关于优先购买权的问题？？
我通过中介购买了一处二手房，但是房子有租约，是通过另一家中介委托出租的，房主不想支付违约金，签合同时补充协议是后续的租金卖方以现金方式支付给我，后来我觉得麻烦愿意支付违约金给租客，想办完过户手续就可以拿到房。 可是现在又有优先购买权的问题了，租客知道房主要卖房，因为中介带去看房的很多，他也很不高兴，影响了生活，也想换地方，并没有购房的意愿，但是没有书面的证明，请问是不是我向租房的中介支付违约金后，租客也同意拿违约金后搬家，是不是就等同于放弃了优先购买权呢？如果不是是否要在支付租客违约金时让他签署放弃优先购买权的证明呢？ 中介告诉我只要签订了买卖合同，他的优先购买权就作废了，可是我上网查询，就算产权过户后，如果他去法院主张，一样交易是无效的。 租客的优先购买权时效是多久呢？ 因为房子定金已经交了，所以现在特别闹心，希望大家能帮助我！谢谢！
租客在同样的房屋买卖价格下有优先购买权.租客不买一般情况下也不会出书面的证明.根据买卖不破租赁的规定,你和房主签订房屋买卖合同后,可和租客变更租赁合同,将出租方变更成你的名字,如果租客同意在变更后的租赁合同上签字,就说明他放弃了优先购买权.如果租客同意拿违约金后搬家,可签一份中止租赁协议,把中止原因和违约金数额写清,租客在中止租赁协议上签字就OK了.
租客在同样的房屋买卖价格下有优先购买权.租客不买一般情况下也不会出书面的证明.根据买卖不破租赁的规定,你和房主签订房屋买卖合同后,可和租客变更租赁合同,将出租方变更成你的名字,如果租客同意在变更后的租赁合同上签字,就说明他放弃了优先购买权.如果租客同意拿违约金后搬家,可签一份中止租赁协议,把中止原因和违约金数额写清,租客在中止租赁协议上签字就OK了.收起
现在是租客签订租房合同时，有优先购买权这一条款吗？房屋租赁合同中没有对此作出强制规定，你为何会提出这样的问题呢？如果没有的话，就好说了。剩下的就是你们两家协商，何时收房。 如果有的话，还是需要协商，看看他到底要不要买，不要买的话，让他写个声明，如果要买的话，这是属于房屋的债权问题，在你的购房合同中应有说明，属于卖方的责任，他应该双倍返还你的定金。实在不行你就等到租房期满，那时一切问题就好解决了。
现在是租客签订租房合同时，有优先购买权这一条款吗？房屋租赁合同中没有对此作出强制规定，你为何会提出这样的问题呢？如果没有的话，就好说了。剩下的就是你们两家协商，何时收房。 如果有的话，还是需要协商，看看他到底要不要买，不要买的话，让他写个声明，如果要买的话，这是属于房屋的债权问题，在你的购房合同中应有说明，属于卖方的责任，他应该双倍返还你的定金。实在不行你就等到租房期满，那时一切问题就好解决了。收起
我昨天刚去了仁华家园。。还好吧。。装修已完成 就差外面的配套设置了！民华家园没去，不知道情况。
要说安全 庙里现在也很安全啊！晚上还热闹 41路车直接都到丰乐路跟农业路口那了！ <br/> <br/>住小区的话 南阳小区你可以去转下 经常见楼洞门口贴租房类的！ <br/> <br/>就标榜附近！
桂林电子科大激光研究生竹桥村这边房子属于经济型的，适合学生和刚出来打工赚钱的人。这里是农家人起的房子，很多是新建不久的，房价在150-220元一个月的单间配套，我同学住那边新房只要170元一个月，要是远一点的150元也可以。从竹桥村步行到金鸡路口站才7分钟，这里有16、24、10路到市中心。这里有很多新建农家房是安全的，半夜会锁上大门，旧房子就不那么安全。这里有个金鸡岭菜市。 <br/>师大南门附近的村子的房子也可以，不过那里只有30路公车到市区，另外要是住在莫家村那边，可以走9分钟到五里店那边坐14车。师大第五人民医院这边有个菜市场。
温江其实很好租房，价格都不太贵。温江城区的房价可能要贵点，但是如果你是来温江上班的话，建议你没必要租在城区，因为整个温江都不大，交通还是挺方便的。你可以在温江大学附近租房。因为房子比较好租，租金也不贵。现在的房子基本上都是简装了的，电视，床，沙发，衣柜，热水，光纤，该有的都有，没有的，合理的话，可以叫房主配。套一的话基本在500左右，套二要便宜些，我就租成450，当然还有更便宜的，跟地理位置还是有关系的。反正看你们的要求。毕竟温江是发展起来的，很多农民都有安置房，他们都是拿来租的，很少自己用，房子还是很好租。
你去“E滁州”网站 ，那里看看 有很多出租的这里没消息的 - -
水力学校附近就有都市村庄，学校对面是黄家庵村，旁往北电视台那也有个都市村庄没在远点就是沙门，柳林了，里面都有你说的那种乡村旅店的，朋友租房子在柳林是一个200左右，你要是猪旅社，问下正月包，估计500差不多了吧.单天住也就30左右了.
我是苏大本部的 有几个朋友是东校区的 我觉的你可以去苏大东校区宿舍那边的公告栏写个条子 说收购宿舍床位一个 把具体事情写清楚 我相信会有很多人联系你的 谁不想赚点外快.. 我遇到好几个把学校床位卖了的 这种事情很正常 我相信你一定会找到的
如果你只是租三周的时间，肯能会有很多房东不愿意，因为时间有点短，他们不想来回折腾。 <br/> <br/>如果你经济条件允许的话，又想住单间的话，可以在磨子村四川学校附近的酒店式公寓住，大概一天的价格为80到130不等. <br/> <br/>如果你想节约点的话，可以住学生宿舍。我知道有两个很便宜的地方，都在春熙路市中心，这样你也很方便找工作，主要是出行方便。 <br/> <br/>一个是春熙路修地铁那后面有个宏运饭店，他那里有学生宿舍，6到8个人住一间上下床，和大学寝室有点像。270元一个月，如果你住不了一个月的话，就按天给你算，9元钱一天，可以免费洗澡，洗衣服，有宽带，有电视，大部分都是临时住下找工作的人。很安全。我朋友在那里住过，主要就是过度下。 <br/> <br/>还有一家就是红星路口。德仁堂旁边，马德里楼上，也是这样的学生宿舍，价格和我上面说的差不多。 <br/> <br/>成都住还是很方便的，其实你可以先住下来，找到工作了，看工作在具体哪个区域，然后再在那个区域找房子就可以了。 <br/> <br/>最后祝你在成都顺利的找到理想的工作，成都欢迎你，O(∩_∩)O~。
是这样的 西大南门附近的房子都是很贵的 没有你要的这个价位<br/> 然后如果去西大东门 有一个友爱村<br/> 那里有很多很多西大的学生租房子 你在校门口看那些人往哪走就知道了<br/> 一般来说是250快单间 <br/> 床 桌子 百分之八十是不会配给你的<br/> 因为那里毕竟很多人租房子 不愁没人租 <br/> 你可以去看看``
附近去红旗路上的看看吧 往南都不说了 贵!黄河路往西还是可以的 比如东三街 同乐小区 卫生路附近的也很多 不明白M我
在森林公园正对面有个小区，我上学的时候室友在那住，是合租，房间里面有单独的卫生间，环境很不错，2008年的时候是350一个月的，你要是想去看看，我把房东的电话给你。
从学校正门过马路，直走，一路上会看到n个举牌子的人，如果是你和异性一起走，不用你问，自己就会凑上来。如果你是独自一个人的话就要自己跑过去问了。到学校很近而且路上会经过仙林大市场，你可以好好的犒劳自己吃好吃的。<br/><br/>这些都是家里自己的房子出租的，亲戚来的时候我住过两次，环境还是不错的，也挺干净的，但是据说也有不好的。会有那种在房子里自己隔出来的小房间。<br/><br/>价格一楼的差不多，现在冬天应该还会分开不开空调。还有你晚上越晚去的话价格越能商量。但是考研的话我觉得可能会是旺季，房子可能会紧张一点。你要是有需要的话给我发消息，我到学校找找小广告，给你电话你可以提前联系
要是考虑你老婆吗，最好在西环哪里，哪有32路公交车到中央公园。<br/>实在不行就你找找中介好了。
