其实按建筑面积计算和按套内面积计算,房价并没有什么变化。国家这样规定只是防止开发商隐瞒或者虚标公摊面积造成购房者受骗。 要是开发商在合同里约定了套内面积,实际交房时出现误差,一般说3%以上可以退房,3%以下多退少补。这是早就有规定的。开发商使用建筑面积来销售房屋,你完全可以之签套内面积的合同,这不冲突。
不买。 这种操作方式风险很大: 向你说明可能的几种风险由你自行斟酌: 1、房产证下发之后业主将该房产抵押,怎么办? 2、如果业主一房多卖怎么办? 3、“参加集资建房选到住房者,从办理入住手续之日计,五年内不具有转让和交易资格。”在这一条的基础上此次转让行为本身就是不合法的,合同是不成立的;如果几年后产权证下发并且可以过户的时候,房价上涨了很多,那么业主就可以凭借这一条款主张合同无效,对方只需要赔偿你一部分的装修补偿和银行利息就可以撤销该合同! 买是不买,请自行谨慎斟酌
其实买卖二手房确实存在着中介机构不正规的情况。 不过现在还是有些公司比较不错:一般来说,能做到透明交易、买卖双方于中介在一起签订居间交易协议的,就不会出现差价问题。 并非所有的中介都那么恶劣,只要多加小心,找那些比较正规的能让买卖双方见面交易的就不会存在差价问题了。你所说的鑫尊就还行。我爱我家也不错。
1,口头协议因为取证难,所以您必须取得佐证.只要有证据就可以算是有效协议. 2,拆迁人也没有将拆迁安置图修改的情况告知您,其已经违反合同法,您可以要求赔偿,也可以要求仲裁解决,甚至可以向法院起诉.
只有期房证是因为该房屋并没有办理竣工手续,也没有到房产部门登记备案,这只是个时间问题,我看问题不大! 交房时主要看看房屋的质量!内墙表面用手搽一下,看看水泥附着情况,窗的密闭情况!各种管道的衔接!暖气是否漏水!墙壁隔音隔热效果怎样!钥匙拿到后最好重新换个锁芯,一般开发商手里的钥匙太多,鱼目混杂的!各种票据要留好,一般入住要先交三个月或更长时间的物业管理费,第一年的暖气费(北方)!维修基金的发票,各种纳税的发票要留好!购房合同一定要留一份,有些单位将来住房补贴是要看合同的,提取公积金时也要看合同! 安家顺利!
如果购房合同是7月31日交房,而到时没有交,当然是开发商违约。不知你的合同对开发商违约延期交房的处罚条款是如何定下的,如果写明了的,你不用怕他延期交付,到交房时按天数算,它得赔偿。 为了避免开发商以后玩浑,可以联合业主们一起要求开发商在未能按期交房的备忘录上签字。如果他不签,你们可以向媒体反映,通过当地媒体的关注,使得这一事实被报道如实记录下来, 你的第二个问题,关于实际交房面积,应以开发商拿出的政府房屋管理监测机构的测量认定书为准。按这个面积对合同面积“多退少补”房款。正规的购房合同上应该对此有这样的约定。
解决这个问题可以有两种方式:、 1、求助物业管理公司协助你们讨个公道。因为那些不合格的支架式建筑公司所为,那么产品不合,他们有责任对被伤害的行人做出赔偿。 2、法院起诉。但是这个方法需要你们自己取证,我们都知道法律不能缺乏证据。 注释:物业管理公司(一个成熟的公司)一般情况下都会为全体业主上一种意外伤害保险,通过与物业公司协商看看你们那里是否也给你们全体业主上了此项保险。
我认为那不是月薪。 是售楼的提成奖金。 推销的好,当然得的多,同时主要挣的是差价。 比如公司定一套50万为底限,你卖到52万,就可得到那个差价。 这样的可不是一般的售楼人员能做到。
最好是能再补充条款中详细约定一些相关注意事项: 比如你担心这个房产是不是能买卖,那么可以约定:“如果该房产不能正常过户给乙方(买房),则中介方应该退还所交定金”。必要的话还可以约定如果不能正常过户给乙方,则中介方除退还所交定金外,还需要加倍赔偿等等。 产权证的真伪即使看到原件一般人也是看不出来的。 向你提供一些常见的二手房买卖合同的补充条款供你参考: 1、入住时间的约定:...... 2、房屋交付与乙方(购买方)前所发生的水、电、物业、燃气、供暖等项费用由原来的业主负责结算清楚,(在此需要注意,如果你没有和业主直接减免并且共同签订合同,那么就要中介就上述费用承担连带责任); 3、约定过户时间(注意:如果中介要求再过户先行给付房款或者首付款,那么就应该约定好在交付首付款之后最迟3个工作日内就应该去过户,否则,逾期一日由中介赔付若干元) 提示:如果中介不让你见业主或者不能和业主一起签订合同的话,那么很可能是在赚取你的差价,如果你确实喜欢这个房子又认可被赚取差价的话,那么就签合同吧。
