1、查询个人银行信用状况 信用状况主要看银行还款是否有逾期,主要有信用卡逾期还款和贷款类逾期还款,其中最为常见的是信用卡逾期还款。 为什么要查询银行信用状况?这是因为个人银行信用状况直接影响到购房者进行贷款买房。银行在批准住房贷款前,会先查询借款人的银行信用情况,如果银行认定你的银行信用不好,那么房贷审批就比较困难。但是如果只是偶尔出现过一两次非恶意的逾期也不会有太大的问题,最 好在贷款之前就和银行沟通,获得银行的谅解认可。 2、评估现有资金 购房者应该对现有进行评估,要查看银行账户,计算家庭的平均月收入和其他收入:租房收入、利息收入等。另外现有资金不仅仅指的是你的卡里有多少钱,还是可变现的资产有多少,比如手里如果有一些投资理财产品,这些产品的价值是多少,可以变现多少,这都可以算作现有资金。 3、确定首付款 目前银行贷款政策对首付款有要求,首 次购房者首付款为总房价的30%即可,二套房购房者至少为总房价的40%。另外一手房置业者要注意一手房除了要按比例支付一定的首付款外,你还需要支付维修基金、契税和配套费用等。购买二手房的要注意除了支付首付款外你还需要支付中介费、契税、增值税、个税、贷款评估费等。 4、评估每月的还款额及还款年限 接下来要确定下来你的家庭能承受的每月的还款额,通常情况每月还款额不应超过家庭总收入的50%,此外,你在贷款购房时,最 好预留出一年的按揭款,毕竟住房还款是一个长期的事情,你需要根据自身情况来综合考虑制定。另外,多数银行对借款人有贷款年限的要求,例如有省市规定男性年龄加上贷款年限不超过65岁,女性年龄加贷款年限不超过60岁等。 5、计算养房能力 在房子购买后,还会有一系列“养房”的费用,一个小区和一个小区的生活成本也有一些差异,例如物业费、取暖费、天然气等,这些都会导致生活成本的一些差异,如果购房的地理位置相对偏僻,还需要考虑到一部份的交通费用。将这些费用加总,与自己的月收入进行对比,就可以衡量出自己是否具有养房能力了。 为了能够买到合适自己的房子,让未来生活能够舒适和从容,避免收到房贷过大的压力,建议大家在买房前一定要评估自己的购房能力。上文所提及的信用状况、现有资金、首付款、每月还款、还款年限以及养房费用,都是评估购房能力很重要的环节,大家要仔细分析,不要遗漏了任何一项。
1、未完成网签和备案 这时如果想完成购房合同更名相对简单,因为不涉及房管部门,仅相当于换一个人和开发商签合同而已。开发商一般都会同意。 2、已经完成网签并完成备案 这种情况通常已经完成贷款手续,如果一定要办理更名,则需要购房者和开发商协商,征得开发商同意(请注意,这十分重要!),撤销现有购房合同,并和新的购房者签约重新备案。 这里需要注意的是,重新备案是否能成功是关键,能否成功需要取决于多种因素,比如新的买受人是否取得购房资格等。 购房合同更名的风险 购房合同更名很多时候被当成一种逃避交易税费的房地产交易方式。由于直接变更购房合同在办证时显示的通常是一手房交易,不被征收20%的个税。
1、购房资格 在一些限购城市,购房资格要求比较严格,所以在买房前,一定要注意看看自己是否具备买房的资格。现在拿深圳来说,非深户购房社保必须满5年才有资格购买,并且限购1套住房。其次深户继续执行限购2套住房的政策。对购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,继续执行贷款首付款比例最低30%的政策;购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,贷款首付款比例不低于50%;购房人家庭名下在本市拥有1套住房的,贷款首付款比例不低于70%。 2、购房落户 户口一直是个大问题,孩子上学、中高考都离不开户口。外地人买房要了解该城市的落户条件,比如有的是要求在XX区购买面积XX平米的房子才能落户,也有一些城市规定买二手房不能落户等。既然要买房落户,落户的条件就得搞清楚弄明白,这样才能有的放矢。 3、公积金贷款 在办理公积金贷款前,个人公积金账户必须连续缴满6个月(部分城市略有不同),买房前,注意不要提取公积金。另外,住房公积金贷款的用途为自住住房,购买办公用房、商业用房、车库、别墅以及其他非居住用房的不予申请公积金贷款。此外,所购房产须具有全部产权及具备抵押条件,购买房屋部分产权的,购买住房土地性质为非国有土地的公积金缴存职工也不能够申请公积金贷款。
1、购房资格 在一些限购城市,购房资格要求比较严格,所以在买房前,一定要注意看看自己是否具备买房的资格。 2、购房落户 户口一直是个大问题,孩子上学、中高考都离不开户口。 3、公积金贷款 在办理公积金贷款前,个人公积金账户必须连续缴满6个月(部分城市略有不同),买房前,注意不要提取公积金。另外,住房公积金贷款的用途为自住住房,购买办公用房、商业用房、车库、别墅以及其他非居住用房的不予申请公积金贷款。
住房限购限贷政策具有公共政策的性质,属于《民法通则》里的情势变更、不可抗拒力。据介绍,适用情势变更原则是指合同依法有效成立后,全面履行前,因不可归责于当事人的原因,使合同赖以成立的基础或环境发生当事人预料不到的重大变化,若继续维持合同的原有效力则显失公平,受不利影响的一方当事人有权请求法院或仲裁机构变更或解除合同的法律制度。不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括自然灾害、政府行为社会异常事件等。 楼市调控行为是政府行为,属于不可抗力。多数房屋购买合同中,也都会将政府政策作为不可抗力特别明确出来,由此原因造成合同无法进行下去时,可以双方协商解除合同,双方互不承担相关违约责任。 此外,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条中规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
