王先生买完二手房之后遇到了让人棘手的麻烦，由于在购房合同中没有注明户口迁出的期限以及双方的违约责任，在王先生过户时，售房者为给房子涨价借各种理由不迁出。而王先生认为现在涨价是房主的过错，所以也不肯低头。最后，双方僵持不下，找不到解决的办法。 在二手房交易时因为过户问题出现纠纷的更是常有的事。所以，在进行二手房交易时了解必要的知识，过户的时候就一定能够防患于未然。 1.充分了解户籍政策。根绝政策的规定，如果需要把自己的户口迁入新买的房子，那么，原来的户主必须先迁出。一般可以通过合同约定相关违约责任，而卖房者应该积极履行。 2.若售房者强调在没有户口的情况下也可以落户这个房子的话，购房者可以亲自到房屋所在地的派出所进行核实。如果确实是真的，那么再签订二手房买卖合同也不晚，然后需要在房地产交易登记管理部门申请过户登记。 3.售房者要根据合同要求在规定的期限内将户口迁出，以免与买方出现法律纠纷。 4.如果售房者没有按照合同的规定迁走户口，需要支付给购房者一定的赔偿金。
(一)交房时间 应特别注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。房产销售合同一般都有"销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任"这样的表述。 这项约定条款是否合理，其附带注解是否明确，这一点购房人一般很容易忽略或不知其到底是何种含义。 (二)房屋面积 对于二手房，面积误也不应超过合理的范围，这个范围应该在合同中有明确规定。双方一旦约定了房屋面积误差范围后，发展商就应严格遵守。如果误差超出约定的范围，可以跟买房协商，要么降低房价，要么就是卖方没有履行合同。 但如果合同中没有约定明确的允许误差范围，一旦发生问题，无论误差超过或减少多少，法院可能判决购房者败诉，采取多退少补的方法进行结算。比如：最后的实测面积比原来的初步测量面积一下子多出了20平米，如果你的合同里没有约定只能误差小于10平米，你也只能自己吃亏了。 (三)房屋质量问题 目前房屋质量问题在期房交易合同中较为多见，由于房屋交易过程中各种手续繁琐，与其相关的因素错综复杂，往往使购房者在签约购买房屋时难以辨清所购商品的虚实，而只有等到商品房交付使用之后，潜藏在交易中的矛盾才纷纷显露了出来，结果给购买者带来许多麻烦，甚至造成较大的利益损失。 (四)违约条款 在签订买卖合同时，有些中介列出许多有关买方违约责任的苛刻条款，而千方百计避开卖方违约责任的约定;或虽约定了买卖双方的违约责任，但有关买卖双方的违约责任之约定是不公平不对等的，对买方极为不利。 因此，在与卖方签订二手房合同时，买方应要求在合同中明确卖方的违约责任，并争取双方违约责任的公平和对等。 (五)物业管理 在签定物业合同之前，应仔细阅读合同条款，看其中是否有不符合规定或对购房者有欺骗行为。同时应对照物业收费标准仔细核对。标准中没有的收费项目，可要求对方出示有关部门的文件，否则有权拒交。 （六）房屋买卖阴阳合同的陷阱 “阴阳合同”是指除了签署一份实际成交价的合同之外，再签一个低于实际交易价的假合同，将假合同作为申报纳税的依据，以达到减少交税的目的。 签订房屋买卖合同应当遵守国家政策法规有关规定，按照市场交易规则进行。买卖双方签订阴阳合同的行为严重违反了我国税收管理的规定，如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。 (七)卖房者并非房主本人 二手房交易中，不仅有“假房主”，还有假房产证、假信息等。二手房交易中，经常出现房产证上的名字与卖房人不是同一个人的情况，因此购房者交出了定金并与卖房人签了合同，如果买卖生变，追讨定金也是费时费力的事。 另外，也有骗子伪造户主身份，然后以各种理由骗取购房者信任，将本不属于自己的房子卖掉，拿到购房款后跑掉。购房者要认真审查“二手房”转让人的主体资格，确定房屋转让人是否是该房屋的产权人。 (八)中介合同陷阱 大部分二手房都是通过中介来成交的，为了快速达成买卖协议好提取中介费，部分不法中介经常在合同上耍小聪明，蒙蔽买卖双方。买卖双方在签订合同时，把和中介有关的条款写入合同中，同时还要注意合同中隐藏的陷阱。二手房交易时买方不应只注重房屋本身的价格，还要设定条款就中介的责任和义务约定违约责任。一旦中介、出卖人违约，买方可依据此来维护权益，要求赔偿。二手房买卖双方还要查看费用清单，如二手房买卖当中牵涉到中介公司的佣金和手续费等问题。
1 问：个人转让住房并已办理了房产过户手续，现双方协商同意合同取消，个人是否可以申请退还已经缴纳的契税？ 答：根据《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税〔2011〕32号）的规定，对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。 2 问：个人将购买住房对外销售的，是否需要征收增值税？从何时开始执行？ 答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开增值税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）的规定，自2016年5月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，暂免征增值税。 3 问：个人购买二手房，是否需要缴纳印花税？ 答：根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）有关规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 4 问：个人转让住房取得收入，住房装修费用能否在计算个人所得税时扣除？ 答：根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）规定，支付的住房装修费用在合理费用范围内可以扣除，具体要求如下：纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除： （1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%； （2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%. 纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。 5 问：个人转让住房需要缴纳土地增值税吗？ 答：根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）的有关规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。 6 问：个人赠与住房，是否需要缴交增值税？ 答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开增值税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收增值税：（一）离婚财产分割；（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 7 问：个人购买住房缴纳契税有何税收**？ 答：根据《关于调整房地产交易环节契税增值税**政策的通知》（财税〔2016〕23号）的规定，自2016年2月22日起，（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。 8 问：个人住房转让，其中有关个人所得税税收**政策中的“家庭唯一生活用房”指的是什么？ 答：根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。在文中第（二）点规定“家庭唯一生活用房”是指：在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。