我家于2004年4月从益臣房地产有限责任公司购买商品楼,处在物业方面。我们所有商住楼都是依靠贵公司多当时开发的房地产时院建取暖锅炉和渗水井及水暖管道设施来完成。 今年5月,该公司没有得到业主的同意,将公共配套设施全部拆除。自己开始建商场,建得商场离我们房后才2米,并且影响我们后窗的采光和通风,找到城建部门,城建部门说:“楼后的距离国家没有规定。”为由己批准建改。我们业主认为该公司的做法是不合理的,但又找不到相关法律条款? 1、如果购房合同或图纸载明暖锅炉和渗水井及水暖管道设施公共配套设施属于商住楼附属部分,该公司没有得到业主的同意,将公共配套设施全部拆除属于违反合同义务,可追究其违约责任。 2、“楼后的距离国家没有规定。”胡说。楼间距不少于8米。“建得商场离我们房后才2米”侵犯相邻权。
租房合同一般不会约定房屋的使用中出现的不方便、不舒适。这样的问题很难解决的,尤其是租金比较低,不具有对于房东的制约。 所以最好的建议是算了吧,人生在世,遇到困难都是磨练。 天降将大任于斯人也,必先苦其心志,劳其筋骨........
房地产税收占政府税收好大一部分,价格越贵,税收也就越高! 现在当官有几个不贪的,他们才不在乎房价涨多涨少!
广州最大的租房网:住在广州!中介要收取半月的房租作为中介费。你可以在这个网上好好找找看,肯定有合适你的。其实你可以考虑考虑合作。相信合租600可以有个好房子
毛坯房能有什么风险?如果精装修而且配齐家具家电的话还会有财产丢失的风险。 毛坯房出租最担心的就是对方装修破坏结构,不过这一点可以在租赁合同中进行约定。 毛坯房出租的难度比较大,认可的人比较少
偏贵,投机较重,目前7K多; 开发商信用不了解,不过印尼海啸捐款后又反悔,听说就是他。
既然是“定金”就不能够退,除非可以证明房产商有违约行为
CBD其实并不适合居住。 交通就是一个很大的问题,堵车。 如果选择楼层还是越高越好,起码视野开阔不挡光
在外国,只有穷人才住市中心,因为喧闹,富人有车都住远郊,而在中国一些比较发达的城市这也是一种趋势,但是,一般的城市我觉得还是市中心比较好,因为便利,房子也利于升值
给你提供一个案例,你看一下,你的合同里是怎么说的. 蔡女士与开发商在双方签订的《19号楼定位保证金协议书》中约定,“蔡女士定位19号楼2201号房屋,建筑面积104.2平方米,总房款441516元。开发商保证定位房屋自2001年5月26日至2001年10月31日以内由蔡女士购买。蔡女士定位上述房屋,自愿支付定位保证金2万元。该定位保证金自双方签署正式购房合同之日起转为购房款项。若开发商在2001年10月31日前不能五证齐全,承诺将2万元定金全部退还。若开发商在此时间内提前取得五证,蔡女士必须在七个工作日内签署正式购房契约。”蔡女士于签约当日支付2万元定位保证金。开发商则没有按约定时间将五证办理齐全。蔡女士要求双被反环保保证金. 开发商辩称:蔡女士与开发商约定的是定位保证金而不是定金,且协议亦未约定要双倍返还定位保证金。开发商采取自愿原则收取定位保证金,而蔡女士为提前订房保证房号,主动要求交纳定位保证金,并约定相关买房事宜要等签订正式合同时再定。开发商表示,不同意双倍返还定金。 法院认为:双方在协议书中已作出约定,若开发商不能在2001年10月31日前办齐五证,要退还2万元定金。由于未能按约定办齐五证,理应退还2万元定金。而蔡女士要求开发商双倍返还定金,被法院认定为理由不充分。法院一审判决:开发商向购房人蔡女士支付定位保证金2万元及按同期银行贷款利率计算的利息。 所以,要区分好你叫的到底是什么样的钱,合同里面应该有明确的说明.
