通过中介购买集体产权改个人产权二手房?
是中介推荐我的,房产证说要明年年初才能办出来。但是因为业主急需用钱,所以如果购买,需要马上签订合同并且先付70%的款。当然房主也给了一个比较优惠的价格。 关于转产权的事,中介说他们已经去查过了,的确房管正在办理产权更换的事。我对这个房子比较满意,但总觉得可能有风险。 一个是这个中介只是一个小公司,另外需要先付那么多的钱,会不会后面业主反悔了,房子也没有,钱也拿不回来。 但另外一面,这个房主现在给出的价格的确比较诱人。想知道如果我要买,需要作些哪些来尽量减低风险呢?是把先付的这笔钱都作为定金呢?还是合同里写进严厉的违约条件,如果房产证没有办下来,也需要对方赔违约金? 有人还建议另外弄一份借款合同,上面写上房产作为抵押,如果到时候购买合同未生效,对方要不还钱,要不给我房子?但我不知道房主肯不肯写这么个东西。 想听听大家的意见,谢谢。
两年内的二手房买卖要交营业税,这道“金牌令箭”在市场的作用下正
在发挥威力。6月房产新政实施后,契税、营业税、个人所得税、土地
增值税等成了房屋买卖双方绕不过的坎儿。当交易的利润被越来越打薄
时,出于本能,各种避税高招也随着新政的出台悄然诞生了。
为吸引客户 中介玩起避税游戏
沉重的税赋使很多卖房人和买房人望而却步,多家中介公司均表示,6
月份的经营情况还不及三四月时的一半。一家中介公司甚至表示:“我
们这已经10天没来一个买主了。”
一位房产经纪人诉苦:“现在生意实在不好做。
把卖房人的税赋加到房
价里,房价太高买方不愿买;而让卖房人负担这笔税,卖方无利可图又
不愿卖。”面对这样的两难境地,房产中介们开始打起了“合理避税”
的主意。记者以一位卖房人的身份暗访了几家房产中介...全部
两年内的二手房买卖要交营业税,这道“金牌令箭”在市场的作用下正
在发挥威力。6月房产新政实施后,契税、营业税、个人所得税、土地
增值税等成了房屋买卖双方绕不过的坎儿。当交易的利润被越来越打薄
时,出于本能,各种避税高招也随着新政的出台悄然诞生了。
为吸引客户 中介玩起避税游戏
沉重的税赋使很多卖房人和买房人望而却步,多家中介公司均表示,6
月份的经营情况还不及三四月时的一半。一家中介公司甚至表示:“我
们这已经10天没来一个买主了。”
一位房产经纪人诉苦:“现在生意实在不好做。
把卖房人的税赋加到房
价里,房价太高买方不愿买;而让卖房人负担这笔税,卖方无利可图又
不愿卖。”面对这样的两难境地,房产中介们开始打起了“合理避税”
的主意。记者以一位卖房人的身份暗访了几家房产中介公司,发现他们
避税的高招还真不少。
对于各式各样的避税手段,房产专家提醒交易双方特别是买房者,要慎
之又慎,谨防法律风险。
手段一 以公证避税
“可以先通过合同或公证的形式进行买卖,但先不到房地产交易中心办
理交易登记,待房产所有权满两年后,再办理过户手续,仅花少量的公
证费,就可避免缴纳房产交易价格5%的营业税和相关城市建设税及教
育附加费。
”近日,市民林小姐看上了一套两年内二手房,卖主理所当
然地这样对她说。
买房先帮交营业税,而中介商却称完全可以不用交税,先将买卖合同公
证后,等挨过两年再正式过户,营业税就省了。据了解,目前这种避税
方法是运用最广的。
风险:公证效力受质疑。
房产中介专家表示,这种方法表面上看是合理
避税,通过公证似乎也有了法律保护,但由于要等两年后再正式过户,
其间买卖双方产生纠纷的可能性极大。只公证不过户对买房人来说存在
巨大风险,因为在我国的房地产法律、法规中,买卖双方一旦发生纠纷
,房产证是房屋所有权的第一证据,而购房合同属于次要证据。
两年内
房产证仍属卖方,买主可能吃大亏。一旦卖房人将房屋抵押或者转售,
买方人的利益将无法保证。另外,公证机构应该根据房产证的所有权而
