【分析】:目前,在二手房市场,为躲避营业税、个税、减少交易成本,不少人往往采取“先租后买”或先付一部分房款等方式,待5年过后免交营业税、个税时,再办理房屋过户手续。这种方式存在很大风险。其一,房屋是一宗贵重的特殊商品,实行的是登记备案制度,即房屋归属的唯一凭证是登记备案后颁发的房屋所有权证和登记簿,在未办理登记备案产权证前,房屋的任何交易都是不合法的。即使“先租后买”或付了款,房屋的产权仍然属于卖房;其二,在房屋租赁的几年内,不仅国家随时都有可能出台一些房屋交易和税收政策,而且几年时间房价也有可能出现一些变化,这对买方来说,有着一定的风险;其三,由于房屋产权未办理过户,在几年时间内,卖房为自身利益,极有可能诸如类似的“再行出售”或抵押该房等。 【提醒】:“先租后买”方式躲避有关税费,有悖于有关规定,存在着极大风险,购房者不要“因小失大”,以免造成更大的损失。
没有看到合同的原件 可能有这几个问题: 1.你买的房子是单位集资或者是还建房之类的,你的两证一直办不下来不是那个领导没有签字的原因,而是关键的土地出让环节有问题,这个是单位集资或还建房都存在的问题,两证办理的时间肯定无法确定,因为涉及到土地性质的问题。第一个建议:你就不用指望两证能有多长时间才能办下来,这是一个无法确定的因素。 2.现在的问题是,那个公司没有付清全款是合理的,因为他们没有得到完全的合理产权。 3.你所说的损失和对方是对等的(我仅仅是从法律上来说)从个人角度来考虑,你是承担了很大的损失。 4.唯一解决的方法就是走司法途径,不要怕麻烦,你怕麻烦以后会更麻烦,除非情况立马好转,两证马上可以办理了,这种情况也不是不存在,但是主要的问题是有不确定因素,就要看你怎么想了,确定打官司就马上行动,不要后悔,也不要怕麻烦,愿意等那就只能等你的两证下来。 5.个人认为走法律途径是最好的,你把他们公司付给你的钱退还给他们,他们把相关手续和房屋使用权退还给你。如果双方有追究损失上的要求,再提请诉讼。如果仅仅是从合同法上来说,损失方是那个公司,你说的个人隐形损失合同法是不支持的,不过合同约定的付款事宜你可以追求那个公司的违约责任。 因为没有看待合同,只能从你的表述中大致判断,仅仅代表个人观点。祝愿你的事情能圆满解决
一般情况下是谁吃了订金谁付中介.你这情况比较特殊,合同写的非常不正确.不管是你不卖,还是客人不要,都要你出中介费,对你非常不公正.再说你订金才10000,中介费要8500.你看着合适的给点中介.
产权人是甲,卖房人是乙.他们之间买卖事实成立,但产权转移手续未办理,乙就没有所有权,不能处置该房产,若处置该房产也必须甲出具委托并经公证处公证后,乙和你之间的买卖行为才有效.也就是说,乙根本没权利将该房出售给你,合同上签字的甲和乙名字是否由本人亲自书写的,若有甲的亲自签名,你的麻烦还少一点,可以协商解决,否则,你只好通过法律追究乙的责任的.
1、2006年买的期房,定于2007年10月交房,由于房地产商的原因,2009年4月正式交房,期间的补偿金抵掉各种开户费还打了1万元的白条,至今未给;房产证尚未办理; 2、当时买房时从银行待了5万元贷款,10年还清,现在已还近3年; 3、现在准备卖出,我想这样办理,是否正确:(1)还清银行贷款;(2)到房地产商修改合同;(3)修改完合同后由买方最后办理房产证,我和房管局不打交道。 请各位专家给与明确指示,谢谢!如有述说不清楚的,将及时补充。 应当说你的想法恐怕不成行。提前还清银行贷款只要银行同意提前还贷倒是没有什么问题。问题在到房地产公司修改合同,修改合同。因为你在贷款时用的是该购房抵押贷款的,你的房产证已经在银行那里,只不是在没还清贷款前,银行不给贷款人而已。
您好!我是天津的律师,您的问题作如下回答: 您与中介及买方签署的合同依法有效,您完全可以依据合同行使您的如下权利: 1.要求中介不起房款余额 2.要求中介继续办理相关手续 3.要求买方继续履行合同,办理相应的手续。 4.如果合同未约定您可以终止或中止合同,目前您恐怕不能拒绝办理。但您可以行使催告权,经催告后在合理期限内仍未给您办理或支付余款,则您可以依据合同法的规定行驶合同的解除权。 如有问题,可以进一步咨询。 天津顺法法律服务网
公积金可以提现,但是贷款的钱直接由公积金中心转到银行再到开发商手里,你拿不到现金的,你只可以把你以前的公积金提出来!
