1、核实产权是否清晰: 卖方必须是房屋的所有人,通过查验产权证和产权人身份证核实,确认无误即可。只样做到这一点,你才能防止无效买卖合同的出现或者合同诈骗案情况的发生。否则,纠纷在所难免。 2、核实房屋状况: 一定要谨慎对待看房行为,至少应核实以下几个方面: ①房屋建筑状况。如房屋坐落、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。 ②房屋小区状况。如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。 ③房屋权利情况。如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存 在抵押、出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。这些情况的核实,有利于你控制好交易的实际成本和风险,比如房屋的装修,有利于评估二次装修的费用;土地使用权为划拨的,涉及补交土地使用权出让金;房屋租赁期未满的,涉及承租方有权租住至期满以及优先购买权;房屋仍在抵押期内的,则涉及登记过户前先行解除抵押的问题;被查封或冻结转让的房屋,则在解除冻结之前不得买卖活动等等,你要先做到充分了解房屋状况之后再履行合同才会让你放心省心
一、二手房交易过户之买方咨询 交易两边树立信息沟通渠道,买方了解房子全体现状及产权情况,请求卖方供给合法的证件,包含房子一切权证书、身份证件及其它证件。 二、二手房交易过户之签合同 卖方供给了房子的合法证件,买方能够交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房交易的必经程序),交易两边签定房子交易合同(或称房子交易契约)。交易两边经过洽谈,对房子位于方位、产权情况及成交报价、房子交给时刻、房子交给、产权处理等达到一致意见后,两边签定最少一式三份的房子交易合同。 三、二手房交易过户之处理过户 交易两边共同向房地产交易管理部分提出请求,接受检查。交易两边向房地产管理部分提出请求手续后,管理部分要查验有关证件,检查产权,对契合上市条件的房子准予处理过户手续,对无产权或部分产权又未得到别的产权共有人书面赞同的情况回绝请求,制止上市交易。 四、二手房交易过户之立契 房地有关部分依据交易房子的产权情况和采购目标,按交易部分事前设定的批阅权限逐级申报审阅同意后,交易两边才能处理立契手续。如今北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即我们所俗称的“白契”。 五、二手房交易过户之缴纳税费 税费的构成比较复杂,要依据交易房子的性质而定。比方房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 六、二手房交易过户之处理产权转移过户手续 交易两边在房地产交易管理部分处理完产权改变挂号后,交易资料移送到发证部分,买方凭收取房子一切权证通知单到发证部分申领新的产权证。 七、二手房交易过户之银行借款 对借款的买受人来说在与卖方签定完房子交易合同后由交易两边共同到借款银行处理借款手续,银行审阅买方的资信,对两边欲交易的房子进行评估,以断定买方的借款额度,然后同意买方的借款,待两边完结产权挂号改变,买方收取房子一切权证后,银即将借款一次性发放。 八、二手房交易过户之打余款完结交易 买方收取房子一切权证、付清一切房款,卖方交给房子并结清一切物业费后两边的二手房子交易合同悉数实行结束。
(1.)房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 (2.)房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 (3.)交易房屋是否在租 有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 (4).土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。 (5.)市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 (6).福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 (7.)单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 (8)物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。 (9).中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。 (10.)合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
1、签订认购书 商品房期房正式销售工作开始后,一般会设立售楼处,购房人在认可本项目后,可到售楼处签订认购书,并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况,并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。 2、签订买卖契约 购房人在签订认购书后,应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括:内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。 3、预售登记 买卖双方只有办理完预售登记后,契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内,到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间,买方如转让其所购房产,买方与受让人应在契约上做背书,在背书签字之日起十五日内,双方持有关证件到市场处办理转让登记,在转让登记申请表上签字,市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。 4、签订管理公约,办理入住手续 当购房人按契约有关条款约定付清房款后,开发商入住通知单,并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后,就可以拿钥匙入住了。
相信很多人都是跟我一样吧,在外面打拼很努力奋斗就想在异乡有个真正属于自己的家吧,而现在的房价是日渐猛涨,相信有好多人都是奋斗了十几年甚至是几十年才换来一套真正属于自己的房子,所以在买房时,一定要留个心眼,不然很容易不小心就被售楼员的花言巧语给骗了,一入住就知道这些都是坑,破绽连连,不长点心可能到时血汗钱变成了冤枉钱,所以再买房的时候一定要看清哦,买房其实是大有玄机的,相信很多人都知道同一栋房子,都是有分好的户型跟不好的户型的,而且也是跟地段价格户型挂钩的,很多人都不知道哪些房子是容易被贬值,哪些房子是升值的,这几种房子,聪明人是不会买的。 ??很多的公寓房,装修确实很美观,但是却没有带阳台的,这样的房子最好不好选择购买,这对自己的生活起居都是非常的不方便,这种公寓房就只适合单身或者情侣居住,想必很多人都是知道买房的辛苦吧,买了房子一般都是一辈子居住的了,别说你家不需要跟老人父母一起居住了,可能来个朋友住一晚都会觉得堵,而且以后还是会有小孩的,所以完全是没有必要选择这样的住宅购买,一家人很难住的舒服,而且像这样的商住宅不管是水费还是电费都会比其他的楼房贵,买了完全就是坑。 ??方位朝北的房子,这样对室内采光和通风都特别的差,阳台朝北或是南面不设置窗户的话,就会让室内变得湿润,人住久了,简单湿气过重抱病,要是老人跟孕妇住久了,就会得风湿病等,而且平时就不着光,那一到回南天跟梅雨天气,就简直是要命的,再说了这样的房子在风水学上说,室内的阴气过盛,很容易会构成风水煞,会让主人运势低下,工作不顺,不聚财,连财神爷见了都会绕道走。 ??接近菜市场的房子也不建议考虑,当然买菜是很方便了,但是其他方面可能很麻烦的,刚到半夜就很吵闹了,所以噪音污染也十分严重,而且人流量多且复杂,特别简单招小偷光临,如果房子面向的是家禽或海鲜商场,那么不只腥味特别的重,还特别容易繁殖细菌。
