手房交易合同签订容易忽略的细节: 1.注意卖房者是否为房屋的真正产权人,是否拥有完全、合法的处分权。这个是主要也是最容易出问题的地方.应该在合同中约定中介保证房产的权属问题,并由中介承担责任. 2.注意卖方是否可以提供合法的证件:房屋所有权证、土地使用权证、身份证、户口薄;委任***人要查验授权委托书是否有效;共有房屋出售,要求其提供其他共有人同意的证明或者放弃优先购买权的协议或证明。 3.注意向有关房管部门查验所购二手房产权的来源。查验房主是谁,如果是共有财产,查验各共有人的产权比例及拥有权形式,另外,查验登记日期、成交价格及房屋平面图。 4..注意房屋是否受到权利限制:是否设有抵押?是否已被查封?是否已被出租?房屋用途是否受到限制,民用还是商用? 5..注意在买卖合同中对付款金额、付款时间、交房程序等作出明确、可操作性的约定。 6.注意查验二手房有无债务负担,房屋产权只记录了房主拥有产权的真实性及原始成交事实,至于该房是否有其他债务负担,需查验有关证明文件,如抵押合同、租赁合同,房屋是否被法院查封。 7.注意在合同中明确约定交房时的房屋状态以及水、电、煤、物业管理费、维修基金等相关费用的结算办法,避免因水电煤结算纠纷影响交房。 8.注意和中介签主要注意:签订阴阳合同风险大 阴阳合同指的是在二手房买卖过程中,买卖双方就同一房屋买卖签订的数份不同价格的合同。送至房产交易中心登记的叫“阳合同”,只供登记用。双方私下留存的叫“阴合同”,作为交易的真实成交价格。 签定“阴阳合同”大多数是为了避税,即在房屋买卖关系中,由双方签订向有关部门备案的那一份合同,虽然符合合同成立的形式要件,但是,这一份合同的是在于通过虚假降低合同标的的方式,欺骗登记部门,从而达到少缴税金的目的。 阴阳合同的做法客观上损害了国家利益,违反了我国税收法律法规,因而是无效的,不具有确定双方权利义务关系的效力。“阴合同”具有合同的效力,可以成为确定双方民事权利义务关系的基础。但是这一做法却严重违反了我国税收管理规定。如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。
买新房:看房-审核购房资格-签认购书-签购房合同-付款-网签-贷款办理-缴税收房-装修-入住 买二手房:看房-审核购房资格-签购房合同-网签-贷款办理-缴税过户-装修-入住 新房和二手房的交易流程主要区别在于认购环节,二手房没有这个步骤。新房的认购是消费对项目认可并缴纳一部分认购金,开盘后可以抵房款,大部分开发商都对认购客户给予一定金额的优惠。
1、中介费:在二手房交易过程中,中介为买方提供了服务,中介获取一定的服务费也是可以理解的。一般为房屋成交价格的1%-2%,目前没有统一的收费标准,这个得看行业习惯和自己的还价能力。 2、贷款担保费:房贷担保费指银行一般为了规避房贷风险,需要借款人提供专业的担保公司,由他们为你提供担保所支付的费用。暂没有收费标准,几百几千都由中介开。 3、房屋评估费:银行根据评估报告里的金额来确定你所购买房子的价值从而来确定贷款金额,有贷款的都需要对房屋进行评估,一般这个收费标准是评估总价的0.1%-0.2%。 4、二手房过户费: (1)契税: ①1%:首套或者二套,房屋面积90平及以下 ②1.5%:首套房90平以上 ③2%:二套房90平以上 (上述二套房契税政策,不适用于北上广深) (2)个人所得税: ①住宅:全款1%或差额20% ②非住宅:3%或差额20% (注:这个费用是房东产生的,在中介谈判时要谈好由谁来承担,以免过户时产生纠纷,但实际中很多还是转嫁到买方身上了) (3)增值税: 普通住宅/非普通住宅:满2年免征,不满2年成交价格的5% (4)房屋登记费:住宅80元/户;非住宅550元/户 (5)交易手续费:住宅5元/平米;非住宅11元/平米 (6)交易印花税:非住宅0.05%×总价 (7)工本费:10元/本 (8)土地收益金:24-240元/平米×土地使用面积,按土地等级征收 (9)权证印花税:5元/本
1、录网签合同:输入买卖双方身份信息、电话、房屋信息、成交价、不填的地方都打/,确认-生成合同号 2、打印合同:房地局免费提供1份合同自己复印2份 3、取号排队 4、过户受理:询问买卖双方还有没有其他房子、签字按手印拍照 6、税费缴纳:有公积金贷款要把缴费清单复印一份(最好拍个照留存) 7、领取过户收件单:若委托领证需填委托表,受托人身份证复印件 8、土地面核:老土地证+过户收件单+契税发票+土地收益金发票+合同+原房主身份证+婚姻证明 9、领房产证:3-5个工作日后凭身份证和过户收件单领新房产证 10、办土地证:拿新领到的房产证到土地局办土地证
二手房过户总会遇到很多问题,这就收集整理了二手房过户的知识,主要介绍二手房过的流程、过户的费用以及过户之后的注意事项。 二手房过户流程 产权过户,指的是买方办理房产证和国土证。只有办理了产权过户,才真正的代表房屋的所有权发生转移。 在签订合同后紧接着的就是去银行申请贷款,申请初步通过后,贷款手续只是刚开始,贷款也并未到帐,紧接着的是办理产权过户手续,等产权过户结束,再去办理抵押登记,银行才会发放贷款,这才意味着贷款到帐和贷款手续的全部结束。 当然,如果买方不需要贷款的话,那签订好合同后直接就能办理过户手续。 1、咨询 如果您需要贷款,则在您与卖方签订合同前,您首先需要到银行咨询好贷款方面的信息,比如您的贷款额度是多少,银行是否同意放款等; 2、签订合同 贷款方面您心里有数了,那您可以放心与卖方签订二手房买卖合同啊,签订好合同后,则带着银行规定的各项材料到银行去申请贷款(本频道中“贷款流程”有详细介绍)。 