你这种情况比较麻烦,你的律师说的没错,这种性质的房产是不能进入商品房市场的,所以你只能以目前房产所有人与拆建单位协商解决,争取你的最大权益。
租客在同样的房屋买卖价格下有优先购买权.租客不买一般情况下也不会出书面的证明.根据买卖不破租赁的规定,你和房主签订房屋买卖合同后,可和租客变更租赁合同,将出租方变更成你的名字,如果租客同意在变更后的租赁合同上签字,就说明他放弃了优先购买权.如果租客同意拿违约金后搬家,可签一份中止租赁协议,把中止原因和违约金数额写清,租客在中止租赁协议上签字就OK了.
1.由于作过公证,所以你们的合同是有效的. 2.诉讼期为两年,但是应从你们知道的那一天算起,所以仍在诉讼期内. 3,应该告买主,因为到目前为止他还是该房的产权人. 补充回答:是从产权征下来开始算.你应该告其继续履行合同,应为你购买的实际是房子的产权,他有义务协助过户.
所谓资金监管,就是找买卖双方之外的第三方来监管买卖资金,这个第三方可以是银行,也可以是中介。如果是中介的话,对保证资金安全是可以做到的,当然前提是这个中介是诚信的,值得依赖的,因此需要选择信誉中介。另外还要看你们的买卖合同及贷款合同是如何约定的。建议这个存折交由卖方保管,因为卖方才是真的拿不走贷款的。 如果要保证资金的彻底安全,建议还是通过银行来做资金监管,即在监管银行开设一个监管帐户,同时与银行约定,要买卖双方及中介方共同到场办理手续才能提取资金。 从你说的情况上有一点没有看明白:贷款银行是工行,贷款是放在工行存折上,可是资金监管银行又是浦发,不知道浦发如何来做监管?
如果租客想要买此房子的话,租客享有优先权,如果租客不想买此房子的话,他不享有优先权。 你明明知道此房屋 ?∽獬鍪?不知道当时买房子的时候有没有和租客有过协议? 如果没有的话 租期不到 而且租客不搬走的话 你是不能入住的。 对你来说,在知情的情况下,主动提出赔偿租客违约金(剩下的房租另外给),确实属于善意第三人。
如果你收取了定金,又不想退给买方,又想良心舒服一点,那么你可以补充合同条款,将房款交纳时间约定完善,再给买方一次机会,时间一到他没交清全款,你就可以安心扣下他的定金了;如果你没收取定金,或是定金交在中介手里,那么你可以咨询一下律师,看合同是否有效,大部分中介是没有资质,在中介签的合同通常是无效的.
一、信息配对买方看房首先要明确自己买房的需求,根据需求寻找现阶段适合自己的房子,切忌一时跟风昏了头,房子单价总价都要考虑,不要超过自己的支付能力。当然在看到好房源时也不必过于执着原先设定的条件,看情况适当调整,因为没有满足需求的房子,应该允许多少存在一些偏差。 二、产权调查产权调查一定不可忽略,得留意一些产权不明的二手房。如果你只是跟房屋使用权人进行交易,而没有了解到房屋的真实产权,即使你交付了全部房款,也无法办理产权过户。夫妻共有房产,正在出租的房屋,产权归单位的房子,被抵押拍卖的房子等都不能交易。 三、双方交谈交纳意向金“意向金”是指买方为能更快找到理想物业,在购房目标明确后,拟定区域、面积、价格、标准等,预先在信得过的中介公司交“意向金”并签订期限。中介收取“诚意金”后,有针对性的为买家寻找理想的房子。如在约定期限内没找到合适的房子则退还款项。 四、买卖双方签约签《买卖合同》是购房环节中重要的一环,条款都必须认真思考谨慎拟定详细阅读,错漏一个地方都不行。房屋总价、违约金、滞纳金、交房时间、过户时间、税费支付、付款方式、物业交接等都必须白纸黑字写清楚。 五、买方交定金所谓定金,是指合同当事人为了确保合同的履行,依据法律规定或者当事人双方的约定,由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前,按照合同标的额的一定比例(不超过20%),预先给付对方当事人的或其替代物。二手房。 六、卖家办理抵押注销手续在二手房交易中有相当一部分房产是抵押房产。由于房产证不在业主手中,在交易时涉及向银行赎楼问题。卖房人无法自行办理抵押注销手续的,买卖双方及保证机构可在“划转协议”中选择不同的抵押注销途径。若无法解除抵押,双方应解除合同。 七、买方办理银行按揭手续购房者如需贷款的,还应在办理过户手续前办理银行贷款相关手续,等审批通过后再办理过户手续,千万不可贷款审批还没通过就先办理过户手续,万一贷款审批没有通过,买卖双方都将陷入很被动的局面。 