一、核实产权是否清晰 卖方必须是房屋的所有人,通过查验产权证和产权人身份证核实,确认无误即可。如果有共有人,则需共有人均同意卖房。 二、核实房屋状况 1、房屋建筑状况 如房屋坐落的位置、户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、家具等。 2、房屋小区状况 如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、业委会、物业管理等。 3、房屋权利情况 如土地使用权类型、使用期限、土地及房屋用途、房屋所有权性质、房屋共有人情况、房屋是否存在出租、查封、冻结转让、列入拆迁范围等等。三、明确交易程序 二手房交易可分为看房、签约、按合同约定时间付房款z、过户、交房几大步骤。如果房屋涉及买方需要按揭付款的,还需要办理相关的按揭贷款等手续。 1、看房、签约 看房满意后,买方决定购房,应与卖方确定合同的内容,如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。 2、按合同约定付房款 一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。 前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、按交易进度支付房款,即签合同付 定 金 、过户后付大部分房款、交房后付余款。 后者则需要签合同付定金、签按揭合同付首期款、余下的房款由银行打到卖方帐户上。 3、交房 ①交房的时间和条件。交房一般与尾款支付同时或稍后进行,如无约定交钥匙视同交房。双方应明确交付房屋状况,如卖方负责清空房间,不得留有大件废弃家具等。 ②物业费、水电费等承担方式。通常买方自收房后开始缴纳,卖方应提供此前最后缴费证明。 ③房屋出租的,应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等。 4、过户 过户即将房屋的权属人由卖方变更为买方。双方对此须明确: ①到房管局办理买卖合同登记和过户的时限,一般为卖方取得产权证的某一时间。 ②过户所涉税收和费用的承担。 ③买方的人数。买方应确定过户后产权证上登记的权属人,避免签约后家庭成员变化再考虑变更或增减房屋权属人情形出现。 ④户口迁出。在卖方(原户主)未迁出前,现行政策不同意买方(新户主)户籍迁入,因此卖方户口迁出交易房屋的时限应予以约定。 四、明确违约责任 和卖方要明确严格的违约责任,是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。因此,双方在签约时就应当明确违约责任 ,具体应注意以下几点: ①合同义务的履行时限必须是简单易定的日期,尽量避免抽象的“之前”“之后”表述。 ②每项主要义务均应有违约责任一一对应。 ③违约责任承担方式应首选违约金,数额应考虑违约造成的损失,但以不超过总房款的20%为宜,因为违约金被认为过高时法院会依法调低,反而又处于不确定状态。 ④应约定如解除合同,买方支付占用房屋期间使用费用的计算方法以及卖方承担买方装修损失的计算依据。
了解前房主为何卖房 婚房与一般的二手房不同,更加讲究“好兆头”,因此准新人们在买房前一定要了解清楚前房主为何卖房,尤其是一些价格明显低过市场价、比较反常的所谓“笋盘”。若是等入住后才知道有“内幕”,极有可能影响新婚夫妇的心情。当然,一般情况下房主不会主动告诉你实情,需要采取其他途径了解,比如向邻居打听等等。 看小区地段及周边配套 小区地段及周边配套的选择是尤为重要的,一旦选择失败,入住后就会带来种种生活上的不便。在此建议,尽量选择比较成熟的生活区,交通方便,周边的医院、学校、公园、菜市场等配套较全,这样生活起来比较舒适。在选房时,应将周边配套优先度进行排序,按照需求合理地选择适合自己居住的小区。 社区环境及邻里关系 成熟生活区一般房龄较长,社区绿化、车位、路面等环境也不尽相同。在选婚房时尽量选择“先进社区”,在享受便利生活同时,也能有一个良好的居住环境。此外,邻里关系也比较重要,所以在选房的时候要尽量多收集一下这方面的信息。 由里到外看装修 很多准新人选择购买二手房结婚的一个重要原因就是因为其本身带装修,可以省去不少人力和财力。在此需要提醒准新人的是,好的装修不仅是外表美观,本身装修的技术和材料的质量更加重要,直接关系到入住后的生活品质。 看装修材质有几个主要方面,一是地砖,二是地板,三是油漆,四是天花板。这些直接影响到身体健康。看装修技术则需要看一些不容易发现的暗处,比如天花板的边角、电视柜背后等,如果有问题及时找卖家解决。 此外,厨房和卫生间的装修情况也很重要。这两个地方是家庭使用最为频繁的,且铺有下水管道,如果用料做工不过关,极有可能发生渗漏、堵塞等情况,令人烦不胜烦,因此尤其需要注意。 需要提醒准新人的是,尽量向卖家索取装修图纸,了解一些不易看到的细节,比如水电管线的走向等,方便将来出现问题按图纸维修。 选择经济能承受的房子 买婚房不是越贵越好,也不是越大越好,关键在于适合自己。对于选二手房做婚房的准新人来说,这套房子很有可能只是暂时的过渡,不大可能住一辈子,因此无需硬着头皮买得过大或过贵,反而影响了自己目前的生活品质。此外,日后因为家庭人口的增加或者工作地点出现变动,原先的房子很可能会转手,或者会出租,所以过大或者过贵从投资的角度来看并不是明智的选择,兼顾其投资潜力才是理性的。准新人们在买房时可以选择购买一居或二居的小户型,日后出租或出售都比较方便,可以获取回报收益。
权属不明的不买 产权不明确的房屋是购房者首先要避开的。按照物权法的规定,不动产物权设立、变更、转让和消灭,都应依照法律规定登记,经依法登记,才发生效力;而未经登记的,则不发生效力。因此买房前,我们就要核对出卖人是否具有产权。物权法和建设部《城市房屋权属登记管理办法》还规定,不动产权属证书是权利人享有物权的证明,是权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证,是国家对房屋所有权的确认。因此,查明卖方提交证书的真实性也要放在首位。 同时,土地权属不清的房屋也买不得,“小产权房”问题就是如此。根据土地管理法的规定,我国土地所有权包括两种方式,即国家土地所有权和集体土地所有权。城市居民从事建设应当依法使用国有土地,农村居民每可申请一处宅基地,农村土地不能用于非农用途,因此才说大量存在的利用农村集体土地建设的房屋对外出售的“小产权房”是不受法律保护的。 违规违章的不买 违章建筑是指未经主管部门许可而擅自动工新建的各种建筑物,主要是指房屋。从违章建设人有无土地使用权的角度来讲,违章建筑大体可分为两种情况:一是建造人未合法取得土地使用权即擅自建造房屋;二是在已经取得使用权的土地上,但尚未取得建设规划许可证等相关批准文件的情况下擅自建造房屋。这两种情况下建设人均不能取得房屋的合法所有权,还可能被规划部门认定为违章建筑后而令其拆除或强行拆除,因此购房者购买此类房屋是没有任何权利保障。 另外,可能被列为危房的房屋也要避开。如果房屋一旦属于危房,不但居住会有安全隐患,而且也没有了其他的利用价值,因此购房时一定要了解房屋的房龄、结构等情况,做出是否属于危房的初步判断。进一步的,还要小心已经被列人拆迁范围的房屋。通常情况下,被列入拆迁范围的户口是被冻结的,而已列入拆迁公告的房屋,房地产交易管理部门将不予办理过户。如果购买了此种房屋,将会面临很大风险。一般情况下一两年内将被拆迁的房子,能够在各区的房地产交易所(中心)查到。此外,购房者还可以向所在区县房管局的拆迁科咨询相关情况,或者到当地派出所询问一下这里的户口是否己被冻结、委托中介公司帮助查询等等。 “声明”缺失的不买 房屋所有权共有是最需要多方声明的,共有意味着房屋的所有权人不是一个人,例如,夫妻共有房产、两方或多方共同出资取得的房产、多个继承人因继承而共同所有的房产等,其中最典型的就是夫妻双方婚后取得的房产属于夫妻共同财产。