一、签定金合同 在这个环节，买方要完成两个主要工作： 1、产权调查 产权调查的重要性就不用多说了，谁也不想重蹈演员方子哥的覆辙，陷入产权纠纷。 购房者要核实房主是不是卖家、房屋是否被抵押、房屋是否被执法部门冻结查封、是否有一房多卖这几类情形。 2、个人征信调查 个人征信调查关系到办理贷款是否顺利，个人征信可以去央行征信中心在线查询，也可以去银行柜台咨询。 确定房屋产权不存在问题，自己也具备贷款资格后，购房者就可以签定金合同。特别提醒一下，征信查询很重要，这样可以避免因自己贷款问题无法履行买卖合同，后被罚定金的情况。 二、签正式的买卖合同 在这个环节，买方需要准备首付款，同时申请公积金或商业贷款。 首付款一般建议买家做资金托管，为的是防止卖家将资金挪作他用。至于公积金和商业贷款则需要买家根据贷款额度来选择，选择公积金贷款，首付比例一般要更高，因为公积金贷款对二手房价值的评估一般偏低，给出的贷款额度也更低。 选择商贷相对简单，但银行审核评估也是必不可少的，对于5年内的房子来说，拿到足额贷款一般不成问题，超过这个年限的房子，贷款额度和年限可能会有一定程度的缩水。 三、核定价格、审核税费、查限购情况 这一环节是在房管部门完成的，买卖双方必须到场，按规定提交资料就可以了，不清楚的也可以提前问中介机构。 四、产权过户、缴费 这个环节也是在房管部门完成的，买卖双方缴纳相应税费，比如契税等。双方完成产权过户后，购房者会拿到相关的收件和收据，比如完税证明和过户完成的材料。这些材料是购房者换领新房产证的重要凭证。房产证下来后，银行就可以放款了。 五、交房 这个环节主要是结清尾款，包括燃气、水、电、有线电视、物业费等生活费用和购房尾款。如果涉及到户口问题，还应该约定户口迁出时间。
１．首先要根据自己的需求来查找房源，比如：自己的购房预算、购房面积、城区城郊等。一般来说你在网上找的房源都是挂在中介处的，选好房子以后你就可以联系中介看房了。 ２．当你选定一所房子后，中介会让买卖双方进行信息沟通，一般都是面谈，这个时候你可以要求卖提供合法的证件，包括房屋权证书、屋主身份证件及其它证件。 ３．卖方提供了房屋的合法证件以后，你就可以交纳购房定金（注：交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
程第一步：签订认购书 商品房期房正式销售工作开始之后，一般都会设立售楼处，购房人可以在认可本项目后，到售楼处签订认购书，并缴纳一定的订金。销售方应该实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并且将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。 当签订完认购书之后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。 购买商品房流程第二步：签订买卖契约 购房人在签订认购书之后，应该在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。 签订买卖契约是整个购房程序中重要一环，契约也是销售中重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。 购买商品房流程第三步：预售登记 买卖双方只有办理完预售登记之后，契约方才能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后三十日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。 购买商品房流程第四步：签订管理公约，办理入住手续 当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。
结婚买新房还是二手房其实各有利弊。 1、从入住来说，很多刚需购房者都希望买到房子就能入住，新房以期房居多，在购买之后，要经历漫长的等待，交房后还要经历装修等一大堆烦琐事。 2、而二手房一般是现房，买后可直接装修，装修好的二手房可以直接入住，可谓省时省力。 3、从价格来说，现在市区开发的新房并不多，且价格普遍很高，价格稍微低点的大多都位于离市区较远的地方，而二手房的单价其实也不菲，房子新点、地段好点的二手房比新房还贵，且大多数二手房都要求一次性付款。 4、新房税费少，手续简单。新房的税费较少，其中大头只有契税，相比二手房动则五到六位数的个税、中介费，新房要省事很多。加上很多一手房购买可以直接由开发商代办手续，所以整个流程也省心不少。 5、二手房入住快。一般办理过户后即可入住，如果买房者可以接受原房屋的装修还能省去装修的资金和精力。二手房的物业、质量、周边环境都是可以自己切实检查的，可以认为降低不确定性，踏实购买。