一、交易简单，不容易出纠纷 二手房有没有证，一目了然，能不能交易，一查便知，比较不容易出现纠纷。只要签了合同，交足了钱，就可办理产权变更和过户，能做到心中有数。 二、房屋质量一目了然 二手房都是经过了好几年的使用期，房子潜在的问题都已经暴露出来，很容易看出来，如：漏水，地面塌陷什么的，可以轻松了解房子质量状况。 三、房子几乎没有污染源 新房最大的问题之一就是污染超标，如：甲醛，苯什么的。但是二手房经过几年的使用，有害物质基本挥发的差不多了，健康有保障。所以，从健康方面考虑，是二手房比较占优势的。 四、二手房周边的配套设施健全，衣食住行很方便 二手房通常都有很健全的配套设施，如：菜市场，医院，学校，公交车什么的，日常生活很方便。 五、你可以选择和什么样的人做邻居 买新房时，你根本不知道自己的邻居会是什么样的人。但是，买二手房时，你却可以先考察考察周边都住些什么人，有利于给孩子选择一个健康的环境。 六、入住后干扰少 新建商品房入住后，一般都要进行装修，很长一段时间内都得忍受邻居们装修时的敲打声，而且大家陆续搬家入住，施工人员进进出出，甚是“热闹”。买二手房，邻居们入住时间不同，不会在同一时间进行装修，免了一定的干扰。 七、二手房的价格便宜 碰到那些急需用钱的卖家，你可以压压价，非常划算。 八、二手房的价格较新房更趋于多元化 二手房根据房屋性质、地段划分、房龄等不同，价格也不尽相同。但就同地段二手房而言，房主不会疯狂到要超过新房价格的地步。而二手房的价格多元化也可实现不同经济实力购房者的置业需求。 九、二手房都是现楼，不会出现“烂尾”现象 因为时间关系，期房出现“烂尾”的可能性更高，容易造成买家损失金钱。相比而言，二手房都是现楼交易，这是降低交易风险最直接也最有效的方法。 十、用于投资的回报率二手房比新房好 一次性付款二手房交易由递件到领取新房产证一天搞定，而新房由签约至领取房产证的时间最少需一年时间，二手房的交易过户手续快捷显而易见，对于用来投资的买家而言十分方便。
想要顺利将房子以不错的价格出售要做到两点：一是定价合理，切记好价格并不是过分的追求不合理的利润。二是广泛告知，让尽可能多的人知道自己手中有房产要出售。 下面就来具体看一下定价的几个参考因素： 1、区域价格调查： 区域价格调查是为二手房定价的第一步，在做价格评估时既要参考周边同地段、同档次、同面积的二手房销售价格，又要结合自己手中二手房的实际情况。在做区域价格调查时可以通过询问同小区新迁入业主的购房单价、查看本小区二手房中介公司的成交记录及成交价格、网络发布出售二手房信息并虚拟一个临时价格来获取反馈信息等途径进行。 2、对手中的房产进行价值评估： 通过了第一步区域价格调查后，你应该已经对自己的房产价值有一个大致的了解了。下面要做的就是对手中的房产进行细致的价值评估，为将要出售的二手房确定一个合理的价位。了解手中的二手房相比于其他二手房产的优势在哪、劣势又有哪些，在为二手房定价时是十分重要的，只有对自己的房产做到心中有数才能制定出一个准确的价位。 3、确定心理价格底线： 在了解了自己房产的价值之后就要确定心理价格底线了。在确定这个底线时首先要以自己的资金需要量（假设为将要升级房产）为依据，事先计算好新购入房产所需的资金量、首付比例、月供数额等金额，这样才不至于在卖掉二手房后、购买新房时依然出现捉襟见肘的情况。需要注意的是：制定这个价格要时不能背离自己手中房产的实际价值，切不可将底线定得过高，造成二手房长期卖不出去的现象。 4、预留一定的砍价空间： 对于当下并不景气的房产市场而言，在确定了心理价格底线之后，卖方应该根据自己的实际情况为二手房价格预留一定的砍价空间，这也是为买方在购买你手中房产时寻求心理平衡的重要方法。具体方法是：如果急于出售房产的话，这个砍价空间应在心理价格底线上上浮3%至5%；而对于并不急于出售手中房产的卖家而言，砍价空间在心理价格底线上上浮5%至10%也是合理的。另外请朋友们注意的是：在市场价格出现急升或急跌的情况下，这个方法并不适用。 以上就是出售二手房的定价方法，希望上述内容可以帮助大家制定出一个较合理的价格。
1.让价格看起来更低 我们去商店买东西的时候，有没有注意到很多商品的价格都是跟9有关，比如1.9，89等。其实，这是卖家常用的定价技巧，其实1.9与2相差无几，但是却会让消费者感觉比2便宜了很多。 我们看价格的时候，经常是一眨眼的功夫。比如你想要卖出价值80000元的车子，将价格定在79999元的时候，潜在的买家先读到7之后，会将价格理解得比实际价格更加便宜。 另外专家也建议，开始可以将价格定为8,2222元，然后迅速把价钱调降到8,1111元，因为根据价格研究发现，如果左边的数字相同的话，买家将会开始注意到右边的数字。这个时候数字从2降到1的是会用，买家会认为这样的折扣比9降为8还要更多，虽然这些差价可能是一样的，但是买家将会认为他在交易中还是抢得了最好的价格时机。 2.影响买家的出价 购房者买房之前，一般已经在心里设定好了一个他们能够承受的价格。这个价格其实是卖房者可以影响的，售房者将房子的定价一般设定在要比你愿意接受的底价还高。 你先开出一个高价，对方一把会当作他们出价的依据。但是如果你开出的价格是不切实际的话，这招将会失败。售房者还可以通过其他方式来影响买家的心理，比如告诉他们你的房子的价值，告诉他们附近同类型房屋的售价，这一技巧适合你的定价比别人有优势的时候。 3.数字传递的信息 比如你想卖出一个价值略低于600,000元的房子，如果将房子定价为595,000元，就会让买家觉得房子的质量应该不错。但是如果是一个精确的数字如595,385元，就会让对方感觉这是一个好价钱。 这是为什么呢？原因在于，我们经常将精确的数字与低价商品联系在一起，另外如果定一个具体的价格，也就会让购房者觉得这是最后的底价，没有太大的议价空间。 所以，如果你的房子是比较新的房子的话，可以使用一个大约的数字作为价格为房子建立一个比较好的声望和印象。但是如果是想要尽快的将房子卖掉的话，应该为房子制定出一个精准的数字，这样还能让购房者觉得这是很值得的交易。 4.适当的调降价格 如今的房地产市场，售房者想要找到一个好的买家是不容易的，所以可以考虑将价格做一些下调。比如，你将原价595,385元降低为578,495元的时候，买家不能很明显的领悟其中的降价。
一、营业税 根据最新的税收政策，房产证时间如果已满两年，那么普通住宅面积小于144平方的可以免缴营业税。房屋面积超过144平方，房产证满2年的按照差额缴纳，计算公式为：（上次购买价格?现在出售价格）*税率5.55%。如果房产证不满2年的话，那么就需要按照5.55%缴纳营业税。 二、个人所得税 房产证如若满五年，并且是卖方夫妻名下唯一一套房产的话，免征个人所得税。如果卖方夫妻名下不是唯一房产或房产证未满5年，那么就要按照1%缴纳个人所得税。 三、其他费用 交易费：6元/平方*房屋平方数。 工本费： 一个证件80元；共有权证20元/个。 评估费：评估总额的千分之五。 抵押工本费：100元。 购房证明：20元一份，一般需开3份。 公证收费标准: 300元（如不能本人亲自办理，需要办理本业务收费）。
1、契税(买方支付) ①对个人购买家庭唯一住房面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税，面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税； ②对个人购买家庭第二套改善性住房面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税；（北上广深除外) 2、营业税(买方支付) 个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税，北上广深除外。 3、个税(买方支付) 核定征收方式：应纳个人所得税=计税价格×1%(或1.5%、3%)，我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房1%，非普通住房或非住宅类房产为1.5%，拍卖房产为3%。对于个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一住宅，免征个人所得税。 4、印花税(买卖双方各0.05%) 印花税是针对合同或者具有合同性质的凭证，产权转移书据，营业账簿，权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。 对于购房者而言，印花税的税率是0.05%，即购房者应纳税额为计税价格×0.05%的数值，印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。对个人销售或购买住房暂免征印花税。二级转移登记只收取买方0.05%的印花税 5、土地增值税： 个人转让非住宅类房产的”核定征收方式“由登记中心代征，其他均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记中心代征。对个人销售住房暂免征收土地增值税 核定征收方式：应纳土地增值税额=计税价格×核定征收率。我市土地增值税核定征收标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。
