如何认定当事人签订的不动产让与担保合同的效力?
如何认定当事人签订的不动产让与担保合同的效力?
动产让与担保,是以不动产作为担保标的物的让与担保。让与担保,又称为信托让与担保,是指债务人(第三人)为担保债务清偿,将担保标的物的所有权移转给债权人,在债务清偿后,标的物的所有权回归于担保人;在债务届时未能得到?偿时,债权人有就担保物优先受偿的权利。
其要点是:第一,在设定这一担保时,担保人需将标的物所有权暂时转让给债权人,债权人成为形式上的所有人;第二,为使担保人保持对担保标的物的使用效益,债权人往往与担保人签订标的物的借用或租赁合同,由担保人对担保标的物使用;第三,债务人履行债务后,债权人应返回标的物所有权;第四,在债务人未偿还债务时,债权人并不是当然的取得担保标的物所有权,而是进行清算。
清算分为两种:一是归属?算型,对标的物进行评估,超出债务价值部分由债权人偿还给担保人,债权人取得所有权;二是处分清箅型,由债权人将标的物予以变卖,将价款用于清偿债权,多余部分归属于担保人。让与担保是当今德国、日本等国的重要担保形式,并被这些国家的司法判例所承认。
《物权法》虽然没有对让与担保作出规定,但在司法实务中,不应简单的认定该担保形式无效,尤其不应依据有关流押或流质之禁止规定认定担保合同无效。即使合同未约定债务不能清偿时具体的清算办法,法院也可以基于让与担保的机理平衡双方当事人的利益。尤其是不动产让与担保,由于办理了不动产过户手续,一般应承认其物权效力。
例如,甲公司欠乙公司1000万元,双方达成协议,约定:甲公司将其楼房产权过户给乙公司;甲公司在3年内偿还乙公司全部欠款,乙公司收到欠款后将房屋产权证及产权还给甲公司;如果甲公司不能按期偿还欠款,乙公司永远取得房屋产权。后甲公司没有依约偿还欠款却进入破产程序,其清算组提起诉讼请求乙公司返还房屋产权。
对该案,一审法院认定为抵押,但因违 ①最高人民法院物权法研究小组编著:〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用>,人民法院出版社2007年版,第556页。 反禁止流押之规定而无效,判决乙公司返回房屋产权。二审法院认定为让与担保,并认定双方约定合法有效。
但同时认为,诉争的房屋价值超过欠款,如果因甲公司不能偿还欠款而使乙公司取得房屋所有权,有失公平。因此,判令乙公司返还甲公司产权,乙公司对该房产在甲公司破产程序中享有别除权。应该说,二审法院对双方的法律关系认定为让与担保是比较妥当的。首先,其并不是抵押,因为抵押仅需办理抵押登记,而无需转移房屋产权。
正因为不是抵押,也不能因为有“不能偿还欠款乙公司取得房屋产权”的约定,而认定为流押,进而认定无效。二审法院按照让与担保的基本法理作出判决,其结果是公平合理的。
答:保证合同一经签订,就视为有效。但如果保证人发现贷款用途发生变化,他可以申请撤销保证合同。 相关法律知识: 担保合同效力的认定主要是从主合同是否成立有效、担保合同...详情>>
问:当工作中遇到“垃圾人”时,应该怎么办?我现在做的是一份有服务成分的工作,有时候面...
答:窗口工作的确有时让人很苦恼 社会上不讲道理的人也的确多 个人认为,情绪与工作是两码事 既然是垃圾人,何必为他们生气 我知道楼主有时不是生气,而是窝着火,还没地方...详情>>