不是根据买卖合同来做公证,如果双方发生纠纷走诉讼程序,其公证效
力也将受到质疑。
手段二 以租待售避税
“你的房子虽然是2001年买的,但缴税是按照房产证的时间计算,所以
你的房产证办下来也要缴纳营业税和个人所得税。
如果卖房不是很着急
的话,可以先租出去,以租待售,这样等到房产证2年期满就不用缴营
业税了。”
由于次新二手房卖主对营业税的转嫁,一些买主则向中介表示,并不想
承担这笔费用。对此,一些中介机构出了点子,买方可以先以租客的身
份入住,并按期付房租,等两年期限一过,买卖双方再行房产过户,买
方将扣除房租后的余房款付给房主,也避了税。
风险提醒:房价变化一方吃亏。目前以租待售是2年期内售房者最普遍
采用的避税方式,虽然这可以充分利用售房者的房屋资源,避免空置损
失,但一旦房价在租期大涨,房主因此毁约不再出售房屋,租了几个月
的买主的利益将受到损失,反之亦然。房产专家表示,这种形式与第一
种手段一样,买卖关系在法律上不受保护,即使两者在此期间没有出现
任何问题,卖房者也可能出于届时不能提价的考虑使买卖流产。
手段三 买房人存留房产证避税
这种手法大致方法与第一种类似,即通过买卖双方公证买卖合同,并约
定两年期满后再行过户后,买方为防止卖主两年期间出现不诚信问题,
双方约定在买方付与卖方一定金额的房款后,将房产证留于买房人或第
三方公证人保存。
风险:这种方法虽然看似解决了第一种手段所不能解决的房产证问题,
并在一定程度上避免了纠纷出现后的不诚信情况,但由于没有正式过户
,卖方完全可以向有关部门申请房产证遗失的补发,且一个月内就可办
好。届时,买主就算有房产证也难以站住脚。
手段四 把交易价格“做低”
“虽然营业税和个人所得税现在逃不掉,但我们可以把合同上的交易价
格做低一些,这样缴税的税基就小,纳税额也会减少。当然,价格也不
能太低,否则地税局会找麻烦,一般是稍高于建委公布的各类级别土地
上普通住宅平均交易价格。
比如你的房子按照规定平均交易价格应该是
4000元/平方米,买卖合同上就可以定价4100元/平方米,而实际上你
可以卖到5000元/平方米。”
风险:对买房人再次交易不利。高价买卖低价报税属于虚假交易,虽然
买卖双方都可以从中占点小便宜,但一旦买房人再次将房子转让时,将
面临着两个问题:一是由于买入价低,房屋出售时估值也会相应降低;
二是由于买入价低,再次卖出和买入价之间的差额就会比较大,再次缴
税时也会相应多缴。
手段五 找物业改底单
“你可以找物业公司的人,直接把卖房合同的底单改掉,在房产证上直
接写买主的名字,这样就可以不用缴营业税和个人所得税了。”
风险:合同效力将失去。改了底单就等于改了原来的购房合同,重新签
了一个新合同。原来合同的有效性将失去,而新合同也成了瑕疵合同,
一旦发生纠纷,买卖双方都将面临权益无法保证的问题。
手段六 以赠与避税
有的两年内二手房买卖双方认为,既然买卖需要交纳营业税,那么双方
就以赠与的方式避税,双方只要公证了赠与关系,房产也过了户,还不
用交营业税,岂不是皆大欢喜。对此,中介专家则表示,其实赠与并不
能免交营业税,为了彻底避免炒房行为,赠与的两年内二手房一样需交
5.5%的营业税,该交的还是得交。
营业税难以转嫁的成本
本想趁房产新政二手房降价时捡便宜的林女士最近犯了难,在一连看了
好几套房源后,不仅没见着降价的次新房,卖主还告诉她,要买房先要
帮其交营业税。这笔本来应该由卖家来承担的营业税,在交易中变相地
转嫁到买方,从而变相提升次新二手房价,而这绝不是个例。
房产新政正式实施后,我市二手房交易逐渐进入了僵持期。由于已经过
了“六一”大限,许多两年内次新房卖主也不急于出售,除部分已由卖
转租的房源外,一些继续售卖的房主开始打电话给中介,要向买主明确
告知营业税由买方付,不然房屋宁可不售。