国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 国税发[2006]108号 2006-07-18国家税务总局 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局,河北、黑龙江、江苏、浙江、山东、安徽、福建、江西、河南、湖南、广东、广西、重庆、贵州、青海、宁夏、新疆、甘肃省(自治区、直辖市)财政厅(局),青岛、宁波、厦门市财政局: 《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定,个人转让住房,以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。之后,根据我国经济形势发展需要,《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)对个人转让住房的个人所得税应纳税所得额计算和换购住房的个人所得税有关问题做了具体规定。目前,在征收个人转让住房的个人所得税中,各地又反映出一些需要进一步明确的问题。为完善制度,加强征管,根据个人所得税法和税收征收管理法的有关规定精神,现就有关问题通知如下: 一、对住房转让所得征收个人所得税时,以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入,但必须保证各税种计税价格一致。 二、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。 (一)房屋原值具体为: 1.商品房:购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费。 2.自建住房:实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费。 3. 经济适用房(含集资合作建房、安居工程住房):原购房人实际支付的房价款及相关税费,以及按规定交纳的土地出让金。 4.已购公有住房:原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款,加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。 已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级(含县级)以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价(或标准价)购买的公有住房。 经济适用房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。 5.城镇拆迁安置住房:根据《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号)和《建设部关于印发〈城市房屋拆迁估价指导意见〉的通知》(建住房〔2003〕234号)等有关规定,其原值分别为: (1)房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的,为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费; (2)房屋拆迁采取产权调换方式的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费; (3)房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人除取得所调换房屋,又取得部分货币补偿的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费,减去货币补偿后的余额; (4)房屋拆迁采取产权调换方式,被拆迁人取得所调换房屋,又支付部分货币的,所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款,加上所支付的货币及交纳的相关税费。 (二)转让住房过程中缴纳的税金是指:纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。 (三)合理费用是指:纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。 1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,经税务机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用,可在以下规定比例内扣除: (1)已购公有住房、经济适用房:最高扣除限额为房屋原值的15%; (2)商品房及其他住房:最高扣除限额为房屋原值的10%。 纳税人原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板,装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。 2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的,其向贷款银行实际支付的住房贷款利息,凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。 