第部分 国家宏观政策法规对物业管理持续发展长远推动及战略导向 、国家宏观政策对物业管理持续发展导向 立法行业及企业生存保障法律实施程度标志着国家文明程度同样也行业健康发展标志先进发达国家物业管理行业因有整套完善法律、法规体系保障和推进了物业管理行业健康发展我们国家近几年来物业管理政策法规制定和出台方面做出了大进步对行业长远发展起了积极导向和推动作用我国目前正处于市场经济转型期过渡时期里应更加深入研究、调整国家相关政策、法律法规使之更加适应市场及行业发展需求 （）国家十五纲要提出房地产业与物业管理业分业经营首次物业管理作独立行业国家发展计划纲要提出 （二）2001年建设部下发《建设事业十五计划纲要》明确提出规范发展物业管理业提高物业管理综合服务水平逐步推广企业化、专业化经营物业管理加快物业管理立法步伐规范物业管理企业行形成合理物业管理收费制度和规范物业管理招投标制度逐步解决工资物业管理消费含量足问题导向物业管理消费货币化奠定了良好基础 （三）2003年国务院颁发《物业管理条例》（下简称：《条例》）同年党十六届三全会召开针对经济体制改革提出科学发展观促进经济协调统筹发展对于新时期物业管理行业改革与发展具有重要现实指导意义落实科学发展观要坚持人本坚持质量兴业忧患意识前瞻性思路推进物业管理行业市场化进程使物业管理行业国内外新形势下获得健康持续发展 （四）2004年全国建设工作报告进步提出保持房地产市场持续健康发展坚持住房市场化基本方向调整住房供应政策进步促进住房消费加快完善住房分配货币化制度加大住房补贴发放力度进步搞活住房二级市场积极培育和规范发展住房租赁市场促进增量市场和存量市场联动加大住房公积金归集和贷款发放力度进步加强监督和规范化管理提高使用率；完善人住房贷款担保机制加强宏调调控整顿规范市场秩序大力推进住宅产业现代化；规范发展物业管理 （五）截止2005年上半年建设部已经根据《条例》先印发《前期物业管理招标投标暂行办法》、《业主大会规程》、《物业管理企业资质管理办法》及《业主临时公约》、《前期物业服务合同》两示范文本期间又与国家发改委共同制定了《物业服务收费管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》两规范性文件 （六）另外《条例》颁布之各地也按照《条例》精神结合本地实际制定或修订地方性物业管理条例或办法些配套法规和地方性法规和《条例》系统整体使《条例》具有了更强操作性深圳例2004年深圳市政府先通过了《深圳市业主委员会指导规则》、完成了《深圳经济特区物业管理条例（草案送审稿）》、启动了《条例草案送审稿》附件起草工作、制定了《深圳市物业管理招投标专家库管理办法》、出台了物业管理考评专家库管理办法等系列地方性法规进步加强对深圳物业管理行业规范和管理 （七）《条例》实施两年多来已经基本形成了比较完善物业管理法规规章体系物业管理活动问题有直接适用《条例》进行规范有则由其法律法规进行规范《民法通则》、《合同法》、《公司法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》等法律法规都规范物业管理活动法律依据 （八）目前国家正积极探讨制定《物权法》亦正成影响物业管理行业发展重要立法基础对规范财产关系维护经济、社会秩序相当重要物权法出台能更好地促进社会主义市场经济发展鼓励人们创造财富积极性从建筑物区分所有权出发物业作私有财产加确认有利于揭示物业法律关系与建筑物区分所有权内联系对于明确物业管理各当事人法律地位具有重大意义 首先《物权法》出台更加规范物业管理业有利于物业管理健康有序发展推进行业法制化进程 其次对业主行进行约束目前行业面临违章搭建、侵害公共部位业主共同权利等事项法律进行确认便于各方规范行 另外《物权法》也对现行物业管理项挑战《物权法》业主诉讼资格主体地位得确认业主对物业进行自管成能也对目前物业管理企业项重大挑战和突破 物权归属问题上有了更规范明晰界定物业管理企业、开发商、业主按建筑物区分所有权分类划定产权明晰易发生互相扯皮、推诿有利于我国物业管理行业良性发展 