据介绍,由于这部分房主转嫁营业税,这些两年内次新房的价格已开始
提升,一套原价20万元的房屋在转嫁了营业税后涨了1万元,大部分房
屋在算上营业税后价格则提升了1万至2万元不等。据中介们介绍,八成
以上的两年内次新房在最近提了价,有的房主即使不是全额将营业税转
嫁给买主提房价,也要求按比例分摊。
可买家也不像以往那样爽气了。一来房价本来就挺高的,额外的成本自
然不爽气;二来现在的市场行情下,没有了追涨的急迫心理,多了几分
观望的犹豫,更加心不甘情不愿。于是,这笔新增加的成本该转嫁给谁
,成了交易中的一大难题。
无良中介钻空操作无房产证住宅二手交易,专业人士称风险极大,劝喻
市民勿试 。
收起
不管是有临时合同还是欠款合同,因为这个房子还没有建,按规定,房子只有封顶之后才能卖,所以说开发商开始并不具备合法的售房条件,这个临时合同是不合法的。假设还有一个借款合同,开发商说根据欠款合同的约定,我把借你的钱还给你这是合法的。
这要看合同是如何签定的,一般合同约定在交完定金多长时间内办理手续或交纳房款。虽然客户提出不买了但如果在合同有效期中介房将房子转卖他人仍然属于中介方违约,肯定要输官司。
合同无效 国家明文规定没有取得合法产权的房产是不允许买卖的。你们私下买卖有悖于国家法规,所以合同无效。 中介公司给你提供手续不齐全的房源你可以要求中介双倍赔偿定金。
如果这条路是你出去的必经之地,根据民法通则中的相关规定,你可以主张相邻权.如果有人禁止你通过是违法的,没有必要签什么合同.如果除了这条路还有其他的路可以通过的话,而且你现在就只想选择走这条路,你可以跟村干部签这个合同.约定这条路你可以通过就行了,但最好有村委会的盖章.一般合同没有另外约定生效时间的话,签署以后就生效.
本人刚买了二手房,就交易安全问题提供以下两点经验供参考: 一、当然要找中介,否则自己办手续很麻烦。但中介不是越大越好,规模较大的中介普遍存在店大欺客现象,很多问题没有商量的余地,而中介一些惯用坑蒙拐骗伎俩,大中介公司也不会少干一样的,可能还更加纯熟。建议找一个正规的、规模不大的中介公司(可以在北京市房屋交易管理网上查询),是否有营业执照,营业地点与营业执照上登记地点是否一致,有这两条,就足够了。小中介一般服务态度好,付款方式、期限以及中介代办事宜都可以商量。 二、查看房主产权证原件,并注意是否有抵押登记(如有在产权证上一目了然),签约时一定要房主本人到场,最好夫妻双方都在。 下面是购买二手房注意事项的权威建议,特转来: 随着各地住房制度改革进程的加快,二级市场的开放力度不断加大,二手房买卖日渐红火,二手房由于具有位置好、价格低的优势,被众多的消费者青睐,但是,旧房买卖毕竟不像新房那样一目了然,购买二手公房上当受骗后的追索和赔偿难度要比新商品房难得多。因此,在选购二手房时,要特别注意产权、房屋结构等问题。 ★一、弄清二手房的产权情况 在旧房交易中,产权证是最重要的。由于房屋不同于其他日用品,价值量巨大,法律对房屋的保护主要是对有合法产权的房屋进行保护。根据我国《城市房地产管理法》第59条规定:"国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。"因此,购买二手房时,一定要弄清楚房屋的权属,凡是产权有纠纷的,或是部分产权(如以标准价购买的公有住房)、共有产权、产权不清、无产权的房子,即使房子再合适都不要购买,以免成交后拿不到房屋产权证,同时也会引起许多不必要的麻烦。另外,要特别注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人。在验看产权证时,一定要查看正本并且要到房地产管理部门查询此产权的真实性。 由于我国房改政策在房改进程的不同发展阶段实行不同的政策,因此,如果是以标准价购买的公有住房,要注意是否已经按成本价补足费用,或者已与原单位确定了如何按比例分成。