八、买方打首付款购房款分批支付主要目的在于减少风险,以防在交易过程中发生意想不到的损失。一般签约当日首付30%,取得收件收据时支付60%,产证办理完毕支付后10%。买家和卖家在签合同时一定要事先商定好付款方式和额度,白纸黑字写清楚。 九、双方办理权属转移 (1)完税买卖双方需到地税局办理手续,买方缴纳相关税费 (2)办理过户登记双方持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理登记手续。 十、卖方交房给买方买方收楼时得根据双方签订的合同逐项对房屋情况进行检查,设施设备细清点,质量问题细排查,收楼证明备齐全……有任何问题须在收房之前与前业主协商,确定责任方,以免收房后扯皮。 十一、买方领取房屋权证办完权属转移手续后,在房地局规定时间内持完税证明等文件及规定的其他证件,到房屋所在地区县权属登记部门申请领取房屋权证,同时房屋权属登记部门向卖房人发放“办结单”。 十二、银行放款给卖房人保证机构根据卖家手中的“办结单”,通知银行将“专用账户”内资金划转给卖家。自行划转资金的,可在此时将尾款交给卖方,因产权已转移到其名下,也可留部分尾款,等物业交接完后结清。 十三、物业交接审查所买房屋是否欠缴物业管理费、水电气暖、公共维修基金等应缴费用之情形。拿到钥匙后记得先换锁,好留下各种费用结清的收据、复印件等。 十四、买方支付末期房款在二手房交易过程中,往往有留有部分尾款,用来保证结清水、电、煤气等公用事业费,以及物业管理费,同时还能对赠送的装修部分以及家具、家电的完好等起到相应的保障作用。
1、看地段, 新房:近年市区新建楼盘不多,多建在近郊及远离市区的地方。 二手房:市区、热点地区随处可见二手房的身影。 同样地理位置的房子,二手房自然占有较大优势。 2、看交通, 新房:相对二手房交通不是很方便,公交线路不多,有的楼盘道路不畅。 二手房:城市核心区有密织的交通网络,交通环境自然优越。 从交通环境方面看,二手房与新楼盘所占优势各不同,不分上下。 3、看外观, 新房:外观新颖、现代感强,颇具视觉冲击力。 二手房:建筑外观较为传统、单一,九十年代建筑风格为主。风吹日晒久了不免有发黄、裂缝之处。 从楼体外观,室内布局来看,新楼盘所占优势比重较大。
1、房产交易双方在中介的促成下签定三方居间合同,然后到国土局查档,交付定金。当买卖双方在中介的促成下签署了《三方交易合同》后,应同时到国土局查档,这样可以防止与购房者以及中介交易过程中的风险。房产交易过程中,如果出现不实行为,很有可能出现交易纠纷。所以, 查档一是可以确认该成交物业的权利人是否是签约的人,二是确认签约的卖方是不是占该物业的全部份额,三是确认是否在银行抵押。 2、过户交纳相关税费(如需赎楼的先赎楼,如买房需向银行贷款的要申请银行贷款)。 3、领取新证(如需向银行贷款的要到银行做抵押,签署抵押合同)。 4、银行放款给卖方。 5、水电,煤气,物业管理,有线电视,宽带,电话等的过户。在这个签约的环节,应注意的问题有以下几点: 1、如果售房者的权利只有一个人的话,中介和购房者应当搞清楚售房者是否已婚,因为需要确定售房者卖房子是否得到了配偶的同意,如果得到了配偶的同意的话,应当由夫妻双方共同签署,如果配偶不能到达亲自签约的话,签约人应当出示配偶的亲笔授权书,这样可以防止婚内财产私自转移导致交易终不能成交的情况发生。 2、过户交纳相关税费(需要赎楼的应当先赎楼,如果买房需向银行贷款的要申请银行贷款)。 3、售房者的房产证如果是在银行抵押的话,就应当先赎楼,还清银行的欠款后,才能拿到房产证,此时业主才拥有房产的100%份额,这样才可以到国土局进行正常交易。
1、房产交易双方在中介的促成下签定三方居间合同,然后到国土局查档,交付定金。当买卖双方在中介的促成下签署了《三方交易合同》后,应同时到国土局查档,这样可以防止与购房者以及中介交易过程中的风险。房产交易过程中,如果出现不实行为,很有可能出现交易纠纷。所以, 查档一是可以确认该成交物业的权利人是否是签约的人,二是确认签约的卖方是不是占该物业的全部份额,三是确认是否在银行抵押。 2、过户交纳相关税费(如需赎楼的先赎楼,如买房需向银行贷款的要申请银行贷款)。 3、领取新证(如需向银行贷款的要到银行做抵押,签署抵押合同)。 4、银行放款给卖方。 5、水电,煤气,物业管理,有线电视,宽带,电话等的过户。