1、虽然说现房基本生活配套、交通等设施相对完善，对于不少即将走进婚姻殿堂的夫妻来说都是第一选择，但是有些现房之所以还有剩余，户型、朝向等较差，选择现房的夫妻一定要谨慎选择。 2、期房是指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。购买期房能选到相对好一点的户型、南北朝向等的房间，但对于新婚夫妻来说，交房时间相当重要。 3、虽然说售楼员会事先告诉购房者具体的交房时间，但由于工程进度等外在不确定因素的影响，不能准时交房的事件不再少数，终导致的结果便是婚期而婚房迟迟不能接。 4、据调查一半以上的购房者在选择婚房时，先考虑的便是生活配套，尤其是问题。除此之外，还应考虑楼盘的空间，重要的两点便是地段和品牌，将来政府的规划和发展趋向。 5、对于不少即将走入婚姻殿堂的年轻人来说，资金并不充裕，所以在价位的选择上，不能盲目的贪图。价格稍微的楼盘相对来说比较偏僻，生活配套并不完善，不要以为有车就能解决一切问题，试想如果买个牙膏牙刷都要驱车前往，加上油费停车费，长期如此，倒不如花贵一点的钱在交通方便的地方买房。
1.提交材料审查购房资格：《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》规定居民家庭在购买住房前，应当向经纪机构或存量房网签服务窗口，提交材料，进行居民家庭（含夫妻双方及未成年子女）购房资格的审查。 2.办理网上签约手续：经纪机构和存量房网签服务窗口对提交材料进行初步核查。对符合条件的，在北京市房地产交易系统中填报认购核验信息，并留存购房家庭提交的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件。对不符合条件的，不予办理购房手续。 3.办理按揭和资金：如果购房者按揭买房，要到银行做按揭贷款，需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。如果能够一次清付清二手房价款，可以直接进入“资金”环节。 4.缴纳二手房交易税费和过户：二手房交易税费约为报税价的8%，其中包含个人所得税1%、营业税5.5%、契税1.5%。 5.交房和资金解冻：交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接。结算清楚后，业主交钥匙，买方领钥匙，正式完成交易；资金解冻，则银行把的款项打给卖方。如有贷款，则购房者以后每月进行还款。
１、买方咨询 首先，需要让买家自己找到合适自己的房源，然后与卖家取得联系，去实地看房，核实房屋的基本信息，看看房子是否真的合适自己，满足自己的需求！ ２、签合同 当然，看房之后就是具体的洽谈了，卖家需要向卖家出示自己的相关证件，五证和身份证件都需要出示，买家确认无误后就可以支付定金，签订房屋买卖合同了。 ３、银行贷款受理 现如今，不少买家买房都需要涉及到银行贷款，一般来说，需要卖家协助买家一起完成，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款。 ４、办理过户 对于卖家来说，在正式过户之前， 需要将物业相关的费用结算清楚。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上述条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 ５、立契 这个步骤可以根据当地的政策需要来看，不少地区已经取消。 ６、缴纳税费 税费的交纳是比较复杂的一个方面，具体该交纳多少，怎么计算，需要根据不同房屋的类型来进行计算。 ７、维修基金过户受理 在办理房屋过户手续之前，提供买卖双方相关材料于房管部门办理房屋为权利人的维修基金受理。 ８、办理产权转移过户手续 交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋权证通知单到发证部门申领新的产权证。 ９、抵押证办理及放款 待买方办理新的产权证下发后，由银行办理该房的它项权证，它项权证交由银行办理抵押，待抵押业务受理完成后，由银行一次性将房屋尾款打入卖方所指定的账户。 １０、打余款完成交易 买方领取房屋权证、付清房款，卖方交付房屋并结清物业费、水电煤、户口办理等后，买卖双方办理房屋交接手续，双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的；一定要办理公证手续，以免日收出现纠纷。有的开发企业为了增加收入，在拆迁安置房交易后可以提供更名（过户）服务，适当收一些费用是一种比较好的解决办法。 在购买时要分清情况：调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的；一定要办理公证手续，以免日收出现纠纷。有的开发企业为了增加收入，在拆迁安置房交易后可以提供更名（过户）服务，适当收一些费用是一种比较好的解决办法。