另外,有些单位在向职工售房时,为了维持单位人员的稳定,与职工签订有服务合同,原单位还有优先购回权。因此,要确认原单位是否同意该房子的出售。 当前对于军队、医院、学校的公有住房一般还不允许上市出售,因此对这类房子一定要确认有原单位公盖同意出售才能放心购买。 ★二、了解二手房的房屋结构 二手房的房屋结构比较复杂,有些房子还经过多次改造,结构一般较差。因此,购买二手房时,不仅要了解房屋建成的年代、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的相一致、房屋布局是否合理、设施设备是否齐全完好等情况,更要详细考察房屋的结构情况,了解房屋有无破坏结构的装修,有无私搭、改建造成主体结构损坏隐患的情况。 另外,购买二手房还要对房屋进行实地考察,了解户型是否合理,有没有特别不适合居住的缺点,天花板是否有渗水的迹象,墙壁是否有裂纹或脱皮等明显问题。 如果存在上述问题,则不要购买,以免购买后既要加大维修费用,又时刻面临不安全的危险。 ★三、实地看看二手房的周边环境和配套设施 随着人们生活水平的提高,对居住区环境及配套设施设备的要求也越来越高。新建房屋会随着房屋竣工和入住的完成,逐步改善住区环境,一般会向更好的方向发展。而旧房子的周边环境已经形成多年,一般很难改变。因此,购买旧房时,要认真考察房屋周围有无污染源,如噪音、有害气体、水污染、垃圾等,另外还有房屋周边环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面情况。 对房屋配套设施设备的考察主要有:水质、水压,供电容量,燃气供应,暖气供应情况及收费标准,电视接收的清晰度等。另外还要观察电梯的品牌、速度和管理方式,是否安全、便捷并提供24小时服务。如有机会最好走访一些老邻居,对房屋及周围环境设施做更多的深入了解。 总之,要充分了解售房人售房的真实目的,避免接手一个垃圾房。购买二手房的目的本是想改善一下居住条件,但是如果对二手房了解不全面,却会给日后生活带来更多烦恼。 ★四、考察一下二手房的物业管理 购买房屋是一次性的消费支出,而物业管理水平的高低则直接影响到日后长期的居住生活质量。因此,人们不论购买新房还是旧房,都越来越关注房屋的管理水平。良好的物业管理不仅可以弥补房子的一些不足,还能给生活、工作带来更多的便利。 对物业管理的考察,主要是考察物业管理企业的信誉情况,要对其管理的物业进行走访,看保安人员的基本素质、保安装备,管理人员的专业水平和服务态度,小区环境卫生、绿化等是否清洁、舒适,各项设施设备是否完好、运行正常等,由此可以大致看出一个企业的管理水平,最终评价是以质优价廉为好。 还要了解物业管理费用标准,水、电、气、暖的价格以及停车位的收费标准等,了解是否建立了公共设施设备维修养护专项基金,以免日后支付庞大的维修养护费用,出现买得起房住不起房的情况发生。 ★五、买二手房选个安全中介 目前在许多城市,虽然已放开了住房二级市场,但政府职能一般只是在两头把关,即审批入市资格和办理产权转移登记手续,而中间的交易过程则完全由买卖双方自行操作。而二手房的买卖要比商品房复杂得多,因此,买卖双方都需要中介机构帮助代为办理交易手续。目前中介服务机构的操作还不完善,良莠不齐,经常发生中介机构与委托人发生矛盾、冲突的事情。因此,中介机构的选择就显得尤为重要。 首先要选择经政府行业主管部门批准、已取得执业资质的中介公司。要亲自到中介机构办公场所进行考察,根据人员素质,办公设施现代化程度,信息量和人气等现象可初步判断该公司处在何种档次上。同时,在委托中介机构代理之前,还要详细询问中介公司都能确切地提供哪些服务项目,如何收费?如果未能如愿成交,如何退款?