买的房屋及 院落返还给出卖人马某，出卖人马某将购房款返还给买受人李某是正 确的。但买受人李某在搬进该房屋后又自行出资对房屋及院落进行了新建和装修，考虑到李某对于房屋及院落的添附是附和于出卖人马某 所有的原物上，不能分离，所以原审法院判决买受人将原物及添附一 并返还给出卖人马某，并由出卖人马某将原房及添附部分的价值折价 对买受人进行补偿的处理结果也是正确的，法院应予以维持。
  考虑到出卖人马某在出卖时明知自己所出卖的房屋及宅基地在禁 止流转的范围之内，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无 效，所以出卖人马某应对合同无效承担主要责任。对于买受人李某信 赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人马某因土地升值或拆迁、补 偿所获利益，以及买受人李某因房屋现值和原买卖价格的差异造成损 失两方面因素予以确定。
  但鉴于李某在一审法院审理期间并未就其损 失提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就损失赔偿问题一并处 理，李某可就赔偿问题另行主张。综上所述，根据《中华人民共和 国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决 如下：(1) 维持某市某区人民法院（2006)通民初字第1031号民事判 决第（1)项、第（2)项；(2) 马某与李某于2001年6月25日签订的《买卖房协议书》无效。
  评估费600元，由马某和李某各负担一半，于本判决生效后7日 内交纳。>>律师在线本案涉及的法律问题主要是：小产权房买卖合同是否有效？根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，除法律规定 的情况外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申 请使用国有土地；第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不 得出让、转让或者出租用于非农业建设，并且对农村村民住宅用地也严格限制。
  所以，城镇居民能够购买的房产仅限于取得《商品房销 售许可证》的房地产项目。此外，国务院办公厅于1999年发布的《关于加强土地转让管理 严禁土地炒卖的通知》第二条第二款规定，农村的住宅不得向城市 居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地上建住宅，有关部门 不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
  2004年11 月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定，严禁城 镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的 住宅发放土地使用证。所以，农村村民对宅基地只有使用权，而没有所有权，是农民集 体的财产，不能随意处分，城镇居民不能购买，更不能过户。
  如果城镇居民购买利用农村集体土地建造的房屋（俗称小产权 房），实际也是购买农村宅基地的使用权，城镇居民购买农村宅基地 是不受法律保护的。所以买卖利用农村集体土地建造的房屋的合同一 般也是无效的，购买者即使付出了相应的对价，对所购买的房屋并不 享有产权，对该农村宅基地也没有使用权。
  法院在审理过程中既要遵守法律法规、符合国家政策，又要以人 为本，保护双方当事人基本的居住生活条件，这不仅有利于社会稳 定，还能对当地经济发展和改善民生起到一定的促进作用。对于不同 用地性质、不同历史时期建成、不同情况的小产权房要区别对待，包 括考虑到把乡镇企业用地、乡村公共利益设施用地上的小产权房与宅 基地上的小产权房区分开，把符合城市规划区内的小产权房与规划区 外的区分开。
  小产权房是我国房地产市场高房价的特点所催生的产物，虽然不 合法，但却具有一定的合理性，它能为一部分城镇居民解决迫在眉睫 的住房问题。所以，法院在认定小产权房无效的同时，也应当本着客 观、公正的原则，既要维护法律的严肃性，也要维护当事人的合法权益。
  对于出卖人在卖房时明知其所出卖的房屋及宅基地在禁止流转范 围之内，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，应当判决 出卖人对合同无效承担主要责任，对于买受人的信赖利益损失有赔偿 的义务。