一:明确买房用途 买房不管是刚需自住还是投资客投资,买房流程显得非常重要。买房只有明确用途,才可以对自己参考的要素权重进行分析。 用途不同考虑的事情也不一样 刚需自住:考虑周边的生活配套,例如超市、市场、医院、学校等,还要考虑物业、周边交通 投资者:楼盘的性价比及升值潜力。 二:准备资金 买房资金大约分三大块,当然最重要的还是房款,房款中需要立刻准备的就是首付。 一是首付 首套房一般要准备20%-25%首付,部分限贷城市可能需要30%,二套房普遍30%。 二是税费 新房的税费含契税、房屋维修基金、前期物业管理费、房产登记费、面积补差(多退少补)、印花税。 二手房一般需要承当中介佣金、契税(需区分城市和首套、二套房)、个税(非满五唯一住房)。 三是装修支出 装修费用由业主自行确定。 三:选地段 如果是自住的话,根据你和家人的上班时间选择地段,如果是投资的话,根据区域规划综合判断地段的升值潜力之后再作决定。 四:选楼盘 购房者应优先选择大品牌开发商的楼盘,这类开发商对资源的运用更为合理,各种配套也更为完善。 五:选配套设施 配套设施十分重要,比较理想的小区至少应满足:3公里以内有完善的日产生活所需设施。比如菜市场、中型超市、公交站、地铁站点等。 六:确定房屋面积 房屋的面积要参考人口数量和税费支出。人口比例一般来说分为三种类型,单身公寓,婚房和三口之家。 确定楼盘后,可以根据楼盘均价和家庭可承受的房屋总价来估算该买多大面积的房子。房屋面积应结合家庭经济情况和实际需求来定,不宜过大,但也不能过小,适中为好。 七:选户型和楼层 中低层适合有小孩的家庭,孩子活泼好动,住在这些楼层不觉得封闭压抑,低层适合老年人居住,出行方便。普通人则不必太过纠结楼层,可根据自己喜好任意选择。 户型方正不缺角、动静分明、明厨明卫和南北通透的户型是好户型。选择你最关注的几点,满足了就可以买了。 八:核实五证二书 五证是房子合法的标志,没有五证的房子无法上市交易,无法取得产权证。二书是开发商的承诺,新房通常保修两年。 九:签合同 签合同要注意以下几点 1、是否规范的制式合同, 2、补充协议是否有不利于购房者的内容, 3、“不可抗力”的认定是否合理 4、确定违约责任。 十:收房 收房要查验两书:《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。收房发现的各种问题要在房屋验收单上面详细写明。另外,各种费用要在此时缴纳了,比如契税、房屋维修基金等。
1、地段 “住”作为生活的基本条件,地段的选择还要照顾家庭成员的需要,也关系到今后生活的方便,但主要根据购房者各自家庭的经济实力而定。 2、价格 一方面是消费者自身的经济实力;另一方面是房子的价格,房子毕竟不是消耗品 ,不能冲动看到价格比较低就直接买下,一个板块内的楼盘都可以对比一下。 3、质量 这个方面对购房者来说就是处于弱势,开放商一般给购房者看到的都是完全合格的东西,但实际上拿到的房子到底有没有隐患购房者心里也没底。所以我们在看房时尽量挑选有口碑的开发商。 4、房型 一挑面积,大小要适度;二挑朝向,以每间房屋都是明间为宜;三挑楼层,高低适中最佳。 5、配套 交通是否便利,是否周边有轨交;配套设施是否齐全,是否可以满足基本生活;物业管理是否规范,不用担心业主与物业有冲突。
1、未完成网签和备案(预售登记前) 在这个阶段,购房者如果想要变更买受人名称或增加买受人的,相对来说手续并没有很复杂。首先,购房者应先与开发商进行协商,通常情况下,开发商都是会同意更改的。 2、已经完成网签并完成备案(预售登记后) 如果新增买受人与购房者具有直系亲属关系,可在预售合同上更名,办理时应出具经公证的亲属关系证明。其他不具亲属关系的,应按预售转让程序办理,即由原买受人提出申请,撤销合同备案后重新签订购房合同。
1、购房资格 在一些限购城市,购房资格要求比较严格,所以在买房前,一定要注意看看自己是否具备买房的资格。现在拿深圳来说,非深户购房社保必须满5年才有资格购买,并且限购1套住房。其次深户继续执行限购2套住房的政策。对购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,继续执行贷款首付款比例最低30%的政策;购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,贷款首付款比例不低于50%;购房人家庭名下在本市拥有1套住房的,贷款首付款比例不低于70%。 2、购房落户 户口一直是个大问题,孩子上学、中高考都离不开户口。外地人买房要了解该城市的落户条件,比如有的是要求在XX区购买面积XX平米的房子才能落户,也有一些城市规定买二手房不能落户等。既然要买房落户,落户的条件就得搞清楚弄明白,这样才能有的放矢。 3、公积金贷款 在办理公积金贷款前,个人公积金账户必须连续缴满6个月(部分城市略有不同),买房前,注意不要提取公积金。另外,住房公积金贷款的用途为自住住房,购买办公用房、商业用房、车库、别墅以及其他非居住用房的不予申请公积金贷款。此外,所购房产须具有全部产权及具备抵押条件,购买房屋部分产权的,购买住房土地性质为非国有土地的公积金缴存职工也不能够申请公积金贷款。
对于夫妻来说,婚后可能会遇到房产证更名的问题,如果夫妻之间对婚姻关系存续期间财产问题没有特殊约定,那么房产无论登记在谁的名下,都属于夫妻共同财产,双方都共同共有,除房产证之外,那么夫妻婚内房产更名土地证怎样办理更名手续呢,办理更名手续需要哪些材料呢? 夫妻婚内房产更名土地证怎样办理更名手续? 1、土地证更名流程:申请-受理-踏察-审批-登记-发证。 2、土地证更名需要提供以下资料: ①土地登记申请书(业务窗口提供申请书,由买卖双方当场填写); ②国有土地使用证(原土地证); ③国有土地使用权转让合同(业务窗口提供,买卖双方现场签字); ④申请人的房屋所有权证(新产权证); ⑤转让双方申请人的身份证明。 3、据国土资源局相关人士说,不同的土地性质,收取的更名费用是不同的。土地性质分为两种,一种是出让,一种是划拨。土地性质为“出让”的土地证更名,收取更名费为0.5元/平方米,面积以房屋所占土地面积为准。 4、对于土地性质为“划拨”的土地证更名,除了收取0.5元/平方米的更名费外,还需缴纳土地出让金,土地出让金按地段和房屋所占土地面积计算,一般1级地段为50元/平方米,具体收取标准由评估所评估而定,地段不同,价格也不同。 夫妻婚内房产更名土地证办理更名手续需要哪些材料? 1、与转让更名的土地证所有人签定协议; 2、报规划局办理规划用地许可证须提交下列材料: 1)报规划部门申请书; 2)可行型研究报告及计划委员会批复; 3)建筑总平面图(一份); 4)标明场地所在位置的地形图(四份; 3、报房地局审批须提交下列材料: 1)征地委托书(用地单位三份); 2)项目建议书?可行型研究报告及计委批复; 3)营业执照?批准证书?合同?章程及批复; 4)总平面图; 5)地形图; 以上材料报通州区政府的批复; 4、领取土地使用证程序 1)与地方或市房屋土地管理局签定土地使用权出让合同; 2)向财政局缴纳出让金(办国有土地使用证需此项); 3)土地使用权属登记; 4)领取《中华人民共和国国有土地使用证》 以上就是关于夫妻婚内房产更名土地证办理更名手续以及需要的材料了,房产证和土地使用证尽管分开办理,但根据房地合一的原则,操作上不好分开,婚内夫妻在办理其中一证更名的时候最好两证一起办理,减少麻烦。