如果买卖双方发生纠纷,中介公司有无能力负责赔偿损失等。 中介机构提供的另一项重要服务就是房屋作价评估。由于住房二级市场刚刚起步,成交量少,没有多少可供选择对比的实例,对于一般居民来说,准确地对房屋进行估价就显得非常困难。因此,也要委托取得资质的中介评估机构对房屋进行基本客观的估价,使买卖双方都能感觉物有所值,皆大欢喜。 另外,如果对二手房买卖没有把握,最好能聘请房地产方面的专业律师做顾问,特别是对产权等关键问题进行把关,以免上当受骗。当前在住房二级市场上的律师收费还没有统一标准,因此,要事先了解律师的收费和提供的相应服务都有哪些。 ★六、二手房的交易手续要在交易场所完成 购买二手房时要亲自到交易场所办理转让手续。有些人购房时,一怕麻烦,二容易轻信别人,三为了节省一点交易手续费,在售房人的花言巧语下,由售房人全权代办交易手续,结果拿到手的产权证有可能是假的,房屋所有权得不到应有的法律保护,引起纠纷;或是在多年之后再转让房产时,才知上当受骗,这方面的案例即使在法律制度比较健全的香港也都时有发生。因此,购买二手房时,买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续,按国家规定交纳各种交易费用,领取政府颁发的产权证,最好买卖双方能一手交钱一手交房(指产权证)。切不可因小而失大。只有这样,才能买到放心合适的房子。
是的,按照原来的购买价格计算。 如果是房改房那么就按照政府统一核定的基准价格计算。
你遇到的这种情况很常见。 如果购房合同里没有, 购房时的承诺没有用,你查看一下宣传品(楼书、册页、灯箱、围档、广告等)里面对你那个空中花园有没有描述,按照新的房地产广告法规定,宣传品(楼书、册页、灯箱、围档、广告等)也视为合同的要约。 有些开发商在宣传品中会自以为是地标注:“仅作为……用,最终以……为准”,不要紧,一是这些标注与新的房地产广告法有抵触,国家规定,民间约定与法律法规抵触则无效;二是这些标注不会出现在所有宣传品中,如报纸广告、围档围墙上一般没有。
1、如果是2004年购买的依旧按照之前的契税政策缴纳,即房价的1.5%; 2、一般来说只要该房产尚未备案就可以更名,不过你购房时间距离现在已经有一段时间了,估计已经改不了了; 3、以后等产权证下来再改名就要按照过户手续办理了,需要重新缴纳税费; 4、产权人死亡需要办理继承公证,所有顺序的继承人都需要同时到场,而且继承人中有已经死亡的还需要有该人的死亡证明。
不知道你有没有选好你要买的房子,如果选好了你就要准备以下材料: 房证、契证、身份证、结婚证、户口本。 在一天里办完这些手续是不可能的,但是你回来以后可以委托给一个中介公司帮你办理这些手续。如果你还有什么不明白的你可以在提问我会回答的。
抵押有两种: 一种是开发商为了给业主办理贷款而办理的抵押,这是正常程序,没什么的 另一种是开发商自身周转需要而办理的抵押,那么这种情况下可以去和开发商交涉
你只有把钱交给房地产公司才有保障。因为这可能是销售人员的个人行为,销售人员可以拿到盖章的正式合同和房屋方面的宣传资料,但一个购房合同真正生效是需要房地产公司到当地房管局进行合同备案登记的。要不然房地产公司可以不承认你的购房合同。 购房交定金以后,你需要索取:正式的经盖章生效的合同,盖章的定金收据,合同备案通知单。缺一不可。
现在商品房的公摊面积不是以系数来确定,而是有具备房地产测绘资质的测绘机构进行实地测量,按照国家商品房测量计算标准,计算出商品房的实际面积,经当地房地产行政主管部门审核后,才能确定商品房每套的销售面积,并确权发证.你所说的用系数来确定公摊面积,没有法律依据.仅供参考