在共有的状态下,共有人对房屋均享有权利,这时如果共有人之一擅自将房屋出售,实际上是将其他共有人所占有的房产份额也进行了处分,那么势必将侵害其他共有人的利益。为此,共有人要处分房屋,必须征得其他共有人的书面声明同意。否则,即使进行了处分,这种处分也是无效的。由于二手房大多是夫妻或家庭成员共同财产,购买未取得共有人同意出售的二手房会惹上麻烦。 即使没有共有关系而只有租赁关系,也可能出现问题。按合同法规定,出售房屋时应通知承租人,同等条件承租人有优先购买权。因此在购买二手房时,还应考察所购房屋是否存在租赁关系。如出售人没有通知承租人,没有承租人书面声明放弃优先购买权承诺,买房后也会有后患。 抵押查封的不买 抵押是指债务人或第三人不转移对抵押财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。由于抵押权是一种物的担保,其最大的特性就是优先受偿权。因此将已经抵押的房产进行转让会损害抵押权人的利益,为此,《物权法》明确规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。显然,如果购房者稀里糊涂购买已被抵押的房屋,无疑是要上当受骗的。 同样的,被法院、检察院、公安机关、海关等国家机关查封和扣押的房屋,其所有权的转移不得对抗这种公权力。如被执行人无金钱给付能力的,法院有权裁定对被执行人的其他财产采取查封、扣押措施;被执行人或其他人擅自处分已被查封、扣押、冻结财产的,法院有权责令责任人限期追回财产或承担相应的赔偿责任。因此,司法机关已保全、查封的房屋也是不能买的。 转让条件不符的不买 最后,不符合房屋转让条件的房屋也买不得。比如,按照国家保障性住房的相应规定,经济适用房属政策性住房,购房人拥有有限产权,不满5年,不得直接上市交易,确需转让的,由政府进行回购。满5年转让应向政府缴纳土地收益等价款,政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后,才可以取得完全产权。因此,对不符合转让条件的二手房也要当心。
关注之一: 准确理解“限购令”政策 长沙市的房屋“限购令”原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭,限购1套住房;对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,暂停向其出售长沙市中心城区一环内的住房。 因此,无论户口有没有迁出长沙市,返乡置业者在购房时先对照自己的情况和欲购房屋的位置,看自己属不属于“限购”之列,否则,即使对房子再满意也只能望房兴叹。 关注之二: 标价不等于实际购买价 与新房不同的是,除房价本身外,二手房交易过程中还需缴纳各项税费,如果是通过中介完成交易的还涉及中介费等。记者在采访中了解到,贵阳市二手房市场上,几乎所有卖家开出的都是“净价”,房屋交易过程中所需缴纳的一切税费甚至是中介费都由买家支付,卖家只收“净价”,不管税费,已成为当前二手房市场的“潜规则”。 例如购买一套标价50万元的普通二手房,如果该房购房不足5年,所售房屋并非家庭唯一住宅的,卖家所需缴纳的营业税及附加、个人所得税以及买家需缴纳的契税和中介费等,所有费用全部加起来约需6万元。也即是说,买这套50万的房子,最后买家要拿出56万元才买得到。 关注之三: 外地人办二手房贷款有门槛 据了解,长沙市并非所有银行都办理二手房贷款,像建设银行就没有开展二手房贷款业务,而工商银行虽然可以办理二手房贷款,但对于外地人而言,需要提供缴交一年社保的记录,否则不予办理。而贷款的条件和所需资料和办理商品房一样,即首套房可以办理7成按揭,利率为基准利率,二套房只能办理4成按揭,利率为基准利率上浮20%。 返乡置业者购房者则要根据自己的经济情况进行相应的选择,如果达不到办理二手房贷款的条件,则要准备好全款购房。 关注之四: 掌握二手房贷款额评估计算 虽然二手房贷款与新房贷款的首付比例和贷款利率均完全一样,但与新房贷款的首付款按照购房时的市场价作为参考不同,二手房则是按照评估价来计算贷款额。通常在申请二手房贷款时,银行要先对房产进行评估。银行在放贷时将取合同价和评估价两者之间的低值为基础,再乘以贷款成数,即为房产的最高贷款额度。 据了解,房屋评估价是根据当时的市场情况,通过专业评估机构对房产价值进行评估而计算出来,一般二手房评估价都低于市场价,通常,二手房评估价大多为市场价值的80%-90%。如果一套市场价50万元的二手房,如果按照80%的市场价值计算,评估价则为40万元。如果按照贷款首付三成计算,首付款为12万元,加上成交价与评估价的差额10万元,购买这套二手房,即要准备22万元的首付款,而非通常理解的15万元首付款。 关注之五: 知晓房龄与贷款额度挂钩 据了解,目前我市多数银行在办理二手房贷款业务时,贷款年限都是按照房龄+贷款年限≤30年来计算的。例如,某房屋的房龄为10年,其贷款年限最长为20年。 返乡置业者大多对二手房贷款政策知之甚少,致使在后期申请贷款过程中困难重重。为此,特别提醒购房者,贷款购买二手房时,为避免产生不必要的纠纷,在二手房买卖合同中切记对贷款方面的相关事宜进行条款约定,如贷款合同审批不能通过时,违约责任该如何约定。 关注之六: 不签“阴阳合同” 为了达到少交税的目的,很多人选择了“阴阳合同”的做法,即除真实合同外,签订一份成交价格远远低于实际成交价的“假合同”报税。 市房屋产权监理处的相关负责人介绍,返乡置业者完全不必为了达到“省税”的目的在合同上做“手脚”,一方面现在这种做法不能省税。另一方面,“阴阳合同”中真实合同和虚假合同差额部门的房款在法律上得不到保护。当买家再次转让所购房屋时,会产生虚增售房利润,导致税负增大。如果一旦所买房屋以后遇到拆迁,还可能面临补偿价格较低的风险,可谓得不偿失。
1 不做产权调查 产权调查应该是购房的第一步,但是具体到操作上就没有几个人可以真正落到实处了。其实对二手房进行产权调查并不是什么困难的事情,毕竟二手房的产权分为商品房、公房、产权限制房、房改房等很多种类,而不同的种类在购买时的政策也是不同的。其次,还应该调查清楚该房产有没有抵押、查封和诉讼等问题,否则很容易产生纠纷。 2 急于交定金 没有了解意向购买的二手房的全面情况就急于交定金是不明智的。因为按照合同约定,在大多数情况下,定金是不退的。所以,除非自己对该房的情况非常了解, 否则就不要急于交定金。毕竟现在是买方市场,好房子也很多,没有必要那么急于成交。 3 爱屋及乌 很多人在看房时都容易犯一个错误??只关注某一方面而忽视了其他方面,这在选购二手房时是一定要避免的。如遇到价格便宜、喜欢的复式结构,却忘记了测量一下上下两层的层高;看中小区的良好景观却忘记了超高物业费给自己带来的压力作为购房者应该时刻保持冷静,只根据片面的喜好买房是要不得的。 4 轻信虚假报价 二手房交易的最大“水分”就是价格的不透明化。所以,在买房之前就要对同区域、同档次的二手房价格有个详细的了解。这里推荐大家一个方法??在买房之前走访一下距离该房最近的大型的、信誉好的中介公司,通常就可以得到一个比较合理的价格。切勿轻信小中介、网络上的虚假报价,使自己承受不应该有的损失。
须确认房主身份 签订买卖合同时,买卖双方最重要的是检查签约主体真实性,主要是买家核实卖家(即房主)的身份,要看房屋产权证和买家身份是否一致,尤其是在买卖双方自行交易,而且无第三方作为居间担保的情况下,这样做能防止不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈。 写明责任和权利 虽然买卖双方在订立合同时主观上都希望能履行义务,但因房产交易复杂且金额较大,有时会出现意想不到的状况,从而导致违约行为的产生。为避免以后出现扯皮现象,签合同时要写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间。 解决房屋附属问题 房子交接前是否将各种费用结算清楚,房屋是否有历史遗留问题,这是买方应关注的附属问题之一。和美家房地产经纪公司置业顾问周晶说,这也属于房屋交付中重要的一项,在买卖双方交接时,水电、煤气、物业、供暖等费用明确时间,是清晰划分责任的关键。 付款须明确细节 购买二手房付款方式由买卖双方协商决定,一般有两种方式:一次性付款和按揭贷款。在实际操作中买方可将房款分为首付和尾款在不同时间段打给卖家,而尾款的支付时间由房产过户的日期决定。