有的开发企业为了增加收入，在拆迁安置房交易后可以提供更名（过户）服务，适当收一些费用是一种比较好的解决办法。 在购买时要分清情况：调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的；一定要办理公证手续，以免日收出现纠纷。 过户的手续不复杂，只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证，就可以去过户了。注意的是双方当事人一定都要到场，要签字的，如一方不去的话要去公证处作委托的。一次性付款就是在时间上比贷款要快1个月，其他无分别，总的时间是，签好合同当天就可以去过户（带齐资料），过户好后20个工作日拿到新的产证，其他再交接一下水电费就可以了。
第一 步:先找好意欲购买的房屋,但是该房屋必须是产权明晰(已办理《房屋权证》),并具备符合政府规定的进入房地产市场流通的条件的房屋。 第二步:选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的房产交易代理机构(如泉州房产交易管理所房地产中介事务所),并在该机构完成房产价值评估工作,交纳房产评估费。 第三步:申请二手房抵押贷款时应填写借款申请表,并向贷款银行提交下列资料: (1)身份证明(居民身份证、户口簿或其他有效居留证件)、学历证明、婚姻状况证明 (2)经济收入证明,并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明;以上证明资料越全面,银行在放贷评审中的评分越高,享有贷款金额及时间的条件越优越 (3)买卖双方签订的购房协议书 (4)同意以所购房屋作抵押的证明 (5)有不低于购房价款30%的自有资金 (6)贷款银行要求提供的其他文件或材料。 而售房人须提供如下资料: 1、售房人(含共有人)身份证明及复印件、婚姻状况证明 2、房屋共有权人同意出售的书面文件 3、所售房屋的房屋权有效证件及复印件 4、如房屋已出租,须提供承租户同意出售的证明文件 5、保证所售房屋符合上市出售条件的证明。 第四步:银行对买卖双方送交的资料的真实性、合法性、合规性及借款人的资信进行审查,审查合格后,出具《贷款承诺函》给买方,银行会注明提供几成,几年按揭贷款。 第五步:买方将购房的首期款存入银行指定的房产交易代理机构在该行的账户,由银行冻结,售房人于首期款交付、《贷款承诺函》签订后,到泉州房地产交易管理所办理房屋交易手续。 第六步:房屋交易手续及新《房屋权证》办理完毕后,买房人与贷款银行签订借款合同,办理抵押、保险等有关担保手续。 第七步:借款合同生效,资金划入买方的指定账户,然后买方将贷款和首期款一并交付给售房人。
一、看政策 政策风向是房屋价格的指向标。当政策在收紧信贷或是提高缴存社保年限等买房门槛，就表示政府要限制部分购买力。 1、如果你的房子是位置好的刚需或改善型普通住宅，那房价仍有上升空间。政府的调控，更激发起了人们对房源紧俏、房价上涨的预期。所以，你可以大胆，但也别一下子涨太多，容易吓跑购房者。 2、如果你的房子各方面条件不太理想，那就别了。限购限贷对各方面都很平庸的房子影响大，购房者会减少这种房屋的购买需求。这个时候，遇到合理的购房者，在合理的价格就卖掉，千万别太贪。 3、如果是豪宅或别墅，遇到限购限贷政策时也要小心。虽然房屋条件没话说，但在贷款难的时候，价格太高的房子更难觅得买家。 二、看准市场行情 1、看周边二手房房价 周边同等类型、地段、品质的二手房价格是有利参考项。你可以参考这部分房屋价格涨跌情况，进行或决定。 操作方法：询问同小区新迁入业主的购房单价，去二手房交易网站查询房屋成交记录，去的中介咨询成交记录及成交价格。 2、看房屋在中介处的咨询量 如果看房咨询的人多，就表示房屋的需求大，你可以适当上调价格； 如果看房咨询的人少，就表示房屋的需求小，你应该适当下调价格，看看咨询量是否会上来。 注意事项：有的中介为了多拿分成，会不顾市场行情，引导你提高房价。所以，中介的话不可全信，要根据自己的分析来判断行情。 3、参考周边新盘价格和销售 如果新盘价格比开发商之前的楼盘高出很多，而且销售火爆，则说明现在购房需求比较大，你有机会； 如果开发商开盘就大搞打折促销，销量还不怎么样，则表示目前市场缺乏购房需求，你就别想的事了。 三、定价、调价小技巧 1、了解房子的，间歇性放出 先了解手中的二手房相比于其他二手房产的在哪、劣势又有哪些。但是卖方不能一次性把能夸的都说了，因为这样往后的谈判你就再没有根据了。比如，以后当买家指出几个房屋缺陷之后，卖家拿不出新的证据予以回应，那就陷入被动了。你可以间歇地放出，就像利好政策不能一齐放出一样，这样才能给自己足够的回旋空间。 2、确定心理价格底线 在了解了自己房产的价值之后就要确定心理价格底线。