3、申请贷款 银行所规定的所有材料您都准备好了,这时,银行会作初步审查,如果银行同意您的贷款,会让您签署相关文件,然后会告诉您,他们需要一个内部审批的过程,在他们内部审批的同时,您可以和卖方一道办理产权过户手续。 一般来讲,银行信贷部初步审查通过,最终审批通过率是极高的。 在签订合同后紧接着的就是去银行申请贷款,申请初步通过后,贷款手续只是刚开始,贷款也并未到帐,紧接着的是办理产权过户手续,等产权过户结束,再去办理抵押登记,银行才会发放贷款,这才意味着贷款到帐和贷款手续的全部结束。 4、产权过户 在银行审批的同时,您可以约上卖方办理产权过户手续了。产权过户手续主要指的是房屋所有权证和国有土地证的过户。房产证和国土证过户的时间一般为十个有效工作日左右。 5、办理抵押登记 将办好的属于您的房产证和国有土地证,至银行(如公积金贷款,则是公积金中心指定的担保公司)办理相关的抵押审批和抵押登记手续。
签订合同时,买方就需要交付定金,然后购房者和房主到该房屋的房证填发单位区房产局办理过户,过户时一般缴纳首付款。 双方过户要准备以下资料:房产交易权属登记申请表、《房屋买卖合同》两份、《评估报告》、调测绘图纸两份、原《房屋所有权证》原件及《国有土地使用证》复印件一套、买卖双方身份证、户口本、结婚证原件及复印件。 办好《房屋所有权证》后,购房者要到武汉市国土地部门办理土地证。同样到区土地管理局办理,需要以下资料:原房东名下《国有土地使用证》原件;交易双方身份证复印件;购房者刚办下的《房屋所有权证》复印件;《买卖合同》原件一份;土地登记申请书;《国有土地使用证》。 办理过户手续比较繁琐,而普通老百姓由于缺乏房地产交易知识,没有相关经验,不了解有关部门的办事程序,可以委托专业的中介公司办理房产过户
1、警惕虚假信息 市场上很多房源不仅在价格上低得离谱,楼层失实也较为严重:低层被标注为高层,北向被改为南向。部分中介正是抓住客户的这种挑剔心理,用低价位房源“钓鱼”,继而给消费者推荐其他房源。各位购房者一定在购房时警惕虚假信息,多方面考察,确认无误后在进行下一步操作。 2、认真核实个人身份信息,查阅相关证件原件 不论是二手房买卖还是租赁,在交易过程中均要严格检查交易双方身份证原件,认真审核业主房产证等相关原件,同时考察双方素质、然后履行相关手续,由于二手房的交易环节手续繁多,为保障自身合法权益不受侵害,提醒消费者签约后应及时索取发票或者收据。 3、选择品牌中介,签三方约 最好通过大型、正规中介办理,由中介对交易双方的信息进行审核,并认真审查,反复研究房屋交易(租赁)合同,最终签订“三方约”,不仅能够提高交易效率,而且可以增加自我权益保护的砝码,避免因房屋权属不明等造成经济损失和经济纠纷。 4、拒绝无效契约与“口头承诺” 二手房的交易环节手续繁多,消费者应该培养成熟的购房消费心态,注意防范交易陷阱,不盲目从众,不轻信中介的口头承诺、不随意与中介设立无效合约或协议,尽可能将细节问题都写入合同,并且注明违约责任和违约金,同时在签约后及时索取发票或者收据,以保障自身合法权益不受侵害。
王先生买完二手房之后遇到了让人棘手的麻烦,由于在购房合同中没有注明户口迁出的期限以及双方的违约责任,在王先生过户时,售房者为给房子涨价借各种理由不迁出。而王先生认为现在涨价是房主的过错,所以也不肯低头。最后,双方僵持不下,找不到解决的办法。 在二手房交易时因为过户问题出现纠纷的更是常有的事。所以,在进行二手房交易时了解必要的知识,过户的时候就一定能够防患于未然。 1.充分了解户籍政策。根绝政策的规定,如果需要把自己的户口迁入新买的房子,那么,原来的户主必须先迁出。一般可以通过合同约定相关违约责任,而卖房者应该积极履行。 2.若售房者强调在没有户口的情况下也可以落户这个房子的话,购房者可以亲自到房屋所在地的派出所进行核实。如果确实是真的,那么再签订二手房买卖合同也不晚,然后需要在房地产交易登记管理部门申请过户登记。 3.售房者要根据合同要求在规定的期限内将户口迁出,以免与买方出现法律纠纷。 4.如果售房者没有按照合同的规定迁走户口,需要支付给购房者一定的赔偿金。
(一)交房时间 应特别注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。房产销售合同一般都有"销售方遇不可抗力导致逾期交房,不承担责任"这样的表述。 这项约定条款是否合理,其附带注解是否明确,这一点购房人一般很容易忽略或不知其到底是何种含义。 (二)房屋面积 对于二手房,面积误也不应超过合理的范围,这个范围应该在合同中有明确规定。双方一旦约定了房屋面积误差范围后,发展商就应严格遵守。如果误差超出约定的范围,可以跟买房协商,要么降低房价,要么就是卖方没有履行合同。 但如果合同中没有约定明确的允许误差范围,一旦发生问题,无论误差超过或减少多少,法院可能判决购房者败诉,采取多退少补的方法进行结算。比如:最后的实测面积比原来的初步测量面积一下子多出了20平米,如果你的合同里没有约定只能误差小于10平米,你也只能自己吃亏了。 (三)房屋质量问题 目前房屋质量问题在期房交易合同中较为多见,由于房屋交易过程中各种手续繁琐,与其相关的因素错综复杂,往往使购房者在签约购买房屋时难以辨清所购商品的虚实,而只有等到商品房交付使用之后,潜藏在交易中的矛盾才纷纷显露了出来,结果给购买者带来许多麻烦,甚至造成较大的利益损失。 (四)违约条款 在签订买卖合同时,有些中介列出许多有关买方违约责任的苛刻条款,而千方百计避开卖方违约责任的约定;或虽约定了买卖双方的违约责任,但有关买卖双方的违约责任之约定是不公平不对等的,对买方极为不利。 