应以合同为准,这是衡量是否违约的唯一标准 我想是不是开发商原来搞的促销呀,你没赶上吧
开发商在取得预售许可证前进行楼盘销售,属于违法行为. 多层住宅在结构封顶后/小高层及高层住宅在结构达到70%以后方可以申请预售许可证. 因为2007年5月开发商的售楼行为属于违法,因此,个人觉得,你最多只能要回你付的那部分款项. 即便现在开发商都没有预售许可证,即便签定合同,也属无效合同. 所以楼主想按5月那时的房价买进,几乎不太可能. 个人建议..从乌鲁木齐来看,1500~2500的价格其实都算可以接受. 按100平的建面计算的话,现在买入的话,LZ多付2万左右.从长远来看的话,个人觉得还是值得的.(不过在没有预售许可证的情况下,开发商现在报的这个价格,在以后有预售合同后他是否仍会加价..这又是个风险).(仅供参考)
你好! 两种方式都可以,你可以一次性提取里面的余额,也可以用公积金帐户里的钱一次性冲还贷款,每月交纳的还可以冲还每月的贷款还款!
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按照购房合同,延迟交房,开发商应承担违约赔偿责任 至于交房时间,没有办法,只有等
你一是可以依据合同,要求开发商按合同办事,否则他就是违约 第二,你可以向有关部门投诉,建筑设计不是说改就可以随意改的,重要的改动,特别是结构方面的改动,是需要有关部门审查同意的,否则就是违规。目前建筑设计的主管部门是城市的建委,你可以咨询一下 供参考
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如果是商品房,并且尚未办理产权证,就比较简单 只要到开发商处与他商量,让开发商改下购房人名字就可以了
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根据北京的实际情况,中介公司做了阶段性担保责任.所以你的贷款在未做抵押登记的情况下发放.而中介公司是必须拿你的房产证办理抵押登记.你的这个情况可以咨询银行.
从头到尾将你的表述看了一下,没有搞明白,你们只是签了购房意向书怎么会有两万元交给了中介(是买房的订金吗?),搞到现在你处于比较麻烦和被动的局面。我认为:目前中介所有的托辞和理由,目的是从着你那8000元的,别怕,只要你有他们收钱的证据(收据),最终可以到房管或物价、消协甚至你当地的媒体(报纸、电视台应该都有类似百姓消费维权等节目)等部门去投诉他!我想既然是大中介,就应该在乎自身的舆论形象,(这就是不良中介的软肋!)卖主也很关键,好像有规定如果是订金已经交予卖方后,买方反悔,卖方可以不退订金,(所以搞不明白怎么中介先收到钱)。建议你记住几点教训: 1、买卖房屋是大事,不要相信什么大中介,事情没有铁板锭钉就不要随便掏荷包; 2、不要随便相信什么熟人介绍,在一些行当里面做事的人,不要说8000元,关键时候8元钱都可以将是不是真朋友看出来,切身体会,别不相信! 3、相信有办法治这些不良中介,不要怕麻烦,坚持据理力争。
只能按合同执行,合同里应该有延期交房地违约条件,和赔偿条件。应当先赔偿。如果时间过长就可以诉讼了。
是实际上只要合同经过登记备案,房子就算合法属于你了。房产证或者房地合一的产权证很多地方办理起来时间比较长。
租赁期内享有优先权。但是:〔合同法〕第二百三十六条 规定 租赁期间届满 , 承租人继续使用租赁物 , 出租人没有提出异议的 , 原租赁合同继续有效 , 但租赁期限为不定期。 就是说如果租赁人对承租人使用房屋没有异议,那就还在租赁期内,还有优先权。 口头告知不好确认。未收房租的理由也不好确认。
还得到开发商那,查找当时的存底,或者到房产部门查备案的材料,据此,补签一个就行了