签署门面房屋出租合同书时应该注意：在出租人和出租房屋符合资格与条件后，签署租赁合同前，律师要核对原件、确认双方当事人的主体身份：<br/> 个人审核身份证或护照、港澳居民往来内地通行证、台湾居民来往大陆通行证;企业、其他组织审核登记注册证明、法定代表人身份证明、签约代表的授权委托证明，若是境外企业、其他组织，前述证明还应经公正或认证。<br/> 二、 委托出租<br/> 委托他人出租房屋的，房屋所有人应当出具授权委托书，并与受托人签订房屋出租委托合同。<br/> 三、 代理出租<br/> 代理人代理出租，应当向承租人出具房屋所有人委托代理出租的授权证明，代收租金的，应当由相关的委托文件。
一般网上有很多这类的租房合同呢，你可以下载一份，然后修改一下就可以了，只要合同包含房屋状况，租金多少，付款方式，付款时间，还有一些责任承担等，你去国外的话来回也不太方便，在租赁期间一些家居损坏等应该就是租房者承担了，还有租金应该是打到个人账户等，这些都需要在合同中有体现的。
网上租房注意事项：可以选择几个个比较好的租房网查找合租信息，要注意的是，那些网站上面发布的信息都是别人自己发布的，所以最好也要认真仔细的辨别一下真假，最好是看房之前，和对方电话联系，确认一下是否有房子，然后再约定看房时间，最好决定要租的时候，也要确认对方的身份，看是否是真正的房主
网上租房注意事项：一、要看房屋所有人的资格证明，包括房产证、身份证等，以验证房东身份的真实性。二、要明确租赁房屋所在的位置、间数、面积、质量、租赁期限、租金及支付期限与方式等。三、要明确水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费等由谁支付、并列明租住前的各项数字，以区分责任。四、要对房屋维修及费用问题作出约定。五、对违约责任作出约定。
网上租房注意事项：一定要看对方的房产证，如果是二房东，那你一定要看他和房主签订的合同的日期
网上租房注意事项：注意房产证（房东）或租房合同（二房东）注意看房，一定要仔细啊，把细节都谈好，省的以后闹不愉快
网上租房注意事项：首先要了解自己的需求，有个别的是骗子，就是那些你还没有看过房子，他们就让你交押金，非常危险的，中介还是比较实用的，一定要找信誉好的中介公司 那会让你省不少的心思呢。
2、上次的水电气以及物管还有光纤电话费等结清没有 <br/>3、你最好把房间里有的东西和新旧情况写清楚，租房者在承租房屋时一定要清点好房屋内部设施如门窗，家电、家具，煤气等，并且在看房时检查一下家电的正常运作情况，家具的完好程度等，然后将其一一列入到清单内。最好注明如果出现故障时维修费用由谁来承担，也好免除租房者在入住后，家用电器等发生毛病维修时与房主产生矛盾，责任划分不清，注意有没有漏水，东西有没有损坏的情况。 <br/> <br/>8、 要对房屋维修及费用问题做出约定 <br/> <br/>在豆瓣网上有详细的资料
没有房产证,但应该有建房批示吧.<br/>村里没有权利强制执行拆除,只有法院和政府机关有权利这么做,所以不用担心.<br/>宅基地如果被收回,集体有义务为村民另行安置或进行补偿的.
通过中介:挑选规范有影响力的中介，最好是连锁的，这样各个市区的房源信息比较全面，不用跑多家了解。咨询看房费和中介费，现在有好多中介因为竞争激烈都不要看房费，中介费一般是第一个月租金的一半。选择房子的时候要问清位置，房龄，构造，面积，楼层，内部设施和水电暖情况。看房满意后，要求房主出示房产证，身份证，订立租房合同，要特别注意最短租期和损坏赔偿问题。<br/>通过屋主:省去对中介的资质鉴定了，直接考察房东的情况，其他同上.
马颖秋律师解答:您好，很高兴回答您提出的租赁房屋合同注意事项的问题。租房合同需要注意以下事项:一、租赁合同之配套设施条款在合同中，对房屋租赁是否包括房屋内的现有配套设备如沙发、家具等进行明确约定。双方应明确约定，租赁房屋所包括的相关配套设备，建议承租方应检查配套设施是否可以使用，并在双方交接时进行清点。二、租赁合同之转租条款在合同中明确约定承租方是否可以转租。1、作为承租方，经过出租方的同意，可以将房屋转租给第三人，出租方和承租方原有的租赁关系不因转租而影响。2、承租方未经出租方同意，擅自将房屋转租给第三人的，出租方可以解除租赁合同，因转租造成承租房屋损坏的，承租方还应承担赔偿责任。三、租赁合同之装修条款1、明确约定装修条款，经过出租方同意，承租方可以根据自身需要对本合同约定的房屋进行装饰装修，但是装修不得改变房屋原来的结构。
1、需要看租客的身份证。如果你想将房子租给学历高一些的人，那就看毕业证。 <br/> <br/>2、租客是外地的话，收些押金就好了。本地人，有几个会租房子住呀。
1、距离学校不要超过50分钟的路程，因为有些课可能是晚上或是一大清早，如果住的太远早上会迟到，晚上走夜路也不便。 2、尽量住在住宅区域，或是有门卫的公寓。住宅区一般都比商业繁华地带要安静安全，如曼哈顿东边的Gramercy Park、Murray Hill，西边的west village，上东上西都是住宅区，虽然有很多大厦没有门卫但还是很安全。 3、管理公司打理的房子一般都比房东自己出租的房子要好，供暖更充足，大楼会经常对厨房、卫生间重新装修和更换设施，而且每次房客搬出后都会重新清洁和粉刷。 4、租房时，如果是以室友的形式招租进去，需要了解这个房子的租约什么时候开始的?什么时候到期?所租的房间原本的租金是多少(很多人会以比实际租金低廉的价格转租自己的房子)?整个房子的房租是多少?续约时需要预付多久的房租?5、如果是找房产经纪租房子，需要确认房产经纪是否有执照的，佣金是多少。纽约地区规定房产经纪的佣金是一个月房租至年租的15%。尽量看至少3套房子找到最适合自己的。
1、客人需要提前电话通知店家大概入住时间，然后在约定的时间抵达房子所在小区，必须电话联系确认。 2、入住时需要准备全部房费和押金，如果房客事先支付了定金，将会从房费中扣除定金。日租房一般不接受退房时交费，请谅解,填写入住单. 3、店家向房客交代相关事宜。 4、查验身份证等有效证件； 5、承租人核对房间内所有配置及设施，领取钥匙
1、证件确认：房产证以及身份证需要核对。（如果是找中介的则需要看看中介的工商部门批准的营业执照，税务登记证，市房管局审核颁发的资质证书等），查看房产证，签正式合同。有房产证的房屋，才有资格签订正式的租赁合同，一般中介筛选都会核查房东的资质，而提供不出房产证、产权人不清晰时，由于与房东的责任不能明确区分，租客的合法权益难有保障。 2、提前中断合同如果合同期内可能因为工作、生活变动引起租房地点变更，租房者一定要在合同内约定。如因工作调动等原因需提前中断合同，业主应退还押金，以保障自己的权益。规定违约金的，尽量与中介协商，少支付。 3、水电煤气等费用水电煤的交接。有的房东可能冗余的帐单没结清。要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用。问清屋内家具、电器、其他设施的使用是否额外收费，由谁来承担维修费用。问清楚水、电、煤气，家具、家电，物业费、卫生费、有线电视费（有些没有必要用的东西就不要要，因为房主一般都会要你的押金）、宽带费等等，一般除了物业和卫生费之外都是租房者付。 4、维修费合同中要讲清楚设备的维修由谁负责，维修费谁出。比如，水龙头坏了，灯泡坏了，空调坏了，有些东西在使用过程中随时间会发生老化而损毁，维修费算谁的。关注冰箱和空调会有一个加氟的问题，如果纯粹加氟，非人为漏氟都是业主来负责。房屋设施出现问题或者自然老化时由谁来承担维修费用。 5、房内物品检查确认写清房东提供的物件，看是否缺少必备生活用品：冰箱、洗衣机、空调等。检查所有东西是否可以正常使用，各种电器、热水器、暖气，燃气，插座，马桶，洗澡，水龙头，炉灶、抽油烟机、下水、门窗、床、电灯等，避免纠纷。房东昂贵的东西，如果你不需要（电视）也不要勉强留着。查看厕所有无漏水，浴室喷头是否够劲，能否出热水，厕所门是否损坏，各处水管是否漏水，房顶是否渗水（想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄）检查各个房间及家具的门和锁、房间地板及墙角是否损坏，家具是否有破损。记录所有物品的新旧程度、有无损坏。