二、适应持续发展要求仍需建立系列行业政策规范 （）针对行业发展遇矛盾和问题及新形势、新任务制订扶持物业管理行业发展政策措施重点扶持和发展具备竞争力品牌物业管理企业出台些扶持性政策措施其创造平等竞争、视同仁法治环境、政策环境和市场环境努力消除束缚资源配置政策性和体制性障碍积极引导企业选择符合市场发展规律、有自身特色发展之路 （二）基于物业管理行业既有自发形成区域化发展特征下南北差异、全国性品牌企业推动行业规模化产业化发展特征等深入研究其经济功效和形成方式引导促使小物业管理企业、欠发达地区关联企业走向规模化、集约化、专业化发展路径国家经济政策上优惠并辅专业上指导和扶持 （三）建立起物业管理职业经理人制度加快大专院校增设物业管理专业进程鼓励企业培养和储备多层次人才构筑人才高地建立立体化人才平台 目前物业管理行业仍未摆脱劳动密集型行业现状行业人才素质有待进步提高企业应加快人才培养全面提高物业管理人员整体素质构建物业管理行业从业人员从高层基层员工多层次平台行业持续发展战略重要组件通过采用下六点做法实现： 1、加快培养市场需要管理人才、科技人才和服务线操作人员特别要注意培养具有创新精神和创业能力企业家积极创造有利于人才成长环境促进形成相对稳定科技骨干队伍高度重视对青年人才培养和使用加强物业管理行业涉外人才培训工作加快造批掌握具备工程、管理、服务、营销、金融、法律、外语等多方面知识复合型人才适应行业新形势需要 2、按照分类管理原则对专业技术关键岗位建立和完善行业执业资格总体框架完善行业各类执业资格考试制度和注册管理制度加强国际间交流合作逐步实现与国际标准接轨和执业资格互认 3、完善物业管理行业职业技能岗位培训与从业资格鉴定制度争取把从业人员继续教育列入企业考核范围大力开展职业技能岗位培训工作推行劳动预备制度逐步实现关键岗位、特殊工种持证上岗保证管理与服务质量、安全生产提高生产效率和服务水平 参考物业管理论文 http://www。
gywygl。com/6/13044。htm 4、通过政策导向和人才需求信息发布优化人才专业结构促进人才行业和地域之间合理分布促进物业管理专业培训全国范围普及边远地区和基层单位专业技术管理人员教育培训创造条件加大对同地区物业管理行业人才培养力度加强对物业管理欠发达地区智力服务和人才支持 5、建立规范化职人员岗位培训和继续教育制度大力发展新技术、新成、新规范等方面重点继续教育结合科技成推广应用开展培训促进行业科技进步加强对各类培训机构培训质量评估检查促进提高培训质量 6、与国家教育机构密切合作切实加强对物业管理行业高等专业教育指导及时更新教学内容构建适应市场经济和物业管理行业发展课程体系改进教学模式扩大高新技术手段应用采取有效措施促进产学研结合形成与物业管理职业经理人制度相衔接物业管理高等专业教育评估体系提高专业教育教学质量 （四）推行和完善物业管理税收制度政府政策立法、税收、环境等方面应积极导向运用政府影响力鼓励产权多元化加快培育民营物业管理企业强化和规范物业管理市场竞争推动物业管理产业化进程 目前我国物业管理行业面临营业税、增值税、所得税等造成企业整体赋税过重与行业微利特征形成明显反差应从物价核定角度进行调整《条例》已规定物业管理收费按照合同约定进行实行市场定价方式亦经济发展必要求政府物价部门随意定价现象仍旧存容易出现决策有失公允背离价值规律现象2005年9月《上海市住宅物业分等收费管理暂行办法》出台例根据该《暂行办法》上海市居民住宅物业费自10月1日起高超过2。