1、本市购房需要有包括本人以及家庭成员的身份证,户口薄原件及复印件。如果夫妻登记在同一户口,则需要有民政部门出具的结婚证或婚姻关系证明的原件及复印件;如果本人与其未成年子女没有登记在同一户口的,则需要有公安部门出具的未成年人身份证明及亲属关系证明的原件及复印件。 2、外市购房,需根据实际情况而定。比如,外省市户口想要在北京购房的话,需要具备:在北京连续满五年纳税证明(指个人所得税)或者在北京连续满五年的社会保险证明;具有北京合法有效的暂住证;已经结婚夫妻二人在北京都没有房屋;身份证、户口本、结婚证;如果在北京以外的地方贷款买过一套房,想要在北京再次贷款买房,那首付款就要达到百分之六十以上;集体户口就必须找一个单位来接收户口,并出具接收证明,盖章有效才可以。 3、被委托购房,需要有经公证的委托书原件,委托人的身份证复印件,受托人身份证明原件、复印件以及其他证件。
1、网上预签 不同的城市,网上预签的办理方式也不尽相同。有的城市在办理网上预签之前,需要阅读相关限购政策之后,方可登录房地产市场信息官方网站的“二手房个人网上合同登记备案”栏目,输入合同文本进行网上预签《存量房买卖合同》,或者在房产管理部门窗口进行网上预签。 2、资料核查 带齐相关资料到窗口接受购房资格核查,并领取《受理二手住房购房资格核查回执单》。 3、查询结果 登录市场信息网的“二手住房购买资格核查结果查询”栏目,输入回执单中的编号、姓名和身份证件号码查询购房资格核查结果。 4.领取合同 48小时后核查完毕,到房管局凭回执单领取《结果通知单》,打印并签署已备案的纸质合同与《承诺书》。至此,就代表着你已经具备了购房资格。
掌握以下四大要点,缺钱也能买到房: 要点一,买房不要挑三拣四 买房,大家都希望花最少的钱,买最好的房子。可是,开发商不少慈善家,一分钱一分货,这就是商品房。 在现实买房中,不少购房者房价太高买不起,地段稍差的楼盘又不想买,而且更关键的是,把那些楼盘数落个遍,不是采光不好,就是布局不合理,要不就是绿化不高等等,总之这个楼盘就是个垃圾。 对此,我只想说,如果连首付都要凑,那么买房就不要挑三拣四了,要真有个百万,买房还需要看房吗,?直接往贵的买,肯定不会差。 要点二,先买房再考虑升值 有些人买房,是为了投资;有些人买房,是为了改善生活;而有些人,买房仅仅是解决住房需求。 如果你缺钱,现在最重要的问题不是谈房价,而是谈哪里可以买房。不管地段好差,新房还是二手房,只要交通还过得去,楼盘没有问题,就买吧。先解决了居住问题,再考虑以后的升值问题,等你有钱了,还会在乎没有房子买. 要点三,买房不要想着一步到位 买房,什么都想要,什么学区配套,地段要好,周边商圈配套不能差,楼盘环境还要好,这样的楼盘价格会便宜 既然“缺钱”是买房最大的困境,那么我们为什么还要一步到位,房子小点,总价低;地段差点,单价低;只有这样,我们才能买的起房,才能不被房价所抛弃。 要点四,不要观望早点买房 房价上涨,我们不是无可做为,而是应该早点入市。盲目的观望,总会不断失去最佳的买房时间,最低的房价。 当然,对于“缺钱”的购房者,买房最关键的是量力而行,不要买超过自己能力的房子,不要买房,影响家庭生活;不要买房后,身无分文。
具有本市中心城区(外环线以内)非农业户籍; 家庭上年收入低于市统计局公布的城镇单位从业人员人均劳动报酬2倍(定向购买经济适用房家庭上年收入线标准按42000元核定); 拆迁房屋房地产市场评估价格低于25万元,且他处无住房的拆迁户。 符合条件的家庭需在签订《天津市房屋拆迁补偿安置协议》之日起半年内办理申请购买定向销售经济适用住房手续。 符合条件的拆迁家庭每户只允许购买一套经济适用住房。
(一)申请人本人身份证; (二)家庭成员户口簿; (三)家庭现居住情况有关证明材料; (四)家庭成员户籍所在地住房证明; (五)家庭成员收入证明材料。有特殊情况的,提供受理申请部门要求出具的其它相关证明。
申请购买经济适用住房的对象,为具有本市中心城区(外环线以内)非农业户籍;家庭上年收入低于市统计局公布的城镇单位从业人员人均劳动报酬2倍(定向购买经济适用住房家庭上年收入线标准现按42000元核定);拆迁房屋房地产市场评估价格低于25万元,且他处无住房的拆迁户。符合条件的家庭需在签订《天津市房屋拆迁补偿安置协议》之日起半年内办理申请购买定向销售经济适用房手续。 符合条件的拆迁家庭每户只允许购买一套经济适用住房。
购买人的资格认定主要有四个方面: (一)申请人户籍的认定。以申请人户口簿记载为准,认定其户籍所在区。 (二)家庭年收入的认定。申请人家庭收入按其被拆迁住房同户籍家庭成员合并计算。申请人或家庭成员有工作单位的,年收入证明由所在单位出具;离退休人员纳入养老保险社会统筹的,凭上一年银行养老金领取单据证明其收入,未纳入养老保险社会统筹的,由离退休金发放单位出具其年收入证明;凡不能提供工作单位收入证明的,由其所在街道办事处比照居民申请城镇最低生活保障待遇中收入核定方法开具证明; (三)拆迁补偿安置费的认定。拆迁补偿安置费以申请人与拆迁单位签定的《天津市房屋拆迁补偿安置协议书》为准。 (四)他处有住房的认定。即申请人本人或与其同户籍家庭其他成员有承租或购买的住房(以《天津市公有住房租赁合同》或《房屋所有权证》记载为准)。