1、信息核对。买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2、签合同。如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。 5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7、产权登记变更，发放贷款。对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 8、物业交割。买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
购房款: 与二手房卖家签署的购房条约内里所约定的房子的成交价,包括付出给卖家的购房定金。 中介办事费: 要是是通过房产中介购置的二手房,必要付出给中介公司的中介办事费。每个都会的收费尺度差别。长沙传统中介办事费一样通常是3%左右,房天下则是0.5%; 税费: 契税90平方以下购房条约价1%,90(含)平方-144平方购房条约价1.5%,144平方以上购房条约价3%,若买方购置的房产是二套、非平凡住宅大概黑白住宅购房条约价的3%。详细税费所购置房子的地点地税局划定为准。 业务税: 转让出售购置时间不敷2年的非普通的住宅或平凡住宅根据全额征收业务税,转让出售购置时间高于2年的非普通的住宅根据两次交易差价征收业务税,转让出售购置时间高于2年的平凡住宅免征业务税。 个人所得税: 税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳;征收据件以家庭为单元出售非唯一住房需缴纳小我私家房转让所得税。 ①家庭唯一住宅②购置时间高于5年。要是两个条件同时满意可以免交小我私家所得税;任何一个条件不满意都必须缴纳小我私家所得税。注:要是是家庭唯一住宅但是购置时间不敷5年则必要以纳税包管金情势先缴纳,若在一年以内可以大概重新购置房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税包管金,详细退还额度根据两套房产交易代价较低的2%退还。注:地税局会考核卖方伉俪两边名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据,此中包罗固然产权证没有下放但是房管部分已经存案登记的住房(不包罗非住宅类房产)。另注:要是所售房产黑白住宅类房产则不管什么环境都要缴纳小我私家所得税。并且地税局在征税历程中对付业务税缴纳差额的环境,小我私家所得税也必须征收差额的20% 物业费: 与所购置房子的地点小区的物业公司签署的物业条约上划定为准。在物业交验时必要缴纳1年以上的物业费。
1、对交易房屋产权进行调查 购房者需要对房屋产权完整性、真实性、可靠性审核，在过户之前看好房屋产权证上的业主姓名与售房者是否相符，是否有抵押或共有人等。 2、买卖双方签订二手房买卖合同 无论是房产赠与还是买卖，都需要进行房产转移，转移双方当事人都必须签订书面转让合同，也就是二手房买卖合同。二手房买卖合同之中，必须包括双方当事人的姓名或名称住所，房地产权属证书名称和编号，房地产坐落位置、面积和界限，土地宗地号，土地使用权取得的方式及年限，房地产的用途或使用性质，成交的价格及支付方式，房地产交付使用的时间，违约责任，双方约定的其他事项。 3、评估房产 正常情况下，房产评估需要找评估公司，此过程大约要5~7个工作日。 4、办理贷款 若购房者办理公积金贷款和商业贷款组合，需要同时向公积金中心和银行进行贷款申请；若只申请商业贷款（按揭贷款），只需要向银行进行贷款申请即可。此过程是二手房交易中耗时最长的阶段。贷款办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。 5、向房地产管理部门提出过户申请 二手房买卖双方持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请，并申报成交价格，拿受理单。 6、房地产管理部门核查 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，在15日内作出是否受理申请的书面答复;受理的核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房屋进行现场勘查和评估。 7、缴纳契税等二手房交易税费。2016最新二手房交易税费种类 8、房地产管理部门核发新的房屋产权证。双方当事人应凭过户手续，到房产管理部门领取房地产权证书。
“满五”是指购房者拥有房屋的时间等于或超过5年。从哪里可以看出房屋的时间呢？不同性质的房子判断标准不同： 1、商品房、经济适用房：二者以契税票填发日期或房产证登记日期为准。 举例说明： 一套普通商品房建成时间为2010年，契税证明填发日期为2011年5月，房产证发证时间为2012年3月。（契税证明满五年房本没满五年）。如果卖家决定在2016年2月之后出售这套房产，算为满五年（契税证明）。买家购买完这套房产后会得到新的一套契税证明和房本，如果新买家再次出售的话需要按照新的完税时间算作起始日期。 2、已购公房：三种判断标准，下面三个条件只需一个满5年就算“满五”。 （1）距房产证填发日期满五年； （2）距原始购房合同签署日期满五年； （3）距第一笔购房房款的银钱收据日期满五年。 3、继承的房产：按照原房产证为准计算是否满5年。 举例说明：陈先生2016年从刚过世的父亲那里继承了一套房产并打算出售，而该套房产是其父于2007年购买的二手房且有完税证明，那么这套房子以2007年的完税证明起算符合“满五”条件。
（一）诉讼继承适用的情形： 继承人之间分歧较大，无法协商一致;或由于继承人年老体弱、居住在国外、外地等情况，自行去派出所或者单位取证困难的；或放弃继承的继承人没有民事行为能力的，需通过诉讼方式解决。 （二）诉讼继承的费用： 主要是法院的诉讼费和律师费。现在上海的很多法院有诉前调解程序，办理流程顺利的话一般在一个月到二个月之间也能办理完结，如果调解结案的话，诉讼费可减半收取。 房产继承过户登记流程：
1、信息核对。买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2、签合同。如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。 5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7、产权登记变更，发放贷款。对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
1、信息核对。买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2、签合同。如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。 5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
1、信息核对。买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2、签合同。如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。 5、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7、产权登记变更，发放贷款。对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 8、物业交割。买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