3元规定上海物业管理企业引起了小波动尤其对于管理高端物业主品牌物业企业影响更明显由于管理大多高档住宅了维持物业管理水平标准也定得非常高虽暂行办法仍留出了定空间物业管理公司提供服务超过标准其收费也允许超过2。3元上限又必须要通过市物业管理协会组织专家论证并经区、县物价局确认备案才实施显无法满足企业运行实际因而当我国物业管理处发展期时应当市场作促进企业竞争助推器从宏观政策方面尽力行业长久发展创造宽松环境 当前国物业管理正处发展重要时期坚持科学发展观引导行业整体发展方向走持续发展道路行业发展关键要求物业管理企业从自身出发固本强身进求变变求新尽快实现两根本性转变 实现经济增长方式转变提高科技含量提高企业利润率和劳动生产率从外延量扩张转移内涵发展质提高上 二实现经营方式转变提高管理水平走规模化、品牌化发展道路坚持资本经营和多业并举延长行业产业链从粗放经营转向集约化管理 第二部分 构建开放产业结构体系 、要求加快行业市场化进程和市场体系建设完善行业组织结构增强行业意识推进行业规模化发展 （）优化、整合物业管理行业推进建立多元、多层次物业管理服务体系 1、现代企业制度核心建立产权明晰多元、开放行业格局 持续发展状态下物业管理仅仅表现目前国内普遍存公司化物业管理服务提供者而更加广泛地涉及同产权基础上事务所形式、职业经理人等各种专业、多元化物业管理形式出现从而呈现出种开放市场形态《物权法》影响下业主自治、自我管理等都预示今物业管理服务多元化格局市场需要出现多样化物业管理服务提供者物业管理行业投资者也会突破传统公司局限 2、建立多层级物业服务体系 物业管理物业和人提供服务产品种源自于物业类型差异及人们对服务需求差异带给物业管理行业广阔市场物业管理有序发展需要顺应市场经济细分化和专业化要求根据物业同分类（住宅、别墅、大厦、工业园区等）相应建立起高、、低档多层次并存物业服务体系满足同层面市场需求物业管理协调发展奠定基础服务有需求梯次、层级物业管理企业需要确立同市场客户细分体系满足同客户服务需求形成多层面、多方位物业管理服务体系逐渐细分市场细分客户使物业管理服务更趋专业化 同时物业管理行业通过对同层面服务提供实现对物业管理企业市场分流建立起物业企业行业同层面上动态分层形成相对完整行业市场满足市场多样化需求 （二）实现规模经济对付行业危机 规模经济通过边际成本递减原理来实现其经济性表现：定时期产品单位成本（或者说生产件产品操作或运行成本）随总产量增加而降低物业管理行业推行规模化发展使社会有限资源行业得有效、合理配置形成规模经济产生大社会效益和经济效益典型WALLMART其商业运行模式充分体现了规模经济优势取得了显著成绩 随着物业管理作社会经济生活商品之正越来越多地被人们广泛接受物业管理旦作种商品出现生产和流通渠道其资源必定会受市场规律调控通过物业管理市场化、专业化、品牌化、企业体系化、活动系统化等方式即达物业管理规模化经营和管理有效整合物业管理上下游资源使物业管理行业形成条更长和更广泛价值链利用价值链深化了物业管理内涵拓展了物业管理服务方式和手段实施多角化经营物业管理服务核心辐射使上下游资源得优化配置、充分有效利用从而实现物业管理优化配置提高整行业现代化管理水平产生更好社会效益、经济效益和环境效益 由此物业管理突破现有局限扩大行业内涵获取整体规模优势降低成本提高优势充分利用资源充分利用现有生产能力、利用现有顾客基础等进行多角化经营开展环境服务业、安全服务业、工程服务业、房地产介咨询服务业、网络配送业、物业管理咨询业等倡导行业多角化经营战略权宜之计而具有长远性、全局性、根本性战略行多角化多种实务相关程度较高两者享有相近技术和相近顾客群原材料也有相近采购渠道除了有形关系还有共用商标、共享资源各业务之间产生协同效应 1、实现规模经济意味着成本降低 规模经济几乎表现企业经营每职能环节：包括制造、采购、研究、开发、市场营销、售服务网、销售能力利用及分销等方面其经济性表现：定时期产品单位成本（或者说生产件产品操作或运行成本）随总产量增加而降低 规模经济存阻碍了替代者对产业侵入迫使侵入者开始大规模生产并承担遭受原有企业强烈抵制风险或者小规模生产而接受产品成本方面劣势两者都进入者所期望当存纵向整合经济性时即生产或分销各衔接环节进行整合经营其规模经济也形成进入壁垒种情况下新进入者会面临成本上劣势及上下游市场遭封阻 2、成本降低努力提升行业经营水平及竞争力改变物业管理传统从业方式（劳动力密集型专业）赢得空间与时间进行行业变革打造管理技术型、集约经营型企业提升行业地位物业管理行业服务集约化特征归根底要靠技术提高科学技术第生产力目前现代资讯科技和网络科技发展已物业管理产业化发展提供了良好平台何现代社会信息、智能、机械、电气等纯技术层面知识更好地运用物业管理行业提升我国物业管理持续发展关键 