两年内的二手房买卖要交营业税,这道“金牌令箭”在市场的作用下正 在发挥威力。6月房产新政实施后,契税、营业税、个人所得税、土地 增值税等成了房屋买卖双方绕不过的坎儿。当交易的利润被越来越打薄 时,出于本能,各种避税高招也随着新政的出台悄然诞生了。 为吸引客户 中介玩起避税游戏 沉重的税赋使很多卖房人和买房人望而却步,多家中介公司均表示,6 月份的经营情况还不及三四月时的一半。一家中介公司甚至表示:“我 们这已经10天没来一个买主了。” 一位房产经纪人诉苦:“现在生意实在不好做。把卖房人的税赋加到房 价里,房价太高买方不愿买;而让卖房人负担这笔税,卖方无利可图又 不愿卖。”面对这样的两难境地,房产中介们开始打起了“合理避税” 的主意。记者以一位卖房人的身份暗访了几家房产中介公司,发现他们 避税的高招还真不少。 对于各式各样的避税手段,房产专家提醒交易双方特别是买房者,要慎 之又慎,谨防法律风险。 手段一 以公证避税 “可以先通过合同或公证的形式进行买卖,但先不到房地产交易中心办 理交易登记,待房产所有权满两年后,再办理过户手续,仅花少量的公 证费,就可避免缴纳房产交易价格5%的营业税和相关城市建设税及教 育附加费。”近日,市民林小姐看上了一套两年内二手房,卖主理所当 然地这样对她说。 买房先帮交营业税,而中介商却称完全可以不用交税,先将买卖合同公 证后,等挨过两年再正式过户,营业税就省了。据了解,目前这种避税 方法是运用最广的。 风险:公证效力受质疑。房产中介专家表示,这种方法表面上看是合理 避税,通过公证似乎也有了法律保护,但由于要等两年后再正式过户, 其间买卖双方产生纠纷的可能性极大。只公证不过户对买房人来说存在 巨大风险,因为在我国的房地产法律、法规中,买卖双方一旦发生纠纷 ,房产证是房屋所有权的第一证据,而购房合同属于次要证据。两年内 房产证仍属卖方,买主可能吃大亏。一旦卖房人将房屋抵押或者转售, 买方人的利益将无法保证。另外,公证机构应该根据房产证的所有权而 不是根据买卖合同来做公证,如果双方发生纠纷走诉讼程序,其公证效 力也将受到质疑。 手段二 以租待售避税 “你的房子虽然是2001年买的,但缴税是按照房产证的时间计算,所以 你的房产证办下来也要缴纳营业税和个人所得税。如果卖房不是很着急 的话,可以先租出去,以租待售,这样等到房产证2年期满就不用缴营 业税了。” 由于次新二手房卖主对营业税的转嫁,一些买主则向中介表示,并不想 承担这笔费用。对此,一些中介机构出了点子,买方可以先以租客的身 份入住,并按期付房租,等两年期限一过,买卖双方再行房产过户,买 方将扣除房租后的余房款付给房主,也避了税。 风险提醒:房价变化一方吃亏。目前以租待售是2年期内售房者最普遍 采用的避税方式,虽然这可以充分利用售房者的房屋资源,避免空置损 失,但一旦房价在租期大涨,房主因此毁约不再出售房屋,租了几个月 的买主的利益将受到损失,反之亦然。房产专家表示,这种形式与第一 种手段一样,买卖关系在法律上不受保护,即使两者在此期间没有出现 任何问题,卖房者也可能出于届时不能提价的考虑使买卖流产。 手段三 买房人存留房产证避税 这种手法大致方法与第一种类似,即通过买卖双方公证买卖合同,并约 定两年期满后再行过户后,买方为防止卖主两年期间出现不诚信问题, 双方约定在买方付与卖方一定金额的房款后,将房产证留于买房人或第 三方公证人保存。 风险:这种方法虽然看似解决了第一种手段所不能解决的房产证问题, 并在一定程度上避免了纠纷出现后的不诚信情况,但由于没有正式过户 ,卖方完全可以向有关部门申请房产证遗失的补发,且一个月内就可办 好。届时,买主就算有房产证也难以站住脚。 手段四 把交易价格“做低” “虽然营业税和个人所得税现在逃不掉,但我们可以把合同上的交易价 格做低一些,这样缴税的税基就小,纳税额也会减少。当然,价格也不 能太低,否则地税局会找麻烦,一般是稍高于建委公布的各类级别土地 上普通住宅平均交易价格。比如你的房子按照规定平均交易价格应该是 4000元/平方米,买卖合同上就可以定价4100元/平方米,而实际上你 可以卖到5000元/平方米。” 风险:对买房人再次交易不利。高价买卖低价报税属于虚假交易,虽然 买卖双方都可以从中占点小便宜,但一旦买房人再次将房子转让时,将 面临着两个问题:一是由于买入价低,房屋出售时估值也会相应降低; 二是由于买入价低,再次卖出和买入价之间的差额就会比较大,再次缴 税时也会相应多缴。 