租房流程和租房注意事项全面指导。 1、租房时要尽量多跑几家，多做比较，优中选优，合适中选最适合自己的，同时注意四周环境是否安静、安全、卫生等。 2、租房时不要急于交订金或租金，最好从正反两方面来考虑自己的决定。当然，有个人在旁边参谋一下会更好。 3、租房者在交纳房屋押金时要与业主协商好是押一付三、押二付三还是押二付四。因为当租房者合同期满要求退租时，房主可能会以房屋设施损坏或者其他藉口作为条件来克扣租房者押金，造成租客不必要的损失。 4、 为了讨价还价，租房者要尽量把租住期说得长一些，但一次性交纳的租金还是尽量越少越好。 5、 要明确租赁房屋所在的位置、间数、面积、质量、租赁期限、租金及支付期限与方式等。 6、 租房合同要细。要明确水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费等由谁支付、并列明租住前的各项数字，以区分责任。 7、 要对房屋维修及费用问题做出约定 8、 审查合同主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件。 9、 审查租赁的客体是否合格，即出租人的房屋是否为法律、法规允许出租的房屋。 10、 审查房屋租赁手续是否完备。房屋产权证明并非是合法出租的充分条件，还应按有关规定办理房屋租赁许可证，租赁合同也要进行租赁登记方可生效。 11、 租房者在承租房屋时一定要清点好房屋内部设施如门窗，家电、家具，煤气等，并且在看房时检查一下家电的正常运作情况，家具的完好程度等，然后将其一一列入到清单内。最好注明如果出现故障时维修费用由谁来承担，也好免除租房者在入住后，家用电器等发生毛病维修时与房主产生矛盾，责任划分不清。 12、 租房正规程序—A. 双方签订租赁合同 —B. 房主查看房客身份证,(可向公安局确认身份证)。并索取复印件作为合同附件。 —C. 房客查看房主产权证明(可向当地产交易所进行确认) , 房主身份证(可向公安局确认身份证。)及两证的统一(即产权证的产权人与身份证相同) 。并索取复印件作为合同附件。 —D. 合同签字(房主方)与产权证的产权人相同。如不相同需有产权人的代理委托书。
1：查看房屋保暖情况。天气渐寒，房屋的封闭情况就成为现阶段租房人首要考虑的问题。冬季保证室内温度舒适也需要房屋具备良好的保温功能，即房屋的密封情况是否能够满足需要。因此，租房者最好在租房前细致查看房屋的密封情况，如果有缺漏应提前和房主协商修理。租房时，室内的门窗、通风口，以及使用燃气热水器的排气孔等要特别注意。以往，人们只注重房屋的室内情况，对门窗的密封性不太留意。如果是夏季还好，气候炎热无需关窗，但是11月后天气转冷，如果窗户或其他通风口破损将影响人们的正常生活。 2：了解供暖设备，明确供暖费用租房时一定要提前关注房屋的供暖形式，是集中供暖，还是独立供暖。集中供暖热源供应主体是热力公司或小区锅炉房，居民只要集中交纳一定金额的取暖费即可。而独立供暖一般是居民分户式的供暖形式，如燃气供暖、电热装置等。对于不同形式的供暖费用，租房人也应该在承租之前有一个详细的了解。一般南方地区都是住户自己采用空调或者电热设备供暖，租房时要仔细查看设备是否制热正常、供电线路和设备的是否安全，以便排除故障，避免火灾等意外发生。而在北方大部分是集中供暖，这时要查看供暖设备的完好情况，避免设备损坏，供暖时热水或蒸汽泄露带来损失。 租房时应将供暖的相关的责任问题写入租赁合同，并明确供暖费由谁来承担并缴纳等问题，从而避免后期不必要的纠纷。 3：注重供暖，也要考虑夏季问题虽然寒冬即将到来，供暖是很重要的事情，但是也不能忽视夏季住房通风、降温等问题。一般情况，租客往往采用长租的方式让房东放心和降低租金，因此，现在租房不仅要考虑冬季的供暖，房屋通风情况、热水器、空调等情况也要考虑在内。另外，现在天气凉爽，很多房屋的通风散热弊端更不容易被发现，因此租房看房时更要仔细，以免到了夏季时酷热难耐，住的不舒心。
1、 房东委托他人管理房屋的，一定要仔细查看房屋租赁委托书、房产证、房东身份证、被委托人的身份证。没有房屋租赁委托书，租客签和被委托人签的租房合同可能会被房东认为无效，自己白白遭受损失。 2、 在未看房和验证证件前不要交纳任何费用。不法分子经常以不在本地为由，要求租客先付租金或定金，在骗取钱财后消失不见。所以租客在没有看到房子和房东的证件前，不要交纳任何费用，即使自己租房需求比较急切，也不要忽略安全问题。对于房东而言，房东人不在本地出租房子时也要注意保护自己的权益。委托他人的要签订委托书，并将出租的要求写清楚，避免日后纠纷。很多中介公司背着房东将房屋打隔断出租，使房东遭受损失。
一、证件确认房产证以及身份证需要核对。查看房产证，签正式合同。有房产证的房屋，才有资格签订正式的租赁合同，一般中介筛选都会核查房东的资质，而提供不出房产证、产权人不清晰时，由于与房东的责任不能明确区分，租客的合法权益难有保障。 二、提前中断合同如果合同期内可能因为工作、生活变动引起租房地点变更，租房者一定要在合同内约定。如因工作调动等原因需提前中断合同，业主应退还押金，以保障自己的权益。规定违约金的，尽量与中介协商，少支付。 三、水电煤气等费用水电煤的交接。有的房东可能冗余的帐单没结清。要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用。问清屋内家具、电器、其他设施的使用是否额外收费，由谁来承担维修费用。问清楚水、电、煤气，家具、家电，物业费、卫生费、有线电视费、宽带费等等，一般除了物业和卫生费之外都是租房者付。 四、维修费合同中要讲清楚设备的维修由谁负责，维修费谁出。比如，水龙头坏了，灯泡坏了，空调坏了，有些东西在使用过程中随时间会发生老化而损毁，维修费算谁的。关注冰箱和空调会有一个加氟的问题，如果纯粹加氟，非人为漏氟都是业主来负责。房屋设施出现问题或者自然老化时由谁来承担维修费用。 五、房内物品检查确认写清房东提供的物件，看是否缺少必备生活用品：冰箱、洗衣机、空调等。检查所有东西是否可以正常使用，各种电器、热水器、暖气，燃气，插座，马桶，洗澡，水龙头，炉灶、抽油烟机、下水、门窗、床、电灯等，避免纠纷。房东昂贵的东西，如果你不需要(电视)也不要勉强留着。查看厕所有无漏水，浴室喷头是否够劲，能否出热水，厕所门是否损坏，各处水管是否漏水，房顶是否渗水，检查各个房间及家具的门和锁、房间地板及墙角是否损坏，家具是否有破损。记录所有物品的新旧程度、有无损坏。
①在尚未确认房东真实身份前（诸如房屋产权证明、户口本、身份证），不要答应任何交付订金的要求。正规交付订金，必须书面签写合法的收据单，写明收据的用途、金额和时间。这一个租房需要注意的事项尤其重要。 ②警惕一切图片美观，房屋租金价格却低于市价过多的房源。俗话说一分钱一分货，天上不会掉馅饼，这类房子就算真实存在，房东低价出租也有不为人知的理由。 ③为了区分真假房东，租房注意电话联系房东第一句话可以这样问：您的房子租出去了吗？谨记，这里不要说出是哪套房子，如果对方回答租出去了就可以挂电话了，说还有其他房子可看的可能是中介冒充，也可能是代理公司，但无论怎样，那些都不是你要找的房子。如果说没有租出，直接跟对方约定见面时间和地点，如果说出的地方不是房源页面上显示的地点，也可以挂电话了。