1.二手房贷利率的折扣优惠真的很少 从目前来看，虽然大部分银行并没有对二手房贷款利率做明确的规定，但确实有部分银行给出的二手房贷款利率优惠比较少，一般都按照基准利率执行。 2.二手房房龄太大，贷款易遭拒 如果二手房房龄太大，申请贷款确实易被拒之门外，因为这类房子的建造时间比较久远，变现能力差，银行放贷需要承担的风险较大，审批贷款也就比较谨慎。 3.二手房贷款还与土地使用年限挂钩 据悉，二手房贷款与土地使用年限有着密不可分的关系，大多数银行要求贷款年限小于土地使用年限。不过，不同银行对二手房贷款的规定不一样，借款人申请贷款时可以详细咨询一下。 另外，很多人认为，土地使用年限就是房龄，事实上这是两个不同的概念。“土地使用年限”是从开发商最早拿地时开始算起；“房龄”则是从房屋竣工验收合格到交付使用之日起计算。所以，一般房龄小于土地使用年限。
一、看政策 政策风向是房屋价格的指向标。当政策在收紧信贷或是提高缴存社保年限等买房门槛，就表示政府要限制部分购买力。 1、如果你的房子是位置好的刚需或改善型普通住宅，那房价仍有上升空间。政府的调控，更激发起了人们对房源紧俏、房价上涨的预期。所以，你可以大胆涨价，但也别一下子涨太多，容易吓跑购房者。 2、如果你的房子各方面条件不太理想，那就别涨价了。限购限贷对各方面都很平庸的房子影响最大，购房者会减少这种房屋的购买需求。这个时候，遇到合理的购房者，在合理的价格就卖掉，千万别太贪。 3、如果是豪宅或别墅，遇到限购限贷政策时也要小心。虽然房屋条件没话说，但在贷款难的时候，价格太高的房子更难觅得买家。 二、看准市场行情 1、看周边二手房房价 周边同等类型、地段、品质的二手房价格是有利参考项。你可以参考这部分房屋价格涨跌情况，进行涨价或降价决定。 操作方法：询问同小区新迁入业主的购房单价，去二手房交易网站查询房屋成交记录，去附近的中介咨询成交记录及成交价格。 2、看房屋在中介处的咨询量 如果看房咨询的人多，就表示房屋的需求大，你可以适当上调价格； 如果看房咨询的人少，就表示房屋的需求小，你应该适当下调价格，看看咨询量是否会上来。
1、了解房子的优势，间歇性放出优势 先了解手中的二手房相比于其他二手房产的优势在哪、劣势又有哪些。但是卖方不能一次性把能夸的都说了，因为这样往后的谈判你就再没有根据了。比如，以后当买家指出几个房屋缺陷之后，卖家拿不出新的证据予以回应，那就陷入被动了。你可以间歇地放出优势，就像利好政策不能一齐放出一样，这样才能给自己足够的回旋空间。 2、确定心理价格底线 在了解了自己房产的价值之后就要确定心理价格底线。在确定这个底线时首先要以自己的资金需要量（假设为将要升级房产）为依据，事先计算好新购入房产所需的资金量、首付比例、月供数额等金额。制定这个价格要时不能背离自己手中房产的实际价值，切不可将底线定得过高，造成二手房长期卖不出去的现象。
1.充分了解户籍政策。根绝政策的规定，如果需要把自己的户口迁入新买的房子，那么，原来的户主必须先迁出。一般可以通过合同约定相关违约责任，而卖房者应该积极履行。 2.若售房者强调在没有户口的情况下也可以落户这个房子的话，购房者可以亲自到房屋所在地的派出所进行核实。如果确实是真的，那么再签订二手房买卖合同也不晚，然后需要在房地产交易登记管理部门申请过户登记。 3.售房者要根据合同要求在规定的期限内将户口迁出，以免与买方出现法律纠纷。 4.如果售房者没有按照合同的规定迁走户口，需要支付给购房者一定的赔偿金。
第一类：只能“卖一买一”的外地业主 在现行限购政策下，不少人只能先“卖一”才能再买房。这类型买家因购房名额所限，出售的决心非常强，如果买家显示出足够的诚意，在付款方式上更切合业主的需求，相信比较容易买到。 第二类：急需卖旧居筹集首期资金的换房业主 有业主因购买一手新房，急于把手中的二手房套现作为新楼的首期，因此，换房业主是“蜡烛两头烧”，既卖房又买房，如果新房首期支付时间急的话，不排除换房业主会在出售旧居的交易中作出一定的让步。 第三类：急“扑水”的生意人 春节临近，业主资金回笼需求愈加迫切，故此愿意让利出售物业。对于生意人来说，资金周转畅顺才可以长做长有，便宜一点出售手头的房屋，可解决资金压力的燃眉之急，以后生意带来的利润可以弥补房价的损失。
按照国家相关法律法规的规定，被继承人以遗嘱的方式安排房产的，只要符合法定条件，就应该按照被继承人的遗嘱分配房产。如果被继承人在遗嘱之外还有房产未处理的，那么这部分房产则按照法定继承情况处理。已经按照遗嘱单独继承了遗嘱中所涉及房产的继承人，仍然有权利参与法定继承的房产分配，除非遗嘱中明确表示该继承人不得再继承遗嘱房产之外的房产。
想交易安全,建议你这样操作,和卖房的签一份协议,扣掉房价他所要赚的差价打一份欠条，待与开发商签完合同给他钱.又有中介见证,这样的话,你就不用担心其中会有什么变故,房东也不怕你签完合同不给钱.
我跟楼主也有相同的遭遇。我2009年在清晨·御廷苑买的，下面20层去年就都办了预售许可证，签了合同，可是上面还有3层共24套是属超高部分（买的时候我怎么知道它会超高啊），还没有办到预售许可证，至今都还在等待中 <br/> <br/> <br/> <br/> 查看原帖>>
房产证上的产权归属，是房产交易中心根据这个房产的《购房合同》上的购房人名字来确定产权人名字的。 这个购房当时的《购房合同》上，可以按照购房人的意愿，随便可以写上几个人的名字，都可以作为房产的共同产权人。对房产证上已经确定的产权人，也可以通过赠送、继承、买卖交易、夫妻婚后的加名等方法，来变更房产证上的产权人归属。
赠与的定义及如何撤销，《合同法》有非常明确的规定，即第一百八十五条“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。” <br/>第一百八十六条 赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。 <br/>本案中九七年的时候大儿子公司分房,父母出钱买下了房子, 且只写了大儿子的名字（因为是农村工厂职工房）,应视为是父母对大儿子的赠与。虽然“当时和事后说的都是兄弟两人的房子。” 但显然不属于《合同法》第一百九十条“赠与可以附义务。赠与附义务的，受赠人应当按照约定履行义务”的情况。无法按照《合同法》第一百九十二条“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与： <br/>（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属； <br/>（二）对赠与人有扶养义务而不履行； <br/>（三）不履行赠与合同约定的义务。 <br/>赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使”的规定办理。 <br/>因此，父母无法收回这套房屋。
房屋基本情况。主要有房屋的面积， 房屋的使用年限，房屋的地理位置；<br/>房屋产权情况。主要有房屋性质，产权情况，租赁情况；<br/>房款支付。房屋的成交价格，房款支付方式；<br/>作为卖方，房款交付时间可以选择以下几个时间为节点：办理完过户手续后__个工作日；拿到买方全部首付款后__个工作日；拿到全部购房款__个工作日；<br/>此外，还要约定好房屋内物品归属，交接水、电、暖、燃气等费用情况，以及交付当日发生的费用由哪一方承担；<br/>家具家电的处理；<br/>违约责任。
看看合同条款，如果一方违约使合同目的不能实现的，为根本违约，另一方得主张解除合同并要求违约方赔偿损失。
可以没有问题 可以落多人名字 在产权证有人数 您可以写3人 都是某某某 <br/>这个属于正常的财产分割 <br/>不过以后出房本会出产权证的副本 也有大本
合同生效时间以签字的时间为准,履行以具体的履行要件为准. <br/> <br/>在后一家公司看房和前一家公司不存在着什么关系,他们的看房确认书上又没有此房一定要从该公司买的排他性条款.所以前一家公司的诉求应该是没法成立的. <br/> <br/>和后一家的合同,我看了一下您的叙述,这个情况好乱啊. <br/> <br/>这个房子要卖的话,首先应该是产权明晰,不存在纠纷,像他这个房子产权人有好几个,这个就得出具其他产权共有人同意出售的证明文件. <br/> <br/>可以去中介协会和建委去投诉,他们会更为详细的解决您的问题. <br/> <br/>如果您没跳过中介私下成交是不会有问题的.