手段五 找物业改底单 “你可以找物业公司的人,直接把卖房合同的底单改掉,在房产证上直 接写买主的名字,这样就可以不用缴营业税和个人所得税了。” 风险:合同效力将失去。改了底单就等于改了原来的购房合同,重新签 了一个新合同。原来合同的有效性将失去,而新合同也成了瑕疵合同, 一旦发生纠纷,买卖双方都将面临权益无法保证的问题。 手段六 以赠与避税 有的两年内二手房买卖双方认为,既然买卖需要交纳营业税,那么双方 就以赠与的方式避税,双方只要公证了赠与关系,房产也过了户,还不 用交营业税,岂不是皆大欢喜。对此,中介专家则表示,其实赠与并不 能免交营业税,为了彻底避免炒房行为,赠与的两年内二手房一样需交 5.5%的营业税,该交的还是得交。 营业税难以转嫁的成本 本想趁房产新政二手房降价时捡便宜的林女士最近犯了难,在一连看了 好几套房源后,不仅没见着降价的次新房,卖主还告诉她,要买房先要 帮其交营业税。这笔本来应该由卖家来承担的营业税,在交易中变相地 转嫁到买方,从而变相提升次新二手房价,而这绝不是个例。 房产新政正式实施后,我市二手房交易逐渐进入了僵持期。由于已经过 了“六一”大限,许多两年内次新房卖主也不急于出售,除部分已由卖 转租的房源外,一些继续售卖的房主开始打电话给中介,要向买主明确 告知营业税由买方付,不然房屋宁可不售。 据介绍,由于这部分房主转嫁营业税,这些两年内次新房的价格已开始 提升,一套原价20万元的房屋在转嫁了营业税后涨了1万元,大部分房 屋在算上营业税后价格则提升了1万至2万元不等。据中介们介绍,八成 以上的两年内次新房在最近提了价,有的房主即使不是全额将营业税转 嫁给买主提房价,也要求按比例分摊。 可买家也不像以往那样爽气了。一来房价本来就挺高的,额外的成本自 然不爽气;二来现在的市场行情下,没有了追涨的急迫心理,多了几分 观望的犹豫,更加心不甘情不愿。于是,这笔新增加的成本该转嫁给谁 ,成了交易中的一大难题。 无良中介钻空操作无房产证住宅二手交易,专业人士称风险极大,劝喻 市民勿试
我想应该是这样: 将这份房产当时双方共同购买的出资情况,和现在双方认同这份房产各占50%的意愿,写出书面的申请报告,连同房产证和双方的身份证明到公证处去办理公证。(如果有必要应该将为什么房产证上当时只能是一个人名字的原因也附上)。具体的细节可以先咨询你当地的公证机关,公证机关会有一整套正规的办理程序。
双方签订书面合同,同转让.写明付款金额等要件。 最重要的是要去过户。过完户就没什么可扯皮的了。
房产的权属只能是以权属转移登记(也就是过户)为准,协议虽然有效力但是并不具备最高约束力,而且房价是上涨的,万一有一天兄妹反目该当如何?而且这个协议中并没有对于违约的处罚,这严格意义上来说只能算是一个“声明”罢了。还不具备协议的作用,协议应该将权利义务约定并对违约的处罚作出规定
不应当,病假期间也应给你交公积金,但你也不用过于担心,因为当你转出此单位或退休时,该单位会给你补交此三月公积金.因为如有漏缴月份,无法办理公积金封存、转出及提取。你可先向单位工资员询问到底交没交公积金,如没交可主动提出来,因为漏缴公积金属违法行为。
如何申请提取住房公积金 根据《住房公积金管理条例》的规定,职工需要提取住房公积金账户内的存储余额的,应首先由所在单位予以核实,然后持相关的提取证明到住房公积金管理中心申请办理。该管理中心自受理申请3日内,根据提取和使用住房公积金的条件进行审批,作出准予提取或者不准提取的决定,并通知申请人;准予提取的,由受委托银行办理支付手续。职工在申请时所应提交的提取证明材料,除包括身份证及复印件一份外,还应根据不同情形提交相应的证明材料。具体包括:(一)购买自住房屋时需提取公积金的,应当提供购房契约(或合同)、购房发票(或收据、供楼银行存折)原件及复印件一份。翻建、大修住房的,提供房屋安全鉴定机构出具的《房屋安全鉴定书》或有关证明、房地产权证、购买建筑材料发票或收据原件及复印件一份。职工购买、建造、翻建、大修自住住房时,需要申请提取其配偶及同房的直系血亲的住房公积金的,由被支取本人按照规定程序,凭结婚证或户口簿及上述有关证明到公积金管理中心办理审批手续。