1、严禁公办中小学招收择校生 坚持公办不择校，择校到民办的原则，严禁公办学校招收非政策允许的外地学生、接收择校生;高中全面取消择校生招生计划。鼓励发展民办教育，为人民群众提供多样化的选择。 2、严格控制班额容量 加快学校建设步伐，合理调整学校招生范围和区域，从2016年开始学校起始年级小学班额控制在50人以内，初中班额控制在55人以内，到2020年全市全面消除“大班额”现象。 3、明确生源排序 依据“房户一致”优先原则进行学区生源排序，学校招生时按照排序顺序接收学生。个别学区生源增长容量不够、不能完全接纳本学区适龄儿童(少年)入学的，由学校进行登记，区县(市)教育行政部门按照生源排序和相对就近的原则统筹安排。 4、明确与入学挂钩的房屋产权证性质 适龄儿童(少年)本人、父母或其他法定监护人提供的房屋产权证或房屋预告登记证，其产权证性质必须为住宅。非住宅性质的房产不能作为学生入学依据。 5、明确二手房和共有房屋产权证业主的入学规定 二手房业主(含继承、赠与的业主)子女入学，自前业主享受学区指标之日起满6年后方能再次享受学区指标;持共有房屋产权证的业主，一个业主子女享受学区指标后，另一个业主子女须满6年后才能再次享受该套房的学区指标。未满6年由教育行政部门统筹安排入学。 6、明确进城务工人员随迁子女入学条件 一是在长沙城区持续合法居住一年以上(含一年)，二是须参加本市职工基本养老保险至少一年(2016年参保年限和居住年限不作要求)。 7、完善直升生政策 完全中学增设“本校直升生”。拿出一定比例的高中招生计划作为本校初中直升生的指标;省级示范性普通高中委托管理满6年的初中逐步减少对口直升生指标，从第7年开始对口直升生比例由5%下降到4%，第8年下降到3%。 8、空挂户不能作为学位分配依据 适龄儿童(少年)本人、父母或其他法定监护人户籍迁入长沙城区，但在长沙无房产且不在长沙居住和工作，小孩应回父母实际居住地或工作地接受义务教育。 9、房屋被征收居民子女入学有多种选择 棚户区改造及基础设施建设项目的被征收人自货币补偿协议签订之日起2年内，被征收人子女可凭市征收办备案的征收货币补偿协议，自愿选择在原被征收房屋的学区或新居住地的学区入学。 10、建立“长沙市义务教育阶段入学报名系统” 本地适龄儿童入读小学，进城务工人员随迁子女及外地回长生入读小学或初中，其法定监护人必须在入学前一年10—12月份期间登录报名系统，录入相关信息，申请学位。
“教育集团”办学 之所以把这个放在第一位，是因为在济南相对来说，这是一个新鲜事物；而且，在很多交房楼盘中学校问题频出问题的时候，这似乎是一条能够有效解决问题的道路。 “教育集团办学”在一定程度上能够作为购房者判断新建学校的教育模式、教育水平的依据，对于新学校不至于两眼一抹黑。 “签约”名校 这里所说的“签约”，正是大部分新建学校办学的模式，比如尚东1956的“山师二附中”，比如天鸿万象新天的“历城二中”，比如重汽翡翠外滩的“历城六中”……新建学校直接签约名校，把名校的教学方式、理念、管理制度等，通过个别管理人员带到新学校，辅助新建学校快速有效的进入正轨。而往往这种签约都会有一个年限，年限到了，合作名校的人员可能就会撤出，这个也取决于当初“签约”的具体规定内容。 认识到这一点，购房者在对楼盘综合性价比进行评判的时候，就可以客观衡量了，首先认识到这个学校是一个全新的学校，包括校舍、大部分师资力量等都会是全新的，而签约的学校在一定程度上会对学校的水平等有影响，但是绝对绝对不能和名校划等号。另外，学校的生源情况也是购房者在选择的时候的一大参考因素。 签约本校 这种情况一般出现在主城区范围的新建楼盘，本身没有规划的教育用地，一般情况下可能会等交房入住后政府根据周边教育资源就近划片入学；但是有些楼盘为了能够促进销售，拿出一部分资金投入到教育资源的引进上，签约周边一所较好的学校，算是做到了附加价值的提升。 但是这种情况，购房者还是要弄清楚，应该是楼盘和学校和当地教育部门，甚至还有学校所在地的居委会联合签订的协议，如果能知道协议具体内容最好了，比如业主孩子是不是和原本片区的孩子是享受同等的入学权利等。 另外，无论是以上哪种签约方式，小编在这里都提醒大家，一定不能只看“小学”，最好是“九年一贯制教育”，如果只是小学已经确定了，最好考察一下周边有哪些初中，因为如果目前只定了小学，而这所小学目前还没有开始招生和正式开学，那么未来对口哪所中学还是未知数呢。所以，提醒大家购买教育地产的时候一定要好好看签约内容再购买哦。
一、进行开发商资质审核 看开发商“五证”是否齐全，要看原件不要看复印件。要看自己所购的房屋是否在预售证内或者如果是现房是否在大产权证内。 1、??建设用地规划许可证2、建设工程规划许可证3、建设工程开工证4、国有土地使用证5、商品房预售许可证 二、开发商签订认购书 如果购房者有自己意向要买的房子，果想让开发商预留，开发商会让购房者签订认购书，认购说中会有约定的定金，如果购房者反悔开发商一般是不退定金的。认购书是为了正式签约做准备。 这里要提醒购房者，签订认购书不是必经环节，如果购房者确实已经定下来买哪套商品房可以直接签订商品房买卖合同。如果购房者没有最终定下来是否要买，还害怕房源没了，不妨把“定金”写成“订金”。因为订金更容易退。 三、与开发商签订商品房买卖合同 1、要使用规范的合同文本 一定要参照最好是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。此时还应该向开发商要“两书”，即：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 2、期房要注意房屋面积的约定，购房合同中要填上总的建筑面积，还要有套内面积和公摊面积。 3、期房要交房约定条件和时限 购房者在买期房签订购房合同时，一定要约定具体的交房时间和约定交房的条件，开发商因此应该在交房时间内交付给购房者房屋质量合理的房子。 4、要时明确物业管理事项 购房合同中要有对物业管理公司的确认，以及物业应该履行的职责和收费标准。 5、明确违约责任，这里要约定如果开发商交付房屋质量、面积误差、无法过户等问题的违约责任。 6、要注意购房合同后面附件的补充协议 购房者应谨防有些开发商，将示范合同文本中保护交易公平的条款，通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。 （1）应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。 （2）明确房屋所有权证办理的时间。 （3）要明确按揭办不下来的话，双方的责任。 （4）明确关于公摊建筑面积。 （5）应该明确装修标准。 （6）明确退房的责任。 以上是和大家分享的买房签约注意事项，买房签约前一定要看，商品房买卖合同一定要使用标准范本，最重要的是补充协议中要对合同中约定不清的内容进行再次约定，也要避免开发商在补充协议中做免责声明。
户口问题是二手房交易过程中尤为重要的，也是很容易出现各种纠纷的问题。所以为了避免交易纠纷的出现，一定要在合同注明卖方迁出户口的日期。然后除此之外，还要在合同中标注违约责任，如果房主户口迁出晚于这个日期，则需要支付一定数额的违约金。这些都是要特别注意的。
二手房签约过程中容易遇到由于合同规定的事项不确定，而导致买卖双方受损的情况。后续解决需要花费更多的时间和精力才能解决，对于急售房屋的业主来说是得不偿失的。因此在签署合同的时候一定要将房子的情况如实的标示出来。另外，建议业主提前准备好三项证明：房屋权证明、抵押状态的证明、拥有优先购买权的人放弃优先购买权的证明等。这样在交易过程中能很多节省时间，但这并不意味着业主忽视卖房流程，切记交易流程要与房款的付出挂钩，保证房款准时到账。
