客户看房须注意几点
一．客户看房很重要
    1、要想将房子卖个好价客户看房第一印象很重要
       建议卖房前先将房子修饰或打扫一番给人一个舒适家的感觉，如有必要也可重新粉涮一下对于卖出的价格影响很大．
二．客观看待自己的房子
    1、找出自家房子的十个缺点，十个优点。
  在卖房的过程中尽量扬长补短。
    2、每看一个不同客户都会有不同的态度，多了解客户的态度印象表情变化，分析别人的评价客观看待问题。
三．接下来就要有耐心
    1、等待扑天盖地的看房电话安排好统一看房时间（制造一个客户相互竞争的现象）
    2、对自己的房子充满信心，等待客户对你房子的品头论足，挑毛病
    3、不同的客户和中介一便一便的和你砍价，在这时候一定要保持冷静
    4、适当的举例（朋友卖的房子或自己知道的市场行情）夸大一点也可抬高自己的房价。
  
四．最重要的：
    1、中介在代理过程中有几种情况会带假客户看房：
    （1）报价价格低于市场价，中介有意收购赚取差价转卖他人，小心在这大部分中介都是办公证手续而不是正式过户，因为国家限制购房未满五年的要打营业税，这样一来中介哪还有利润空间，凡事小心。
  
　（2）为了签定代理合同，带假客户：按照行业规则往往中介需要在售房前，先与售房业主签定委托协议，可往往业主在放盘过程中是很多家中介公司同时代理销售，为了省去不必要的麻烦售房业主往往希望当遇见真正有购买客户时在签定代理协议，所以中介为了提前保障自己的安全性和利益带假客户看房以证明自己的实力后，先签定代理合同在进行全面销售。
  
　（3）业主一定要求中介有客再看房，其实中介也很为难没看过房很难帮推销的（应该相互理解）。
　（4）业主房子报价太高一段时间没人看只好带假客户去您家砍价。
五．对待客户的无理或给价太低不要激动保持冷静争取达到双赢。
售楼谈价的注意事项
价格一般是售房人最关心最敏感的话题。
  谈价的注意事项：1． 确定买房客户可以做主的情况下再进行深一步谈价。往往很多购房客户在看房过程中或见面过程中经常会提及价格，在这种情况下轻易降价对业主而言并不能很快成交，往往这种人只是想先谈好一个最低价回去后好和能做主的人商量，在最终确定购买意想后在从最低价上进一步砍价。
  所以售房过程中业主请勿轻易叫价,讲价,降价应以被动变主动逼买房先出价或加价。2． 中介在议价过程中往往做协调工作。但作为业主而言价格是最关心的方面，所以在与买方谈价过程中最好先与中介签好代理协议，在此基础上与真正买方见面三方一起进行磋商。3．（１）找出房子的十大优点加以强化突出回避自己房子的不足之处
   （２）不急不噪，心平气和
   （３）凡事考虑不要立刻答应（如客户出到自己理想价已无加价可能应当机立断）
   （４）表明态度有其他客人看也在考虑之中
   （５）诚心卖房但不是急心卖房
确定成交价
1． 首先要确定成交价格是买房人确定的真实价格，如果是通过中介在反馈信息那么要确保价格的真实度，中介没有赚取差价的成分在里面。
  2． 在确定价格前应先确定好,自己的税费金额和与买方的价格里是否包含其他条件3． 确定买房人不是中介人员或炒楼客4． 可以冷静确定成交价是合理的价是自己接受的价格 5． 一切谈妥便可立刻确定成交价格。
签合同—10个事项不可缺
一．在双房价格谈定的基础上尽量不要签（净收价）或（实收价）二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。
  如果只签一个“实收价”，必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床，最后受到损失的还是交易买卖双方。因而专家建议，签约过程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要只签一个“实收价”。
二．（买卖双方见面）就该物业具体事宜达成一致，签订房屋买卖合同。
  
      在此过程中介可能为了保护个人利益，有时安排见面的是假客户这里就需要业主本人自己小心为妙，不是见面人签字做主的尽量不要答应或承诺签署任何东西。
三．为了保证交易的安全性，房款可进行资金监管银行或律师所均可办理。
四．合同内容必须有中介重要条款（保证不吃差价一经发现愿承担一切法律责任并*倍赔偿损失）
　　专家提醒：见不到买客，最好不卖房；即使见到买客，也一定要看对方的身份证，以确定真实性非中介搞鬼或炒楼。
  
一，在签订二手房买卖合同时，以下１０个事项不可或缺：
　（１）买卖双方的地址、联系办法等，并注明房屋是个人财产还是夫妻、家庭共有财产。
　（２）房屋的位置、性质、面积、结构、格局、装修等情况；产权归属，房屋是否属于抵押房，是否有私搭乱建部分。
  
　（３）房屋总价款、付款方式、付款条件等。
　（４）交房时间和条件；各种税费和其他费用的分摊方式。
　（５）违约责任及违约金、免责等事宜。
　（６）约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式。
　（７）合同生效时间，生效或失效条件，生效或失效期限，致使合同无效的情形，几种无效的免责条款，当事人要求变更或撤销合同的条件以及合同无效或被撤销后，财产如何进行返还。
  
　（８）合同中止、终止或解除的条件。
　（９）约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款
　（１０）中介保证不吃差价，及不做手脚的条款，如事前，事中，事后发现的违约责任和赔偿方式．
　（11）附件。自此说明本合同有哪些附件；附件的效力等。
  
如果可能，建议聘请专业律师起草、修订合同，这样效果比较好。
收定金—了解自己的权利和责任
一．定金是在与买方签定认购合同后收到的一定数目的款项，二． 退定金的几种情况1． 卖方原因导致无法进行交易：2． 如转卖第三人，3． 后期改变意图不售了4． 卖方资料不齐或产权不清无法进行交易此种情况不但需退回定金还需双倍赔偿三．不退定金的几种情况1． 买房主动或被动先放弃购买2． 因中介方疏忽导致交易无法进行3． 因买房因素无法进行交易此种情况部分中介在转定金期间会私自压一部分不转给售房业主,所以业主在收到由中介转来的买方定金时，最好了解清楚自己的责任和权利。
  例如（中介收到客户10000定金转给业主3000其余中介保留，如因买方原因无法交易，业主有全没收3000但余下7000元便成了中介的利润。）出新证收尾款
二手房产交易普遍21个工作日出新证，出证后最好与中介、买房一起将房产证送到贷款银行进行抵押，银行大约15个后会将尾款放致买方指定帐户。
  
在房屋买卖中，买方以《房产证》抵押银行获取贷款的方式，卖方确实存在一定风险。有可能《房产证》和《土地证》都过户给买方后，买方却不能从银行贷到款，或者买方违约。卖方在签订房屋买卖合同时要考虑到这一点。
交房—全部手续交接清楚
一．一次性交易
1．卖房节清之前房产发生的一切费用提供正式票据与买房办理交接水电，数字电视户名
2．如此房出租应先与承租客办理正式交接手续
3．与客户重新进房按合同清点房屋设施及物品
     全部手续交接清楚后受齐尾款后交房屋钥匙与买方
二．按揭交易
1．出新证后先将买方房产证交与贷款银行进行抵押提供卖房帐户给银行
2．银行经１５个工作日后审批将尾款放与卖方
3．卖房可选择在银行放款前或放款后节清之前房产发生的一切费用提供正式票据与买房办理交接水电，数字电视户名等交房手续
4．如此房出租应先与承租客办理正式交接手续
5．与客户重新进房按合同清点房屋设施及物品
     全部手续交接清楚后受齐尾款后交房屋钥匙与买方。
  
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