(二)偿还购房贷款本息的,提供购房契约(或合同)、购房发票(或收据、供楼银行存折)、借款合同原件及复印件一份,以及住房公积金分期提取登记表。(三)交房租的,提供单位出具的家庭成员工资收入证明、户口簿、租赁合同原件及复印件一份,以及公积金分期提取登记表。(四)离退休的,提供离退休证。(五)完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系的,提供劳动部门或医院出具的证明文件。(六)户口迁出所在市、县的,提供户口簿或派出所出具的户口准迁证明;出境定居的,提供户口簿、出国护照及签证。(七)职工死亡或宣告死亡的,其继承人或受遗赠人申请提取的,需提供户口簿、合法继承身份证明或者遗赠书、裁判文书等。(八)非该市户口职工与所在单位终止劳动关系的,申请提取时应提供终止劳动关系的证明。
要看你公司给你们上的比例了,建议你去财务那咨询一下,一般工资条里也有。而且如果要提公积金必须要买房或者装修才可以。
我觉得住房公积金还是要交。理由如下: 1、可以增加住房资金的积累,你交了一定数额的公积金,单位也补贴相同的住房资金到你帐户中。 2、目前你开始还商业贷款时,就可以凭你与贷款人的直系亲属、配偶关系证明、购房合同和还贷证明定期地提取公积金,减轻你的每月还贷压力。而且最后一次还贷3、今后再改善时,既可以一次性提取公积金,作为弥补你购房资金的紧张状况。又可以进行低息的公积金贷款,而且随着国家利率政策的调整,公积金和商业贷款利率的差距会越来越大。 5、公积金平时放在个人帐户中本身还有利息,其中当年缴存的是活期利息,上年结转的是年息2%,由于公积金是免利息税的,所以实际比1年期的定期利息要高(2.2%扣除20%的利息税)。因此公积金即使沉淀在个人帐户中也是不亏的。 综上所述,你即使不购房也要及时足额地缴存公积金,更何况今后也许要买房呢。
我真记不得到底是能有所长时间免征契税了~不过帮你查了一下大体的办事程序~ 1.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,是否减征或者免征契税,由省、自治区、直辖市人民政府确定。 2.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税。 3.依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的,经外交部确认,可以免征契税。 纳税人符合减征或者免征契税规定的,应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理减征或者免征契税手续。纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的,其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。
只要能交了首付,采用公积金贷款比较合算,一是时间可长可短,二是利率低于商业贷款.象你的收入要贷20年.不管是什么性质的贷款都是要按规定时间还贷的.如果手里有多余的资金.可以提前还贷.具体规定要咨询当地的住房公积金管理中心(分中心),他们的答复会更专业,清楚.仅供参考
不需要贷款,可以直接将公积金支取出来买房,具有完全产权,购房后即可办理房产证(注意:买二手房要有原房产证,一手房要现房,期房要等到房屋交付后才能办证),同时也可随时办理房产过户手续.
如果选择的是等额本息还款法 也可以每月还款额不变,减少还款期数。 还要贷款银行同意才行。
我想你说的是垡头那的华侨城吧?我认为价格高点,因为临近他的翠城经济适用房才3180元/平方米。那儿的交通不是很方便,远离市区,除非你有车,或者你不用到市区来上班,要知道东四环有时也是很堵的。至于房子本身嘛,一期先入住的都是回迁户,也就是那几座高板,有现房的是余下的两座高塔,不过分摊系数较大。当然,二期我看好像也快封顶了。不过总体来说我觉得外装前房子看上去很糙,至于户型嘛,一般吧。听说开发商是个南方的房地产公司。
住房公积金是不问缴费年限的,只问缴费余额,你出国工作期间,账户是保存的,回来后仍然可以续缴.