对于冬季购房更能检验房屋质量问题一说,舒先生也坦言,这个问题不能一概而论。从采光、保暖性、配套绿化而言,冬季购房却是能直观验证,而除此之外,房屋的给排水问题也是尤为值得关注的。而这一点就需要在雨季来临,排水量最大的夏季才能得以验证。
第一步:看房选房 选择二手房最头疼的就是找房源,其实也有多种渠道,名列前茅,到正规的房地产中介寻找个人房源信息。第2,通过亲戚朋友或熟人同事介绍个人房源信息。 第二步:产权审查 第一, 检验二手房所有权,审查该房的“两证”(房产证、市局的房子有土地证)及相关文件(原购房协议、原购房发票等); 第二, 房子的产权是否与他人共同拥有; 第三, 交易前查看房屋有无其人债权债务纠纷或行政机关等查封; 第四, 审查房屋有无抵押等情况; 第五, 二手房是否属于允许出售的房屋。是否为→(央产) 第六, 是否出租,承租人是否已经放弃优先购买权 第三步:签订合同 签合同时,买卖双方应在购买合同或协议中标明各方的责任义务及业主对客户的承诺等,明确违约责任。如到期未交房、单方悔约及其他违约情况的具体处理应注明,避免在交款时(过户、付款)出现不必要的麻烦。
二手房交易需要的手续: 1、与房介公司签订委托书 在寻找房源的时候,可以委托中原地产这样的信任度高,可靠性好的中介公司,这可保障代理公司和顾客双方的利益,也可节省在找房过程中浪费的时间。 2、档案查册 这是买卖双方有了明确的购买意向及目标价格之后,代理公司会先进行查册,这完全是对客户负责,包括查证该出售的房子物业产权是否清晰,是否可以正常上市交易,有否被法院查封被抵押等背景资料。该环节是非常关键的,买家应向代理公司问清楚该产权的查证具体情况,最好有一定的依据证明。 3、签临时合约 经过查证之后,由买卖双方及代理公司共同签署《临时买卖合约》,这时,业主一般要求买家支付楼价的5~10%作为临订,或者由代理公司代为预收买家的订金,并于签《临时买卖合约》之日将订金如数转交业主。 买卖双方签署《临时买卖合约》之后,代理公司便可拿着业主的房产证复印件到房管局测绘所晒图,这主要用于为买家制作新的房产证。(约需要3个工作日) 4、到银行办理按揭贷款 如果是要求办理银行按揭贷款的,则买家需准备好身份证、户口本、婚姻状况证明、收入证明/税单、公积金卡等资料到选定的银行办理银行按揭手续。而如果原业主是按揭贷款的,则买家必须到同一家银行办理转按揭手续(约需5~10个工作日),中原地产专门的按揭贷款部门,可为买卖双方购房提供完善的按揭贷款服务,省时省力省心。 5、预约房屋过户时间 银行按揭办好之后,交易双方备齐所需缴交的资料到收件窗口申请登记,需要的材料:房地产买卖登记申请表(各复印四份);房地产买卖合同(一式两份); 房地产证(如两人以上共有,需提交共有证)(各复印四份);测绘分户图(按申请户数计算,该案例中需要两份);买卖双方身份证明(各复印一份)。 收件后进行收件预审后立案受理,预约过户时间,并核发《房地产申请登记回执》。房管局对该物业进行估价工作。此时,房管局要求买家在当天交付不少于楼价的20%给予业主。(从收件窗口立案受理,领取《房地产申请登记回执》之日计算10个工作日后可以出税单)。 6、结清税款和楼款 按预约的缴税时间,到缴款通知发放窗口领取缴款单,缴纳有关的税费并过户。过户当天买家需交齐所剩的楼款给业主,如果是办理银行按揭的,则楼款余额会由按揭银行直接划拨到买家的存折中,即银行放款给原业主。 7、领取房地产证 缴纳税费之日起3个工作日后,可到发件窗口领取房地产证。(领证须知:权利人应持本人身份证件原件和已经缴税费收据原件以及《房地产申请登记回执》原件到发件窗口领证)。
二手房交易需要的手续: 1、与房介公司签订委托书 在寻找房源的时候,可以委托中原地产这样的信任度高,可靠性好的中介公司,这可保障代理公司和顾客双方的利益,也可节省在找房过程中浪费的时间。 2、档案查册 这是买卖双方有了明确的购买意向及目标价格之后,代理公司会先进行查册,这完全是对客户负责,包括查证该出售的房子物业产权是否清晰,是否可以正常上市交易,有否被法院查封被抵押等背景资料。该环节是非常关键的,买家应向代理公司问清楚该产权的查证具体情况,最好有一定的依据证明。 3、签临时合约 经过查证之后,由买卖双方及代理公司共同签署《临时买卖合约》,这时,业主一般要求买家支付楼价的5~10%作为临订,或者由代理公司代为预收买家的订金,并于签《临时买卖合约》之日将订金如数转交业主。 买卖双方签署《临时买卖合约》之后,代理公司便可拿着业主的房产证复印件到房管局测绘所晒图,这主要用于为买家制作新的房产证。(约需要3个工作日) 4、到银行办理按揭贷款 如果是要求办理银行按揭贷款的,则买家需准备好身份证、户口本、婚姻状况证明、收入证明/税单、公积金卡等资料到选定的银行办理银行按揭手续。而如果原业主是按揭贷款的,则买家必须到同一家银行办理转按揭手续(约需5~10个工作日),中原地产专门的按揭贷款部门,可为买卖双方购房提供完善的按揭贷款服务,省时省力省心。 5、预约房屋过户时间 银行按揭办好之后,交易双方备齐所需缴交的资料到收件窗口申请登记,需要的材料:房地产买卖登记申请表(各复印四份);房地产买卖合同(一式两份); 房地产证(如两人以上共有,需提交共有证)(各复印四份);测绘分户图(按申请户数计算,该案例中需要两份);买卖双方身份证明(各复印一份)。 收件后进行收件预审后立案受理,预约过户时间,并核发《房地产申请登记回执》。房管局对该物业进行估价工作。此时,房管局要求买家在当天交付不少于楼价的20%给予业主。(从收件窗口立案受理,领取《房地产申请登记回执》之日计算10个工作日后可以出税单)。 6、结清税款和楼款 按预约的缴税时间,到缴款通知发放窗口领取缴款单,缴纳有关的税费并过户。过户当天买家需交齐所剩的楼款给业主,如果是办理银行按揭的,则楼款余额会由按揭银行直接划拨到买家的存折中,即银行放款给原业主。 7、领取房地产证 缴纳税费之日起3个工作日后,可到发件窗口领取房地产证。(领证须知:权利人应持本人身份证件原件和已经缴税费收据原件以及《房地产申请登记回执》原件到发件窗口领证)。
二手房交易流程 (1)买方咨询 买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 (2)签合同 卖方提供了房屋的合法证件,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 (3)办理过户 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。 (4)立契 房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。 (5)缴纳税费 税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 买二手房特别要注意,要清楚买二手房流程,不然很容易被骗。当然,购买二手房也可以找中介公司帮忙代理,不过要找正规的有良好信誉的中介公司,省时省力。