天津买房条件一: 原先非本地居民在天津贷款购房(即外地人在天津买房),如不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明,可按二套房贷款处理,也就是首付五成,贷款利率上浮10%。但此次新政要求各商业银行暂停对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民发放购房贷款,对一些主要面向外地购房者的新盘,造成了不小压力。 天津买房条件二: 对于二手房市场来说,外来人群十分重要。“二次调控将很多难以提供当地纳税证明或社会保险缴纳证明的外地人挡在贷款买房门外,一次性付款的负担又太大,未来这部分客户可能会大大减少。”很多市民也反映新政策出台对于外地人在天津买房的限制减少了,据天津市人民政府办公厅2月18日印发的《关于贯彻国务院办公厅文件精神进一步做好我市房地产市场调控工作的实施意见》,天津出台“十条”房地产市场调控细则,强调在加大保障性住房建设力度的同时,落实国家住房限购政策,限购范围进一步扩大。 天津买房条件三: 根据外地人在天津买房实施细则,天津将从税收、信贷、住房用地供应、住房限购政策、新建成商品住房销售管理、对新建成商品住房交易价格进行监控、加强舆论引导等方面加强对天津房地产市场的调控:税收方面严格加强征管:对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按其销售收入全额征收营业税;对不满足转让自用5年以上且为家庭唯一生活用房条件的,一律征收个人所得税。加强对土地增值税征收管理,依照住宅不同销售价格,分别按照2%、3%和5%的比例预征土地增值税,并严格土地增值税的清算和检查,重点对 定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和检查。 天津买房条件四: 需要符合津十条的规定。首套房可以购买。外地人在津买房,能够提供在天津市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非天津市户籍居民家庭,即符合外地人在天津买房条件,限购1套 住房(含新建商品住房和二手住房)。拥有1套及以上住房的非天津市户籍居民家庭、无法提供在天津市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的天津本 市户籍居民家庭,要暂停向其售房。违反规定购房的,不予办理房地产登记。
申请此贷款要提供一年以上在深圳纳税证明或社会保险缴纳证明,才可以申请贷款.外地户口户籍人士想在深圳申请购房贷款,需满足以下条件之一:1.将户口迁此.;2.在深圳的单位公司交满壹年社保或个人所得税;3.在深圳开设公司或者营业场所,拥有自己为法人代表的营业执照,并缴纳满壹年以上的税后方可 个人还有个不错的选择。 (2)疑问:请问外地户籍,社保不满一年能在深圳买房吗? 回复:不具备买房的条件,而且你的社保中间不能断,如果社保中间断了一两个月,然后加起来刚好一年都不具备买房的条件 三、深圳经济适用房购房资格 (1)疑问:深圳户申请经济适用房怎样申请 回复:住房困难家庭或者单身居民申请购买保障性住房应当符合下列条件: (一)家庭申请的,其全部家庭成员应当具有本市户籍。家庭成员的户籍因就学、服兵役迁出本市的,在就学、服兵役期间视为具有本市户籍;单身居民申请的,应当具有本市户籍; (二)家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的购买保障性住房的收入线标准; (三)家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的购买保障性住房的财产限额; (四)家庭成员或者单身居民在本市和国内其他地区无任何形式的住宅建设用地或者自有住房; (五)家庭成员或者单身居民在申请受理日之前三年内未在本市和国内其他地区转让过住宅建设用地或者自有住房; (六)家庭成员或者单身居民未在本市和国内其他地区购买过具有保障性质或者其他政策优惠性质的住房,但作为家庭成员的子女在单独组成家庭或者达到规定的年龄条件后申请购买保障性住房的除外; (七)市政府规定的其他条件。
首先是准备查询所需的资料,一般包括以下材料:1、购房人及家庭成员身份证或军官证等身份证明材料;2、婚姻证明。婚姻证明又分为结婚证、未婚证明以及离婚未再婚证明;)3、户口簿;4、《购房家庭住房情况申报表》的原件、复印件。5、非本市户籍居民家庭,还应提交自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳12个月以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明。 其次是填写《购房家庭成员住房情况申报表》、《房改房情况协助查询表》。 《购房家庭成员住房情况申报表》由购买人如实填写,并承诺保证遵守昆明市的住房限购政策,知晓“拥有1套住房的本市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女)、能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳12个月以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套住房及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险缴纳证明的。 《房改房情况协助查询表》需查询人如实申报查询情况,并到所属房改部门(省直房改办、市住房保障局、呈贡县房改部门)查询,请相关房改部门协助查询后签章确认。需要提醒购房者的是,无论有无分到房改房,都需要填写此表。自表填的7个工作日后购房者方可到产权交易中心领取《家庭住房查询结果表》。 购房者资格审核一般由开发商或者中介代为进行,购房者只需如是填写“两表”即可。同时开发商和中介都有义务告知购房者如当事人提供虚假材料、不如实申报的,将无法办理商品房购销合同备案,并承担相应的经济损失和法律责任。对于符合限购政策的,各房地产开发企业、代理销售的房地产经纪机构可进行网上签约及合同备案。
首先,许某的行为应当认定为表见代理。即合同约定的义务和责任由建设单位承担。因为,许某以其公司的名义销售且持建设单位的合同范本,并有售楼人员的推荐,所以,应当认定为表见代理。 所以,您有权要求建设单位继续履行合同,否则应当承担违约责任。
银行现在开办二手房资金监管,建议由银行监管资金,这样会好些 中介有可能给你找假的房主,所以防不胜防
合同应该是一是跺分的。 你一份。 建委一份 开发商一份 银行一份(如贷款) 你去找KFS要吧!!!! 估计你的实际合同有猫腻了!!!!!! 你的房子不是有问题,就是二手的。或者是实际价格和你的购房价格相差很大的!!! 绝对的猫腻!!!!!!!!!!