不是很轻松,银行为了控制金融风险现在对于贷款的审核比较严格。 此外,个人直接到银行办理贷款,就是所谓的“直客式”住房抵押贷款,银行是不受理的,银行会要求你找一家中介公司或者担保公司来办理
公积金在购买的时候就可以直接申请公积金贷款,但是很多二手房在使用公积金贷款的时候困难重重。主要是因为公积金的房款周期太长,很多时候要在房产过户之后1~3个月原来的业主才能拿到全部出售所得。所以业主拒绝买方作公积金的例子屡见不鲜。 你也可以在买方之后申请支取公积金。
住房公积金是国家对居民的一种房产福利,过去我国一直是“实物分房”,就是直接分配房产到职工名下,自从取消实物分房改为货币分房之后,住房公积金就应运而生,他就是货币分房的一种形式。 住房公积金由单位缴存大部分,如果当职工购房时,选择按揭的,公积金贷款的利率水平比商业贷款低不少,如果不需要按揭的,那么凭购房发票或者契税税票就可以提取公积金,装修也可以支取公积金。
可以如此操作。因为国内银行现在没有真正意义上的转按揭业务。很多有担保资格的经纪公司或者担保公司就开展了类似我爱我家这样的业务。
这种办法是可行的。 但是你不用把全部款项一次给付我爱我家,而是只将提前还款的那一部分提前给付就可以,剩余部分在过户当天给付。 我爱我家的操作周期有点长,一般情况下,原来的业主只要向银行申请提前还贷,那么到了还款日交付款项之后几个工作日房产就可以解除抵押,对于处于按揭中的房产很多都是这样操作的,谁让国内的银行没有真正意义的“转按揭”业务呢。
2005年房价还会涨,不要把希望都寄托在降价上,还是努力赚钱吧。全国的有钱人都在北京买房子,有的给女买的,有的买给个情人,有的本地人买来出租赚钱,有的是有钱买来在那里等着升值。究其原因还是需求太旺盛,没有房子的人太多了。北京每年近来的人才太多了,北京的发展太快了。你说这么多人都要买房子,房子能不贵吗?
全国几个大城市,如:上海,北京,广州,深圳的房价短期内是不会跌的.尤其是上海,2010年要开世博会,外商大量涌入上海外来人口具增,房价还会涨.这次加息只不过是试探性的,估计要加个5-6次房价才会跌(外国曾有先例),在不断的加息过程中,主要打击的还是投资客,尤其是以租养房的投资客.所以说,现在买房还是赚钱的,每月1%-2%的涨幅还是能保障的(仅限大城市)
不明白为什么会有那么多的人把整篇的别人的文章通过“复制--粘贴”的方式发到这里。 2005年,房价应该是稳步攀升,降价的可能不大。 多数认为在2004年以及2004之前是需求在推动房价上涨,2005年会失去巨大的需求推动。但是很多人恰恰忽视了一点:投资。 在股市低迷和存款利率不高的今天,房地产投资(炒作以及出租获利)是拥有闲置资金的人们一个不错的选择。那么,这部分投资者会转化为新的需求来进一步推动房价向前,在国家的调控下,很难出现房价的大起大落。 不过也要看是哪个城市,不同的城市个体会有不同差异。
我就住石景山,觉得首钢搬走的可能性不是很大.而且即使首钢搬了,房价也没有太大的上涨余地,现在地铁沿线古城八角的房价已经不低了,二手房60余平已经有要价27万左右的了,新房也只有八角地铁和八宝山的远洋山水,房价也在5500以上了,还能涨多少?我觉得没什么余地了!