您可以换位想一想，中介公司挣的是什么钱啊！信息费( ⊙ o ⊙ )啊？ <br/> <br/> 他们把信息给了您促成您交易(没有他们的信息你会成交吗？他们作为中间方也不知道那方会违约！)； <br/> 房主违约您可以向房主讨回违约金，并且让中介帮您的忙这样还好办一些； <br/> 您觉得在理吗？O(∩_∩)O~ <br/> <br/> <br/>第一 中介公司只是起到居间作用，没有法律责任。 <br/> <br/>第二 你通过中介 使得双方签字了 中介没有责任。 <br/> <br/>第三 中介费要不会来 你目前该要的是 房东的违约金 ， 违约金是定金的俩倍 <br/> <br/>当然 你起诉的 能有要回中介费的可能性 但不大。 （这话非常在理！） <br/> <br/> <br/> <br/>O(∩_∩)O~祝您早些把违约金追回来！万事顺心！
一、你的合同完全有效，虽然预售期已过，但不影响什么，如果该开发商还在销售，那他们也只需要把预售证换成销售证即可。跟你应该没有关系，至于你暂时办理不了按揭，可能是因为他们销售证没有换完，所以暂时失去了销售依据，这只是时间问题。 <br/> <br/>二、开发商没有任何权利毁约或更改你购买时的房价，当时你们成交多少就是多少，他后面哪怕涨成1万一平米也不会影响到你。 <br/> <br/>三、民事诉讼法里面关于商品房买卖纠纷处理意见的总则是：出卖人未能履行合同的，买受人起诉，法院予以支持。另外商品房买卖合同里第十二条规定，出卖人必须保证所销售的房屋没有任何的产权纠纷及债务债权纠纷，否则由出卖人承担一切责任。 <br/> <br/>四、据你所述，其他人都是做了贷款的，所以根据这一点可以确定这房子属于正规商品房，不必担心房产证的问题，国家规定交房后3个月内办下大证，但实际决定于地方政府机关的办事效率。一般都在交房后1年内！ <br/> <br/> <br/>五、在你没有拿到房产证之前，你跟银行贷款是由开发商充当担保人的角色，所以跟期房现房没有关系，都是一样办理。我建议你找到开发商问清具体是什么原因不给你办，也可咨询当地房地局查一下这个项目备案的情况。 <br/> <br/>最后祝你一切顺利！
你好！你单独和房东接洽没有问题，只要你们双方都隐瞒一下，不告诉中介就可以，他们起诉你也打不起这个口水官司，有那个时间多卖2套房子啥都有了
这种情况你们只能起诉他们违约，房屋的产权转移以登记为要件。<br/>买房的合同只能说明你们双方对房屋和价款意思达成一致，在该房屋尚未出卖给善意第三人之前，你们可以请求他们继续履行合同--去办理房屋产权过户。若房屋他们又转手卖给不知道你们交易关系的第三方，那么你们只能主张违约金，而不能以合同为由主张房屋所有权。<br/>至于合同行为，只要老张是完全行为能力人，也就是非精神病，且并非受压迫、欺骗;那么他所签订的合同就是受法律保护和约束的。而并不需要他的老婆授权，即使她老婆不承认，你门也可以直接将老张起诉至法院要求赔偿。<br/>夫妻双方互为代理人，在处理日常生活用品花费时，不需要另一方的同意，但是涉及房屋等重大财产的，需要双方一致表示同意，但是第三人相信一方有权处理的除外，像老张这种就属于，需要你和中介去举证。<br/>说了这么多，你就记住一点，房屋所有权并没有变动，你们只是签订了买卖房屋合同，合同是真实有效受法律保护的;你们只能督促他履行合同，去过户。如果他们就是不过户，你们拿他们没办法。只能通过合同违约来对抗他们，就是主张违约金。只要到期没有履行，比如你所说的30天满，就可以起诉。 <br/>至于老张是不是无权代理，不用管他，就算是无权处分，债权行为并不需要具有合法处分权，就算老张无权处分夫妻共有财产也可以签订合同，如果不履行，就需要承担违约责任，因为只需要老张对你们负责，而他承担的这份合同责任需要以他们夫妻的共同财产为担保，所以你不用担心她老婆所说的无权代理，合同有老张的签名，你们作为合同双方当事人，只要以老张这个卖方作为被告就行了。
1、房东也应该有1份合同。他提前收房，需赔付一个月租金。<br/>2、违约金未付之前，你们已经搬走，看来你们也气糊涂了。<br/>3、如果不录音、再起诉的话，我也想不出什么好办法。要不你们试试，让中介出面做做房东的工作（你先试探一下，违约金的可能性，可以与中介37开）。
写份协议到公证处公正一下吧。或者按照原来的那个业主你们的交易形式在交易一次。
你们当初没有签订买卖房屋的合同吗？或者协议吗？如果有的话就可以按照上面的约定追究他违约责任了。如果没有的话你可以根据房主给你写的房款收条起诉他。
你好，请问他女儿有委托书吗，如果有委托书的话他女儿签的字就是有效的，如果违约就没有签合同就是定金双倍返还，如果签了合同就是合同价的20%的赔给你。
按照你的描述，作出如下简单回答<br/>首先，房屋买卖合同肯定是以合同为基础。所以需要详细看合同，按照合同的约定来执行<br/>其次，如果买方已经涉及到违约行为，是可以通过诉讼来让其继续履行合同，或是解除合同，同时都可以要求违约金和赔偿损失<br/>再次，注意相关证据的保存<br/>最后，如果打算通过诉讼解决问题，在时间上面要做好准备，现在的诉讼会经历3到6个月的不等<br/>如还有疑问，或是需要帮助，可以来电
你好，租赁合同期限内，承租方对房子具有完全的使用权，任何人非经允许不能擅自进入，即使是房东也是如此，所以，你有权利拒绝他们进入你房子考察。<br/><br/>你们可以协商此事，比如给你降低房租什么的，或者给你赔偿等等。
现在是年终了，如果买你房子客户是全款的，那么时间肯定在15个工作日内就能完成！但是如果是贷款买的，那么就得等到四月份左右了！这是时间都是看银行放款的问题！
房产抵押贷款是指借款人以新购商品住房抵押，贷款银行为借款人提供一揽子资金服务，满足其购买住房、车位、大额耐用消费品、汽车和住房装修等多种需求的人民币贷款。 房产抵押贷款的贷款期限最长不超过30年；贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次贷款利率执行。 个人房产抵押贷款是指以自然人为对象发放的以个人房产抵押作为担保的且用途合法的人民币贷款。