未成年人买房签合同，可能会面临合同无效的情形。未成年人签署合同的效力和注意事项如下： 1. 未成年人的分类: 10周岁以下为无民事行为能力的未成年人。 10周岁至18周岁之间为限制民事行为能力的未成年人。 已满16周岁不满18周岁的未成年人，如果有独立、稳定、持续的收入，并且这种收入是其生活的主要来源，这种未成年人将被视为完全民事行为能力人。 2. 未成年人签署合同的效力, 1)未成年人是无民事行为能力人的，签署的合同为无效合同。 2)签署合同的未成年人是限制民事行为能力人的，签署的合同的效力为效力待定，合同是否有效需要其法定代理人进行追认，法定代理人不予追认的，合同无效。 3.与未成年人签署合同的注意事项: 1)查验身份证件，确认其法定年龄。 2)要查看未成年人的户口本及其父母的身份证。与未成年人签署合同时，必须要求法定代理人在场，由其法定代理人代理其出售或购买房产并签署相关合同文本,并在合同中签署该法定代理人的名字。
1、确认出租人、承租人的主体身份 在出租人和出租房屋符合资格与条件后,签署租赁合同前,律师要核对原件、确认双方当事人的主体身份: 个人审核身份证或护照、港澳居民往来内地通行证、台湾居民来往大陆通行证;企业、其他组织审核登记注册证明、法定代表人身份证明、签约代表的授权委托证明,若是境外企业、其他组织,前述证明还应经公正或认证。 2、委托出租 委托他人出租房屋的,房屋所有人应当出具授权委托书,并与受托人签订房屋出租委托合同。 3、代理出租 代理人代理出租,应当向承租人出具房屋所有人委托代理出租的授权证明,代收租金的,应当由相关的委托文件。 4、租赁合同 律师应当提示租赁当事人可使用租赁合同示范文本,也可参照示范文本自行拟订合同条款。自拟合同不得含有免除提供方法定责任、加重对方责任及排除对方权利的内容,自拟合同应具备以下主要内容 (1)租赁当事人的姓名或者名称、住所、房屋座落地点、面积、结构、附属设施和设备状况、房屋用途、交付日期、租赁期限、租金数额、支付方式和期限、房屋使用要求和维修责任、房屋返还时的状态、转租的约定、变更和解除合同的条件、违约责任、争议的解决方式、租赁当事人约定的其他内容。 5、律师应当审查租赁合同关键条款 (1)审查租赁面积的计算方法、调查核实其是否和房地产权证上登记面积或法定检测部门检测面积一致。 (2)审查房屋交付时的状况,特别是附属设施和设备状况是否具体明确及能否拆除、改建或增设和租赁期满交还时的要求。 (3)审查租赁合同约定的房屋用途是否和政府批准的规划用途一致。若不一致,须由出租人或出租人委托承租人报规划部门批准。 (4)房屋租赁期限不得超过土地使用权出让合同、土地租赁合同约定的土地使用年限及不得超过二十年,审查租赁合同有无违反此规定。 (5)审查和明确租金和有关费用的范围,租金是否包含管理费、空调水电费等;审查租赁保证金约定是否合理及租赁期满后租赁保证金的处理。 (6)若出租人同意承租人对房屋进行装修,要注意审查装修的有关约定:装修的内容和要求、承租人对装修公司及其工人的管理、装修给第三人造成损害的责任承担、装修发生的水电等费用承担与支付、装修过程中与物业管理公司的协调、装修期内是否免租或一定期限内免租等。 (7)维修责任:若当事人没有另外约定,出租房屋的养护、自然或第三人造成的损坏或故障,其维修责任在于出租人;若因承租人使用不当或过错造成的损坏或故障,则承租人须承担维修责任或维修费用。 (8)若是经营性房屋租赁,律师要合理提示当事人是否投保公众责任险或第三者责任险。
注意事项： ①购房人应首先了解即将购买的房子开发商是否已与银行签约。 ②与开发商签订购房协议，交付定金，为避免纠纷，协议上应阐明如果银行不同意贷款时订金付款方式等如何处理。 定金和订金有什么区别： “定金”与“订金”虽只一字之差，但法律含义却截然不同。“定金”含有一种保证金的性质，《合同法》规定，可以将定金作为一种债权担保，签订合同的买卖双方，在履行合同后，定金应当抵作价款或者收回。若购房者不履行定金合同，无权要求返还定金；收受定金的卖房人或发展商不履行定金合同，应当双倍返还定金。”而“订金”一词在法律上没有明文的规定，一般仅只表示一种预先支付的价款，不存在违约责任的赔偿问题。 ①简单地说，就是订金可以退，而定金则不可退。 ②定金支付后，支付首期款的期限，以定金协议为准。 六大购房签约必知注意事项 1、签署合同之前必须查产权 在签署合同之前，除了前期进行初步的产权查询外，还要亲自进行产权的确认，特别是对于二手房的交易，产权确认是至关重要的一环。你应当在卖方或者中介的陪同下，亲自拿着卖方的房产证当当地房地产交易中心进行产权状况的核实。只有在你对产权状况熟悉后，才能和卖方签署正式的商品房买卖合同。新房也同样如此，一般来说，新房的查询核实主要是查询核实开发商的预售许可证、国有土地使用证等信息。 2、认真阅读任何一项交易条款 合同签署是至关重要的，你在交易过程中，必须提前对标准合同中需要约定的内容进行全面细致的学习，请你细读标准合同格式中的任何一个条款。 3、合同空格处未作约定的部分，均应划线删除 合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知这些空白处为开发商/卖房业主日后作弊提供了条件。比如，新房标准合同第十五条迟延办理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三计算，但您一不留神，开发商便将此条款设计成按购房全款的万分之三承担违约责任。 4、保留任何费用的发票 对于房产交易来说，交易过程中会有很多税费的发票，也有各种其他费用的发票，这些都是重要的交易资料的一部分，必须妥善地保存。当交易产生纠纷时，发票是重要的证明文件，并且，发票本身就是交易过程中某些环节要提供的资料，尤其是各种税费的发票，必须保留齐全。在办理房产过户时，没有完税单，是办不下来的。 买新房的时候，同样也要注意保留发票，而且要主动向开发商索取各种费用的发票，比如，交了订金，你就应当向开发商索取定金发票，至少也是盖有公章的收款收据。 5、不轻易签订委托书 委托书是一种授权书，你一旦与别人签订关于某些事情的委托书，则代表你将某些事情的权利和义务交给了被委托人。通常情况下，买房过程中，会涉及两种不同情况的委托，一是委托中介机构进行产权确认、按揭贷款申请、贷款发放进度跟进、过户手续办理等事宜，你和中介结构签署的经纪服务协议，其实就是一种委托书，等于是你委托了中介帮你办理买房的事情，而你同时支付给中介服务佣金。二是委托了开发商办理房产的按揭手续办理、房产证的办理等。对开发商的委托，通常并不需要签委托书，是一种隐性的委托。通常情况下，开发商也会主动帮你办理按揭贷款的手续，并且办理房产证。对于任何形式的委托，你都应当有所知晓，当你认为某项委托并不需要时，可以与中介或开发商具体约定，比如说，关于首期房款的支付，你最好亲自转账。 6、 购房发票丢失该如何处理 买房作为一件大事，每个人都希望可以顺利完成每个环节住进精挑细选的房子。但是总有一些意外发生。这里给您介绍一下购房发票丢失该如何处理。 首先要知道购房发票丢失了，房屋产权证还是能办理的，但是需要更长的办理时间，也会浪费您很多精力去办理手续。这种情况发生后，您首先要登报声明该发票作废，并注明房屋地址、购房者姓名和发票号码等相关要件。然后，到开发商处让其出具相关丢失情况说明，并证明购房人确实在公司购买过商品房，最后再由房产部门核实丢失的真实情况。购房者还需要到开发商处查询发票底联，开发商处会有存底，可以给购房者出具购房证据，购房者可带着购房证据前往房产部门办理相关手续。