符合什么样的条件的业主才有权退房?结合《房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,总结出可以退房的条件主要包括约定条件与法定条件两种。 约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件。根据《合同法》规定的基本原则,双方当事人约定了退房的具体条件,且购房者又能证明该条件成立,若购房者在与开发商协商难以达成共识时,可起诉至法院要求退房。法定条件则是根据法律规定,购房者可以退房的条件。 一般情况下,购房者可以退房的情形主要包括以下几种情况: 一、延期交付房屋。到了开发商与购房人在合同中约定的交房日后,却迟迟得不到开发商的入住通知。根据现在《司法解释》的规定,开发商经购房人催告后的三个月的合理期限内仍未履行的,购房人就有权要求开发商退房,并要求返还订金或支付房款利息。 二、开发商开发手续不全导致合同无效。开发商必须证件齐全才能盖楼、卖房。 如果开发商证件不全,就属于违法操作,与买房人签署的合同属于无效合同。由于是无效合同,开发商应当返还购房人交纳的房款。这类情况在上海并不多见,但是同样值得购房者注意。 三、开发商未经购房人同意擅自变更设计。在购房人与开发商签订的合同中,一般都约定开发商在变更设计之前,必须经过购房人同意。否则,开发商就构成违约,购房人有权退房。发生开发商未经购房人同意而擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况,购房人可以依据合同约定,要求开发商退房。 四、房屋面积误差超过3%。如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差比绝对值超出3%,购房人可以提出退房并要求退赔利息。 五、房屋质量不合格影响使用。根据最新司法解释,因房屋质量问题影响正常居住使用,购房人可以提出退房并要求开发商赔偿损失。认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。 六、房子产权不清楚。如存在抵押、联建或其他经济纠纷 七、存在合同欺诈等其他问题的 开发商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,或卖给购房人后,又把房子抵押给他人,购房人查明后,就可认定购房合同无效,要求退房。此外,造成购房合同无效的常见情形还有,开发商未取得预售许可;房屋为共有财产而未经其他共有权人书面同意的;该房屋权属有争议,司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房屋权利等情形。 八、迟延办理房屋所有权登记。根据买卖合同约定或法律规定应当办理房屋所有权登记届满后超过一年,由于开发商的原因导致无法办理房屋所有权登记的。 九、按揭合同办理不下来。因不归责于当事人双方的事由未能订立按揭合同,办理不下按揭贷款的。 十、在建工程转让。开发商欲转让在建工程,应书面通知购房者,购房者有权在接到通知之日起30日内要求退房。 注意事项: 协商不成再诉讼。律师在此建议业主,如果满足合同约定的退房条件,最好还是先与开发商进行协商,这样可以省去诉讼费用。如果开发商提出的补偿条件能使业主满意,业主可根据自身情况收回退房要求,或在开发商协助下办理退房手续。如协调未果再选择诉讼或仲裁。 业主未在合同中约定退房条款,但符合法定退房条件,法院也会支持业主的退房要求。对于未经合同约定也不在法定范畴内的退房请求,建议业主应先找开发商协调。通常在这种情况下提出诉讼,法庭鉴定过程相对较长。 索要违约金及相关税费。如果是开发商违约导致退房,双方也在合同里约定了违约金,那么开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外,还包括业主前期已支出的一些费用,如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等,这些都算入消费者实际损失范围内,由开发商补偿。 首付、月供利息都可获赔在退房款方面,采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中,都是开发商将应退购房款分成两部分,属于买家首付款的部分直接退还给买家,属于买家向银行借款的部分直接交还给银行,并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款并终止与购房人的借款合同。 开发商支付购房人首付款利息,即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段,开发商同样应归还购房人月供及利息支出。 若购房者要求退房时,已居住了一段时间,这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中,若责任方为开发商,购房者可不对房屋折旧进行补偿,若是购房者的责任,开发商则可以不赔偿业主装修费。 退房步骤: 第一步:购房人通过挂号信、传真或电话向开发商发出退房通知。 第二步:督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同全部手续。 第三步:督促开发商将全部购房款返还给购房人。 第四步:办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。 至此,消费者与银行解除借款合同,而在开发商退回全部房款后,购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。此外,在购房者办理按揭贷款时,银行一般都会要求买家为其购房上保险,保险受益人为贷款银行,所以最后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。
在商品房买卖契约中,一般都在第2或3款中明确指出,该房屋所占用土地的使用年限为70年,该使用期限的限制对房屋所有权有一定影响,但并不等于购房者对所购房屋没有完全的所有权。 按我国法律的规定:房地产买卖时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让,因此,购房者在购房并获得产权证后,拥有对房屋的完全所有权及对房屋所占土地的一定期限内的使用权。 按法律规定,土地使用权期满后,国家可以不收回土地使用权,但土地使用者如需继续使用,就应于使用权期限届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。续期的,应重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。因此,就购房者购买的商品房而言,其享有的所有权是没有任何时间限制的,受到限制的只是房屋占用范围内的土地使用权的期限,但由于房屋、土地作为不动产的不可移动、不可分割性,国家一般允许使用权期限随房屋的使用而相应延续。
你和开发商说,这种格式合同,明显有欺诈消费者的权益,在法律意义上说是个无效的合同 因为消费者权益保护法有明显规定,店家用格式合同侵害消费者权益的,格式合同是无效的
1)合同双方都必须具有相应的民事行为能力 ①购房者必须具有完全的民事行为能力。在《中华人民共和国民法通则》中规定。18周岁以上的公民是成年人,具有完全民事行为能力,可以独立进行民事活动;16周岁以上不满18周岁的公民,以自己的劳动收入为主要生活来源的,视为完全民事行为能力人。10 周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人,可以进行与其年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动(包括房屋买卖行为,因为房屋买卖涉及的金额巨大,也很复杂,很明显地与限制民事行为能力人的年龄、智力不相适应)由他的法定代表人代理,或者征得他的法定代理人的同意。不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人,由他的法定监护人代理民事活动。不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人,由他的法定代理人代理民事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人,可以进行与其精神健康状况相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理,或者征得他的法定代理人的同意。所以当购房者是无民事行为能力人或限制民事行为能力人,即未成年人和精神病人时,必须由他的法定代理人(即监护人)来代理,或者征得法定代理人的同意,否则买卖行为是无效的。 ②售房者必须有销售房屋的权利,如果售房者为企业的话,那么在该企业的经营范围中必须有房地产销售这一项,因为企业法人必须在核准登记的经营范围内从事经营。目前各地对商品房的销售实行许可证制度,如北京市对外销的商品房实行外销许可证,内销的商品房实行内销许可证,预售的商品房还要办理预售许可证。售房单位必须办理销售的许可证后,才允许将商品房上市销售。所以,如果售房者销售的商品房未办理有关的销售许可证,那么售房者无权销售商品房。 (2)售房者和购房者所签订的房屋买卖合同必须是双方共同意愿的表示房屋买卖合同应该是双方在平等的基础上,共同协商的结果。购房者在选好房后,准备购买时,售房者通常要把事先起草好的房屋买卖合同交给购房者签字。对此,购房者有权对合同中不合理的条款或合同中未明确规定的事项提出修改意见和增加补充协议。依据合同法的有关规定,合同的任何一方都不能用欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意愿的情况下签订合同。 目前,售卖商品房必须使用政府印制的商品房买卖示范文本,其中内容当事人可以根据需要修改、删除和补充。 (3)合同的内容不得违反法律和行政法规 法律和行政法规是国家制定的,具有强制效力,任何单位和个人都必须遵守法律和法规。因此购房者和售房者所签订的房屋买卖合同也必须遵守法律和行政法规。比如购房者和售房者在合同中约定,购房者所应交纳税费一律免缴,该条款就违反有关的税法,因而合同中的此项条款无效。 (4)合同不得违反国家利益和社会公共利益 我国是社会主义国家,国家利益和社会公共利益是第一位的,因此合同的内容不得违反国家利益和社会公共利益,否则就无效。
买二手房,一定要让房东办好房产证,这样你可以放心地在房产交易中心去查到详细资料,比如二手房房主,建筑面积,使用年限,有无贷款未还,等等情况,这样可以确保你的买卖公平并且放心,虽然之后的产权交易费用会高一点,附件是我在网上找到的一些资料,尽供参考