因此,在与卖方签订二手房合同时,买方应要求在合同中明确卖方的违约责任,并争取双方违约责任的公平和对等。 (五)物业管理 在签定物业合同之前,应仔细阅读合同条款,看其中是否有不符合规定或对购房者有欺骗行为。同时应对照物业收费标准仔细核对。标准中没有的收费项目,可要求对方出示有关部门的文件,否则有权拒交。 (六)房屋买卖阴阳合同的陷阱 “阴阳合同”是指除了签署一份实际成交价的合同之外,再签一个低于实际交易价的假合同,将假合同作为申报纳税的依据,以达到减少交税的目的。 签订房屋买卖合同应当遵守国家政策法规有关规定,按照市场交易规则进行。买卖双方签订阴阳合同的行为严重违反了我国税收管理的规定,如果属于一般偷税行为,行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多,则可能构成犯罪。 (七)卖房者并非房主本人 二手房交易中,不仅有“假房主”,还有假房产证、假信息等。二手房交易中,经常出现房产证上的名字与卖房人不是同一个人的情况,因此购房者交出了定金并与卖房人签了合同,如果买卖生变,追讨定金也是费时费力的事。 另外,也有骗子伪造户主身份,然后以各种理由骗取购房者信任,将本不属于自己的房子卖掉,拿到购房款后跑掉。购房者要认真审查“二手房”转让人的主体资格,确定房屋转让人是否是该房屋的产权人。 (八)中介合同陷阱 大部分二手房都是通过中介来成交的,为了快速达成买卖协议好提取中介费,部分不法中介经常在合同上耍小聪明,蒙蔽买卖双方。买卖双方在签订合同时,把和中介有关的条款写入合同中,同时还要注意合同中隐藏的陷阱。二手房交易时买方不应只注重房屋本身的价格,还要设定条款就中介的责任和义务约定违约责任。一旦中介、出卖人违约,买方可依据此来维护权益,要求赔偿。二手房买卖双方还要查看费用清单,如二手房买卖当中牵涉到中介公司的佣金和手续费等问题。
1 问:个人转让住房并已办理了房产过户手续,现双方协商同意合同取消,个人是否可以申请退还已经缴纳的契税? 答:根据《财政部国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》(财税〔2011〕32号)的规定,对已缴纳契税的购房单位和个人,在未办理房屋权属变更登记前退房的,退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的,不予退还已纳契税。 2 问:个人将购买住房对外销售的,是否需要征收增值税?从何时开始执行? 答:根据《财政部国家税务总局关于全面推开增值税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)的规定,自2016年5月1日起,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,暂免征增值税。 3 问:个人购买二手房,是否需要缴纳印花税? 答:根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)有关规定,对个人销售或购买住房暂免征收印花税。 4 问:个人转让住房取得收入,住房装修费用能否在计算个人所得税时扣除? 答:根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)规定,支付的住房装修费用在合理费用范围内可以扣除,具体要求如下:纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的,经税务机关审核,其转让的住房在转让前实际发生的装修费用,可在以下规定比例内扣除: (1)已购公有住房、经济适用房:最高扣除限额为房屋原值的15%; (2)商品房及其他住房:最高扣除限额为房屋原值的10%. 纳税人原购房为装修房,即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板,装配了洁具、厨具等)的,不得再重复扣除装修费用。 5 问:个人转让住房需要缴纳土地增值税吗? 答:根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税〔2008〕137号)的有关规定,自2008年11月1日起,对个人销售住房暂免征收土地增值税。 6 问:个人赠与住房,是否需要缴交增值税? 答:根据《财政部国家税务总局关于全面推开增值税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定,个人无偿赠与不动产、土地使用权,属于下列情形之一的,暂免征收增值税:(一)离婚财产分割;(二)无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;(三)无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;(四)房屋产权所有人死亡,依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。 7 问:个人购买住房缴纳契税有何税收**? 答:根据《关于调整房地产交易环节契税增值税**政策的通知》(财税〔2016〕23号)的规定,自2016年2月22日起,(一)对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。(二)对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。 8 问:个人住房转让,其中有关个人所得税税收**政策中的“家庭唯一生活用房”指的是什么? 答:根据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字〔1999〕278号)的规定,个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房,取得的所得免征个人所得税。在文中第(二)点规定“家庭唯一生活用房”是指:在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。