第一看房屋的本身格局,看各大功能区域(卧室、客厅、厨房、卫生间等)是否实用、雅观。其次,要求房主出示原始房屋结构图,了解房屋是否做过结构性改造,如有必要可在签订合同过程中注明如果由于原房东进行房屋改造产生的房屋质量问题需承担相关责任。看角落首先看墙角,如果墙角存在不平整或潮湿、龟裂的现象,就意味着房屋可能渗水。其次看墙面和墙角之间是否存在裂缝,若裂缝与墙角呈45度斜角或者与横梁垂直,说明房屋可能存在结构性质量问题。
在看房选房时,大到交通、配套等居住条件,小到社区的环境、户型面积等都要认真考察。在房屋核验环节,要全面把握房屋存在的风险,比如有的房屋没有房本、有的房屋处于抵押状态、违建的平房不能直接过户等都要考虑到,如果是学区房,还要看学区名额是否已经被占用。而在签约订房环节,要增强法律风险防范意识,设定好沈阳二手房买卖合同条款,尽量详细地将可能存在的风险形成书面约定。芒果不动产研究部近日发布统计数据显示,目前沈阳的二手房占市场住宅成交比例高达85.1%。在这组数据背 后,是一个庞大的二手房购买群体,大部分买房人缺乏二手房交易经验,不知道购房时应该注意哪些问题,因此,提醒买房人在购买二手房时三思而行,对于不明白的地方可以多咨询二手房领域的专家,最终挑选到心仪的优质房屋。
二手房交易过程中需要交纳的税费主要包括:契税、增值及附加税、个税、中介费、土地出让金等。其中中介费一般为房款总价的1~3%,土地出让金是经济适用房等特殊性质的房屋需要交纳的。
第一阶段领表:《房地产转让申请审批书》、《房地产买卖合同》、《买方确认单》,填表。交易:买卖双方验人签字。查档:查房屋产权是否清晰、有无抵押、查封(上午查下午出结果,下午查次日出结果)。鉴定:做《房屋安全鉴定报告》。核价:财政部门根据《房屋买卖(置换)合同》的成交金额评估房价。地税:营改增后,卖房需要交纳增值税(免税的地税部门开具免税确认单)和印花税第二阶段1.提交材料2.缴纳契税,领取契证交手续费,交纳交易手续费封卷,领取证回执。
第一阶段领表:《房地产转让申请审批书》、《房地产买卖合同》、《买方确认单》,填表。交易:买卖双方验人签字。查档:查房屋产权是否清晰、有无抵押、查封(上午查下午出结果,下午查次日出结果)。鉴定:做《房屋安全鉴定报告》。核价:财政部门根据《房屋买卖(置换)合同》的成交金额评估房价。地税:营改增后,卖房需要交纳增值税(免税的地税部门开具免税确认单)和印花税 第二阶段 1.提交材料 2.缴纳契税,领取契证交手续费,交纳交易手续费封卷,领取证回执
一.商业贷款买房的:1.如果买方选择商业贷款购房且此次为首次购买住房,可以享受低首付比例为住房评估价的30%,而贷款比例高为70%;2.若买方选择商业贷款购房且此次为二次购房的,可享受的低首付比例为住房评估总价的50%,而贷款比例高为50%;3.若买方选择商业贷款用于商业用房的,可享受的低首付比例为商业用房评估总价的50%,而贷款比例高为50%。 二.公积金贷款买房的:1.买方若选择公积金贷款购买房且为首套住房的,可享受的低首付比例为住房评估总价的20%,而贷款比例高为80%;2.买方若选择公积金贷款购买二套住房,可享受的低首付比例为住房评估总价的40%,而贷款比例高为60%;3.买方若想购买三套及以上住宅或商业用房的则不能申请公积金贷款。尾款尾款是用来保证卖方能在交房前及时地结清水电等其他公用事业费和物业管理费,其性质相当于“保证金”。还有一点就是如果在二手房交易中还涉及房子的装修以及各房间里的家具、家用电器,那么这笔尾款还可以保证卖房者能在交房时把家具和家电都维护得完好无损。尾款根据不同房屋数额不同。假如二手房交易房屋是清水房,那么尾款只需保留1万元就足够了。这是因为清水房是没有经过装修的,也没有人住过,所以这样也就不会涉及到装修,也没有家具家电等附加物,只是会需要交一些水电费还有物业管理费。而对于已装修完毕且附带家具家电的二手房来说,尾款就应该保留得多一些了。我们可以根据房屋的装修程度以及家具、家电的价值保留3到5万块不等。另外为了避免在支付尾款时发生纠纷,交易双方在签订二手房房屋买卖合同时,需要在合同的补充协议中添加房屋装修的程度、家具和家电等附加物的件数、房屋新旧程度等方面的约定。