正常来讲肯定是需要贷款到帐后,开发商才会将房子交给你,看情况你是在最近办的公积金贷款吧,因为现在银行基本上已经封帐了,放款正常来讲是得到春节后才会大批量放款的,不如找找开发商,问其与资金管理中心是否有业务关系,如果你的贷款已经到了就差放款那一步骤,管理中心已经把所有手续基本都办完了,如果只差放款的话,应该是可以提前给钥匙的,
江北的房价现在已到三千,近期升值的可能性不太大。但如果作为居住来讲,将来的交通会有四座大桥,六条过江隧道,现在还是不方便。将来还是有一定的升值潜力的,建议买信誉好的开发商,小区内部的环境一定要好。
是个投资机会 南京江北另造新城计划悄然而行 来源:中国商报 当试比"上海浦东"的河西开发梦想成为了南京市政府的难言之痛后,另一个打造南京新城的计划正在紧密锣鼓、有条不紊地进行着。 南京江北另造新城计划悄然而行 “在2020年以前,浦口将会被打造成为一个相对独立、功能完善的南京新城。”在整整一个小时的采访过程中,南京市委常委、浦口区委书记刘捍东对他的新城计划就只用了这么简单的一句话轻描淡写地带过。 据说这是南京市浦口区委书记第一次在记者面前如此公开表示,因为刘捍东向来低调,认识他的人对他“众口一词”的评价是:他不喜欢多说话,但看事很有远见卓识。 几年前,南京市政府绘制了一幅美丽的河西CBD"新浦东"规划蓝图,而当2004年河西房产市场随着消费的疲软不得不冷静下来的时候,"比翼浦东"的河西CBD梦想在事实上成为了南京市政府的难言之痛。 在这个时候,一个已经轮廓初现的南京新城开始进入人们的视线。 刘捍东和他的新城计划 南京新城坐落于长江北岸的浦口新区,与南京老城隔江相望。 新城的始作俑者正是南京市委常委、浦口区委书记刘捍东。刘捍东,浦口人氏,2002年5月,当原浦口区和江浦县合并成为新的浦口区的时候,刘捍东成为新浦口的第一任掌门人。 建造南京新城的蓝图也就是从那个时候开始,一点点地在刘捍东胸中勾画:"建设新城区是省政府提出的新要求,也是南京发展的需要。" 在浦口政府层面,"新城"还是一个具有高度敏感性的词汇,因此听到更多的是"新城区"。刘捍东书记介绍说,浦口区现在占地902平方公里,位于南京城北部,之间相隔一条长江,具有天然的地理区位优势和发展空间。正是浦口这一开阔的地理空间,促成了刘捍东执掌浦口后南京新城计划的酝酿。 在浦口新一轮的发展规划中,城市发展的新战略就是跨江发展,以江为主,沿江建设,而且将有200到300平方公里的区域是发展规划的核心区。杨向记者透露说,"(上述)城区发展编制,目前已经完成了。" 对于新城计划具有标志性意义的事件是,从浦口区政府门口跨江而过的南京长江三桥即将竣工通车,而一条连接浦口和南京老城区的江底隧道也将在2005年初择日开工。这就意味着南京新城不仅已经摆上了政府的工作日程,而且也进入了实质性的运作阶段。 按照刘捍东书记的设计,他把未来新城定格在4大特色上:第一,国内高新技术开发区和高新技术产业区;第二,利用浦口医药产业基地的品牌优势,打造国内一流的"医药基地";第三,构造集休闲、旅游、渡假、娱乐、居住于一体的南京"后花园";第四,建设"生态浦口":显山、露水、现绿。 "高新技术产业为未来新城发展的主导产业,在支柱产业中以它们为主。包括机械制造、生物医药、IT和商贸流通4个层次。而农业的产业化,农业将向以苗圃技术为主的方向产业化,发展观光旅游,作为浦口新城市化的一个错位发展。"刘捍东对他的发展计划非常有信心:浦口目前一二三产业的格局是12:41:47,"经济总量和经济效益都呈现良性循环。" 据了解,在浦口打造南京新城的规划中,民营经济将构成经济支柱。"浦口的企业改制早已完成,民营企业占到97%的比例,现在基本上没有国有企业这个概念。"一位靠近浦口政府的地方官员表示,在我国东南部省份,经济都很发达,但都是靠民营经济撑起来的,"比如浙江温州,造就没有'国有企业'这个概念了,但也没有'民营企业'这个词汇。" 刘捍东并没有回避记者对此的提问,他笑着举例说,成立于2000年的中脉科技集团目前已经成为生物医药产业的领头羊,公司依靠科技创新开发了功能性纺织品、保健食品等4大类100多个产品,目前已经在美国、英国、日本等地设有研究所和销售公司。"