一、交易简单,不容易出纠纷 二手房有没有证,一目了然,能不能交易,一查便知,比较不容易出现纠纷。只要签了合同,交足了钱,就可办理产权变更和过户,能做到心中有数。 二、房屋质量一目了然 二手房都是经过了好几年的使用期,房子潜在的问题都已经暴露出来,很容易看出来,如:漏水,地面塌陷什么的,可以轻松了解房子质量状况。 三、房子几乎没有污染源 新房最大的问题之一就是污染超标,如:甲醛,苯什么的。但是二手房经过几年的使用,有害物质基本挥发的差不多了,健康有保障。所以,从健康方面考虑,是二手房比较占优势的。 四、二手房周边的配套设施健全,衣食住行很方便 二手房通常都有很健全的配套设施,如:菜市场,医院,学校,公交车什么的,日常生活很方便。 五、你可以选择和什么样的人做邻居 买新房时,你根本不知道自己的邻居会是什么样的人。但是,买二手房时,你却可以先考察考察周边都住些什么人,有利于给孩子选择一个健康的环境。 六、入住后干扰少 新建商品房入住后,一般都要进行装修,很长一段时间内都得忍受邻居们装修时的敲打声,而且大家陆续搬家入住,施工人员进进出出,甚是“热闹”。买二手房,邻居们入住时间不同,不会在同一时间进行装修,免了一定的干扰。 七、二手房的价格便宜 碰到那些急需用钱的卖家,你可以压压价,非常划算。 八、二手房的价格较新房更趋于多元化 二手房根据房屋性质、地段划分、房龄等不同,价格也不尽相同。但就同地段二手房而言,房主不会疯狂到要超过新房价格的地步。而二手房的价格多元化也可实现不同经济实力购房者的置业需求。 九、二手房都是现楼,不会出现“烂尾”现象 因为时间关系,期房出现“烂尾”的可能性更高,容易造成买家损失金钱。相比而言,二手房都是现楼交易,这是降低交易风险最直接也最有效的方法。 十、用于投资的回报率二手房比新房好 一次性付款二手房交易由递件到领取新房产证一天搞定,而新房由签约至领取房产证的时间最少需一年时间,二手房的交易过户手续快捷显而易见,对于用来投资的买家而言十分方便。
想要顺利将房子以不错的价格出售要做到两点:一是定价合理,切记好价格并不是过分的追求不合理的利润。二是广泛告知,让尽可能多的人知道自己手中有房产要出售。 下面就来具体看一下定价的几个参考因素: 1、区域价格调查: 区域价格调查是为二手房定价的第一步,在做价格评估时既要参考周边同地段、同档次、同面积的二手房销售价格,又要结合自己手中二手房的实际情况。在做区域价格调查时可以通过询问同小区新迁入业主的购房单价、查看本小区二手房中介公司的成交记录及成交价格、网络发布出售二手房信息并虚拟一个临时价格来获取反馈信息等途径进行。 2、对手中的房产进行价值评估: 通过了第一步区域价格调查后,你应该已经对自己的房产价值有一个大致的了解了。下面要做的就是对手中的房产进行细致的价值评估,为将要出售的二手房确定一个合理的价位。了解手中的二手房相比于其他二手房产的优势在哪、劣势又有哪些,在为二手房定价时是十分重要的,只有对自己的房产做到心中有数才能制定出一个准确的价位。 3、确定心理价格底线: 在了解了自己房产的价值之后就要确定心理价格底线了。在确定这个底线时首先要以自己的资金需要量(假设为将要升级房产)为依据,事先计算好新购入房产所需的资金量、首付比例、月供数额等金额,这样才不至于在卖掉二手房后、购买新房时依然出现捉襟见肘的情况。需要注意的是:制定这个价格要时不能背离自己手中房产的实际价值,切不可将底线定得过高,造成二手房长期卖不出去的现象。 4、预留一定的砍价空间: 对于当下并不景气的房产市场而言,在确定了心理价格底线之后,卖方应该根据自己的实际情况为二手房价格预留一定的砍价空间,这也是为买方在购买你手中房产时寻求心理平衡的重要方法。具体方法是:如果急于出售房产的话,这个砍价空间应在心理价格底线上上浮3%至5%;而对于并不急于出售手中房产的卖家而言,砍价空间在心理价格底线上上浮5%至10%也是合理的。另外请朋友们注意的是:在市场价格出现急升或急跌的情况下,这个方法并不适用。 以上就是出售二手房的定价方法,希望上述内容可以帮助大家制定出一个较合理的价格。
1.让价格看起来更低 我们去商店买东西的时候,有没有注意到很多商品的价格都是跟9有关,比如1.9,89等。其实,这是卖家常用的定价技巧,其实1.9与2相差无几,但是却会让消费者感觉比2便宜了很多。 我们看价格的时候,经常是一眨眼的功夫。比如你想要卖出价值80000元的车子,将价格定在79999元的时候,潜在的买家先读到7之后,会将价格理解得比实际价格更加便宜。 另外专家也建议,开始可以将价格定为8,2222元,然后迅速把价钱调降到8,1111元,因为根据价格研究发现,如果左边的数字相同的话,买家将会开始注意到右边的数字。这个时候数字从2降到1的是会用,买家会认为这样的折扣比9降为8还要更多,虽然这些差价可能是一样的,但是买家将会认为他在交易中还是抢得了最好的价格时机。 2.影响买家的出价 购房者买房之前,一般已经在心里设定好了一个他们能够承受的价格。这个价格其实是卖房者可以影响的,售房者将房子的定价一般设定在要比你愿意接受的底价还高。 