1、提交二手房贷款所需材料买房人需提供:身份证、户口本、结婚证或离婚证+离婚协议或法院判决书(仅限已婚或离婚人士)、收入证明、6个月内银行流水、贷款银行储蓄卡,同时也要提交购房合同,即《存量房买卖合同》。注意3点:(1)银行会查未成年子女名下的房产情况,假如购房人户籍在北京,其未成年子女名下有1套房产,购房人名下也有1套房产,就超出了限购要求,银行将不予贷款。(2)银行对借款人的收入也有明确要求,假如借款人名下还有其他贷款,那么月收入要求如下:月收入=(原有贷款还款月供+现申请此笔贷款还款月供)X2。(3)若购房人已经离婚,其离婚协议上的房屋地址与实际贷款房屋地址不一致,需要到小区所在物业开具证明,证明为同一套住房的地址。 2、银行对申请贷款房屋进行估价一般,银行会交由专业的机构进行评估。 3、银行审批审批通过后银行会出具批贷函,向卖方证明银行同意放款给购房人,卖方可放心将房屋过户给购房人。 4、过户在实施了不动产登记制度后,现在过户时,仅需要买卖双方本人到不动产登记机构将原来的房产证换成不动产权证,不动产权证上直接登记购房人的名字就可以了。 5、将不动产权证交给银行做抵押到不动产登记部门办理《不动产登记证明》,用以证明此房产上有银行的抵押权,一般银行会交给专门的机构代办房屋抵押事项。 6、银行放款经贷款行同意发放的贷款,办妥有关手续后,贷款行按照借款合同约定,将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。
1、二手房的商业贷款与房产的实际成交价格、建造年代以及个人收入状况有关。一般是可以贷款评估价格的70%,如果房子建造年代不是很久的话,一般可以贷款实际成交价格的60%左右,假如成交价格是50万元的话,可以贷款30万元左右(不含附加的税费)。 2、同时贷款的额度也要受到贷款年限和个人收入的制约。银行要求贷款的月还款不得超过收入的50%,也就是说,如果你开具的收入证明证明你的月收入为3500元,那么月还款就需要控制在1750元/月以内。并根据这个标准确定你的贷款年限以及贷款额度。 3、如果你的年龄不是很大,收入稳定的话,按照你所说的条件应该是可以正常贷款的、50万元的房产如果贷款25万元贷款20年的话,月还款大概就在1750元/月左右。
第一、各种费用要结清二手房跟新房不一样,是处于使用过程当中的,因此各种水费、电费、煤气费、物业费、电话费等与费用在交房的时候都必须结算清楚。如果交接不清楚会影响购房者的日常居住,尤其是当数额比较大的时候问题会更大。这里就需要购房者在签订买卖合同的时候特别注意,将各类费用由谁支付做出约定,不能以口头约定代替。 第二、约定户口迁出事宜在很多城市,房产跟户口是紧密挂钩的,如果购买了房子,但是没有及时将户口迁入,那就可能会影响一些社会基本福利或者子女上学的问题。购房者想要迁入户口,首先需要让卖方把户口迁走,因此在签订合同时,一定要明确注明卖方迁出户口的期限。购房者可以在合同中明确指出原房主的迁出义务。可以采取保留部分尾款,等到其迁出后再付,或者约定一个违约标准,如果房主晚迁出一天,就要支付一定数额的违约金,这也是一种比较合理的方法。 第三、保存好交易合同和收据签订买卖合同只是房产交易开始的一个过程,后面可能会出现各类纠纷,如果出现一方违约但不承认的情况,就有可能会涉及到法律问题。这个时候合同、收据等交易证据就成为了关键性文件,因此在买房过程中要注意保留好收据。
1、遵守限购政策在如今全国各地限购限贷的大环境下,购房者一定要清楚自己是否有购房资格,没有购房资格的要坚持诚信购房。二手房交易多通过中介公司完成,中介承诺的补缴、补办完成购房资格审核的方法,一定要慎重考虑。尤其要考虑到一旦产生风险和纠纷时是否会影响自己以后的购房。 2、掌握房源的详细信息①房屋所有权人是否全部同意出售房屋出售人是否有房屋处置权是二手房交易中需要重点审核的,尤其是在房屋产权共有人不止一个的情况下,更是隐藏着巨大的风险。所以正式交易之前,一定要核对出售人身份证和不动产证上的“房屋所有权人”是否一致,并取得共有产权人的同意,才可继续进行交易。②房屋是否符合交易条件不同性质的房屋上市交易的条件是不同的,查询房屋性质和上市交易的条件便显得十分必要。可以通过房屋所在地的房产管理部门查询房源信息,看是否属于被抵押、查封、涉讼、待拆迁、土地使用权性质为集体或划拨、是否属于未达到上市条件的经济适用住房等类型的房屋。这些房屋均不能正常的交易,买了也无法办理产权。