全部答案

2018-02-10 10:38:06

•   买房子不是件容易事，辛辛苦苦地攒够首付，去银行办完贷款，就等着房子竣工封顶的那一天。可这房子似乎羞赧得很，左等没有盖好，右等没有盖好，眼看着交房的时间越来越近了，去项目地点一看，楼刚盖到一半呢。找开发商一问，答复五花八门，事实都差不离：房子没有盖好，估计只能延期交房，而且一拖就是几个月甚至一年。
    房子交晚了，买房子的人损失可不小。换房子的卖掉老房等新房，赔了不少房租;等房结婚的，婚期一拖再拖，只怕甜美的爱情也会蒙层灰色。找开发商去讨说法，得到的就是一大堆借口，我们请来律师为遇到延期交房的您支招。
  合同没有交房时间
  电话录音打赢官司
  案例：2005年6月，市民杨先生在李沧区以按揭贷款方式购买了一套商品房，这套房子是要用来迎娶他的新娘的。
    售楼小姐明确地承诺了这套房子在2006年5月就可以入住，可是5月份到了，杨先生并没有等来自己的房子，开发商以天气恶劣、材料运输受阻等因素为由称工期要延迟，他的婚期也就被拖了下来。10月底杨先生终于等到开发商交房的通知，杨先生要求赔偿他的损失，可是开发商很明确地告诉杨先生：合同中没有明确交房时间，售楼小姐的口头承诺不算数，而事先有所准备的杨先生把这些话给录了下来。
    最后他利用这份录音打赢了官司，法院判定开发商以银行贷款利息为标准赔偿杨先生的损失。
  律师支招：山东元鼎律师事务所的单正国律师认为，不少购房者，特别是第一次买房子的人，对购房合同中的一些条款不是很清楚，更不知道在签订合同前应该仔细核对其中最为重要的一些内容，如交房日期等。
    他建议，消费者与开发商订立购房合同时，必须把具体的交房时间写入合同，如果可能的话，将延期交房的赔偿标准也写进去。这一约定的标准最好与延期付款的赔偿约定相对等。如果开发商提供的合同并未将交房时间写入，要注意保存一些证据，作为将来维权的依据。比如杨先生拿到的录音证据，比如开发商在广告、楼书等宣传材料上的一些承诺等。
    
  合同未定赔偿标准
  司法解释已有规定
  案例：2006年市民张先生在本市购买商品住房一套。合同约定，当年6月交付。张先生参照交房时间，在 2006年 5月末将自己原来的房子卖了出去。结果 6月份新房子却没到手，开发商称，房子的验收手续有问题，耽误了工期。
    无家可归的张先生只得在工作单位附近租住了一处房子，每月租金 1000多元。当年10月份，张先生终于接到通知，可以来收房子了。可是开发商延期4个月，张先生光房租就花了4000多元，再加上搬家等费用，损失不小。于是他就找到开发商要求赔偿延期交房的违约金和租房花费的费用，可是开发商称合同中没有规定违约赔偿，并且只同意赔付部分租金。
    张先生咨询律师后，将开发商告上了法庭。后经法院调解，开发商以银行贷款利息为标准支付了延期交房的违约金，并支付了张先生租房花费的租金。
  律师支招：山东海利丰律师事务所的国丰华律师解释说，在没有约定延期交房赔偿金的情况下，按照最高人民法院的司法解释，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
    如果消费者要求退房，也可以按照已交房款乘以同期银行贷款利率及延期交房时间来计算赔偿。
  明知违约却不赔偿
  用物业费抵违约金
  案例：2006年7月，市民钟先生在市北区以一次性付款的方式购买了一套商品房。合同中已经写明了“交房日期为2006年10月 1日，若不能按期交房，卖方将按银行贷款利息向买方支付违约金。
    ”但直到2006年12月30日开发商才电话通知他去收房，而延期交房的理由是：银行不予贷款，工期受到影响。由于等房的这段时间，钟先生一家人是租房子的住的，于是钟先生就找到开发商，要求其履行违约责任，并附带补偿租房费用。开发商却坚持要以免收一年物业费的方式来抵掉违约赔偿，对于租房费用，开发商则拒绝支付。
    根据购房合同，3个月的违约金数额达两三千元，而开发商只同意给住户免去一年几百元的物业费，无奈之下，钟先生搜集了一些证据，将开发商告上了法庭。
  律师支招：单正国律师认为，开发商单方要求用物业费抵顶延期交房赔偿，显然是不合适的。因为其中还牵扯到第三责任方物业公司，如果非要这么操作，应该获得业主和物业公司同意，并且赔偿价值应该与约定或法定的损失赔偿价值相一致。
    而且这种赔偿最好由购房者、开发商和物业管理公司签订一个三方同意的合同，作为证明。
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  陈***

  2018-02-10 10:38:06

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