第一、房屋产权要清楚。购房者对于有意向购买的房产,在确定购买前,应当到房产交易中心打印该房产的权属情况,看清该房产所有人登记在谁的名下,是否存在其他共有人,是否被抵押。如果有其他共有人,那么买卖合同一定要所有人一起签署,否则合同可能面临撤销的风险。如果有抵押,那么签订合同就要求更加谨慎,如果确实要买,可以协商以房款冲抵债务解除合同。 第二、必须对付款方式进行明确、具体的约定。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付,委托中介机构代收、代付能够适当降低风险。目前实践中,购房款一般分为三笔支付,定金之外,还有首付款和尾款,每笔款项的支付条件和支付时间都应该明确、具体。另外,如果采取按揭或转按揭购房的方式进行交易,对没有申请到预期贷款的解决方法要先前进行特别约定,以免因约定不明而产生纠纷。 第三、房屋交接事项要清楚。房屋买卖合同中应该明确约定交房时间,交房条件及水、电、煤气、维修基金等相关费用的负担。对于延期交房应当明确约定违约金,如每天按房款的百分之几支付违约金,防止卖方拖延。 第四、关注户口状况。二手房买卖中户口问题是一个特殊而又棘手的问题。首先,很多人购买二手房就是为了落户或者子女就学,但是由于各种原因,如果房内户口未迁移,新户口迁入存在障碍。其次,户口对房屋本身的财产权利也造成一些不确定的影响,如未来拆迁补偿分配问题。因此在购买二手房前一定要确认房内户口状况。 第五、重视违约条款和争议解决方式的条款。确定违约责任条款有利于防止违约行为的发生,维护守约方的权益。房屋买卖合同应对如何承担违约责任,违约金或赔偿金的计算或给付、免责情形等进行明确的约定。而一方违约后的救济方式通常包括诉讼或仲裁,买卖双方可以选择适用。
1、问清订金是否能退或冲抵购房款; 2、确保面积、价格、户型、房源所在楼栋和楼层等数据填写无误; 3、仔细阅读合同内容和补充协议，尤其注意违约责任、入住条件和开发商给的其他承诺是否写清。
一、购房主体的问题 某些购房者在签约时，可能还没有取得购房主体资格；比如有些是社保还没有缴足年限，有些还在办理户口迁移手续，而有些则需要开发商为其包办购房资格手续。不论哪些情形，卖房的一方往往会在口头上安慰购房者，似乎只要签了购房合同，一切都好商量。然而事实证明，签约前的确很好商量，签约后则不然，如果买房者因购房资格问题无法继续履行合同，等待着他的将会是非常严厉的违约责任。 应对之策：（1）买方应将尚未取得购房主体资格的现状写进购房合同或者补充协议中；（2）争取在购房合同或者补充协议中约定：如果买方在一定期限内仍未能取得购房主体资格的，买方可以另行指定合格第三人购买（即买方有权将购房合同的权利义务概括转让给第三人），或者约定合同解除，买方无须承担违约责任。 二、按揭贷款的问题 大多数普通老百姓买房都是要办理按揭贷款的，如果无法顺利取得按揭贷款，或者按揭贷款不足额，极有可能会导致买方违约，最终 “房财两空”，损失惨重。对于那些担心自己信用记录不佳，或者可能属于楼市调控对象的购房者，更应该注意防范此种风险。 应对之策：（1）在购房合同中约定最高首付款的比例或者按揭贷款的比例；（2）争取在购房合同或补充协议中增加约定：如果买方无法办理按揭贷款手续或者最终审批的贷款不足房款总额的**%，导致买方无法继续履行合同的，买方无须承担违约责任。 三、夫妻房产的问题 对于那些房产证登记为夫妻二人的房产，卖方在签约时往往只有夫妻一人到场，买方也通常没能意识到这其中的法律风险。即便买方提出疑虑，中介也会帮着圆场，认为现在所签的合同为非正式合同，不用夫妻到场，待过户签正式买卖合同时夫妻才需要到场。而事实证明，卖方反悔的时间，恰恰就在双方签署正式过户合同之前。 应对之策：（1）对于房产证登记为夫妻二人的房产的买卖，一定要想尽办法让夫妻二人到场签约；（2）对于房产证登记在夫或妻一人名下的房产，也要争取让其配偶签字确认。 在文章的最后，笔者还想对那些认为“只要是婚内购买的房产，登记在夫或妻哪一方名下无所谓”的人说一句：登记在夫妻一人还是二人名下是有区别的，登记在一人名下时，登记一方有机会在隐瞒对方的情况下以对外抵押或者变卖等方式处置房产。
二手房虽然是现房出售，但往往也存在或长或短的交楼期，按以往的惯例，二手房的交房应远快于期房，但随着越来越多业主“卖一买一”，二手房的交房期也在变得越来越长。 所谓“卖一买一”是指原业主通过出售原有房屋取得购置新房的资金，而由于新房交房周期较长，业主出售二手房后往往提出返租原单位，按月支付租金或在楼款中进行扣减，也有的干脆在放盘时已提出较长的交楼期。另外，还有一种情形是业主带租约出售，由于买卖不破租赁，故此新业主必须在租赁合同到期后才可以收回房屋，但是租金在出新证及业主收齐尾款后，应该由新业主来收取。 业内人士提醒，无论是带租约出售房屋，还是业主返租原物业，买卖双方都应在买卖合同外签署一份租赁合同，确立业主和买家的新关系，以免日后产生清场难度。 长交楼期成交贴士： 1.匹配到位 对于业主提出长交楼期，经纪在匹配新买家时选择合适的买家，业主在放盘时要说清楚需求，不要临到签约一刻才提出长交楼期。一般来说，愿意接受长交楼期的新买家往往是投资型买家，他们购入房屋是为了长线持有收租，业主愿意返租原物业对他们来说省了找租客这个环节，他们也非常愿意接受。此外，一些不急着使用学位的学位房买家也愿意接受业主长交楼期。 2.重订租赁合同 无论是带租约出售，还是业主返租原物业，在买卖结束后新业主与租客的身份和关系都会发生改变。为防止业主因楼价变动或者其他原因而到期不交房，中介都会建议双方重订租赁合同，从买卖关系转到租赁关系。即使是租金一次性在楼款中扣除的情形，业主返租原物业都会产生物管费、水、电、煤气等日常开支，这些费用的交割也必须订明。 PS：交楼长短要看银行尾款发放 二手房过户后的交楼期长短要根据买家和业主的具体情况来看，时间有长短。一般会约定在业主收到尾款后的10日内交楼。而因为不同的贷款方式，交楼期也有长短。如商业贷款，现在的银行放款比较慢，一般需要半个月至20天左右才能放款。如果是办理公积金贷款，放款时间则需要一个半月左右。而一次性付款的话，在签合同后两三天左右款到账就可以递件过户。如果涉及业主赎契的情形，赎契本身需要1.5个月，加上买家贷款申请以及过户等时间，放款时间至少在签约后3个月以上。
细节一：写清时间点 写清楚交易中每个程序办理阶段的时间点，如**年**月**日前办完赎契、**年**月**日前办完贷款、**年**月**日前完成过户手续，这样才能避免交易被无限期拖长。 细节二：写清付款时间点 二手房交易一般都是分阶段付款，例如首期付一部分、过户付一部分、收楼时再付尾款。需要注意的是，尾款要等到顺利收楼之后付清，避免收楼出现不愉快状况。另外，中介费也最好要预留一部分，待顺利收楼之后再交。 细节三：违约金 为了避免卖方坐地涨价，在违约赔偿一栏，购房者可以要求违约一方赔偿房屋总价的10%。 细节四：户口问题 买教育地产要特别注意户口问题要在合同约定清楚。购房者可以在过户前要求卖方携带身份证和房产证原件，到户口所在地的公安局户籍管理中心，查询户口及学位是否占用。 细节五：物业维修基金 如果房屋维修基金缴存人与产权人不一致，可能会导致在维修资金使用过程中出现不必要的麻烦，因此在房屋买卖交易时，买卖双方应约定好办理房屋维修基金过户（更名）。