你先开出一个高价,对方一把会当作他们出价的依据。但是如果你开出的价格是不切实际的话,这招将会失败。售房者还可以通过其他方式来影响买家的心理,比如告诉他们你的房子的价值,告诉他们附近同类型房屋的售价,这一技巧适合你的定价比别人有优势的时候。 3.数字传递的信息 比如你想卖出一个价值略低于600,000元的房子,如果将房子定价为595,000元,就会让买家觉得房子的质量应该不错。但是如果是一个精确的数字如595,385元,就会让对方感觉这是一个好价钱。 这是为什么呢?原因在于,我们经常将精确的数字与低价商品联系在一起,另外如果定一个具体的价格,也就会让购房者觉得这是最后的底价,没有太大的议价空间。 所以,如果你的房子是比较新的房子的话,可以使用一个大约的数字作为价格为房子建立一个比较好的声望和印象。但是如果是想要尽快的将房子卖掉的话,应该为房子制定出一个精准的数字,这样还能让购房者觉得这是很值得的交易。 4.适当的调降价格 如今的房地产市场,售房者想要找到一个好的买家是不容易的,所以可以考虑将价格做一些下调。比如,你将原价595,385元降低为578,495元的时候,买家不能很明显的领悟其中的降价。
一、营业税 根据最新的税收政策,房产证时间如果已满两年,那么普通住宅面积小于144平方的可以免缴营业税。房屋面积超过144平方,房产证满2年的按照差额缴纳,计算公式为:(上次购买价格?现在出售价格)*税率5.55%。如果房产证不满2年的话,那么就需要按照5.55%缴纳营业税。 二、个人所得税 房产证如若满五年,并且是卖方夫妻名下唯一一套房产的话,免征个人所得税。如果卖方夫妻名下不是唯一房产或房产证未满5年,那么就要按照1%缴纳个人所得税。 三、其他费用 交易费:6元/平方*房屋平方数。 工本费: 一个证件80元;共有权证20元/个。 评估费:评估总额的千分之五。 抵押工本费:100元。 购房证明:20元一份,一般需开3份。 公证收费标准: 300元(如不能本人亲自办理,需要办理本业务收费)。
1、契税(买方支付) ①对个人购买家庭唯一住房面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税,面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税; ②对个人购买家庭第二套改善性住房面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税;(北上广深除外) 2、营业税(买方支付) 个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税,北上广深除外。 3、个税(买方支付) 核定征收方式:应纳个人所得税=计税价格×1%(或1.5%、3%),我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为:普通住房1%,非普通住房或非住宅类房产为1.5%,拍卖房产为3%。对于个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一住宅,免征个人所得税。 4、印花税(买卖双方各0.05%) 印花税是针对合同或者具有合同性质的凭证,产权转移书据,营业账簿,权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证所收的一类税费。 对于购房者而言,印花税的税率是0.05%,即购房者应纳税额为计税价格×0.05%的数值,印花税采取由纳税人自行缴纳完税的方式。对个人销售或购买住房暂免征印花税。二级转移登记只收取买方0.05%的印花税 5、土地增值税: 个人转让非住宅类房产的”核定征收方式“由登记中心代征,其他均由纳税人自行到房地产所在地主管税务机关缴纳或办理核实手续后由登记中心代征。对个人销售住房暂免征收土地增值税 核定征收方式:应纳土地增值税额=计税价格×核定征收率。我市土地增值税核定征收标准:商铺、写字楼、酒店为10%,其他非住宅类房产为5%。
1、信息核对。买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2、签合同。如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。 4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。 5、缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7、产权登记变更,发放贷款。对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。 8、物业交割。买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