1)合同双方都必须具有相应的民事行为能力 ①购房者必须具有完全的民事行为能力。在《中华人民共和国民法通则》中规定。18周岁以上的公民是成年人,具有完全民事行为能力,可以独立进行民事活动;16周岁以上不满18周岁的公民,以自己的劳动收入为主要生活来源的,视为完全民事行为能力人。10 周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人,可以进行与其年龄、智力相适应的民事活动;其他民事活动(包括房屋买卖行为,因为房屋买卖涉及的金额巨大,也很复杂,很明显地与限制民事行为能力人的年龄、智力不相适应)由他的法定代表人代理,或者征得他的法定代理人的同意。不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人,由他的法定监护人代理民事活动。不能辨认自己行为的精神病人是无民事行为能力人,由他的法定代理人代理民事活动。不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人,可以进行与其精神健康状况相适应的民事活动;其他民事活动由他的法定代理人代理,或者征得他的法定代理人的同意。所以当购房者是无民事行为能力人或限制民事行为能力人,即未成年人和精神病人时,必须由他的法定代理人(即监护人)来代理,或者征得法定代理人的同意,否则买卖行为是无效的。 ②售房者必须有销售房屋的权利,如果售房者为企业的话,那么在该企业的经营范围中必须有房地产销售这一项,因为企业法人必须在核准登记的经营范围内从事经营。目前各地对商品房的销售实行许可证制度,如北京市对外销的商品房实行外销许可证,内销的商品房实行内销许可证,预售的商品房还要办理预售许可证。售房单位必须办理销售的许可证后,才允许将商品房上市销售。所以,如果售房者销售的商品房未办理有关的销售许可证,那么售房者无权销售商品房。 (2)售房者和购房者所签订的房屋买卖合同必须是双方共同意愿的表示房屋买卖合同应该是双方在平等的基础上,共同协商的结果。购房者在选好房后,准备购买时,售房者通常要把事先起草好的房屋买卖合同交给购房者签字。对此,购房者有权对合同中不合理的条款或合同中未明确规定的事项提出修改意见和增加补充协议。依据合同法的有关规定,合同的任何一方都不能用欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意愿的情况下签订合同。 目前,售卖商品房必须使用政府印制的商品房买卖示范文本,其中内容当事人可以根据需要修改、删除和补充。 (3)合同的内容不得违反法律和行政法规 法律和行政法规是国家制定的,具有强制效力,任何单位和个人都必须遵守法律和法规。因此购房者和售房者所签订的房屋买卖合同也必须遵守法律和行政法规。比如购房者和售房者在合同中约定,购房者所应交纳税费一律免缴,该条款就违反有关的税法,因而合同中的此项条款无效。 (4)合同不得违反国家利益和社会公共利益 我国是社会主义国家,国家利益和社会公共利益是第一位的,因此合同的内容不得违反国家利益和社会公共利益,否则就无效。
好多哦,我没全部看完. 首先你要看看你的合同中关于办理贷款逾期的双方责任, 从中找出对你有利的条款与开发商协商. 其次你要去找一下为你办理房贷的银行方面的具体工作人员, 其实这步工作你早就该去办了. 如果你的贷款己经到了开发商的帐户, 你完全可以要求银行为你出具证明或致电开发商, 如果银行不为你出具证明或不致电开发商, 你要向银行方面说明. 你拒绝为尚未放款的贷款偿还本金. 由于你与银行之间的借贷合同尚未生效,所以你既不违约也不影响信用. 凭着这份银行的证明, 你再向开发商交涉, 合同中肯定会有付清房款后交付房屋使用时限的条款. (如果开发商不承认己收到贷款, 你就当场打电话给银行工作人员)房款既己到位, 开发商不交付房屋给你, 那对方显然就是违约了. 再看你们的合同, 对方不交付房产的话,买受人有权解除合同. 那么你的退房就合理了啊. 当然银行如果确实己经放贷,你最好还是一边还贷一边交涉.
应当属于无效合同。因为房屋产权人或其授权委托人才有权处分房产,签署的居间服务协议上的签字人无权处分房产,无权收受定金,所以属于无效合同。
商品房买卖合同 (合同编号: ) 合同双方当事人: 出卖人:____________________________ 注册地址:___________________________ 营业执照注册号:________________________ 企业资质证书号:________________________ 法定代表人:__________联系电话:___________ 邮政编码:___________________________ 委托代理人:__________地址:_____________ 邮政编码:__________联系电话:____________ 委托代理机构:_________________________ 注册地址:___________________________ 法定代表人:__________联系电话:___________ 邮政编码:___________________________ 买受人:____________________________ 〔本人〕〔法定代表人〕姓名:_________国籍_______ 〔身份证〕〔护照〕〔营业执照注册号〕〔 〕___________ 地址:_____________________________ 邮政编码:___________联系电话:___________ 〔委托代理人〕〔 〕姓名:__________国籍:______ 地址:_____________________________ 邮政编码:___________电话:_____________ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议: 第一条 项目建设依据。 出卖人以_____方式取得位于______、编号为______的地块的土地使用权。〔土地使用权出让合同号〕〔土地使用权划拨批准文件号〕〔划拨土地使用权转让批准文件号〕为___________。 该地块土地面积为____,规划用途为____,土地使用年限自____年__月__日至___年___月___日。 出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,〔现定名〕〔暂定名〕___。建设工程规划许可证号为_____,施工许可证号为_____。 ______________________________。 第二条 商品房销售依据。 买受人购买的商品房为〔现房〕〔预售商品房〕。预售商品房批准机关为__,商品房预售许可证号为_____。 ___________________________。 第三条 买受人所购商品房的基本情况。 买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的: 第_____〔幢〕〔座〕_____〔单元〕〔层〕______号房。 该商品房的用途为_____,属_____结构,层高为____,建筑层数地上_____层,地下_____层。 该商品房阳台是〔封闭式〕〔非封闭式〕。 该商品房〔合同约定〕〔产权登记〕建筑面积共______平方米,其中,套内建筑面积_____平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积___平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。 _________________________________。 第四条 计价方式与价款。 出卖人与买受人约定按下述第_____种方式计算该商品房价款: 1、按建筑面积计算,该商品房单价为(_____币)每平方米__元 总金额(_____币)__千__百__拾__万__千__百__拾__元整。 2、按套内建筑面积计算,该商品房单价为(_____币)每平方米__元,总金额(_____币)__千__百__拾__万__千__百__拾___元整。 3、按套(单元)计算,该商品房总价款为(____币)__千__百__拾__万__千__百__拾___元整。 4、_______________________________。 第五条 面积确认及面积差异处理。 根据当事人选择的计价方式,本条规定以〔建筑面积〕〔套内建筑面积〕(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。 当事人选择按套计价的,不适用本条约定。 合同约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。 商品房交付后,产权登记面积与合同约定面积发生差异,双方同意按第_种方式进行处理: 1、双方自行约定: (1)______________________________; (2)______________________________; (3)______________________________; (4)______________________________。 2、双方同意按以下原则处理: (1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款; (2)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。 买受人退房的,出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人,并按_____利率付给利息。 买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 产权登记面积-合同约定面积 面积误差比=—————————————×100% 合同约定面积 因设计变更造成面积差异,双方不解除合同的,应当签署补充协议。 第六条 付款方式及期限。 买受人按下列第_____种方式按期付款: 1、一次性付款 分期付款 _________________________________。 3、其他方式 _________________________________。 第七条 买受人逾期付款的违约责任。 买受人如未按本合同规定的时间付款,按下列第_____种方式处理: 1.按逾期时间,分别处理(不作累加) (1)逾期在__日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之__的违约金,合同继续履行; (2)逾期超过___日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的___%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之___(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。 本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 2._______________________________。 第八条 交付期限。 出卖人应当在__年__月__日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第__种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用: 1.该商品房经验收合格。 2.该商品房经综合验收合格。 3.该商品房经分期综合验收合格。 4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。 5._______________________________。 但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期: 1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起__日内告知买受人的; 2、_______________________________; 3、_______________________________。 第九条 出卖人逾期交房的违约责任。 除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第___种方式处理: 1、按逾期时间,分别处理(不作累加) (1)逾期不超过___日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之___的违约金,合同继续履行; (2)逾期超过___日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起__天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的___%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之___(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。 