③房屋是否在租在二手房交易中存在着一个“买卖不破租赁”的说法,也就是说房屋买卖合同不能对抗先前成立的租赁合同。如果房屋在交易时还处于出租状态,此时要么等待承租人合约期满,要么与承租人协商,承租方自愿退出,双方继续交易。否则私自进行交易,很可能引起法律纠纷。④物业交接是否清晰物业交接主要包含三个方面:一是水电气暖等物业费要交接,二是房屋的维修基金缴纳及处理情况,三是房屋内的家具处理办法。 3、谨慎对待贷款事项购房本身就要考虑自己的实际资金能力和申贷能力,另外,不同地区的贷款政策也是不同的,在打算贷款之前,一定要将自己的购房需求、目的和银行政策联系起来,看自己是否符合贷款政策,是否能够获得预想中的额度。在后期交易、签合同的时候也要为获取银行贷款制定合理的期限,尽量避免贷款不到账引发的交易风险。 4、准备好购房费用同购买新房一样,二手房交易也是要准备很多项费用的,除了房款之外,二手房交易还有中介费和税费。不同的中介公司在收取中介费方面可能略有不同,需要谨慎的是,一定要选择正规的房地产中介公司。缴纳的税费主要有契税、增值税、个税、中介费等。另外,房屋不满二、满二和满五唯一,缴纳的税费种类都是不同的,也影响到总税费的高低。税费种类很多,准备充分是前提,更重要的是最好在合同后附上《费用清单》,详细各项费用的来源和走向。缴纳完各项费用之后,一定不要忘了索取正规的发票。值得注意的是,赠送的房屋再次出售时,除了契税等税费外,要征收20%的个人所得税。如果该房屋符合满五唯一的条件,则免征个税。因此,一定要注意问原房主,房屋的取得方式。 5、选择资金托管因为房屋交易涉及资金往来,所以为了避免资金风险,保证交易资金安全,二手房交易时最好选择正规的资金托管机构来监督,通过专用账户进行交易资金的存储和支付,而不是直接把钱打给中介公司。更要签订三方协议,明确约定好选择交易资金监管方式,并将约定写入三方协议中做见证,产生法律效应。 6、谨慎签订购房合同签订购房合同是一件理性且谨慎的事,每一项条款都应该仔细斟酌,凡是自己能想到的细节问题、房屋交易中可能出现的有风险的问题、违约责任处理方法都可以写入合同中,文字表达,用词用语也要准确。一旦合同签订,效力就会生效。另外还要使用房管部门专门制定的正式的购房合同,走正规的流程。买二手房的时候,最重要的就是房屋产权清晰无纠纷、符合上市交易条件,然后就是在购房合同中,约定好违约等的处理方式。
1、信息核对。买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋产权证书、身份证件及其它证件。 2、签合同。如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。 4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。 5、缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋产权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7、产权登记变更,发放贷款。对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋产权证后,银行将贷款一次性发放。 8、物业交割。买方领取房屋产权证、付清房款,卖方交付房屋并结清物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
流程如下:先签订房地产的买卖合同(当地的房地产交易可买到),在合同里面应写明双方的约定,比如怎么来付款,分几次来付款,一般都是签了买卖合同首付3成,然后再去房地产的交易过户,过户的当日付6成,等拿到房产证之后给后的1成。