购房款: 与二手房卖家签署的购房条约内里所约定的房子的成交价,包括付出给卖家的购房定金。 中介办事费: 要是是通过房产中介购置的二手房,必要付出给中介公司的中介办事费。每个都会的收费尺度差别。长沙传统中介办事费一样通常是3%左右,房天下则是0.5%; 税费: 契税90平方以下购房条约价1%,90(含)平方-144平方购房条约价1.5%,144平方以上购房条约价3%,若买方购置的房产是二套、非平凡住宅大概黑白住宅购房条约价的3%。详细税费所购置房子的地点地税局划定为准。 业务税: 转让出售购置时间不敷2年的非普通的住宅或平凡住宅根据全额征收业务税,转让出售购置时间高于2年的非普通的住宅根据两次交易差价征收业务税,转让出售购置时间高于2年的平凡住宅免征业务税。 个人所得税: 税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳;征收据件以家庭为单元出售非唯一住房需缴纳小我私家房转让所得税。 ①家庭唯一住宅②购置时间高于5年。要是两个条件同时满意可以免交小我私家所得税;任何一个条件不满意都必须缴纳小我私家所得税。注:要是是家庭唯一住宅但是购置时间不敷5年则必要以纳税包管金情势先缴纳,若在一年以内可以大概重新购置房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税包管金,详细退还额度根据两套房产交易代价较低的2%退还。注:地税局会考核卖方伉俪两边名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据,此中包罗固然产权证没有下放但是房管部分已经存案登记的住房(不包罗非住宅类房产)。另注:要是所售房产黑白住宅类房产则不管什么环境都要缴纳小我私家所得税。并且地税局在征税历程中对付业务税缴纳差额的环境,小我私家所得税也必须征收差额的20% 物业费: 与所购置房子的地点小区的物业公司签署的物业条约上划定为准。在物业交验时必要缴纳1年以上的物业费。
1、对交易房屋产权进行调查 购房者需要对房屋产权完整性、真实性、可靠性审核,在过户之前看好房屋产权证上的业主姓名与售房者是否相符,是否有抵押或共有人等。 2、买卖双方签订二手房买卖合同 无论是房产赠与还是买卖,都需要进行房产转移,转移双方当事人都必须签订书面转让合同,也就是二手房买卖合同。二手房买卖合同之中,必须包括双方当事人的姓名或名称住所,房地产权属证书名称和编号,房地产坐落位置、面积和界限,土地宗地号,土地使用权取得的方式及年限,房地产的用途或使用性质,成交的价格及支付方式,房地产交付使用的时间,违约责任,双方约定的其他事项。 3、评估房产 正常情况下,房产评估需要找评估公司,此过程大约要5~7个工作日。 4、办理贷款 若购房者办理公积金贷款和商业贷款组合,需要同时向公积金中心和银行进行贷款申请;若只申请商业贷款(按揭贷款),只需要向银行进行贷款申请即可。此过程是二手房交易中耗时最长的阶段。贷款办理下来后,要注意注销该物业的他项权证。 5、向房地产管理部门提出过户申请 二手房买卖双方持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请,并申报成交价格,拿受理单。 6、房地产管理部门核查 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查,在15日内作出是否受理申请的书面答复;受理的核实申报的成交价格,并根据需要对转让的房屋进行现场勘查和评估。 7、缴纳契税等二手房交易税费。2016最新二手房交易税费种类 8、房地产管理部门核发新的房屋产权证。双方当事人应凭过户手续,到房产管理部门领取房地产权证书。
“满五”是指购房者拥有房屋的时间等于或超过5年。从哪里可以看出房屋的时间呢?不同性质的房子判断标准不同: 1、商品房、经济适用房:二者以契税票填发日期或房产证登记日期为准。 举例说明: 一套普通商品房建成时间为2010年,契税证明填发日期为2011年5月,房产证发证时间为2012年3月。(契税证明满五年房本没满五年)。如果卖家决定在2016年2月之后出售这套房产,算为满五年(契税证明)。买家购买完这套房产后会得到新的一套契税证明和房本,如果新买家再次出售的话需要按照新的完税时间算作起始日期。 2、已购公房:三种判断标准,下面三个条件只需一个满5年就算“满五”。 (1)距房产证填发日期满五年; (2)距原始购房合同签署日期满五年; (3)距第一笔购房房款的银钱收据日期满五年。 3、继承的房产:按照原房产证为准计算是否满5年。 举例说明:陈先生2016年从刚过世的父亲那里继承了一套房产并打算出售,而该套房产是其父于2007年购买的二手房且有完税证明,那么这套房子以2007年的完税证明起算符合“满五”条件。
(一)诉讼继承适用的情形: 继承人之间分歧较大,无法协商一致;或由于继承人年老体弱、居住在国外、外地等情况,自行去派出所或者单位取证困难的;或放弃继承的继承人没有民事行为能力的,需通过诉讼方式解决。 (二)诉讼继承的费用: 主要是法院的诉讼费和律师费。现在上海的很多法院有诉前调解程序,办理流程顺利的话一般在一个月到二个月之间也能办理完结,如果调解结案的话,诉讼费可减半收取。 房产继承过户登记流程:
1、信息核对。买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2、签合同。如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。 4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。 5、缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7、产权登记变更,发放贷款。对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。
首先要明确房款交接的时间和方式,然后需要明确过户时间。 明确过户以及全部手续办理完结的时间,不能无限期拖延。 物业费、供暖费等等费用由业主方面负担的截止日期。 房产买卖很专业,尤其涉及合同的问题,建议还是找一个专业人士帮忙审查合同相关条款