第十条 规划、设计变更的约 规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的,出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内,书面通知买受人: (1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向; (2)______________________________; (3)______________________________; (4)______________________________; (5)______________________________; (6)______________________________; (7)______________________________。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房。 买受人退房的,出卖人须在买受人提出退房要求之日起___天内将买受人已付款退还给买受人,并按_____利率付给利息。买受人不退房的,应当与出卖人另行签订补充协议。 _________________________________。 第十一条 交接。 商品房达到交付使用条件后,出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 由于买受人原因,未能按期交付的,双方同意按以下方式处理: ________________________________。 第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因,造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的,由出卖人承担全部责任。 _________________________________。 第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。 出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的,买受人有权要求出卖人按照下述第___种方式处理: 1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。 2._______________________________。 3._______________________________。 第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。 出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件: 1._______________________________; 2._______________________________; 3._______________________________; 4._______________________________; 5._______________________________。 如果在规定日期内未达到使用条件,双方同意按以下方式处理: 1._______________________________; 2._______________________________; 3._______________________________ 第十五条 关于产权登记的约定。 出卖人应当在商品房交付使用后___日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第___项处理: 1.买受人退房,出卖人在买受人提出退房要求之日起___日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按已付房价款的___%赔偿买受人损失。 2.买受人不退房,出卖人按已付房价款的___%向买受人支付违约金。 3._______________________________。 第十六条 保修责任。 买受人购买的商品房为商品住宅的,《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起,按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。 买受人购买的商品房为非商品住宅的,双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。 在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题,出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏,出卖人不承担责任,但可协助维修,维修费用由购买人承担。 _________________________________。 第十七条 双方可以就下列事项约定: 1、该商品房所在楼宇的屋面使用权_________________; 2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权________________; 3、该商品房所在楼宇的命名权___________________; 4、该商品房所在小区的命名权___________________; 5、_______________________________; 6、_______________________________。 第十八条 买受人的房屋仅作_________使用,买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外,买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施,并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。 出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。 _________________________________。 第十九条 本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的,按下述第___种方式解决: 1.提交______仲裁委员会仲裁。 2.依法向人民法院起诉。 第二十条 本合同未尽事项,可由双方约定后签订补充协议(附件四)。 第二十一条 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 第二十二条 本合同连同附件共___页,一式___份,具有同等法律效力,合同持有情况如下: 出卖人___份,买受人___份,___份,______份。 第二十三条 本合同自双方签订之日起生效。 第二十四条 商品房预售的,自本合同生效之日起30天内,由出卖人向__申请登记备案。 出卖人(签章): 买受人(签章): 〔法定代表人〕: 〔法定代表人〕: 〔委托代理人〕: 〔委托代理人〕: (签章) 〔 〕: (签章) ___年___月___日 ___年___月___日
你好! 购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事,因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事。因此,在购买前了解商品房的有关知识和注意事项。能够对纠纷的产生起到良好的防范作用。目前,商品房销售分商品房预售和商品房现售两种,现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项。 商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前,将正在施工的商品房预先出售给购买者,购买者交付定金或预付款,在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。 购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节: 一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件 《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定: 1、已经交付了全部土地使用权的出让金,取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件,在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证,以确保该房屋的合法性。 2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提,房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划,领取建设工程规划许可证后才能开工建设。 3、按照预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房,避免开发商过分依赖预售款从事项目开发,防止无法如期交房损害购房者的利益。 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记,取得商品房预售许可证明(在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明)。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下,从而保证商品房预售的合法性。 二、了解商品房预售合同基本的内容 1、主体。即房地产开发企业和购房人,应写明双方的名称地址等。 2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。 3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算,并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。 4、价款。即预售商品房的价金,包括单价和总价,如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定,但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定,当事人应在合同中明确。 5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件,如地震、洪水、恶劣天气的影响,房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。 6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。 7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。 8、房地产权属登记义务。 9、物业管理条款。 10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。 11、其他条款或当事人约定的条款。 