1、“五证”和“两书”是否齐全 合同签订之前，必须要先确认开发商的“五证”和“两书”是齐全的，房地产开发商在卖房之前要具有一定的条件，并且需要按照有关规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续，也就是说，只有这群手续都齐备了，它才有资格卖房。 “五证”是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》，“两书”是指：《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，可不要小看这几个证书，只有合法进入市场的住宅房，产权才会受到国家保护。 2、是“定金”不是“订金” 订金是带有预付款性质，没有担保作用，也不能证明合同成立。一般情况下，订金通常发生购房者和开发商签订认购协议的时候，这时候，付订金意味着你拥有对这套房子的优先购买权。如果最后你买了这套房子，订金作为总房款的一部分；否则，不管是哪方违约，订金都要原数返还。 但是定金则是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，俗称保证金。法律规定，购房者违约，定金不予退还，开发商违约，则需要双倍返还。 3、各个面积的含义 合同中关于房屋面积会有多个数值，不同的数值代表着不同的面积。每一个面积的含义也是不同的。 具体来说，建筑面积=套内建筑面积+公摊建筑面积，这也就是房产证上的面积；而套内面积包括了房内房屋使用空间的面积，墙体面积以及阳台面积；公摊面积主要指的是整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积了。 4、各种税费 新房的税费比较简单，主要需要缴纳的就是契税，根据房屋面积，小于90平米一般是房款1%，大于90平米是1.5%。 还有房屋维修基金，各地政策不同，收取的规则也略有不同的。
买房签合同流程： 购房者认购??购房者交定金(拿收据)??开发商下载网签合同，双方进行签合同，购房者交首付??开发商将首付款打到房产局的资金监管账户??开发商下载备案单并打印备过案的合同??通知购房者再次签订备案合同??开发商将备案合同送到房产局审核盖章??办理相关贷款手续。 签合同时要注意 购房合同和开发商签订 正常购房合同要和开发商签订，有一些开发商会委托一些中介代理公司负责其销售活动，一定要看清是否有开发商签字。 看开发商是否具备“五证” 五证是指：《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。如果不方便查看最起码看下后两个，并且注意要看原件哦，复印件小心作弊。在签合同前弄清所预购的房屋是否在预售范围内，以确保产权证顺利办理。 签约时要注意房屋质量问题 购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。 使用规范的合同文本 一定要参照最好是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。最好能够直接与开发商签预售合同就好。贷款买房，购房合同通常要一式四份，住建委一份，开发商一份，银行一份，你手中保存一份。如果合同只有三份，开发商会给你盖过章的复印件，这都无关紧要。 约定违约责任 这里指的违约包括：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。 签完购房合同后会签一个补充条款，非常的重要！在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，一般会约束卖方的交付时间、违约金额、具体税费由谁来承担等问题，是购房者合法权益不受伤害的保护伞，同时还能减少购房交易纠纷。补充条款可以从这几方面设定。 1、应该把售承若的内容写进补充协议里去 开发商或个别销售人员都会通过口头或以广告的方式就商品房的小区环境、学校、医院、停车位、物业管理等方面做出承诺。这些因素直接影响购房者的居住质量，实际上是构成楼盘价格的一部分，如果不能兑现，必定会使购房者的期望值大打折扣。所以对于开发商做出的种种承诺，一定要不厌其烦，在补充协议中予以落实，并明确开发商违约责任。 2、明确房屋所有权证办理的时间 购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，房屋所有权证件的迟发往往是由于开发商手续不完整、未能交纳土地出让金等原因造成的。因此需要让开发商做出相应的承诺，保证在规定的期限内履行各项义务，大家顺利取得房屋所有权证，否则应承担一定数额的罚金。 3、要明确按揭办不下来的话，双方的责任 买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果由于开发商的原因导致贷款得不到批准，购房者可选择退房并要求开发商承担违约责任；如果由于自身原因，则可以选择变更付款方式或要求退房。 4、明确关于公摊建筑面积 现在面积争议最多的就是公摊面积的问题，经常会被开发商拿来做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，确定位置。 5、应该明确装修标准 对于预售商品房，特别是精装商品房，购房者一定要明确该楼盘的装修标准，建议在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修，如设施设备的种类、型号、品牌、颜色、位置、方向、达不到标准的开发商担负违约责。 6、明确退房的责任 购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。 7、明确物业管理事项 如果合同中未显示，补充条款中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。
根据《国家税务局关于印花税若干具体问题的规定》（88国税地字第025号）第三条的规定：“房地产管理部门与个人订阅的租房合同，应否贴花？对房地产管理部门与个人订阅的租房合同，凡用于生活居住的，暂免贴花；用于生产经营的，应按规定贴花。”
必备条款 1、当事人姓名或名称及住所。 当事人指出租人和承租人。法律对出租人的要求是其必须是房地产的合法产权人；对于承租人各地有不同要求，一般来讲，如果是当地居民，须持有本人身份证，如果是外来居民，须持有本人身份证及公安部门发的暂住证；企业事业单位须持有《营业执照》；非企事业单位的其他组织如机关、团体、部队等须有县以上民政部门批准设立的有效证件。房地产租赁当事人必须符合上述资格限制，才能签订租赁合同。 2、标的物，即租赁的房屋。 在合同中须写明房屋所在位置即地址、面积、范围、装修及设施状况。对承租人而言，租房的目的是利用房屋的使用价值或是用于居住或是用于商业目的，因此房屋处于适用的状态是对房屋的最基本要求之一，所以签订合同时必须说明房产交付使用时的基本状况，这是一旦房屋不符合使用要求而发生纠纷时区分双方责任的前提。不但如此，一旦房屋在租期内的毁损或第三人侵害以致妨碍了承租人依约使用房屋时，出租人还有义务修缮房屋，这些补救措施的标准通常应为合同中定明的房屋状况。 3、租赁用途。 即承租人租赁房屋的目的。租赁用途一旦定明，则承租人不得擅自改变用途，尤其不得用房屋从事非法活动。同时，明确了房屋的使用用途后，只要承租人依约用房，则正常范围内出现的房屋磨损，出租人不得要求赔偿。由于租赁用途不同，房屋的租赁价格也会不同，所以，租赁用途对于双方当事人来说，也是必须定清写明的问题。4、租赁期限。 5、租金及交付方法。 私有房屋租赁，由租赁双方按照房屋所在地城市人民政府规定的私有房屋租金标准，协商议定；没有规定租金标准的，由租赁双方根据公平合理的原则，参照房屋所在地租金的实际水平协商议定，不得任意抬高。 6、修缮责任。 修缮房屋是出租人的一项义务，指的是出租人在整个出租期间对房屋有进行必要修缮的义务。所谓必要即指：房屋必须使承租人能够依双方约定使用并收益。修缮的范围包括：房屋自身及其附属设施，以及其他属于出租人修缮范围的设备。共有房屋的修缮应由房屋共有人共同负责，合理分担修缮费用，不得互相推诿。承租人应协助出租人检查、修缮所承租的房屋。出租人确实无力修缮的，可与承租人协商，由承租人垫款修缮；出租人如不在本市或拖延不修的，经所在地房管部门勘察，确需修缮的，可由承租人代修。修房的垫款和代修的费用，可以抵扣房屋租金或由出租人分期偿还。 7、变更与解除合同的条件。 我国法律明确规定了房屋租赁合同的变更与解除的法定条件。8、转租的约定； 9、违约责任。