查询房屋权属 买家要对房屋的权属情况有所了解。首先,查看房产证上的产权人与卖家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权,则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时,共有人如不能到场,需出具经过公证的委托书及代理人身份证件,由代理人代为签合同。其次,把好夫妻共有财产关,《婚姻法》规定,凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产,买家应要求卖家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。 明确中介收定性质 定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若买家把定金交给中介公司,一定要明确终结公司收取定金的性质是代收,还是转交。如果是代收,则中介公司收取定金时应当出具卖家的委托书。否则,买家要在居间合同中明确中介公司的转交责任,如约定几天内转交,未能按转交需承担的违约责任等。 特别推荐:深圳中原地产,深圳规模最大的专业地产代理公司,素有“皇牌代理、信心标记”的美誉。2015年上半年工商铺部市场份额达25%,在二手房、新房、写字楼、商铺、厂房租售等业务领域始终引领着市场的发展。 当面谈合同 即使是通过品牌中介公司交易,也不能完全排除个别素质不高的业务员从中做手脚。因此,在达成交易意向后,买卖双方要对交易中应发生的税费有所了解,具体可到房产交易部门咨询,这样可以防止少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。 特别提示:要明确违约责任,特别是在目前房价上涨的情况下,业主违约的几率增大,明确违约责任才能保障自己的权益。 结清水表帐单 市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度,因此买卖双方不需要办理水表过户手续。按自来水公司的规定,不论是谁使用的,凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金,如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户,则停止供水。因此,在交房之前,买家要询问卖家是否已付清水费,同时别忘了保留交房日上个份的已缴讫水费账单收据。 告知电表状况 按电力公司规定,凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属于违章行为,违者按违章用电处理。因此,在房屋交接验收时,买房必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等,同时保留交房日上个月份已缴讫的电费账单收据。 协助燃气过户 按照燃气公司的规定,买卖双方必须一起到燃气部门办理过户手续。 结清电话费 有的家庭已经安装了多门电话线路,买家就要仔细问清楚,并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路,是-普通电话线还是ISDN电话线,转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走,然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可,那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单,一并清结后,再办理过户手续。 迁移户口 买卖二手房,除房屋交接和权利转移以外,卖家的户口没有及时迁出,是发生纠纷最多的因素之一,也是最易危及到买家利益的一种纠纷。因此,买家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才可迁出,则买家一定要与卖家就此问题约定清楚。
1、交定金签定定房协议; 2、几日内准备首付款签定一式六份商品房合同; 3、所在地房地产交易备案科备案; 4、如果是银行贷款的就需要到所属银行办理银行贷款(或者是公积金贷款); 5、贷款客户在办理贷款同时需要提前交纳契税/印花税/维修基金/气源费/产权工本费等办理产权证费用; 6、现金客户只许等产权证办理时交纳以上费用即可。
所谓面签,就是买卖双方达成买卖意向之后,买方如需向银行申请公积金贷款或者商业贷款,买、卖及银行三方,在银行借款合同以及其他与银行贷款有关的文件上签字,便于银行核对贷款人身份的真实性。
1签订认购书 商品房期房正式销售工作开始后,一般会设立售楼处,购房人在认可本项目后,可到售楼处签订认购书,并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况,并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。 当签订完认购书后,销售方应给购房人《签约需知》,以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。 2签订买卖契约 购房人在签订认购书后,应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括:内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。 签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环,契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份,其中正本贰份,开发商和购房人各执壹份。副本贰份,开发商和当地房管部门各壹份。 3预售登记 买卖双方只有办理完预售登记后,契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内,到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间,买方如转让其所购房产,买方与受让人应在契约上做背书,在背书签字之日起十五日内,双方持有关证件到市场处办理转让登记,在转让登记申请表上签字,市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。 4签订管理公约,办理入住手续 当购房人按契约有关条款约定付清房款后,开发商入住通知单,并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后,就可以拿钥匙入住了。
流程梳理 买新房:看房-审核购房资格-签认购书-签购房合同-付款-网签-贷款办理-缴税收房-装修-入住 买二手房:看房-审核购房资格-签购房合同-网签-贷款办理-缴税过户-装修-入住 新房和二手房的交易流程主要区别在于认购环节,二手房没有这个步骤。新房的认购是消费对项目认可并缴纳一部分认购金,开盘后可以抵房款,大部分开发商都对认购客户给予一定金额的优惠。
房东是可以将房屋委托中介的,中介业有这个资格管理房屋。你们签合同的时候是不是被骗了,条款里面如果有“签六个月合同,房东如果不卖,你们就按原价继续租下去”这类的字样呢?如果有,你们完全有理由不理中介,如果没有,那么你们就只好认倒霉了。<br/>既然房东委托给他们中介,中介是有这些权力的,所以建议你今后找房子最好上网,直接给房东联系,不要再通过中介。
那得看你是否具有恶意了。最好能按合同民事纠纷解决吧,房子是你的,房款是买方付给你的,双方又签了买卖合同,所以这个合同算是正当成立的,不存在诈骗。你没拿房款去支付房贷,导致无法过户,属于无法履行房屋的交付义务,因此可视你的行为属于民事上的违约行为,如果你的确已经履行不能了,那就解除合同,向对方支付相应的违约金等等吧。最好是能协商解决,否则真闹去法院你挺被动的。<br/> 如果你携款逃了,或者不愿意与他解除合同,退还房款,总之看起来你很消极地就是想赖着,那对方起诉你负合同诈骗罪的刑事责任倒不无可能。毕竟实践中合同诈骗罪和合同纠纷的认定也有交叉的地方。所以建议你还是最好积极主动与对方协商,看怎么来处理,要么商量解除合同,要么取得他的原谅并约定再次履行过户义务的期限等,总之你这些措施都要留下证据才行。
这样的中介绝对不是正规中介公司,建议你不要选这家了,换一个正规的吧,因为根据相关政策,中介公司是不允许这样收取费用的,只能收取标准中介费
如果你没有证据证明你的原合同已经解除,你可能要承担不利的法律后果.建议携带有关合同当面咨询律师.
主要是钱款交接时间,有具体时间表非常重要,其次就是违约责任.<br/>建议你找个中介代办一下!<br/>目前天津资金是由政府监管的.<br/>钱款不要走中介.