满庭春MOMA智能化配套:项目采用封闭式管理,内外智能化系统形成三套安全防线:第一道:利用主动红外对射的电子周界系统,配合闭路电视监控,通过两个系统的联动来实现园区的第一层安全。第二道:电子巡更系统记录和考核巡查情况(人员、地点、时间、情况等)。能够有效监控巡查人员巡查到点的情况,杜绝安全死角,避免意外事故的发生。第三道:可视对讲系统、门禁系统、户内防盗报警系统。共同构筑了完整的单元安全控制系统。每栋楼的首层至三层各户设置门、紧急报警按钮等,采用无线报警的方式,联接到报警主机。其它层配置紧急报警按钮、红外幕帘探测器等。扩展配置可根据用户对安全的不同需求配置报警探头。中心设置电子地图。有警情发生立刻突出显示警情区域,管理中心立即做出反映。
楼主的小孩跟我孩子差不多大,都是快上小学了的。前几天才去看了高新一小附近的经典双城,业主的小孩有优先入学权,还不错,楼主也可以去瞅瞅
楼主也不说说要在哪个区。。。。。。最近在二环那边看了个盘叫经典双城,感觉还不错,配套挺齐全的,什么都有了,交通也挺便利,三号线通了之后会更方便,环境你可以自己实地踩一下,看房子还是要自己亲自上眼才行,祝好运。
最近二环那边有个经典双城要开盘,人民路与海源路交汇处,位置不错。本月15号开盘,还挺符合你的要求的,楼主要抓紧,这房挺好卖的~交通非常方便,通过二环快速线到哪里都挺快,到达小西门就3.4公里,正义路商圈也就4.5公里,到昆明新机场可乘坐3号地铁,10余分钟吧!很多公交线路可直接到达~这个盘规划得很全,吃喝玩乐以后也是很方便的,你自己去考察考察就知道咧,我现在也说不出,不过感觉小年轻做婚房还是挺好的,那一带好学校也多,将来小孩子读书也不发愁。
上海一栋降价高达四五百万的别墅。从上海市区驱车30多公里,来到上海西南角松江区的一个楼盘,刚刚下高速,就远远看到了销售人员高举着广告牌,写着“63折”。这名售楼人员表示,之所以这么远就举着牌子,是“到那边的话(售楼人员)会涌上来”。他表示,在这里站了3天,拉了两个客户。 在去楼盘的一路上,隔十几米就有三五个中介代理人员。进入售楼处,大堆的售楼人员把门口围得水泄不通。但记者发现,现场看房买房的人却并不多。售楼人员热情地向记者介绍了楼盘的打折情况:“10万抵180万,还有10万抵120万是东郊,还有淀湖是10万抵100万。现在长甲下面三个楼盘都在打折。我们现在这次63折的口号就是全民买别墅,就是平民百姓你都有机会去买到别墅。这对你们来说是最好的机会。”
鸿都第一城啊,在北京房山那边,周边配套设施齐全,空气也好,还有很多景区像十度风景区,上方山森林公园,云居寺等适合老年人居住。
鸿嘉星城是淄博较受好评的高品质生活社区,在淄博中轴线柳泉北路红莲湖区域,北邻62万平米的红莲湖湿地公园,内部坐拥25万平米的渔洋湖,是淄博地区唯一的双湖景大宅,饱览红莲湖壮丽胜景,湖光成色宛若天成;鸿嘉星城还拥有淄博首个拥有超大建设规模的大型城市综合体,代表淄博最繁华一极的国际尖端生活方式,世界视野和一流品质更是打造出多元化产品,荟萃了国际顶尖生活、居住模式,以因此成为淄博高端休闲、运动、娱乐之城和国际时尚生活的缔造者,将全面推动淄博人居的升级换代。 同时鸿嘉星城不遗余力地引进了国内权威的品牌教育——台湾三之三双语幼儿园及黄冈实验小学,依托项目所在区域优质公立教育资源,为业主子女构筑了15年顶级教育体系,提供无可比肩的至高品质教育。
西大街金色夏威夷、曦城等都可以,交通方便,生活便利,就在九中旁边,而且KTV、影城什么的都有,离西体也很近。房价在8000-10000左右。
给你个好消息,七中嘉祥外国语学校落户北城世纪公园了,你要选配套好的,就那个地方吧,学校这种优势配套,不是随便哪里都有的。其他的诸如橡树屋幼儿园也在其中,对了,泰和置地还有个健康绿色农庄,周末农家乐好去处。
不是你的义务的,直接拒绝就可以,完全按照合同来就行,怕是房东给你小鞋穿,但是到期了,你的义务就履行完了的