3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等,凭有关部门出具的有效证明据实扣除。 本条规定自2006年8月1日起执行。 三、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定,对其实行核定征税,即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素,在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。 四、各级税务机关要严格执行《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕82号)和《国家税务总局关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》(国税发〔2005〕156号)的规定。为方便出售住房的个人依法履行纳税义务,加强税收征管,主管税务机关要在房地产交易场所设置税收征收窗口,个人转让住房应缴纳的个人所得税,应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并办理;地方税务机关暂没有条件在房地产交易场所设置税收征收窗口的,应委托契税征收部门一并征收个人所得税等税收。 五、各级税务机关要认真落实有关住房转让个人所得税优惠政策。按照《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)的规定,对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所缴纳的个人所得税,先以纳税保证金形式缴纳,再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系,全部或部分退还纳税保证金;对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免征个人所得税。要不折不扣地执行上述优惠政策,确保维护纳税人的合法权益。 六、各级税务机关要做好住房转让的个人所得税纳税保证金收取、退还和有关管理工作。要按照《财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)和《国家税务总局 财政部 中国人民银行关于印发〈税务代保管资金账户管理办法〉的通知》(国税发〔2005〕181号)要求,按规定建立个人所得税纳税保证金专户,为缴纳纳税保证金的纳税人建立档案,加强对纳税保证金信息的采集、比对、审核;向纳税人宣传解释纳税保证金的征收、退还政策及程序;认真做好纳税保证金退还事宜,符合条件的确保及时办理。 七、各级税务机关要认真宣传和落实有关税收政策,维护纳税人的各项合法权益。一是要持续、广泛地宣传个人所得税法及有关税收政策,加强对纳税人和征收人员如何缴纳住房交易所得个人所得税的纳税辅导;二是要加强与房地产管理部门、中介机构的协调、沟通,充分发挥中介机构协税护税作用,促使其协助纳税人准确计算税款;三是严格执行住房交易所得的减免税条件和审批程序,明确纳税人应报送的有关资料,做好涉税资料审查鉴定工作;四是对于符合减免税政策的个人住房交易所得,要及时办理减免税审批手续。 国家税务总局 二○○六年七月十八日
没有什么概念,这是固定的,满了五年买方就可以少一部分支出,至于五年时间,是按照你房产证上的日期计算到你要过户的这一天,中间的期限就是你房子满没满五年的衡量标准。
契税,印花税等所有费用加起来不到2.3% 注意房产证只要工本费300左右. 他妈妈的你被骗了. 我买的时候也上当拉
既然是公安部的产权,那么过户的方法只有一个:出资购买,除此之外没有别的办法。但各部委的三层以下的建筑(住房)原则上是不出售的。中介只能交易商品房,对未上市的房屋不能办理交易的。 对于部委(和军产房类似)的宿舍房,住户只有使用权而无产权,换房只是换了居住地点,和过户两码事。
经济适用住房进入市场一般必须5年,不知道你居住的经济适用住房是否有5年,如果有,就可以买卖交易了。到房地产交易部门办。相关政策可以在网上查建设部等四部门的《经济适用住房管理办法》和《经济适用住房价格管理办法》。
1、拥有房屋使用权是一种特殊的情况,一般是单位的职工居住单位的公房,只需缴纳少量房租或不缴纳房租。只要在此单位工作,所居住房屋又不拆迁的话,可以一直居住下去。 2、房管局拥有的房屋和物业拥有的房屋只是属性不同,一个是属于国家所有,一个是属于企业所有。 3、如果是居住房管局或物业公司拥有产权的房子,那只是一种租赁关系,只是具有临时的使用权,和单位产权的房子是不能互换的。能够互换过户的房子必须双方都有各自房屋的产权。
交易税率一样,都是3%,只是赠与不用交纳5.5%的营业税(房产证办理到现在5年内需交纳),另外赠与的房产可随时收回.
风险挺大的,因为这套房从法律角度来说还是属于第一个房主的,设想一下,你如果购买这套房,你的钱肯定是给第二个房主的.但还拿不到产权证,如果第一个房主回来找你,即使打官司你也赢不了,最多是法院判第二个房主将钱退还给你,你还是得不到这套房,这样的话你不是自己浪费自己的时间和精力吗?
找链家地产公司,只要3000元,保证以最快的速度办下来
看还能找到开发商吗?如果可以的话找开发商改底单,那你什么费也不用花了,不过那样的话买房必须是全款不能贷款 契税,印花税,产权登记费,个人所得税和营业税以上这些费用都不用花了!!!!!!