没什么好说的,协商。协商不能解决的,起诉即可,要求他履行合同。这问题太简单了,上法院估计就是简易程序处理就行
如果你们符合分配宅基地的条件,你们可以得到全部的补偿款。否则,可能得到绝大部分补偿款。建议想办法协调与村委会的关系,有疑问可当面咨询。
应该问题不大,要不放心应该是可以申请更正的<br/>去房管局申请<br/>房产证,户口本
1、让中介出个证明,就说房主已经死亡,买卖合同无效。 <br/>记住是书面的。 <br/>2、自己通过公安查该房主的身份,如:是否死亡。 <br/>3、上房管部门查看,此要出售的房子到底是谁的,是不是这个已经死亡的病人 <br/>这三点若是统一起来就没有问题拉
肯定不生效呀<br/> 除非房产证上写的你妻子名
最好先发函催促对方履行合同,并给出一个合理期限,如果超过这个合理期限,就发解除合同的函。 <br/>最好能给我看看你的合同。
是有这么一个文件,不过就不知道当地的税务机关给不给你执行,因为文件里面规定是先卖旧房再买新房,现在你是先买新房再卖旧房。 对税务机关来说,程序是很重要的东西,程序不对就不行,比如说减免税,一定要先报告税务备案,然后才能减免,不能先自己减免才报税务机关备案。 原文件是这么规定的: 为鼓励个人换购住房,对出售自有住房并拟在现住房出售后一年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现在住房所缴纳的个人所得税,视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。具体办法为: 1、个人出售住房缴纳的个人所得税款,应在办理产权过户手续前,以纳税保证金形式向当地主管税务机关缴纳。税务机关在收取纳税保证金时,应向纳税人正式开具“中华人民共和国纳税保证金收据”,并纳入专户存储。 2、个人出售住房后一年内重新购房的,按照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额(原住房为已购公有住房的,原住房销售额应除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得收益,下同)的,全部退还纳税保证金;购房金额小于原住房销售额的,按照购房金额占住房销售额的比例退还纳税保证金,余额作为个人所得税缴入国库。 3、个人出售住房后一年内未重新购房的,所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴入国库的。 4、个人在申请退还纳税保证金时,应向主管纳税机关提供合法、有效的售房、购房合同和主管税务机关要求提供的其他有关证明材料,经主管税务机关审核确认后方可办理纳税保证金退还手续。 5、跨行政区销售、购买住房又符合退还纳税保证金条件的个人,应向纳税保证金主管税务机关申请退还纳税保证金。
你们这个事情做的不地道,既然通过中介,那么你们就应该尊重中介的劳动。中介其实是非常辛苦的。 但从你的描述中,中介自己做的是不到位的,没有任何合同或者协议来保证他们的权利。 同时,从你的描述中看出,这个中介肯定也是个小中介,不够规范,并用威胁的态度肯定是不对的。而且这种小中介也真的什么事都做的出来。 我个人的建议是和中介好好沟通一下,表示一下说“我也理解你们工作的辛苦,也很不容易,但我也不是很了解你们的工作流程与制度,自己找了朋友解决”,在表示理解之后,再协商一下中介费,让他们打个折,只收很少一部分就可以了(你心里的承受价位),相信中介会接受的,少收总比不受好,再让房东也稍微付一点。 毕竟人家中介也是付出了劳动,应该予以尊重。 个人意见仅供参考。楼上几位说的也有道理,在法律上你们是完全不用怕中介的。但是,你们毕竟理亏,而且就怕中介什么都不顾真来骚扰你,而你肯定不会有直接的证据,那样闹得都不开心,何苦呢? 花钱买平安,花钱买心安,何况,这笔钱是你应该付的。 看了楼主的问题补充,有一个问题,中介废收3个百分点是谁规定的,一般是中介共收2个百分点(买方卖方各收1%,个别城市共收3%),所以按照楼主说的,你只要交1.5%就可以了,同时,楼下说的有理,中介费是可以还价的,尤其是你这种情况,完全可以协商,少付点,建议付几千)
双方要签订交易合同,持合同到房产部门登记,中间要有房产的评估等手续,从登记到过完户大约三周的时间(15个工作日),最后到房产大厦交费用,拿新房产证。
第一步要做的是要求卖方提供合法的证件,包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。 产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。 身份证件是指身份证、工作证和户口簿。 资格证件是为查验交易双方当事人的主体资格,例如:商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书;代理人要查验代理委托书是否有效;共有房屋出售,需要提交其他共有人同意的证明书等等。 其他证件是指:出租房产,要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明;共有房产,要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明;中奖房产,要查验中奖通知单和相应的证明等。 第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源,查验的具体方式是: 查验产权记录。包括: (1)原房主是谁,假如为共有财产,则应注意各共有人的产权比重及拥有权形式; (2)档案文号,即该宗交易的文件编号,假如查询者希望获得整份文件,可依此编号向有关方面查阅该份文件副本; (3)登记日期,此日期为该宗交易的签订日期; (4)成效价格,即该项交易的成效价; (5)其他内容,如房屋平面图等。 第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交情况,至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任,则必须查验有关的证明文件。包括:抵押贷款的合同、租约等,还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的来源,从而对该房产有更深的了解。 另外,购房者还需了解的内容有:所购房有无抵押,房屋是否被法院查封等。 购买房屋时需要掌握的小技巧: 不看白天看晚上入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻,安全防范措施是否周全,有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的,只有在晚上才能得到最确切的信息。 不看晴天看雨天下过大雨后,无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”,都逃不过雨水的“侵袭”,这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕,是否漏水、渗水就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板,看看有没有潮湿发霉的现象。 不看建材看格局购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有家具、家电等物遮挡,可以清晰地看到整个房子的格局。理想的格局是打开大门从阳台进入客厅,然后是餐厅、厨房、卧室。如果客厅的门直接面对卧室,则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来。如宴客功能、休息功能等。 不看墙面看墙角查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂,可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的,如发生地震,墙角的承重力是关键,而墙角严重裂缝时,漏水的问题也会随时出现。 不看装潢看做工好的装潢都会让人眼睛一亮,但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候,购房者必须要注意房屋的做工,尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致,而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题,对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事,挑出这些小毛病,可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲,装潢新但做工很粗糙的房子,很有可能是投资客买来的盘源,其目的是低价高卖赚取差价,对这类房源要多加注意。 不看窗帘看窗外应注意房子的通风状况是否良好,房屋是否有潮湿、霉味,采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。 不开冷水开热水如果要想知道水管是否漏过水,可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头,看流水是否通畅,等到蓄满水后再放水,看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况:房子已经很久都没人住了,二是房子可能卖了很久都没卖出去。 不看电梯看楼梯新建商品房大都是电梯房,电梯的功能固然重要,楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅。 不看地上看天上看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外,购房者还要看看灯饰的路线,看一下天花板是否有水渍,或是漆色不均匀的现象。如果有,表示可能存在漏水。如果可能,带上螺丝刀,卸下灯具,打上手电筒,看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。 不问屋主问警卫可以和小区管理员或警卫聊天。因为他们是最了解该小区基本状况的,有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息,有时还能成为买房与否的决定性因素。
同意都市居士的说法.你可以按照合同走的.就是要求房主现在过户.否则你可以起诉的....其实像房主说的那种也不是不能做.但会有风险的.要不你可以做个欠款公证.然后标明在一年后如果说房主不给过户的话,要求法院强制执行也是可以的.