一、继承房产办证流程 1、房屋评估：必须通过评估公司对房屋进行市值评估。评估公司会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等重要因素，作出专业的价格分析和楼价评估，定出准确的物业市值价格。 2、 继承公证：申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书。在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱（如有遗嘱），亦应提交遗嘱原件。若部分合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃财产承诺证明。 3、房屋测绘：申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图，以便办理产权登记手续。 4、继承登记：申请人持房产证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》，并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理，并核发回执。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明。 二、办理继承公证应该提供哪些资料？ 办理继承公证，当事人应当提交以下材料： ①申请人身份证件、代理人的身份证明和授权委托书，国外或港澳台地区的委托书应经当地公证机关或司法部授权的机构、人员公证证明； ②被继承人和已死亡的继承人的死亡证明。死亡证明一般应由公安部门或被继承人死亡时所在的医院出具；被继承人在国外或港澳台地区死亡的，死亡证明应经当地公证机关或司法部授权的机构、人员公证证明； ③被继承人遗留的财产证明，如房产证、土地或宅基地使用权证、记名股票、存款凭证等； ④被继承人的全部合法继承人情况的证明，以及有无依靠被继承人生活的人的证明。一般由继承人或被继承人所在单位的人事部门根据其档案记载出具，证明的范围以继承法所确定的法定继承人的范围为限； ⑤被继承人生前所立的遗嘱，包括公证、自书、代书、录音、口头等形式的遗嘱； ⑥继承人放弃继承权的，应当亲自到公证处发表放弃继承权的声明，或提交经公证证明的放弃继承权声明书； ⑦继承人失踪多年，下落不明的，应当提交人民法院宣告失踪或死亡的裁定书； ⑧其他有关材料。如遗嘱见证人的证明材料、遗产清单等。 其他注意事项：如涉及该房屋权属等事项是法院判决、裁定或调解的，必须提交法院判决书、裁定书或调解书等。如该房屋经实地测绘，发现已经改建或存在违法建设的，必须提交规划部门的报建审核书或处理决定书。
二手房买卖定金合同范本 卖方：___________(以下简称甲方) 买方：____________(以下简称乙方) 居间方：_________________________________________ 根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议： 第一条 甲方所售房屋权证号及坐落位置、结构、层次、面积、附属设施： 1、甲方所售房屋位于________区_____________新村(弄)_______幢_____室，为_______结构;建筑面积__________平方米;房屋所有权证号为“_______________”，房屋土地证号为“_______________”。 甲方所售房屋设施为(含自行车库) 第二条 房屋价格及其他费用： 1、甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为(人民币)____________大写______________________元整(含附属设施 费用);乙方并于______年____月____日向甲方支付定金人民币______________万元整。 2、甲、乙双方达成一致意见，双方交易税费由_____方负担或有甲、乙双方各自承担国家相关规定税费。 3、甲方自愿将其两证即房屋所有权证和土地证放于中介处。 第三条 1.甲、乙双方约定于______年____月____日之前签订正式的合同，如甲、乙任何一方未按时签订正式买卖合同，则视为违约。 2.甲、乙双方共同委托_____________办理房产交易过户手续。 第四条 房款支付方式： 第五条 房屋成交，中介服务费按以下第____种方式收取，并于签订正式买卖合同时支付。 1.由乙方支付成交价的__%即人民币_______元，大写_____________元整。 2.由甲方支付成交价的__%即人民币_______元，大写_____________元整。由乙方支付成交价的__%即人民币_______元，大写_____________元整。 第六条 房屋交付： 甲方承诺在____________将该房户口迁出。甲乙双方在约定_____________甲方将房屋交付乙方，并将该房屋之前产生的费用(水、电、煤气、物业费等)结清。同时甲方承诺交房时房屋内的设施即装修完好无损坏，如有损坏则由甲方修护或更换，费用由甲方承担。因不可抗力等因素造成甲方逾期交房的，则房屋交付时间可据实予以延长。 第七条 违约责任： 1.双方约定之日签订正式房屋买卖合同，如有一方未按时签约视作违约处理。 2.甲方违约，甲方除退还乙方已付定金，并再赔偿同额定金给乙方。中介方收取赔偿定金金额的50%作为中介费服务费。 3.乙方违约，乙方放弃收回定金，即甲方不予返还乙方所付定金，同时中介收取定金金额的50%作为中介服务费。 第八条 甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷或财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷或财务纠纷，由甲方承担全部责任。 第九条 本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力。 第十条 本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成的，甲乙双方可依法向该房屋所在地人民法院起诉。 第十一条 生效说明 本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，见证方一份。均具有同等法律效力。自双方签字盖章之日起生效。 第十二条 其它约定事项 甲方(签章)： 乙方(签章)： 居间方(盖章)： 身份证号： 身份证号： 代理人： 日期： 日期： 联系电话：
1、房屋评估： 首先必须通过评估公司对房屋进行市值评估。评估公司会根据房屋所处的路段、坐向、楼层、楼龄等重要因素，作出专业的价格分析和楼价评估，定出准确的物业市值价格。 2、继承公证： 申请人应当到房屋所在地的公证处办理继承公证，领取继承公证书。在办理公证时，必须提供房屋权属人的死亡证明书、合法机关出具的合法继承人名单证明，以及原房屋权属人立有的遗嘱(如有遗嘱)，亦应提交遗嘱原件。若部分合法继承人自愿放弃继承权，必须出具放弃财产承诺证明。 3、房屋测绘： 申请人须到房地产测绘部门申请办理房屋面积测绘或转绘手续，领取测绘成果或者附图，以便办理产权登记手续。 4、继承登记： 申请人持房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》，并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理，并核发回执。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明。