可以办理过户,但是需要先办理监护人公证,由监护人持有公证书全权办理产权过户事宜
他项权利证过户一般发生在清产时,现实很少发生,因为只有所有权才能享有该房屋使用与收益的权利,他项权利证主要作用是:抵押人未能达到合同约定,抵押权人可以将抵押物拍卖,并优先获得补偿。 ~~~~`土地是不可能办理他项权证的,请查清再问。
在拆迁后新居房产证可直接用你老公名字就可以了。不用过户的。只要你公公能同意就行。
公证处有关于房屋买卖委托书的范本,都是格式化的,给公证处打个电话就清楚了,十分方便,公证费大约1~200元。
你买了房子不过户,那房子的产权证不还是人家的吗。你等于给了人家21万元钱,具体的手续要到贷款的银行才能知道细节
看到还有这么多人喊房价跌,真是哭笑不得。 有人的理由是房价上涨使得商务成本高,降低竞争力,所以房价要跌。真的是这样吗?人民币去年那可怜的一小下升值根本抵不过傍着美元一起贬值的影响,在国际资本的眼中,国内的商务成本不是升了,而是降了。 有人说国家政策抑制房价,跟政府对着干没什么好结果。政府是否真的打心底里要抑制房价我不管,单看看那些所谓抑制房价的政策吧: 2年内不准出售、增加买卖房产各种税等等,一切除了使得可买卖房子减少或成本增加而导致房子进一步上涨外,好像没起到什么太大的结果,房价除了去年下半年意思意思低了低头向政府作了个揖外,继续昂首向前。。。。。 还有人说房价是开发商托上去的,如果没有大批人去买,开发商又怎么能托上去呢,托得了一时又怎么能托这么长久呢?社会主义主人翁们明知道是个托又怎么还排队去买呢? 又有人说房价疯长得结果必然导致崩盘,结果使得买房子的人万劫不复。太可笑了,说这话的人有没有想过房子崩盘的结果呢,那时候金融体系将崩溃,面对着银行坏帐巨大黑洞和记在银行帐上属于公民的人民币数额,只有通货狂涨能平衡这一问题,搞不好政府对社会经济控制力完全丧失,只能靠增加印钞机流水线来解决这一问题。到时候,买了房子的人还能庆幸我还有地方住,持有人民币的人将一无所有,哪怕你现在是个百万甚至千万富翁。 归根到底一句话,单银行帐面上的28万亿的商业存款和14万亿个人存款就是一颗巨大的原子弹,还没有算上其他的五花八门的合法的非法的国内的国外的人民币。想一想,光国内帐面上的这44万亿人民币是个什么概念?就算从今天起全国人民不拿一分钱的工资义务埋头苦干3年半所创造出来的物质和精神财富也才刚刚能填满这44万亿的血盆大口,诸位想一想,房价还会跌吗?通货膨胀还会远吗?人民币还会有真正意义上的升值吗
一般要4000~5500元/平方米,我们同事刚买的5000一平, 二手房不太一样,好一点的也要4000,建议你可以去马驹桥买房,离亦庄比较近,目前的房价大约3500~4000。
会有影响,但真正导致房屋价格上涨的原因并不在这,而是在开发商那,只有公布成本,控制开发商价格,打击炒房人才可能使房价降下来。
房价现在在每个城市都是处于上涨的趋势,我前些日子在南昌买的房,价格已经到4300元/平了,我们那的工资才1000多一月。
现在买房子?楼主是不是钱多的没地方花了? 在等等吧,业内人士专业透入等2008年上海所有地区的房价都会跌个500~1000元的,如果楼主等不急了,就买静安区的高层吧,市中心的房子,黄金地段再跌也不会跌到哪去的!
虽然已经售出的商品房的土地增值税由开发商承担,但是开发商在今后的房价肯定要加上这支出,即使没有达到征收的标准(增值20%以上),给开发商借机涨价的理由。 现在不是要降低房价,而是要房价合理,就是政治经济学中的价值规律,价格要基本符合价值,否则就是暴利,脱离了客观实际情况。
房屋竣工后是由开发商负责请测绘单位测量实际面积的,与物业无关;一般开发商不会配合业主再次进行房屋测量这项工作; 测绘单位只面对开发企业,不接受业主要求复测。因为如果测出来有问题的话,就得罪了开发商和原测绘单位,口口相传,以后就没有开发商找他测量了。如果你认识测绘单位的人,他们也只能帮你测一下,不会在测绘成果上盖章落实。 建议:先请本市一家测绘单位测量,只要你说明不用签字盖章就没事,如果确实有问题,再在外省市请一家,没有厉害关系,他们可以出示正式报告书。你们再去建委投诉。