在确定这个底线时首先要以自己的资金需要量（假设为将要升级房产）为依据，事先计算好新购入房产所需的资金量、首付比例、月供数额等金额。制定这个价格要时不能背离自己手中房产的实际价值，切不可将底线定得过高，造成二手房长期卖不出去的现象。 3、预留一定的砍价空间 如果低价是200万，切不可直接挂出200万，适当调高一点，如230万，遇到买家，这是再为表示诚心，给出一定优惠，到210万、200万，买家砍了价，心理高兴，成交！ 具体方法：如果急于出售房产，砍价空间应在心理价格底线上上浮3%??5%；如果不急于出售手中房产，砍价空间在心理价格底线上上浮5%??10%。 4、察言观色，判断对方的态度 一个优秀的卖家，从买方的语言神色，可以判断出他对商品的需求程度。如果对方短期内就要搬家，购房需求强烈，你就没必要在价格上松口。
当我们看好一套二手房时，首先要查看对方的产权证， 看对方提供的产权证是否合法有效，然后看产权证上的共有人到底有几个，要是产权证上的共有人有二个及二个以上，那在和出售方签合同时，就需要所有的房屋所有人都签字，或是出具同意出售房屋的书面证明。 看好房子，我们决定购买了，就需要交定金了，交定金时，要注意对方的房子是否还在按揭中，如果还在，定金就不要盲目地交到出售房子的人手中，而应交到一个双方都信赖的第三者手中，或者直接将由银行监管。同时还要签订一个简单的合同，写清成交金额，交楼时间，违约责任和违约金额。 如果买卖双方都能按规定来做，无论怎么交易风险都应该很小，但首付款最好交由银行来监管，买卖双方到银行签一份资金监管协议，虽然银行会收取一定的监管费，但以防万一出现问题，这笔监管费还是值得花的。 最后一个环节就是签订买卖合同了，我们需要注意四个方面的问题，即产权情况、房产总价、交易税费及日期，其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是非常重要，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行。
第一种：协商解除 协商解除是好的方式之一。在签订合同之后，未履行或者未完全履行之前，双方达成一致和平解决，签订解约协议即可。若涉及到中介，那么需要三方需共同协商。例如双方均不打算继续交易，或有违约方，但和另一方达成了协议，补偿一定金额而另一方不继续追究责任。 第二种：约定解约 二手房买卖合同中如果规定了解除合同的条件，那么如果满足这些条件，当事人就可以解除合同。例如：合同中约定“买方在**年**月**日（某个特定时间）前支付房款，到期未支付，卖方可以解除合同”，达到这个条件，卖方就可提出解约。 第三种：法定解除 这种解除合同的方法较为复杂，主要是针对在合同中没有约定解除条件的情况，根据法律相关规定来判断是否可以解除合同。主要法律依据是《合同法》，主要内容有如下四点： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； 所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免和不能克服的客观情况。不可抗力的范围包括自然灾害、政府行为以及社会异常事件。所谓自然灾害，是指地震、洪水、海啸、火灾等导致合同不能履行。 （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 例如由于房价上涨造成卖方明确告知买方房屋不继续出售，买方可以提出解除合同。 （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 如双方约定某一具体日期之前，买方支付房款。而在该日期之后的一个月之内，经过多次催告，买方仍不支付或拒绝支付的，卖方可提出解除合同。 （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
购买期房付款流程如下：买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照合同法的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充。 不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据以上规定购买的期房应当按与开发商所签订的商品房预售合同中约定的时间支付价款。如果没有约定房款的支付时间，就按合同法的规定处理。如果按揭购买期房的话，要看开发商的付款时间了，一般都是在交房前就会办理按揭手续。
１．房产评估是二手房交易过程中必须要经过的一个环节。简单来讲，我们购房者如需办理按揭贷款时，银行需要根据房屋评估报告，才能按规定的房价百分比，提供给购房者贷款。另一方面，如果我们在出售房屋前，通过房产评估精确估价，也能对所卖的房子心里有个谱，利于我们尽快出售。 ２．一套旧房价值几何，可不是评估师凭经验“毛估”出来的，必须有一整套计算操作办法。主要采用“市场比较法”，通常选择三套符合以下要求的可比物业：与需要估价的房屋地段相近、成交时间相近、物业类型相同、房型相同、物业建筑年代相近、结构相同、权属相同、价值相近。