第一类:产证不齐全的二手房产权证(房产证或不动产证)是证明房屋归属的重要证件,在二手房交易过程中如果房屋产权不齐全是无法获得银行贷款的,常见的房屋类型包括:未办理产权证的回迁房、安置房,售房者只拥有使用权的公产房、企业产房,无法办理产权证的小产权房等都不能贷款。 第二类:产权不清的房子产权不清的房子也无法顺利获得银行贷款,产权不清不仅包括房屋本身共有人较多,存在产权纠纷,或尚未分割清楚的继承房屋,还包括另外两类:一是未满5年的经济适用房。这种房子是不能上市交易的,所以银行也无法取得他项权利证;二是贷款还未还清的房子。因为在房子进行第一次抵押贷款时,银行已经拥有了这所房子的他项权利,所以不能再进行抵押贷款。 第三类:面积太小,房龄过久的二手房银行对于这类房子进行抵押贷款的要求比较苛刻。一般在房龄20年以上,面积在50平方米以下的二手房,银行是不予放贷的。 第四类:特殊类型特殊类型的房屋也无法获得银行贷款,主要包括:列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物;被依法公告列入拆迁范围的房地产;根据有关规定,属于学校、医院等以公益为目的的公益设施(不论其归属事业单位、社会团体还是个人都不能抵押);违章建筑物和临时搭建的建筑物。综上,购房者遇到上述几类二手房时,即使个人的资金能力、征信情况都没有问题,也无法获得银行贷款。
一般办理银行贷款时,都要求二手房必须有房产证(不动产证);产权清晰;房龄不超过30年(很多银行规定不超过20年,少部分银行要求房龄在15年以内),房龄一般根据房子所处的位置及房屋结构的不同会有不同的规定;房屋建筑面积在55㎡以上,建筑面积根据银行规定及房子所处位置会有不同。
先学两招先! 1.检查面积一般装修的时候请装修公司来量房的时候就可以检查一下房屋的实际面积,是不是和购房合同一样,包括户型,如果差别很大,就需要找开发商解释解释了! 2.看墙面仔细查看墙面,地面,屋顶面是否光滑,有没有空鼓,一般平滑的墙面是不会有空鼓的,如果觉得有异样,用手敲敲和其他对方敲的声音对比就知道了,墙面是否横平竖直,是否是90度直角,还有地面,也许在脚下并没有过多注意,但是这是非常重要的部分,因为有可能一个平面相差几厘米,将来装修就费很多钱了! 3.检查管道是否通畅检测烟道,排气道,可以拿着纸点火,放到排风口,观察吸力较强的话,就是通畅的,如果不明显或者没有,说明排气通道就有堵塞!有的在施工的时候,不小心将水泥,石子等掉入下水道,会造成堵塞,排查的话也很简单,需要用水到入下水口,排水通畅没有溢出来下不去就可以了!4.防火系统看看防火系统有没有安装,烟感温度等报警器,用香烟测试是不是灵敏,还有有没有安装防火圈,很多人应该都不知道,但是却是非常重要,如果楼下发生火灾,防火圈受热迅速膨胀,挤压UPVC管道,在较短时间内封堵管道穿洞口,阻止火势沿洞口蔓延。 5.检查是否漏水先看你的室内屋顶,有没有水印,尤其是顶层,或是上面已住人的,再就是外墙的里面有没有水印,有就说明外墙渗水。如有问题一定要处理好,如果之后装修发现漏水了,那就要重新撤掉装修材料,检查哪里漏水可就非常麻烦了, 6.外部检查检查门,窗轨道是否顺畅,是否有裂纹,能不能密封上等等,如果没有密封好,容易漏风,冬天可就惨了,一般开放商自配的门和窗户,都不是太好,最好自己后期重新装修,安装。
一、定金(购房者在看完二手房之后,非常有意向和交易对方达成协议,那么购房者就需要向交易对方支付一定数额的定金,一般情况下,如果交易对方要求支付超过十万的定金的话,那么购房者就需要和交易对方签订好相关的合同。不过也需要购房者注意的是定金是不退的,但是可以作为总房款的一部分,所以购房者需要考虑清楚在交付定金。) 二、契税(购房者在购买二手房的交易过程中需要缴纳契税,一般情况下对于契税的征收有两种情况。一种是如果购房者是首次购买房屋而且房屋的面积不超过90平的普通住宅话,那么所需要缴纳的契税是总房款的1%。如果购房者首次购买的房屋的面积超过了90平也包括90平的普通住宅的话,那么所需要缴纳的契税是总房款的1.5%,需要购房者注意的是要在首次购买房屋和房屋是属于普通住宅的两种情况下才能享受优惠。) 三、增值税(如果购房者所要购买的二手房的房龄没有超过五年的话,那么购房者还需要缴纳增值税,如果购房者所购买的二手房的房龄超过了五年,那么就不需要缴纳相关的增值税。二手房的房龄可以依据产权证,契税发票和票据根据最早的时间开始算。) 四、首付和贷款(购房者在够买二手房的时候可以选择全部缴纳房屋的总款或者是以贷款的方式来缴纳,如果购房者是以贷款的方式来支付的话,那么就要准备相应的首付。需要提醒购房者的是,在向银行申请贷款的时候,可以选择公积金贷款或者是商业贷款,购房者可以根据自己的经济承受范围能力来选择贷款的方式,比如首付不是很充足的情况下,可以选择商业贷款,如果不想承受高利息带来的压力,就可以选择公积金贷款的方式。) 五、中介服务费(购房者如果是通过中介来够买的二手房的话,那么购房者还需要缴纳一定的服务费给中介公司,具体缴纳的服务费根据每个城市的收费标准而定。) 六、其他费用(对于购房者来说除了上面一些需要缴纳的费用之外,还有一些费用,比如在对所购买的二手房需要进行总价评估的评估费用,还有贷款产生的担保费,还有一些数额比较小的费用。)