这种避税方法很常见。 以你的情况为例,一般都是买卖双方签订一份交易合同,上面明确注明交易价格为60万元,但是报送房地局留档的买卖合同上按照避税价格填写(不得低于该地区的指导价格,低于指导价格的不予过户)。业内将该种方法称之为“黑白合同”。 因为毕竟涉及到两份买卖合同的问题,所以还是有一定风险的。
最大的可能是你的售价低了,那个“买方”有可能就是中介的员工,也就是所谓的“现金收房”了。 要不然不会有哪个真实的买家不愿意及早过户的。 中介采用赠与方式办理公证之后,可以不用你(业主)本人出面就可以把该房产再次销售一次。
原件应当给中介和购房人出示,但是不应该给他们。必要时候可以提供复印件并且允诺可以在需要的时候随时出示原件。 该中介的目的也是为了独家代理出售事宜,例如由中介向业主交纳一部分保证金,保证在协议时间内将该房产出售,如果中介未能在规定时限内出售则该保证金不予退还。同时中介为了限制业主出售而留存房产证原件,这就是索要房产证原件的原因。但是在不能确定该中介的信誉的情况下轻易不要交出原件
的确您是位有正义感的人士,由于您的正义感导致目前的处境,对此深表同情。 购房行为是无效的: 1、房产登记部门存档的购房合同,没有您的亲笔签字,而您与中介公司,也并没有任何书面的委托授权(房产权利以登记为准)。 2、在合同签订的时点,房屋权利人是法人,而不是自然人刘某。刘某没有权力行使支配、收益权。 3、《中华人民共和国合同法》 第五十二条 有下列情形之一的,合同无效: (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益; (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 4、该中介公司,是否具备中介公司的条件? 5、《城市房地产中介服务管理规定》 第十四条 房地产中介服务机构必须履行下列义务: (一)遵守有关的法律、法规和政策; (二)遵守自愿、公平、诚实信用的原则; 第二十一条 房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为: (四)与一方当事人串通损害另一方当事人利益; (五)法律、法规禁止的其他行为。 6、《中华人民共和国城市房地产管理法》 第二十五条 有下列情形之一的,登记机关有权注销房屋权属证书: (一)申报不实的; (四)因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。 第三十六条 以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的,由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废,并可对当事人处以1千元以下罚款。 人是感情动物,所以有些人的有些行为我们是可以原谅的。 古人早就总结了:江南无日月,神州有青天嘛! 别急,身体要紧。 对于刘某偷逃国家税款的事,您有没有咨询所在地的税务部门? 补充我的联系方式: zhuxiang@
1、房产所在地房地局可以补办合同 2、必须先办房产证,而且按照现在的规定:房产证的填发时间不满2年的,业主需要按照出售价格的5.5%交纳营业税。
说实话没什么何不合理,谁让您找这样的中介呢,您找个透明交易的不好吗,现在人家多卖您就觉的不合适了,撤消合同也是您的权利,记的撤消了一定要把哪个合同销毁.
如果是要买的话那就得多注重了 1、要对一下房子的产权证和房东的身份证是否一样。 2、产权证上的面积。 3、签合同时一定要是产权证所有人的名字亲手签方可有用,还要注重合同上的日期,签合同时一定要对一下房东的身份证和产权证。
5000元我估计你是要不会来了,但是要买着房也可以,首先你要知道,房屋国土局过户首要条件就是房屋无债券债务,就是要是撤消抵押的房本,也就是说你的上家必须把尾款还清这房才可以过户到你的名下,如果你不贷款可以让他们先过户后付款,你比较安全,或是办理银行贷款转按揭,也比较安全啊,通过银行.最主要的是签立三方协议把你不放心的东西写在里面,对双方都是一种保障.(必须有产权证)
1、合同应该是成立的:但是我没有见到相关条款所以也不敢100%肯定。 2、中介费:不算低,但是属于正常范围内(国家规定中介费上限为成交价格的3%)。 3、如果业主出现无法偿还抵押贷款的情况导致不能过户,那么属于业主违约,不仅定金可以拿回,而且业主还应该双倍返还。 4、如果你们一方现在中止合同,定金是不能取回的,除非合同另有约定。 5、没有100%安全的房产交易。如果上家不见了,严重的话,那么他的性质就从不履行合同变成了诈骗了。 6、如果签订正式合同之后,你们完全可以要求在办理产权过户当日再交纳购房尾款,这样可以将风险降低到最小