你好!第一,你本来就是违规操作,没房产是不可以出售的! 第二,你在和耿某签定的出售协议里的过户时间是何时?现在你的过户时间一拖再拖,耿某在没有和你办理过户的前提下是不能把房款都付给你的,到时对他没有保证了,他钱都付给你了,但房产证还是你的名字,房产还是你所有的,虽然大家有协议,但协议只能证明他付过钱给你,不说明房产所有权是他的,只有房产证才是房产所有的唯一证明! 所以,你只有和他去办理过户,才可以要求他把剩下的房款支付给你!你现在没理由要他把房款都支付给你,他还可以说你违约再先,过户时间一改再改!
房屋买卖合同的效力要依是否办理房屋过户手续为依据。按照你说的情况,你们所签订的合同是无效的。且对方也知道这些情况,你的房屋可以退回,且不用承担什么损失,你只需把房款退给人家就行了。
是中大恒基的失误,没有辩识假发票导致你的损失,先找他们交涉,如无结果则告他们上法院。
本人想在深圳华侨城片区买房子(80-90平方米左右)均价在6-8仟元方可,有出手的请和我联系.刘先生.(我每天会来查看网络的)暂不写电话.
你好!如果委托书上有他的签名,那就不是无效合同!因为该委托上有他的签名,在法律上是认可的!你凭他的委托书出售,签定的购房合同是有效合同!
第三条 付款方式: 甲乙双方在房管所办理过户手续中,乙方现场将购房款交给甲方,确定无误后再继续办理过户手续。 "过户手续中",这是个模糊的时间.是手续提交马上就付款还是等到马上取证拉也可以付款.要明确具体的付款时间是在你办理到哪个细节程度时候. 另外要写明,甲方居住期间所有的费用包括水电煤气包烧物业等费用甲方负责,乙方入住后乙方负责 结尾有双方签字,按手印,身份证号码
要看你是在哪个城市,每个城市的公积金贷款都不一样的,我现在公积金帐户上有五万多,每个月的工资收入是一千八百多,我是在江苏的镇江,可以贷到十五万,而去年在镇江我贷款只能贷到十二万
shopbaby:你好! 1、30天; 2、3、如果双方是亲朋好友,对对方房屋产权情况都了解,只要签订买卖合同到房地产交易中心填写转让申请表,缴纳税费。如果不熟悉, 购买方要: 第一步 了解和寻找房源 了解和寻找房源有以下几种途径: 1、通过亲朋介绍; 2、通过报纸、网络信息或登出求购信息进行了解和寻找; 3、选择有资质的房地产经纪公司代理购买。 第一种方法的信息面较窄,成功的几率较低。第二种方法的选择面很宽,但很多广告内容非常混杂,您必须认真识别相关信息的真实性,以避免盲目或受到无谓打扰。第三种方法省时、省力、安全,能在较短的时间内寻找到合适的房源。但您必须提前对经纪公司的资信情况进行审查,因经纪公司为您成功代理后要收取一定的代理佣金,所以您的购房成本会增加。 第二步 实地看房 选择好目标房源后,您需要亲自到现场查看。专家提醒您:一定要与产权所有人亲自面谈,落实好房屋的产权性质,是否已具备上市交易条件。对已装修的房屋,要查看水、电、天然气、暖气等设施是否能够正常使用,房屋有无明显质量问题等。 第三步 协商和签约 确定要购买的房屋后,您就可以与卖方协商、签定合同了。在合同中应根据您与卖方协商的内容,详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务,明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款,合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的,买卖双方还应与经纪公司签定居间担保合同,并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。 第四步 产权交易 签订了买卖合同,交易双方即可携带相关手续到房屋所属区、县房地产交易部门办理产权交易手续;交易部门经过相应的审查程序,确定房屋产权是否具备转让条件;按照合同规定的付款方式付清购房款,房地产交易部门正式受理转让申请;买卖双方应缴纳相关税费,并向买方核发房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。 目前 ,根据买卖双方不同的代理需求,房地产经纪公司的代理方式各不相同,这需要您在办理委托代理手续之前与经纪公司认真协商。 购房者如需银行贷款,还应在办理产权过户手续前办理银行的申请贷款手续。 出售方要: 第一步出售咨询 您可通过亲朋、报纸广告、网络广告、经纪公司等相关信息渠道,了解您所要出售的房屋是否具备上市条件,了解房屋所在区域二手房的平均出售价格;个人出售和委托房地产经纪公司代理出售有何差别;了解交易流程、相关税费和必须提供的所有相关手续等。 第二步确定出售价格 通过第一步的咨询,可根据您的房屋位置、楼层、朝向、装修状况等综合条件,确定您的出售价格。该报价应为您的销售总价,如果有要求买方另行支付的费用,应在报价中声明。 第三步选择销售方式 1、自行寻找买方销售 2、委托房地产经纪公司代理销售 如果选择第一种方式,您必须完全熟悉整个交易流程,并能确保交易安全。此种方法,避免了经纪公司的代理成本,使您的销售过程全部在自己的掌握中;第二种方式,省时、省力、安全,只需您选择一家具有代理资质的房地产经纪公司并签署委托代理协议,所有工作全部由经纪公司办理。经纪公司将向您收取一定的代理佣金,所以,会增加您的交易成本。 第四步发布出售信息 如果您选择自行销售,您可在网络或报纸上发布您的出售信息。但在发布的信息中应注明自行销售或免经纪公司代理字样。您可能会接到较多的询问电话,影响您的正常生活和工作。所以,如何登记您的联系方式,至关重要。 如果您选择了经纪公司代理出售,经纪公司将代理发布您的出售信息。 第五步协商和签约 当有客户决定购买您的房屋后,您就可以与买方协商、签定合同了。在合同中应根据您与买方协商的内容,详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务,明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款。合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的,买卖双方还应与经纪公司签定居间担保合同,并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。 第六步 产权交易 签订了买卖合同,交易双方(出售方如果结了婚,夫妻都要到)即可携带相关手续到房屋所属区、县房地产交易部门办理产权交易手续;交易部门经过相应的审查程序,确定房屋产权是否具备转让条件;买方按照合同规定的付款方式付清房款后,房地产交易部门开始受理转让申请;买卖双方应缴纳相关税费,买方领取房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。 目前 ,根据买卖双方不同的代理需求,房地产经纪公司的代理方式各不相同,这需要您在办理委托代理手续之前与经纪公司认真协商。 购房者如需银行贷款,还应在办理产权过户手续前办理银行的申请贷款手续。 4、二手房交易的当事人双方需提供的相关材料 卖方需提供的材料:1、产权人身份证(非当地户籍人士还应提供暂住证)2、户口本3、房屋所有权证4、原购房发票(复印件)、原购房合同5、共有产权人声明6、结婚证复印件7、产权人印章8、土地使用权证9、已购公有住房、成本价购房、优惠价购房、央产房、经济适用房等房产,出售转让时还应提供相关的审批和申请手续。