没有房产证的房子,无法过户房产证是房屋所有权人享有房屋所有权的仅有凭证,没有房产证的房子是不能进行转让。购买此类房子不合法,合同无效,无法完成过户。未经所有共有人同意出售的房屋,合同可能无效房屋所有权人和房屋所有权共有人不是一个人,例如夫妻共有房屋。共有人之一想卖掉这套房子,必须征得其它所有共有人的同意,否则合同无效,购房者只能退房。已经列入拆迁公告的房屋对于此类房屋,房地产交易中心不予办理过户登记手续。另外,通常情况下,被列入拆迁范围的户口是被冻结的,买了户口可能无法迁入。已经列入拆迁公告的房屋对于此类房屋,房地产交易中心不予办理过户登记手续。
按照国家相关法律法规的规定,被继承人以遗嘱的方式安排房产的,只要符合法定条件,就应该按照被继承人的遗嘱分配房产。如果被继承人在遗嘱之外还有房产未处理的,那么这部分房产则按照法定继承情况处理。已经按照遗嘱单独继承了遗嘱中所涉及房产的继承人,仍然有权利参与法定继承的房产分配,除非遗嘱中明确表示该继承人不得再继承遗嘱房产之外的房产。
遗 嘱 <br/><br/>立遗嘱人:李××,男,××年×月×日出生,汉族,现住 * * 市××路×号×室,身份证号:××××。 <br/><br/> 我今年78岁,在立遗嘱时精神清醒,由于年事已高,并患有高血压、糖尿病等疾病,可能发生意外,故立遗嘱,由于我握笔困难,由刘应良律师代我起草本遗嘱,由湖北诚信联合律师事务所刘应良律师、陶小平律师进行见证。遗嘱内容如下: <br/><br/> 1、将我位于 * * * 市××路×号×室的房产一栋(房产证号:××××)由儿子李××继承。 <br/><br/> 2、除上述房产外,我其余的财产按照国家有关法律进行处理。 <br/><br/> 3、我指定刘应良律师作为我的遗嘱执行人。 <br/><br/> 5、本遗嘱一式三份,我本人、遗嘱执行人、湖北诚信联合律师事务所各保管一份,继承开始时由执行人负责实施。 <br/><br/>立遗嘱人:李×× <br/><br/>代书人:刘应良律师 <br/><br/>证明人:王××<br/> 在场人:张 * *<br/><br/>时 间:二00九年**月**日
对房产,要写明详细地点,日后归何有所有.<br/>对不动产,写明归何人所有就可以了,遗嘱的形式本身并不重要,建议进行公证,公证人员会帮助立嘱人完成,且,经公证的非经另一份公证不能撤消,其他形式的证明其是否有效是关键.
依据《中华人民共和国继承法》第十六条第二款规定,公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或数人继承。生前立下自书遗嘱,指定由原告一人继承涉案房屋。自书遗嘱所立程序及表现形式均符合法律规定,故该自书遗嘱依法成立,应受法律保护。现已离世,原告作为法定继承人,依据生前所立遗嘱主张继承涉案房产中所占份额的诉讼请求,理由充分,法院予以支持。 告在涉案房产中所占份额较多,从有利于当事人生活便利、生活习惯等情况考虑,涉案房产归原告吴某1所有较为适宜,但应按被告应继承份额予以折价补偿,即原告应当按照涉案房产价值60000元的1/10折价补偿被告吴某3金额6000元。
主要看你重点是社保,还是房子? 买房子迁户口 必须得一次性付款才可以落户! 杭州不同地方落户政策不同,像主城区得100万才可以落户的,所以得看清地段!房子总体的需求是大于供给的,看合适就买!
属于市外户口的,需通过房产所在地派出所的同意后才能办理户口迁入,有条件限制,比如居住证、社保等等的,详情请向房产所在地派出所咨询,因为各地的户口迁入条件不同,所以建议你到公安部门的户籍咨询办理所需的资料,诚心为你解答,给个好评吧亲,谢谢啦
拿着购房合同!自己写一份报告要求迁入,在房屋地点的居委会签字盖章,去派出所签字盖章,去县公安局户籍办公室审批,公安局户籍办公室会发给你准迁证,你拿着准迁证去你老家户籍派出所迁移户籍,拿着迁移证去现在购买房屋的地址派出所登记户籍。。
有影响的 对方以后再要买卖就很难了