1）承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借； （2）承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益； （3）承租人累计六个月不交租金的。
细节一：写清时间点 写清楚交易中每个程序办理阶段的时间点，如**年**月**日前办完赎契、**年**月**日前办完贷款、**年**月**日前完成过户手续，这样才能避免交易被无限期拖长。 细节二：写清付款时间点 二手房交易一般都是分阶段付款，例如首期付一部分、过户付一部分、收楼时再付尾款。需要注意的是，尾款要等到顺利收楼之后付清，避免收楼出现不愉快状况。另外，中介费也最好要预留一部分，待顺利收楼之后再交。 细节三：违约金 为了避免卖方坐地涨价，在违约赔偿一栏，购房者可以要求违约一方赔偿房屋总价的10%。 细节四：户口问题 买教育地产要特别注意户口问题要在合同约定清楚。购房者可以在过户前要求卖方携带身份证和房产证原件，到户口所在地的公安局户籍管理中心，查询户口及学位是否占用。 细节五：物业维修基金 如果房屋维修基金缴存人与产权人不一致，可能会导致在维修资金使用过程中出现不必要的麻烦，因此在房屋买卖交易时，买卖双方应约定好办理房屋维修基金过户（更名）。 细节六：带租房子确定租约交接 如果所购房屋带租约，购房者要和卖方协商好怎么交接租约，哪个时间点之前房租归谁收、租客的押金如何处理等相关问题。另外，建议购房者和租客提前联系，多方面了解房屋的问题。
1. 跟谁签订购房合同 很简单，签订购房合同应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，也就是说中介公司不能以自己的名义与购房者签定合同。 2. 购房合同一般要一式四份 贷款买房，购房合同通常要一式四份，住建委一份，开发商一份，银行一份，你手中保存一份。如果合同只有三份，开发商会给你盖过章的复印件，这都无关紧要。 3. 规避利益风险 签完购房合同后会签一个补充条款（通常都是一张A4的纸，这张纸非常的重要），一般会约束卖方的交付时间、违约金额、具体税费由谁来承担等问题，是购房者合法权益不受伤害的保护伞，同时还能减少购房交易纠纷。
如果能够通过建设局或建筑档案管理部门找到该楼房的施工单位，可以要求施工单位进行维修。<br/>其次看是否可以使用公共维修基金。<br/>如果公共维修基金不能启用的话<br/>根据谁受益谁承担费用的公平原则，需要由需维修的部分的所在单元的楼层业主共同承担维修费用。
1、首先请房屋质量检验部门对房屋漏水原因和如何补漏作出鉴定报告； 2、鉴定出来后，如果是相邻方的原因，可凭报告要求相邻方立即或及时给予修补，并可向相邻方提出对修补期间造成的损害作出赔偿的要求。如果相邻方不配合，受损一方可将争议提交到法院。其法律依据是《民法通则》第83条：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。假若相邻方不履行法院的判决，受损方可自请施工队从楼下维修，发生的费用可向法院提出要求楼上业主赔偿。如果楼上的不赔偿，可向法院申请强制执行。
1、定金（订金或押金）阶段： 在这个阶段房屋买卖合同还没有成立，严格来说不存在退房的问题，实际上是退还定金的问题。 2、已经签订了合同但是尚未履行： 在这种情况下如果一方想退房首先与对方协商，看是否能达成一致意见，如果双方达成一致意见，要用书面形式表现出来，签订正式解除房屋买卖合同的协议。协议的内容主要包括双方同意解除房屋买卖合同、违约责任由谁来承担的问题。如果达成协议后任何一方不履行协议内容的，对方有权要求其履行，也可以通过诉讼或仲裁方式要求对方履行。如果买卖双方中的一方违约，且达不成一致意见，那么根据《合同法》第96条的规定，主张解除合同的，应当通知对方，通知到达对方时解除。对方有异议的可以通过诉讼或者仲裁机构确认解除合同的效力（即后签订的解除协议的效力）。 3、已经签订合同并部分实际履行： 买卖合同签订后，买方已经付完房款，办理了入住手续，但是房产证还没有办理下来。在这个阶段解除合同既有买方的原因也有卖方的原因，比如卖方觉得房价在上涨，不想卖了，想反悔。或买方觉得房价在下跌，也不想卖了。这个阶段除与上述要求一致外，还涉及物业装修损失，搬离时间等问题。如果卖方违约，装修的损失应经过房地产评估机构确定装修损失，买方还应与物业公司签订解除物业管理的合同，如果达不成协议买方可以向法院诉讼或仲裁机构申请仲裁。 4、房产证办理完毕阶段： 房产证办理完毕之后，房屋的所有权已经完成转移，除非合同里有约定，否则一般情况下买方不能办理退房的。如果卖方已经为买方办理完毕房产证，但是卖方垫资或中介公司垫资，且合同约定如买方不按照约定履行付款义务，卖方可以提出解除合同的，要求买方退房及承担相应的损失。
1、首先请房屋质量检验部门对房屋漏水原因和如何补漏作出鉴定报告； 2、鉴定出来后，如果是相邻方的原因，可凭报告要求相邻方立即或及时给予修补，并可向相邻方提出对修补期间造成的损害作出赔偿的要求。如果相邻方不配合，受损一方可将争议提交到法院。其法律依据是《民法通则》第83条：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。假若相邻方不履行法院的判决，受损方可自请施工队从楼下维修，发生的费用可向法院提出要求楼上业主赔偿。如果楼上的不赔偿，可向法院申请强制执行。
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济南的宋女士和丈夫选购了一套商品房，并与开发商签了合同(商品房认购书)，缴纳了2万元定金。然而，根据济南新推出的限购政策，宋女士须按二套房40%的比例缴纳首付款，大约120万元，贷款利率也要相应提高。而9月份选房时，根据当时政策首付只需20%，大约60万元。 因为无法凑齐首付款，宋女士不得不放弃购房。随后，宋女士联系开发商想要回2万元定金被拒。开发商称，宋女士无法购房，是属于她个人的原因，因此不能退还定金。而宋女士则认为，这是由于政策变动造成自己无法购房，不属于其个人原因。双方为此争执不下。 有中介支招“假离婚” 记者采访发现，新政之下，投资购房者趋于理性，但一些“刚需族”“改善族”也受到了较大影响。一些中介机构开始为购房者“支招”，为避开政策影响，假离婚、“凑”首付等产业链有重出江湖的苗头。 有一些中介机构则表示可以为购房者“凑”好首付。 “ 购房者购买新开楼盘，交付10%~20%首付即可办理过户，剩余房款可分期支付给开发商，支付周期可达半年，这段期间零利率零手续费。”中介人员表示，开发商现在着急卖房，希望绕过限购限贷政策，通过分期付款激活一些潜在交易需求。 限购：在政策出台前购房者是有购房资格的，但因为政策出台，购房者丧失了购房的主体资格。此政策构成了对房屋买卖双方的不可抗力。《合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”所以因限购导致无法履行合同的当事人，可以向对方主张解除合同，并且不承担违约责任。 限贷：即政策以提高首付比例等方式对购房者的贷款条件进行了限制，从而影响了购房者的履约能力，导致合同不能履行，此种情形属于《合同法》上的情势变更。所谓情势变更是合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。杨锦炎说，购房者因为首付条件的提高，无法履行合同的，可根据上述司法解释的规定，主张解除合同，不负违约责任。