转自大大oy_018大师的回答。 依照《合同法》规定,房东的行为是违约的。 如果你们没有在合同中约定有关违约的处置,那么就没有多大的回旋余地。只能按《合同法》的规定,出租房屋未到期,如出租方确实有正当理由(注意必须是正当理由,这是你唯一的一点回旋余地)要求提前收回出租房屋的,应当提前1 个月通知承租方,并返回尚未执行部分的租金。如确实是给承租方造成经济损失的,双方应协商解决,协商不成可请求法法解决。结果也就是反还未到期的部分租金和押金而已,加上一点歉意了事。 以后在签立租房合同时要注意保护自己权益方面尽量细致和具体一点。才不致吃亏,这对双方都很重要。下面是一个租房合同样本,可供参考。 附:房屋租赁合同 甲方: 乙方: 甲方有坐落在 市 路 号 栋 居室一套,现出租给乙方使用,主要用于居住。房产权属甲方所有。经双方协商就有关租赁事项达成协议如下: 一、租赁期为 年,即从 年 月 日起至 年 月 日止。合同期内乙方不得将甲方房屋转租他人,不得提前解约,乙方如违约提前退租,必须提前通知甲方并缴纳违约金 *1 元。乙方如需改变租赁性质,必须征得甲方同意。续租应在本合同到期之日前一个月通知甲方,取得甲方同意后可重新签约,租金另议。如乙方未办理续租手续而超期占用房屋,则每占用一天需付给甲方租金 *2 元。 二、本合同期内,租金为每月人民币 元,付款方式为现金,(甲方开户银行: 帐号: )先付款后住房按季度缴纳。本合同签约次日即为首期付款日期,除缴纳租金 元外,还须缴纳押金 *3 元(押金在解约时根据实际情况退还);满三个月为续交下一季度租金的日期,如乙方不能按时支付,甲方有权收回房屋另行处理,乙方每延误一天甲方按日租金的双倍收取租金。 三、房屋的结构、墙体、门窗等不得随意改动,墙面、地面、供水供电设施及家电、家具不得损坏,否则乙方应负责修复或赔偿。 四、乙方如需在房屋内装修须征得甲方的同意,其费用乙方自己负责;按照来修去丢原则办理,乙方解约时不得损坏甲方房屋结构、装修及设施。 五、在合同期内乙方为房屋的实际使用人,期间的物业管理费、水费、电费、电信(电话和网络)等费用由乙方负责结清。甲、乙双方确认水电余额为:水表余额: 吨,电表余额: 度。租房时由乙方向甲方结付,退房时的余额由甲方向乙方结付。 六、 以上协议共同遵守,未尽事宜由甲、乙双方商议后作补充协议。 本合同甲、乙双方签字后生效。本合同一式两份,甲、乙双方各执一份。 甲方:(签字) 乙方:(签字) 身份证号码: 身份证号码: 联系电话: 联系电话: 年 月 日 注释: *1一般以月租金的1.5-2.0倍较合适 *2一般以日租金的4-5倍比较合适 *3须视房子及家具等情况具体情况具体确定,一般以不低于月租金的4-6倍。
一般来说内部认购交纳的“订”金是可以退还的。 所谓“内部认购”其实是开发商的手续在办理中的一种销售手法。 等预售许可办理下来之后才能签定正式合同并且备案
严格从法律上讲:是你违约! 但是如果你签订的合同中有这样一句话,买方就不能追究你的责任! "买方已经对该房屋充分了解并实地看房,认同该房屋现状." 据我所知:中介的合同中都会有这样的一句话.除非你找的不是正规中介!
一般契税印花税都是购买方支付,即使由出售方支付那么出售方也会将该笔费用加入房价
由贷款的房子一般情况下不能买卖,房主必须要把贷款还清后才可以出售。 没有产权的房子,可以去当地的公证处进行公证,但是也只是公正买卖关系,不公正产权转移。 一般情况下,个人签署的协议从法律上讲,只要公平,对等都是有效的。
这个问题比较麻烦,可能是买家和中介故意的一个行为!在约定过程中是否有照片和第三方人士在场等证据,如果有则以这些证据证明!或者要求买方出具不是原家具的证明! 所以我建议不要去纠缠家具的问题,因为你们买卖的是房屋,家具高兴给你就给,不高兴就不给!除非把家具也写进合同,否则明确告诉他们,家具只是附加,并且在交房过程中他们自己没有看清楚,也不是卖方的责任。
一首先需到你原来的按揭银行去询问一下能否办理转按揭手续,如行就比较方便,否则就有点麻烦. 如能转按你只需要到房屋中介机构去发布一个售房信息(免费),中介机构就会想尽一切办法帮你卖房,谈好买家后双方到银行办理转按手续就行了,或者买家愿意一次购买,经过公证处公证一下,让他帮你把未还的款归还银行,取出产权证变更成买家的名字就完了,但注意收完款. 如果不能办理转按手续,你就必须把以前你未还完的按揭款全部归还完后,取出产权证方可卖房
过户的流程并不多,正常的也就几百块钱<br/>但是,你说的这个情况,要不你就得直接找那女的她前夫,否则你得过两趟了,先从前夫过给那女的,再过给你们<br/>或者你找那女的跟她前夫去公证处签个全权转受的公证书吧,再跟那女的去过户~~<br/> 过户当然是到产权局啦~~当然还得你们村里先开证明~~
只要你不是违约方,你就不用担心,这个是中介方的问题,重点是看你们合同的总体约定,因为合同有上下文的呼应问题,所以,不能只看某一条条款
要看具体情况。需要你们签订的合同及履行资料。 我的补充: 2014-06-25 15:05
首先不去考虑该房屋怎么过户到你老姑名下 的。<br/>该房屋属于农村的房屋,也就是集体土地上的房屋,根据国家的相关精神,是不允许出售给城镇户口的人员的。<br/>如果出售的话,可以出售给同村的人员。<br/>现在的问题就是你起诉你老姑,结果是法院可能会认定双方签订的合同属于无效的合同。<br/>而且现在房屋还在你老姑名下,过户还需要对方协助。<br/>当然,你可以要求你老姑退还已付的购房款,但是,这样对你是不利的。
建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。具体情况和最终处理方式,还需要根据案件详情和证据情况等来确定。
需要先办继承再买卖过户给买家。交租金的房屋,没有产权,不能办继承。
尽快让孩子父亲配合过户,根据合同相对性可以让其父亲负责说服三个孩子配合过户。
你好,你的问题回复如下:1、这个房子的产权目前还不属于你;2、你可以要求卖家承担合同的违约责任。
你把房子赠送给你母亲,不属于出卖房产。如果房子的所有权属于你的母亲,她有权处分房产。
如果你现在不想卖,那就只能是违约,建议与对方协商解决。协商不成你也只能是承担违约责任。具体你可以委托律师与对方协商借解决。
不过户没关系,只要买方能全款付清并承担全部税费。这还是好事。