下面说说购买现房应注意的事项: 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 2001年4月4日,建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件: (一)现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书; (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件; (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (四)已通过竣工验收; (五)拆迁安置已经落实; (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期; (七)物业管理方案已经落实。 不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。 二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容 (一)当事人名称或者姓名和住所; (二)商品房基本情况; (三)商品房销售方式; (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间; (五)交付使用条件及日期; (六)装饰、设备标准承诺; (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任; (八)公共配套建筑的产权归属; (九)面积差异的处理方式; (十)办理产权登记有关事宜; (十一)解决争议的方法; (十二)违约责任; (十三)双方约定的其他事项。 按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理: 1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%),据实结算房价款; 2、面积误差比绝对值超出3% 时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 最后还要注意以下同方面: 一是开发商的五证二书,这是最重要的. 一个合法正规的房地产开发商,必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”,是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管. 二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字. 三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对每个开发商. 四是交房时,先验房后办手续 一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》 办理入住手续是收楼的正常程序,但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字,再发批准条,让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去,发现存在问题,申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况,业主应坚持先验房、后办理手续,并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收,以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。 对所购商品房进行验收主要应注意以下几点: 第一、详细检查房屋质量,包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象; 第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符; 第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用; 第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题; 第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题; 第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 索要“两书一表” 向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,以便日后出现质量问题时按约维修。 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范,问题比较少;而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。 按照有关规定,《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》,同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案,例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,只要将项目送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责,出了问题,如果是发展商的过失,可以追究其责任。 签收《房屋验收单》 在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前,您一定先签订《物业管理公约》,做一个事先约定,避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成,清洁费、保安费、绿化费怎么核定,做到明明白白。同时,考察一下您的小区物业管理公司的资质,是否具备您要求的管理标准。 其后,还要了解您所买的物业公摊面积有多少,您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》,做到心知肚明。在基本程序全部完成之后,您就可以签收《房屋验收单》了。
我刚刚买了一套二手房。先交定金,要求卖方、中介共同签收;再在中介处签买卖合同,写明房价、已交定金、首期款缴付时间,双方承担费用、中介费、交房日期等内容。再到银行或交易中心托管首期款,卖方赎楼,托管尾款,过户,银行放款给卖主,交楼。如果你需要贷款,则需找先找银行申请贷款,贷款批复后托管首期款,卖方赎楼。
办理过户的费用是由双方协商支付的,按照合同约定执行。 办理产权过户手续是到房产所在地的房地局,有些地方是建委管
持有房产证书和身份证就可以到房地局补办。同时银行方面需要出具贷款偿清证明
首先需要全体股东(计划过户到名下的那一位除外)书面决议放弃权力、放弃优先受偿后,提交营业执照、法人代码、法人的身份证明等才能办理过户。 如果是在注销程序中,需要清算组完成清算,且没有未清偿债务。 之后到房地局办理产权过户,交纳 契税(1.5%,非普通住宅为3%),印花税(0.1%),此外,营业税是以产权证书或者契税税票填发时间起算5年,所以还要交纳营业税
出售已购公房,在出售日期的前后一年内再买房,则可以持已购公房的过户合同(上面盖有长条章,注明过户日期)免最高限额为公房出售价格的契税。 例如:已购公房出售价格40万,新购房60万,则可以免40万的价格的契税,只对20万的部分征收契税;如果新购房价格30万,则契税全免,剩下的10万元还可以继续做免税用。 专家解答:这个回答针对的是“一年内卖旧买新减免相应部分契税”,而如果是作为购买方购置第二套住宅的,则不能免除任何税费,相反,如果开征物业税的话,很可能还会对名下的第二套房产征收物业税。
首先看本套集资房权属所归何处? 是商品房?是房改房?是使用权?是乡产?看手中现在有何房屋权属证明?你所占份额的多少? 如有人要买,可以看权属单位是否可以改底单?也可先做公证,待产权证下发后办理过户手续.按国家规定缴纳相关税费,付款方式可协商解决.但不可以办理贷款.
如果是商品房,那么税费为: 1 契税:成交价格1.5%,非普通住宅3%; 2 印花税:买卖双方各0.05%; 3 如果产权证书或者契税税票填发时间不足5年,需要按照成交价格全额交纳5.5%的营业税; 4 如果当地已经强制征收个人所得税,则个人所得税为:(成交价格-购买价格-合理费用)×20%; 5 如果是经济适用房,则需要综合地价款,居住不足5年与满5年交纳标准不同; 6 如果是房改房,则需要交纳土地出让金,一般是建筑面积×当年成本价×1%(北京市区为15.60院/建筑平米); 商业贷款: 首付款一般是房产评估价值的30%(注意:评估价值与实际成交价格不同,多数时候评估价格要低于实际成交价格,那么评估价格与实际成交价格之间的差额部分也应当列入首付款); 公积金贷款: 需要贷款申请人建立公积金账户1年以上且连续交存1年无中断,首付款一般是评估价格20%,北京地区公积金贷款上限为40万元; 组合贷款: 首付款20%或者30%. 如果计算月供,则需要告知贷款数额和贷款年限,以你现在提交数据无法帮你计算
你还是很有心的,有心就可以做好。 不过至于专业知识,那么涉及的种类就比较多了,简单说,要涉及金融、信贷、建筑、市场分析、消费心理、税收、合同法等等。 至于如何谈客户,每个人有不同的方法,不要想着“谈”就可以让客户成交,关键是你的服务意识有没有、你的专业知识和分析是不是能让客户满意。 房地产经纪人,是顾问,不是推销员。 你可以点击我的名字,里面有我的博客地址,你可以看看,有些东西对你有用。
对于房产证或者契税发票填发时间不足5年的,按照出售价格交纳5.5%营业税,已经开始实施
关键是要在该犯的犯罪问题解决之后对房屋的定性之后才能谈论是否可办理,如果是属于赃物,那么就要没收后走拍卖等渠道或者是直接交给买方,或者是定性为个人房产,那么交易行为有效
当然是该卖还得卖啊!营业税是按 实际成交价×5.5%计算的。 你可以看一下你那个地区的地税局了解一下指导价是多少钱每平米×房屋面积×5.5%就可以了。这样即可少交营业税又可少交契税。
土地证是有年限的,没有土地证也就没有年限。 没有土地证说明该土地没有缴纳土地出让金 办理土地证要到国土部门缴纳土地出让金,然后办理土地证 未缴纳土地出让金转让的房屋转让的土地收益部分应该上缴国家 但是,该条并未严格执行
要交营业税和所得税,营业税是交易额的5%. 所得税是差额的20% 1、契税:按照房屋实际成交金额的1.5%计算缴纳。 2、合同印花税:按照房屋实际成交金额的0.05%缴纳。 3、产权证印花税:金额为每本5元。 4、二手中介费用:国家规定,按房屋成交价格总额的3%以内计付,通常交易双方各付一半。 5、二手房经营服务性收费:经营服务性收费分为房地产交易手续费和测绘费,二手房交易经营服务性收费为6元/平方米,买方承担50%收费。 二手房交易中 卖方应付的费用 1、营业税及附加税:按照房屋成交金额的5%计算缴纳。另:新政策明确了2005年6月1日后,个人将购买不足2年的住房对外销售的,应全额征收营业税。另有规定,按照房产证日期凡满二年的二手房,户主可到房屋主管的相关财税部门申请减免该项费用。 2、土地增值税:按照房屋买卖成交金额的0.5%计算缴纳。根据规定,凡是入住满一年以上的二手房,出售房屋的产权人可以到相关部门申请减免。 3、合同印花税:按照房屋实际成交金额的0.05%缴纳。 4、二手中介费用:国家规定,按房屋成交价格总额的3%以内计付,通常交易双方各付一半。 5、 二手房经营服务性收费:分为房地产交易手续费和测绘费,二手房交易经营服务性收费为6元/平方米,卖方承担50%收费。 另外,测绘费用则根据如下标准进行收费: 房屋面积 测绘费 50平方米以内(含50) 80元 50至100平方米(含100) 120元 100至200平方米(含200) 160元 200至300平方米(含300) 200元 大于300平方米以100平方米为一个区间,每增加一个区间增加40元 (注:如上述税费有变动,以政府管理部门公布为准。)
不行,一定要有产权证,现在公证处不做这样的公证,要姓熊的在场,要经过单位.因为熊先生办产权的时候要单位同意
当然 可以啦,就是你有土地使用权证呀,把剩下的使用年限卖给开发商和政府呀