过户后出产权证的时间为15个工作日。贷款多长时间可以放钱是指多长时间可以放钱给房东，如果是的话，那么贷款的放款时间为房产交易结束后即自动转帐到卖家的帐户。 二手房贷款必须要房证和土地证，在办理整个贷款期间，两证一共需要用两次：一次是评估公司要给你的房子做评估报告，这是要你的两证原件查看后，他们留复印件的，待银行放款后，他们就会通知你去产权处做抵押，办理他项权证。 这个时候，你要把证放在产权处。但是与此同时，产权处会给你开具一张清单，此单类似一张收条，你在几个工作日后，凭此条去产权处拿两证及他项权证。
不能办理抵押登记的房产有以下类型： (1)权属来源是限制抵押的(包括福利房、微利房、私人建房等); (2)根据城市规划，市区政府决定收回土地使用权的; (3)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; (4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的; (5)权属有争议的; (6)法律、法规或市政府规定禁止抵押的; (7)除乡(镇)、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权利依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权之外的其它集体土地使用权。
办理房屋登记，一般依照下列程序进行： （一）申请； （二）受理； （三）审核； （四）记载于登记簿； （五）发证。 房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告。
在卖房时，房屋是不能有贷款和抵押的。因为有贷款或抵押的房子无法进行网签和过户，当然也是不能交易的。那么卖房前如何才能让房子解抵押呢？解抵押时要注意什么呢？?????? 贷款没还清的房子是不可以直接上市交易的，如果出售必须首先还清贷款。我国《城市房地产管理法》有明确规定：“已经抵押，并且未经抵押人同意而出售的房屋是不能转让的。”你只有先将房子解抵押，获得房屋的完整产权（他项权），才可以将房子进行交易。 1什么是解抵押?????? 有贷款没还清的房子，会在不动产登记中心有登记，这样的房子不能够出售或者赠与，只有把贷款还清，去抵押银行拿到贷款还清证明，到不动产登记中心做解除抵押登记后，房子就可以正常上市交易了。从还清贷款到做解除抵押登记手续的过程就是解抵押。
房屋解抵押流程?????? 解抵押首先要向银行提出申请，之后需要携带以下材料去不动产登记中心办理解抵押即可。向银行提出解抵押申请一般要经过八个环节：①打电话给贷款银行咨询提前还款事项，包括是否需要交违约金，违约金是多少等；②去贷款银行申请提前还款；③还款（在约定时间之前打款，约定时间不能是还款日的前后三天。）；④还完款次日到贷款银行办理结清手续，打印利息清单（可以抵个税）；⑤到银行贷后管理中心取解押材料；⑥到担保公司（商业贷款不需要去，公积金贷款的当时没签担保协议不用去）；⑦到不动产登记中心解押。⑧归档，完成解押。注意：不同银行或有不同规定，详情以贷款行规定为准。办理房屋解抵押所需材料：1、注销登记申请书（已加盖银行或抵押权人公章）；2、解除抵押登记协议（已加盖银行或抵押权人公章）；3、银行授权委托书（已加盖银行或抵押权人公章）；4、房屋产权证原件；5、他项权利证原件；6、受托人身份证原件及复印件。注：不同地区或有不同政策，详情请咨询当地不动产中心。
办理解抵押需要注意哪些1、 找正规的公司借款?????? 如果你没有选择使用买家首付款来办理解抵押的话，那就意味着需要从找中介借款解抵押和找担保公司借款解抵押这两种方法中选一个，但不得不提醒你的是，一定要找个正规的公司，否则被乱收费是小，官司缠身，岂不是很麻烦。2、 取得银行同意?????? 根据《担保法》和《房地产抵押管理规定》，抵押贷款的房地产必须经过抵押权人（就是银行）同意才能转让或者出租。也就是说，你在转让正在抵押中的房产之前，必须先取得银行同意，否则不能买卖。3、仔细签订合同?????? 什么事情都是口说无凭，白纸黑字写下来才更有保障，不管你是选择找中介公司或者担保公司借款，还是用买家的首付款解抵押，在签订合同的环节都必须仔细，阅读合同内容，核对好重要信息，以免产生纠纷。
有贷款没还清的房子，会在不动产登记中心有登记，这样的房子不能够出售或者赠与，只有把贷款还清，去抵押银行拿到贷款还清证明，到不动产登记中心做解除抵押登记后，房子就可以正常上市交易了。从还清贷款到做解除抵押登记手续的过程就是解抵押。 ?? 2房屋解抵押流程??解抵押首先要向银行提出申请，之后需要携带以下材料去不动产登记中心办理解抵押即可。 ??向银行提出解抵押申请一般要经过八个环节： ??1、打电话给贷款银行咨询提前还款事项，包括是否需要交违约金，违约金是多少等。 ??2、去贷款银行申请提前还款。 ??3、还款（在约定时间之前打款，约定时间不能是还款日的前后三天。）。 ??4、还完款次日到贷款银行办理结清手续，打印利息清单（可以抵个税）。 ??5、到银行贷后管理中心取解押材料。 ??6、到担保公司（商业贷款不需要去，公积金贷款的当时没签担保协议不用去）。 ??7、到不动产登记中心解押。 ??8、归档，完成解押。 ??注意：不同银行或有不同规定，详情以贷款行规定为准。 ?? 3办理房屋解抵押所需材料??1、注销登记申请书（已加盖银行或抵押权人公章）。 ??2、解除抵押登记协议（已加盖银行或抵押权人公章）。 ??3、银行授权委托书（已加盖银行或抵押权人公章）。 ??4、房屋产权证原件。 ??5、他项权利证原件。 ??6、受托人身份证原件及复印件。 ??注：不同地区或有不同政策，详情请咨询当地不动产中心。 ??不动产登记中心会在房产证上盖上抵押注销章，其余材料房屋管理机构留存。解押完成之后，房子就可以正常走买卖流程，进行交易过户了。
解抵押首先要向银行提出申请，之后需要携带以下材料去不动产登记中心办理解抵押即可。 向银行提出解抵押申请一般要经过八个环节： ①打电话给贷款银行咨询提前还款事项，包括是否需要交违约金，违约金是多少等； ②去贷款银行申请提前还款； ③还款（在约定时间之前打款，约定时间不能是还款日的前后三天。）； ④还完款次日到贷款银行办理结清手续，打印利息清单（可以抵个税）； ⑤到银行贷后管理中心取解押材料； ⑥到担保公司（商业贷款不需要去，公积金贷款的当时没签担保协议不用去）； ⑦到不动产登记中心解押。 ⑧归档，完成解押。
一是借款人须在按月正常偿还贷款本息6个月后，方才可提出首次提前偿还部分贷款或全部贷款； 二是贷款机构为严肃贷款管理，对提前偿还部分贷款规定了最低限额，一般需1万元以上； 三是借款人提前还贷一般需提前10天或15天告知贷款机构，并须持原借款合同、银行还贷储蓄卡、每月还资本金利息表、本人身份证等资料向贷款机构提出书面申请，并须经其审核同意； 四是借款人在当月仍需要偿还原定的月贷款本息还款额，同时再将需要提前偿还的贷款金额存入银行储蓄卡内。贷款机构经确认后，对属于是提前偿还部分住房贷款的，则将再按原借款合同中确定的计息还贷方式以“先息后本，每月等额减少，缩短还款期限”的计算原理，重新计算提前偿还部分贷款后的借款余额和最终偿还期限，重新打印“每月还资本金利息表”，重新与借款人签订“借款变更合同”。