清算土地增值税对房地产市场的影响 2007-01-19 14:46:14 大中小 清算土地增值税的消息一出,前天房地产股票应声下跌,20多支股票跌停板,也就是说下跌的幅度超过10%。香港股票市场中的中国房地产股票也是如此,顷刻之间,100多亿港币的市值化为乌有,消失了。人们继而关心的是房地产股票的下跌会不会影响到与房地产行业相关的银行、建材、水泥、家具等行业的股票市场,进而影响到整个的股票市场…… 清算土地增值税,一时成了市场和媒体关注的焦点。 信息传播的速度和市场的反应的确太快了。这两天,有关方面迅速地出来辟谣,向大家说明清算土地增值税的政策实施不会对房地产市场有太大的影响,尤其不会对房价有影响,股市也渐渐在小幅的下跌中趋于了平静。同时,这则消息激发了所有媒体的采访热情,许多媒体的记者都打电话给我,让我谈谈清算土地增值税政策对中国房地产市场的影响。根据我以往的经验,这种敏感性话题最好别在电话中接受采访,我怕你说你的,记者写记者的,说的和写的有时甚至驴头不对马嘴,完全不是一回事了。最后,有可能某些记者为了引起轰动的效果,再加上一句捅马蜂窝的话,比如“清算土地增值税会引起房价的暴涨”之类的,那我就真的是有嘴说不清了。 今天安静下来了,我还是就这个问题写一篇博客,分析分析清算土地增值税对房地产市场的影响,与那些关心这方面话题的朋友们一起探讨。 一、清算土地增值税对房价的影响。 清算土地增值税无疑会加大房地产发展商建房子的成本,这是毫无疑问的,这点我看在媒体上也是没有争议的。但在市场经济中,价格只取决于供求关系,而与成本无多大关系,只有在过去计划经济的年代,才会根据产品的成本定它的价格,所以,清算土地增值税虽然提高了房地产发展商房子的成本,但不会对房价的上涨产生直接的影响。话说白了,如果市场上没有人要你的房子,你就得降价出售,亏本了你也得降价;反过来,市场上如果抢购你的房子,即使这房子是别人白送给你的,对你来说成本是零,你也可以按市场的价格销售出去。 但是,这次清算土地增值税,从房屋的供求关系来说,是不是影响到了形成房屋价格最基本的机制——供求关系呢?我们后面再分析。 二、清算土地增值税对房地产商的影响。 要分析清算土地增值税对房地产商的影响,我们先回顾一下它出台的历史: 1993年12月13日,国务院颁布了《土地增值税条例》,要求1994年1月1日起实施。1995年1月27日,财政部又颁发了《实施细则》。但是,在这十几年的时间里,关于土地增值税的传言不断,有的说要取消了;有的说要把过去的30%、40%、50%、60%统一起来;也有一段时间盛传什么部门给什么部门已经打了报告了,只等他们批准就可以取消了…… 各地土地增值税的预提情况也各有不同。以北京为例,2007年1月1日之前,普通住宅不预征土地增值税;公寓按预(销)售收入的0.5%预征土地增值税;写字楼与商铺按预(销)售收入的1%预征土地增值税。2006年12月19日,北京市地税局刚下发文件,要求在2007年1月1号以后,土地增值税不再分普通住宅、公寓、商业写字楼了,除政府批准的经济实用房和限价房外,一律按1%预征,其他城市的情况也都各有不同。所以,不同的开发商开发不同的房地产的产品,他所处城市的不同,受这次清算土地增值税的影响也很不一样,所以不能简单的说影响大,影响小,或者没有影响。 还有非常重要的一点,就是一些上市公司,尤其是境外的上市公司,他们大多数的会计报表都是由国际公认的会计师事务所,如毕马威这样的事务所做审计的,他们都是严格地按照国务院当年颁发的《土地增值税条例》和财政部颁发的《实施细则》来做了全额的预提,这些做了全额预提的公司在这次的清缴政策中不会造成什么重大的影响。但也有一些公司,甚至一些上市公司,只做了土地增值税的预缴,但没有做到全额的预提,2月1日实施的清缴土地增值税的政策可能对这类公司的现金流造成重大影响,甚至会出现资金链条的断裂,因为这是把1994年1月1日以来所有的账放在一起算,算的是总账,有些公司可能就吃不消了,承受不了了。我们也看到一些房地产公司在上市公司公告中就曾明确地说,如果政府要清缴土地增值税,将由原来的股东负责。有些人就会想,这十几年都没有清缴的土地增值税,是不会算总账的,是不会清缴的,根本没有想到,2月1号就成了算总账的清缴日。 