2004年他们(中脉集团)销售达到18亿元人民币,向国家纳税2亿多,对浦口的贡献在1.8亿以上。"这一背景是浦口的财政收入是25个亿。 为了支持民营企业的发展,2004年5月28日,浦口区委、区政府联合下发文件《关于进一步加快民营经济发展的实施意见》(浦委发(2004)23号),该文件从制度上保障了民营企业在浦口的发展。 刘捍东对新城的信心不仅源自于经济的发展。"我们在不断吸引老城人过来居住。2004年房地产开工面积300万平方米,未来5年内每年的房地产开工面积在200万平方米以上。"他这一不愠不火的发展规划已经初见成效:到目前为止已经有5万老城人在浦口购房,在计划中,未来还将有10万户约30万老城人落户(购房)浦口。 "要建成新城,除了经济发展之外,还必须有人来住,不然就是一座空城。"刘捍东如是解读新城计划。 百亿造新城 按照新城的建设规划,将由政府和社会两方面的资金合力完成南京新城的建设。 "仅交通一项,政府的投入达到200个亿,完成'3纵7横'交通网络的建设。"刘捍东书记表示,新城的交通在2005年内将全部完工。 据悉,这一计划的完成将意味着南京新城跟南京老城的"无缝对接":沿浦口53公里江岸沿线、耗资35亿、总长50公里的江北滨江大道把新城从东到西"串"了起来,与此平行的沿山大道又将连接起浦口十几所高校,这样,新城区内平行的滨江大道、浦珠路以及沿山大道,构筑起"川"字形骨架路网,与跨江而过的长江大桥、长江二桥、长江三桥、过江隧道和穿城而过的4条国道、5条铁路,形成一个新城"零距离"承接老城辐射的外部交通网络。 四通八达的交通给了房地产开发商十足的"底气"。浦口区委宣传部副部长马卫东告诉记者,香港明发房地产公司在桥北堡向东2公里滨江地段,投资20亿,正在建设占地1600余亩的明发滨江新城,2004年一期开发50万平方米,在3到5年内将完成全部约160万平方米的开发量,届时可容纳5万人居住。在滨江大道西侧,苏宁等10家房地产组建了"航母级"房地产公司,斥资50亿在300亩土地上打造"威尼斯水城"。除此之外,上海客商还投资80亿元,拆掉4平方公里的旧城建设新城。"在房地产开发方面,目前的总投资已经超过了150亿。"说这话时,马卫东一脸灿烂的笑。 但最吸引人眼球显然不止这些。"单就产业发展而言,目前发展项目已经有55个,总投资85.1亿人民币,主要建设有中脉科技、南京医大、先声药业等超2亿元的大项目,而生物医药产业是工业经济发展的第一方阵。"浦口区有关负责人介绍说,在生物医药这一领域,浦口的明确目标是:力争2年内入驻30个生物医药企业、5个研发机构,生物医药及健康产业产出超过100亿。 "新城有5个重点'百亿'工程,除了上面的提到的生物医药外,还有电子信息、机电制造等,这3大产业在3年左右的时间都能形成产出超过百亿元规模的产业,而软件产业的产出已经超过了100亿元,占到整个南京软件产业的50%以上。" "我们说的'百亿'是指工程项目,而不是总投入。要建造一座新城,100亿的投入只不过是沧海一粟。"马卫东解释说。 老百姓一步进新城 12月27日,2004年底的最后的一个星期一,一直在思考城市化问题的刘捍东渐渐有了一个全新的思路,在当天晚上举行的区委常委扩大会议上,他简单地提了几句。 "有些地方还没有完全想清楚,现在还不好说,只是一个方向。"刘捍东对记者笑笑,始终保持着一贯的低调和决策者谨慎。 随着浦口向南京新城的角色转换,浦口区现有的农村人口也将面临同样的角色转换。而农村城市化一直是一个让人头疼的问题:拘于方方面面的原因,农村人的技能、知识都是非常贫乏,在一夜城市化之后,往往面临的命运是一夜成为"城市贫民"。 在传统的城乡一体化过程中,农村的老百姓往往是先入小镇,再过渡到县城,最后才进入城市。"建小城镇完全是一种浪费,今天建成明天马上又拆,这是为什么呢?"刘捍东批评说,包括(南京)附近的某大城市在内,都存在浪费:建设无序。 "我不想再走传统的路子,"按照刘捍东的设计,在进行城乡一体化的过程中,他将不走过渡化,采取组团开发模式,即开发统一的功能区,新城所有标准都一样,不存在任何层次之分。而对于新进城的老百姓,将在进城之前进行各种技能培训,给予他们生存能力,进城后立即上岗,溶入城市。 如何赋予新进城的老百姓以生存能力呢?解决的思路之一是进入功能区的企业要为当地居民提供必要的工作岗位,另一个思路是发展旅游观光农产业。在乌江镇进行的农庄经济试点就是对这一思路的实验:采取"公司+农户"或"农庄+农户"或"农庄+院校"或"农庄+园林"的方式,对农业进行集团化开发、企业化管理、市场化运作。 "今天还是农村,明天就成为一个城市的功能区,加上其他的元素进入,新进城的老百姓一下子成为城市的主人,而不是成为城市的边缘人。"这是刘捍东的理念。 土地问题是瓶颈 面对河西CBD成为政府之痛的事实,人们开始关心:江北新城会不会步河西CBD的后尘?新城在发展中有没有阻力? "我们不做'上海浦东'。新城是一个集产业开发、商贸流通、居住旅游、生态建设于一体的'城市',并不是单一的功能区。"刘捍东坦言。 而对于新城建设中的阻力,他对记者也不讳言,"开发新城的制约因素是众所周知的,那就是土地问题。如果上面给我足够的土地,而且有足够的建设用地,那么用不了两年,新城就会出笼。"正因为如此,刘捍东只把他的新城计划定在20X年,而"X"的具体数值则取决于土地问题的解决程度和进度。 "我现在只能说在2020年以内,也就是从现在起还有15年的时间。"刘捍东如是表示。但是他没有向记者透露在新城建设中,每年具体需要土地的数字和缺口。 但如果按照15年的开发计划粗略计算,902平方公里的浦口,再刨去森林草地约60%的覆盖率,那么每年的平均进度应该是24平方公里左右,合36000亩。据记者的了解,浦口目前的开发还远远没有达到这个数字。 土地问题为什么是制约新城建设的瓶颈呢?建设部城市建设司司长李东序认为,当前城市建设存在三大问题,位列之首的就是城建资金严重短缺。 他解释说,"城建资金的增长主要靠土地出让转让金和国内贷款。按照国家目前的政策,将实行最严格的土地管理制度,土地有限,土地出让转让金将越来越少。同时,城建维护税增加很困难。银行抽紧银根,贷款也很困难。因此城建资金将面临巨大的缺口。" 南京大学的一位资深地产教授分析说,国家控制土地的原因除了土地资源越来越少之外,现在出现不少新城成空城的现象,这也是国家担心的原因之一。 而银行抽紧银根,除了受上述因素影响之外,还在于需求缺口实在太大。"按照近几年的统计分析,每年全国投入城市建设的资金在4000亿到5000亿人民币。" "制约城市建设在于土地只是表面现象,真正对城市建设形成瓶颈的是建设资金,土地制约构成制约的原因,在于利用土地可以进行银行贷款,出让土地可以获得土地转让金。"不愿意公开姓名的南京大学教授分析说,可以解决这一问题的办法是,第一要推进市政公用事业的市场化,第二要争取发行市政债券,把隐性负债转化为显性负债。 但是,就浦口新城的情况而言,离"发行市政债券"似乎还有相当的距离,因此如何突破新城建设的瓶颈,可能是今后最大的一个难题。 不过,据靠近浦口政府的知情人士透露,在去年11月由浦口建设局牵头作了一调研报告,该报告明确提出"以政府投入为主,运用市场经济手段,多元化投入"的城市建设理念破解瓶颈。具体方案是组建区城市建设平台,采取兼并、承包、购售、BOT等方式进行投资融资;实施以城聚财,足额收取城市建设配套费,积聚资金加快基础配套设施建设。另外,根据"谁投资、谁经营、谁受益、谁承担风险"的原则,健全市政设施市场化相关政策。 该人士表示,在这一政策的主导下,凡是国家未明确限制的基础设施建设项目均可向市场融资建设,市政设施均可面向社会单位和个人发包经营管理,而这些基础设施和公用设施以及其他设施经营权、管理权等出让收入和土地经营权出让收入,包括各级财政投入资金,将成为新城开发最主要的资金来源。(记者 汪 挺)
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