10、买卖合同 买方需提供的材料:1、买方本人身份证件(非北京户籍人士还应提供暂住证)2、户口本3、本人印章4、外籍人士需提供护照、居留证、工作单位证明5、港、澳、台人士需提供身份证、回乡证、外批单6、买卖合同7、如需要贷款购房,还应提供贷款银行所需的相关手续。 5、各种性质房税费明细表 一:商品房 1.契税:面积140平以下普通住宅:1.5%×成交价.面积140平以上非普通住宅按3%收取. 2.印花税:1‰×成交价. 3.营业税:5.4%×成交价(昌平为5.4%,八大城区为5.5%) 注:房产证或契税时间满五年,面积在140平米以下的普通住宅免征营业税,满五年面积在140以上的非普通住宅征收差额营业税:(现成交价-原购买价) ×5.4% 4.个人所得税:( 现成交价-原购买价-合理费用) ×20%或现出售价×1%. 注:房产证或契税票时间满五年则免交个人所得税,合理费用必须提供各种票据的发票 5.土地增值税:房产证时间未满二年,按成交价×1%收取,房产证时间满二年不满五年,按成交价×0.5%收取. 注:商品房面积在140以下(含)或房产证购五年,免征土地增值税. 二:成本价房 1. 契税:面积140平以下普通住宅:1.5%×成交价.面积140平以上非普通住宅按3%收取. 2.印花税:1‰×成交价. 3.营业税:5.4%×成交价.(昌平区) 注:房产证或契税时间满五年,面积在140平米以下的普通住宅免征营业税,满五年面积在140以上的非普通住宅征收差额营业税:(现出售价-原总价) ×5.4% 4.个人所得税:( 现出售价-原购买价-合理费用) ×20%或现出售价×1%. 注:如成交单价在4000以下,免交个人所得税,如成交单价在4000以上,则按以上公式交纳,房本或契税票满五年,则免交个税. 5.土地出让金:成本地价×1%×房产证面积 注:不同地区成本地价不同,如海淀为1560元,昌平为1290元.优惠价或标准价的住宅需补成成本价以后方可上市,补额公式为:成本地价×6%×房产证面积 6.土地增值税:房产证时间未满二年,按成交价×1%收取,房产证时间满二年不满五年,按成交价×0.5%收取. 注:商品房面积在140以下(含)或房产证购五年,免征土地增值税. 三:经济适用房 不满五年的经济适用房或满五年仍过户成经济适用房交易则需交纳: 1.契税:面积140平以下普通住宅:1.5%×原总价.面积140平以上非普通住宅:3%×原总价. 2.印花税:1‰×原总价. 3.营业税:5.4%×原总价(昌平区) 注:房产证或契税时间够五年,免征营业税. 4.综合地价款:(原总价-享受金额) ×10%, 注:享受金额是指买方审批表面积×4000元.如结果出现负数则免交. 满五年的经济适用房过户成商品房交易时需交纳: 1.契税:面积140平以下普通住宅:1.5%×3621×房本面积.面积140平以上非普通住宅:3%×3621×房本面积. 2.印花税:1‰×3621×房本面积. 3.营业税:面积140平以下的普通住宅免交营业税,面积140平以上的非普通住宅交差额营业税:( 3621×房本面积-原总价) ×5.4%. 4.综合地价款: 3621×房本面积×10%. 四:按经济适用房管理的房(回迁房) 按经济适用房管理的房过户成经济适用房交易时需交纳: 1.契税:1.5%×2650×房本面积. 2.印花税:1‰×2650×房本面积. 3.营业税:5.4%×2650×房本面积. 房本够五年免交营业税. 4.综合地价款:(2650×房本面积-享受金额) ×10%, 注:享受金额是指买方审批表面积×4000元.如结果出现负数则免交. 5.个人所得税: 2650×房本面积×1%. 按经济适用房管理的房过户成商品房交易时需交纳: 1. 契税:1.5%×3621×房本面积 2. 印花税: 1‰×3621×房本面积. 3. 营业税:5.4%×3621×房本面积. 房本够五年免交营业税. 4. 土地出让金:3%×3621×房本面积. 5. 个人所得税:3621×房本面积×1% 注:至今未发现有超过140平的回迁房,一般此种房都没有购房发票. 名词解释: 1. 普通住宅: 住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140(含)平方米以下;实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 2. 非普通住宅: 住宅小区建筑容积率在1.0(含)以下;单套建筑面积在140平方米以上;实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以上。 3.合理费用: 个人所得税中的合理费用是指:原交易的各种税费+此次交易的营业税+印花税+贷款利息+原装修费用 想办法降低交易价格(让评估机构评估低一点)
1、交易全程所需时间在2天左右。 2、提交资料地点为当地房地产管理局。 3、交易流程到当地房地产管理所大厅内有流程图。 4、业主身份证复印件两张 购房收据(或购房发票) 购房合同(按揭购房的业主须带购房合同复印件) 办理过房产权申请书。 办理过户产权委托书。 5、维修资金:带电梯的住房按3%缴纳,不带电梯的按2%缴纳。 契税: 购第一套住房,且面积在144平方米以下的住户,按总房款的1.5%交纳,其余住房及商铺按3%缴纳。 产权办理登记费:住户为80元/户,商铺为240元/户。 印花税:每户5元/户。
你好!你们的交易是在法律规定不可以交易的条件下进行的.是不合法的交易,不受法律保护!你们之间的签定的合同,其实只能说明你有购房该房产的意向,并支付过房款给房主!但你对该房产不享有所有权,房产的所有权还是原房主的,他有权收回房子! 现在,由于你们无法办理过户,房主要收回房产,你只能还给他,至于你说的违约金,因为你们的交易不合法,如果房主不肯赔偿你损失的,你只有上法院起诉,看法院如何判了!一般法院是不会支持你提出的房子涨价部分的赔偿!
1.我就是从事二手房买卖的,关于你这个情况,现在是很普遍的,尤其这样的情况对于你来说是很有利的。一般是好多时候客户不愿意给您还银行按揭的。因为毕竟产权还是归属于你自己。没有什么法理依据。其实担风险的是买方。 2.关于你余下的款项,在过户当天就可以收到,现在北京好多经纪公司都开始实行资金监管了,这样对你们双方都是个保障,就是把你余下的款项打到一个银行账户。待到过户完毕,拿着契税票或者领证通知单就可以拿到你的房款了。如果还有不懂的可以咨询我。
你拍买房子之前就应该了解清楚,房子的问题.究竟买这套房子的费用谁出,都会在拍卖前和买家说清楚的,现在拍卖房子都是因为原业主欠银行的钱.所以被法院拍卖来清还银行的欠款,所以都是实收的.所有的费用,包括过户的契税,营业税,个人所得税都由买方出. 拍卖房和正常的过户一样,都是要出营业税和个人所得税. 一般拍卖来的拍子都是比市场价格低的,所以就算买方包税,还是值得买的!以上是小弟的意见!谢谢
520gzz:你好! 1、你拿的房产证是成本价房还是标准价房?如果是成本价房可以过户; 2、我国实行房产登记制度,拿到对方的房产证,不等于取得了对方的房产所有权。过户时卖方(已婚,必须夫妻双方)必须到房地产交易所签字过户。 3、如果过户不了,你只有找对方退钱了。