二、提高行业经营管理水平发展资本运作促成企业结构优化 （）规模化发展对企业实行资本经营方式要求 追求企业经营能力提升调动企业积极探索适合自身发展道路实现跨越式发展方面鼓励企业坚持走资本经营之路资本纽带进行规模化、集约化经营方面鼓励企业坚持走多元化发展向物业管理行业上下游领域延伸实行多业并举同时鼓励企业坚持品牌经营品牌拓市场实现物业管理行业企业净资产大幅度提升促进行业更多企业上市增强企业活力提高企业资本实力和综合竞争力 （二）构建企业盈利模式提升企业综合盈利能力 管理与服务创新提升企业盈利能力关键管理基础永恒真理没有管理企业没有秩序和纪律也能产生效率；没有管理员工缺乏积极性企业会成盘散沙管理并目管理经营服务企业经营目市场上通过竞争获得大投入产出比产生实际利润和效益没有良好管理无法实现目抓管理能创造效益有句说得好：向管理要效益里所指效益指：提高质量效益降低成本效益节约能耗物耗效益提高劳动生产率效益节约度电度水效益诞生于80年代物业管理行业直被社会及业界公认微利行业企业只有始终抓好管理关向管理要效益才能仅占企业营业收入10%管理费酬金基础上实现利润大化 服务创新人类智慧社会经济领域具体运用创新旦规模化转化成了生产力必带来观经济收益从物业管理看随着社会经济断发展城市住宅产业化推进和人民住房消费能力增强房地产行业断应用新技术、新材料规模化社区超前、超大体积楼宇和高技术含量楼宇等各种高档、高品质楼盘商业物业及工业物业也随着大幅增长引发人们对住房消费观念产生了深刻变化生存型住房向生活型住房转变物业管理服务深入人心物业管理消费逐步成人们消费支出固定构成何针对些新事物创新出物业管理服务之转化生产力物业管理企业向市场要效益重之重 因而物业管理企业应断提高自身管理服务水平寻求推动物业管理提升策略依靠科技和管理理念创新断客户提供更加周服务努力提升物业管理企业经营能力发展和提供多层次物业服务增强自身盈利能力 第三部分 完善市场监管体系 行业规范发展仅需要宏观政策长远导向更需要通过法制刚性手段规范市场秩序密合市场监管与严密法制保障体系分割方面需要通过立法对物业管理硬件进行规范对物业管理涉及招投标、服务与费用标准等与企业和人们生活密切相关环节进行确认防范和约束良市场行另方面也要对行业软环境及宏观市场环境等进行有效引导注重从行业道德、社会舆论导向、媒介宣传等各方面对行业进行监督和规范 、规范物业管理招投标领域继续整顿和规范市场秩序维护统、开放、竞争、有序市场秩序 二、深入研究招投标管理方式方法规范物业管理行业收费标准杜绝低价竞标良市场行推进合理低价标强化标前、标全过程管理 三、全面加强物业管理行业自律及诚信建设工作 诚信从企业行泛化行业整体特征时表现行业自律性物业管理行业要实现持续发展必须建立起整行业自律机制充分发挥市场自发资源配置作用从行业主管部门、企业、从业者等多方面推行自律机制通过建立科学第三方监控方式切实强化行业主管部门信用显著提升企业信用建立人信用健全信用制度弘扬信用文化完善行业信用监管体系 四、推进行业标准化建设设立市场准入制度健全法规和标准体系 目前我国物业管理行业资质规范还够市场准入标准、各种同类型物业规范管理标准等方面还需要进步加强政府、企业与行业专家应共同努力编制整套全面标准体系作物业管理运行依据和参考基准同时标准体系作科研成也有力指导和推动企业各项发展工作 （）依据科研、制定标准精心组织、宣传标准抓住契机、贯彻标准运用行业统标准引领企业竞争力提升直企业竞争力合理综合运用随着行业规模成长和物业管理技术成熟建立起科学规范行业准入标准通过充分市场竞争实现社会资源向优质企业聚集淘汰市场追逐短期利润行良企业使有限资源集优势企业资源得充分有效利用实现经济良性增长打破新兴行业低门槛造成行业质素整体偏低局面利用市场充分竞争和宏观政策调控两种手段对物业行业进行引导和保护保证行业成员竞争力 （二）依靠统标准促进物业管理行业新技术开发利用带动行业新规范应用保证新技术体系、规范体系推广 建立起完善技术评价体系对物业管理各方行加规范和保障也对其行业渗透和消解产生防御作用防止其行业竞争者轻易进入、简单模仿而丧失竞争优势；同时促进整行业优化保障服务质量从而赢得客户信赖保持旺盛市场需求达经济增长目 目前我国已经出台关于物业企业资质管理办法、服务收费规定及对物业管理职业经理制度积极探索都朝着提升行业准入机制强化行业专业形象提高行业整体素质方向努力 第四部分 构建强大技术支撑体系 物业管理要发展必须走技术提升道路建立行业技术支撑体系主要通过管理、营运、研发三方面技术提升来实现 、管理技术提升 从管理上看物业管理我国作舶来品经过20多年发展管理方面创新仍较局限目前仍停留主要依靠对国外发达地区物业管理服务经验借鉴层面自我创新成屈指数我国物业管理要走向持续发展必须冲破固有局限首先管理服务上创新从企业发展战略、人力资源管理、物业管理品质、服务体系、内部管理等各方面学习借鉴其行业成熟经验和理论结合本行业实际创造和形成物业管理专业管理技术 首先物业管理技术硬件投入上从建立信息平台加强智能、机械、电气、工程等各方面提升物业管理对物管理和使用寿命延长上能力 另外技术软件投入上同类型物业行政、人力资源、安全、设备设施管理业主服务上应能满足物业服务及业主多样性需求重视人性化服务减少物化管理 二、营运技术提升 从营运上看物业管理我国仍旧属于劳动密集型行业技术含量整体水平偏低要走上行业持续发展道路必须改变现状首当其冲要降低人耗技术含量高方式合理取代目前粗放型发展模式适应现代化城市发展全新建筑设备、工艺、技术等需求断提升行业服务技术其次从人力资源支持力上建立起立体化行业人才培育体系从行业高级管理人才基层操作人才全面覆盖才能真正满足行业持续发展要求针对目前行业发展专业研发机构对物业管理关注度欠缺现状应积极主动与专业研发机构进行接触吸引专业研发机构注意力提升物业管理行业社会整体结构地位 三、研发能力提升 通过建立全国性理论及实践研究、实验体系引导物业管理企业牢固树立科技强企观念使企业成行业技术创新主力军鼓励大型物业管理企业建立企业技术研发心加大技术创新投入力度加强对行业发展关键技术研究开发 方面坚持自主开发利用好科研院校力量继续走产、学、研相结合道路；另方面开展各种形式合作积极引进国际先进技术并加消化吸收形成自有核心技术和优势技术体系通过技术革新、科技创新实现低成本战略和利润大化 （）物业管理理论对实践具有能动性 理论实践指路明灯实践提供方向和引导要坚持物业管理持续发展必须建立起对物业管理理论研究体系加大理论研究工作力度研究、解决、检验行业发展突出问题夯实行业理论基础行业长期发展做好准备和规划我国物业管理行业20多年发展经历理论研究提供了丰富素材我们要善于把实践经验升华理论知识善于用理论创新成指导路线方针政策制定通过理论创新推动制度创新、科技创新、文化创新及其各方面创新 （二）建立完善理论研究组织架构引导整行业向学习型行业发展 有步骤、有计划地推进行业理论研究工作同时各物业管理企业也要加强理论研究水平断总结自身发展经验自行或者与主管部门起研究行业内重要课题断提升企业理论水平和学术涵养物业管理持续发展奠定基础 （三）确定理论研究课题攻坚行业发展理论障碍 对行业发展面临矛盾和问题进行深入分析确定段时期课题攻坚项目对需要研究重点问题进行重点推行避免把行业理论创新简单化、庸俗化；把理论联系实际简单化、庸俗化现象从管理层面上深入分析行业发展面临问题并提出有效解决方法站战略高度从政府、企业、业主三维空间寻找物业管理发展持续问题 结束语 …… 参考物业管理论文 http://www。
gywygl。com/6/12502。htm。
答： 改革开放20多年来国金融信息化建设从无有、从单业务向综合业务发展取得了定成绩今已从根本上改变了传统金融业务处理模式建立了计算机和互联网基础电子清算系统和金融...详情>>
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