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2017-11-01 22:53:40

•   一、你要买什么房子？
  买房不仅要花费一大笔首付款，还需要缴纳一笔不小的税费，而税费就与房屋性质息息相关。了解房屋的性质，需要注意以下两点
  1、要买的房子是商品房、已购公房还是经济适用房？
  注意，已购公房包括央产房，成本价公房，标准价公房，优惠价公房；经济适用房包括一类经济适用房(必须满五年才能上市交易)和二类经济适用房。
    
  2、房子是否满二年或者满五年（二手房）？
  满五年的情况下这套房子是不是业主名下唯一住房(满五年唯一的房子税费少)，还是不满五或者不满二。
  购房前必须先弄清三个问题 没解决别买房
  二、准备多少买房钱才够用？
  买房前期支出包括首付款、税费和中介费等。
    这些支出该怎么衡量？下面我们用一个二手房交易实例来感受一下：85平售价200万，评估值为180万，不满两年，卖家唯一，买家首套，普通住宅。那么，你需要准备：
  1、定金（40万元）
  定金是具有法律效力的，是一种担保方式。如果一方违约，要双倍返还，金额也不得超过合同标额的20%。
    所以，建议购房者在交定金时，多注意一下自己交了多少定金，是否超出法律规定。如果这套房子按照20%交定金，则需要交纳40万。
  2、首付（80万元）
  缴付定金后你就要签订《北京市存量买卖合同》，签约后银行会派评估公司来对房子进行评估，评估报告出来后就要面签，面签要交首付。
    假如是商业贷款，在北京二手房首套普通住宅贷款额度为评估值的65%，即多可贷117万，银行一般会批整数金额的贷款，即120万。那么需要准备首付200-120=80万。
  3、中介费（5。4万元）
  在你签约《存量房买卖合同》的同时，也要和中介签订中介的《居间合同》，并且支付中介费，二手房交易中介费在2%-3%之间。
    我们按2。5%计算，这套房子需要交2。5%*200=5万元的服务保障费。
  商业贷款还需要交600元的评估费，公积金则是1500元。这笔钱是在签约完成后当天交的。
  4、缴税（20万元）
  在跟银行批贷后就到了过户，这时候就该缴税了。假设房屋网签价就是成交价200万，房屋需要缴纳的税费如下：
  （1）税=(网签价/1。
    05)*5。6%=10。7万；
  （2）契税=（网签价-税）*1%=1。89万；
  （3）个人所得税=（网签价-原值-原契税-网签价×10%-贷款利息-本次税及附加）×20%=7。6万
  5、交房入住（1。5万元）
  缴完各项税费过完户后，就是交房办理入住了。
    物业公司一般会先收取一年的物业费，每个小区的收费标准不同，有几千或几万的不等。我们假设为1。5万。
  6、首次还款（0。8万元）
  第一个月的还款额全部从你银行还款账户里扣除，商业贷款120万，按照30年4。9%的利率，你每个月需要交8233元的月供。
    
  以上6个步骤共需要准备：首付80万+中介费5万+缴税20万+交房入住1。5万+0。8万=107。3万
  三、买房后，你能承担得起月供吗？
  买房之前不仅要考虑首付、税费等问题，还需要考虑买房之后是否能承担得起月供。月供一般根据具体房子的价格、税费、首付和贷款数来决定，一定要确保月供在承受范围之内。
    
  贷款买房前首先要了解房屋性质，这关系到贷款时的贷款数不一样，税费也不一样。贷款越多，税费越多。一定要根据自己的实际情况，确定好贷款数额。其次根据贷款数额，核算自己的首付和月供，确保在自己承受范围之内。

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  陌***

  2017-11-01 22:53:40

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