三、清缴土地增值税对股票市场的影响。 因为受本月16号刚出台这个清缴土地增值税的文件影响,房地产股票全线应声下跌,但随着时间的推移,大家会看清,这个政策对每一个公司,每一支股票的影响都是各不相同的,对有些公司的影响可能非常大,对有些公司的影响就很轻微。对与房地产相关的其他行业,如银行、建材、水泥、家居等行业,我认为不会出现太大的影响,因为中国的经济发展总体来说是健康的,中国房地产行业的发展也是健康的。 话再说回来,我们一起看看这项政策对房价形成机制――供求关系的影响。从供应量上来看,过去的两年,由于各项宏观调控政策的实施,尤其是银行政策的实施,许多房地产公司的资金已经非常紧张,已与前几年大不相同了。有些公司可能因这次的土地增值税的清缴而断顿,没有资金盖房子了,公司熄火了,真是“漏房偏遇连天雨,雪后再降数场霜”。从这方面来看,肯定是减少了市场上房屋的供应量。对一些从事商业物业开发的房地产发展商来说,在关于销售和持有写字楼和商铺上,会进一步地进行测算和权衡,我想一定会有一些开发商会转变自己的经营战略,把过去以销售为主转向以自己持有为主,因为自己持有的物业不用缴纳这从30—60%不等的土地增值税,同时,出租的回报率在中国比其他的国家和城市都要高很多。但讨论了近十年的物业税又会不会出台?什么时候出台?税率到底有多少?这对做一个持有物业的决定又是一个不利的消息。但从现有实施的所有政策来看,把销售物业转向持有物业的可能性会加大,从而也会减少这部分物业在市场上的供应量。 总体来说,从1993年12月13日起,悬在房地产行业头上十几年的一块大石头终于要在2007年2月1日落地了,作为房地产行业的一位从业人员,不能在这石头落地之时掩耳盗铃。但到底会激起多大的震荡?对每个公司到底会造成多大的影响?对市场上面的房价会造成多大的影响?还有许多不确定的市场变化。我们将冷静地观察,理智地对待,但有一点是可以肯定的,就是2007年全国纳税排行榜中的房地产公司的比重将有大幅度的增加。无论如何,这个文件的出台对那些在会计、资金方面最保守的公司震荡是最小的。只有那些在经营方面保守稳定的公司,才能经得起市场上和政策方面的任何风风雨雨。
我不是北海的,但我去北海玩时了解的情况是,在银滩海边建了很多别墅卖不出去,都成了烂尾楼,具体价格就不太清楚了!
问题是谁管?房价的高涨就是政府所期待的,老家前几年新调来一位市长,看到当地的房子如此低价,发誓一定要把房价提上去,结果几年下来就从1500元提到3000元/平方米,老百姓怨声载道,此人却因为政绩被提拔走了。
南京的价格最近涨的厉害 一般上涨10%以上。全南京基本没有什么房源,形成短时间的供需不平衡。 比如我现在待的江宁地区,房价一直在南京中下,2006年上半年基本在3800元/平方。但2006年下半年达到4200元,同时整个江宁没有平层房源基本都是170以上的大户型。我最近代同事看婚房二手房,而就这一个月连二手房都紧张了,基本小户型的很贵,70平方左右的达到4800元,单身公寓更达到了5600-7000元。120以上的基本在4500元。所以二手反而基本比开发商的房子贵500元以上,因为南京物价局不准开发商房子过高,所以不批太高,一般排队都提前3天排,周围楼盘规范点的拿出200套房子有800人要,不规范的,还没开盘就私下卖了个精光。我的朋友买房子都开后门买。所以估计再开盘的开发商要4500,而二手房将相应的到达5000以上了。 这种情况的发生主要是2005年政府过分打压房地产,而很多需要房子但不明就里的准购房人持币观望,开发商相应被市场迷惑减少了开发量,当2006年购房热潮来临时短时间供需不平衡,所以房价上涨,这完全是中国房产市场遭到了市场的报复性反弹,试想作商业的人都知道房地产应该是竞争最激烈的行业也是市场化比较强行业,所以一味打压在市场大环境下必定会遭到市场最严厉的报复。当然随着国家的新一轮调控,包括拆迁费用标准提高,土地出让价提高,开发商税费提高那肯定都记入成本,在国家控制利润率的情况下,成本的增加势必造成最终价格的按比例提高。那到时又是一次涨价,但幅度和速度肯定趋缓。 以上是我的一些浅见,也是在自己的范围内调查客户得出的。原创