（1）申请 申请人携本人及配偶个人征信报告，商业银行住房按揭贷款的《购房合同》、《借款合同》、贷款余额对账单以及申请人单位盖章的《芜湖市商业银行住房按揭贷款转为住房公积金贷款申请审批表》等资料至住房公积金管理中心提出申请。 （2）受理审批 住房公积金管理中心受理申请后，在市民服务中心申请的当场审批；其他经办网点受理的，2个工作日内审批。审批后2个月内有效，超过2个月不予办理。不予受理的，当场告知申请人，并说明理由。 （3）归还按揭贷款，注销房屋*押 申请“商转公”经住房公积金管理中心批准后，申请人向原商业银行住房按揭贷款银行提出还贷申请，将商业银行住房按揭贷款结清，由商业银行住房按揭贷款银行出具贷款结清证明，注销*押登记。 （4）签订住房公积金《借款合同》，重新办理房屋*押 申请人凭商业银行住房按揭贷款结清证明和“商转公”审批材料到住房公积金贷款委托银行签订住房公积金《借款合同》，并办理房屋*押相关手续。 （5）“商转公”履行 房屋*押权证办好，经委托银行收押并送交住房公积金管理中心后放款，贷款打入借款人账户。申请人自贷款发放次月起，按住房公积金借款合同约定按月偿还住房公积金贷款本息。
多找几家贷款机构试试 如果是因没有找对贷款机构而被拒贷，那么不妨多找几家不同的贷款机构试试。目前很多贷款机构都开展了房产抵押贷款业务，但是不同机构对借款人的要求不一样，所以大家选择贷款机构时一定要结合自己的实际情况多加对比，看看哪家机构的要求与自身条件最为匹配，才着手办理贷款。 考虑换贷款方式 如果是因房产不满足抵押条件，不妨考虑换贷款方式。按照房产抵押贷款规定，作为抵押的房产必须满足以下几个要求：1、具有变现能力；2、产权明晰；3、有房产证和国有土地证；4、房龄≤20年；5、能正常上市交易。如果你提供的房产不符合上述规定，在有稳定工作和收入，且拥有良好信用记录的情况下，不妨试试无抵押贷款。 找正规担保公司介入 如果你认为只要有房产就一定能拿到贷款，那么你错了！贷款机构审批贷款的时候，除了要审查房产情况，同时也要查看你的资质情况，如果借款人的资质不符合规定，贷款申请也将被拒，365安家贷二手房金融中心市场总监童身贵建议，这种情况下不妨找一家正规担保公司介入，有了它为你作担保，贷款申请难度大大降低，不过贷款成本会提高，因为担保公司需要收取一定金额的担保费。
第一类：没有还清贷款的房子 应当注意，如果该房产还处于按揭的状态，那么，这套房产的抵押他项权其实是在银行的手中，等于将产权暂时移交，借款人虽然享有使用权，但并不具备完全产权，所以并不具备对这套房产的支配抵押权，不能另行用它申请贷款; 1、可以先垫资还清银行贷款，解除抵押手续，然后在银行重新申请贷款。 2、用房屋余值进行二次抵押贷款 根据个人情况来定。第一种首先要先还清银行贷款，办理速度较慢，但是利息低，适合长期使用。石家庄贷款,石家庄房产贷款,石家庄抵押贷款,石家庄中小企业贷款,石家庄贷款公司,石家庄银行贷款,无抵押贷款,房贷计算器。第二种不用还清银行贷款但是利息高点，办理速度快，适合短期周转。 第二类：尚未达到五年期的经济适用房 在经济适用房的相关规定章程里，明确指出，只有期满5年，经济适用房(或限价房)才有上市交易资格，产权才能进行抵押。 第三类：小产权房 名为小产权(村证、县证、购房合同、购房协议、回迁协议)，实为无产权，这就是该类房产存在的尴尬，属集体土地证或没有产权证明，仅有一纸销售方的出售合同，并未受到房管单位的认同。而这类房屋，如若遇到政策性用地规划等情况，就面临灰飞烟灭的风险，故金融机构不予对该类房产抵押放贷; 第四类：部分已购公房（房改房） 虽然已购公房多已转为个人独立产权，但仍有少数较为特殊。例如，部分不能提供购房合同、协议的房产;由于此类房产权属尚属于较为模糊的状态，故出于信贷风险及变现能力考虑，所以无法抵押房产申请贷款。 第五类：房龄太久、户型太小的二手房 大多数银行对于抵押的房产有较为严格的规格要求，综合来看，面积≤50平米，房龄≥20年的房产，银行会认为较难变现，较难进行抵押贷款。当然，如若该房产在较为主要的城市功能区域，也有部分房产可另当别论申请获得贷款。
1.看房贷利率折扣 去年下半年不断有城市出台限购限贷政策，比如北京在去年9月30日提高首套房首付比例后，又在今年1月1日将首套房贷款利率折扣统一为9折，不过根据融360最新监测数据显示，并不是所有银行都执行了9折政策，南京银行、平安银行利率最低8.5折，汇丰银行利率最低8.7折，所以在选择银行的时候还是先看利率折扣力度，能省点是点。 2.看贷款门槛高低 银行收紧房贷政策的另一体现就是提高获得优惠利率的门槛，同样是8.5折，北京地区南京银行要求优质客户且征信良好就可以享受8.5折优惠，平安银行要求单位好收入高的优质客户享受8.5折优惠，准入门槛有差异。另外还有银行对二手房房龄或者最长贷款年限有限制的，比如有的银行要求申请贷款的二手房房龄最长不能超过20年，有严格的银行要求不能超过15年，也有要求不能超过10年。所以在申请房贷时要注意了解贷款利率优惠门槛。 3.看调息方式 房贷利息直接影响了贷款人的经济压力，而遇到央行升息、降息，房贷利息会根据银行调息方式不同而产生差异。目前银行调息主要有两种方式：一种是次年调息，就是央行宣布调整利息后的第二年1月1日起，贷款银行才执行新的基准利率。另一种是按月调息，就是在央行宣布调整利息后的下个月起，贷款银行执行新的基准利率。另外除了根据央行利率浮动外，还有就是贷款银行执行固定利率不变，签约时的利率不随着央行升息、降息的变化而变化。以上这几种方式，不同银行规定不同，有的是默认次年调息，有的是贷款人可以自己选择调息方式。 4.看提前还贷是否有违约金 关于提前还贷，有的银行对还款时间有规定，要求还款满6个月或者满1年才能申请提前还贷。有的还会收取一定比例的违约金，有的则没有过多硬性要求，可以随时还贷，这一点需要注意。 5.看房贷还款方式 房贷还款方式主要有等额本金和等额本息两种，等额本金还款是指每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。即将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日到本次还款日之间的利息。前期还款压力较大，但随着还款时间的推移还款负担减轻。等额本息还款是指贷款期每月以相等的额度平均偿还贷款本息，即把按揭贷款的本金总额与利息本金总额相加，平均分摊到还款期限的每个月中。总的来说等额本金比等额本息还款更能节省利息。但是在申请贷款的时候，有银行会规定只能选等额本息还款，有的银行是两种方式由贷款人自己选。购房人要根据自己的实际情况选择。 6.看银行工作效率 提交贷款材料后，银行审批需要一定时间，体现了银行的办事效率，时间越短效率越高。
1、甲银行在今年对于首次购房的在按揭客户，一般执行下浮10%-15%的优惠利率。 2、乙银行推出房贷业务执行下浮30%的优惠利率，正常客户可向银行申请。 3、乙银行审核房产和借款人资信。 4、审核通过，乙银行出资结清用户在甲银行的贷款。 5、用户在乙银行办理房贷业务并享受最新优惠利率。