首先征得房产开发商的同意便可申请退房，随后要去住房保障和房产管理局提交申请退房资料，然后到网上公示退房，注销预告登记即可。 如果已经办理好按揭的话，首先开发商协商，开发商执行合同的话你要是想要退房，双方达成一致办理退房手续就可以了；需要先还清房贷才可以去房管局取消你的房屋信息，才能达到完全退房的目的。你不还清银行贷款如何从房管局信息上取消你的房屋。
方一次性付款的。签订买卖合同。验证查档：查验房地产证件与标地物是相符，与产权人是否相符，房屋产权是否是一人，有无产权纠纷等。（经济适用房，房改房需办理上市证，可能会涉及房屋超标问题。） 立契付款：交易双方持房产证、生份证及相关手续到交易处私房科，在房管局工作人员监督下签定《房地产买卖契约》4份，《过户申请表》1份。同时买方应将房款交付给买方。交纳税费。 房产权属登记，领取新证 。即通常所说的房屋权登记，包括房屋权登记，房产的他项权利登记及土地使用权登记。房产权属依法登记，领取新权证后，其产权就得到法律上的承认，依法对起房地产行使占有，使用，处分， 的权利。物业交割。
1. 期房指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售的商品房。习惯上把在建的、尚未完成、不能交付使用的房屋称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。期房在港澳地区称做为买楼花，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。 2. 现房比期房好卖很多，这是玩房地产的人的共同印象。无论怎么选，现房都是拿来就用，风险和周期都远远优于期房，可控性要远远优于期房。频繁的加息也让买房的人更关注现房。期房和现房的称谓，实际上是根据楼盘建设和销售的不同时段来划分的，因此，随着时间的推移，期房都会转化为现房的。 3. 期房具有几点优点。先期预购，户型、位置利于选择。由于订的是未竣工的房屋，销售工作刚刚开始，开发项目的房型都有，朝向好的户型也在其中，购房者有了比较大的选择余地。价格能给予较大的优惠，一般为5％到10％，甚至更多。付款轻松，随施工进度付款，有一次和分次的付款方式，优惠也不一样。
１．小产权房首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续，其就是合法建筑，法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。正是因为小产权房未来的不确定性（但至少没人敢拆了房子让业主睡大街上），才是这样低的价格，只要学过一点经济学，都明白，小产权房符合商品增价定律，那就是价格低。 ２．乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。小产权房，中国其它地方说不清楚，但作为“城乡一体化试验区”，的确是后的 。凡按市场价购买的公房，购房者能够拥有全部产权。 对于小产权房来说，我国规定乡产权房只要依法办理了相关审批手续，就是合法建筑了，我国的法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。而上述文章讲的就是关于小产权房能不能交易和小产权房的交易有没有保障的内容，希望能给有需要的人提供帮助。
二手住宅典当借款，是指银行向借款者贷出大部分购房资金，购房者以日常的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作典当，若购房者不能依照期限还本付息，银行可将房子出售，以抵消欠款。购房者向借款银行填写房子典当借款的申请表，并贷出合法文件如身份证、收入文件、房子买卖合同、担保书等所规定必须提交的文件，借款银行通过检查合格，向购房者进行借款，并根据购房者贷出的房子买卖合同，和银行与购房者所签约的典当借款合同，处理房地产典当办理和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房单位在该行的帐户上。
按照国家相关法律法规的规定，被继承人以遗嘱的方式安排房产的，只要符合法定条件，就应该按照被继承人的遗嘱分配房产。如果被继承人在遗嘱之外还有房产未处理的，那么这部分房产则按照法定继承情况处理。已经按照遗嘱单独继承了遗嘱中所涉及房产的继承人，仍然有权利参与法定继承的房产分配，除非遗嘱中明确表示该继承人不得再继承遗嘱房产之外的房产。
您好，不知道被法院判决无效的理由是什么。实际上办理权属证书是房地产所有权变更的履行行为，与合同的效力是无关的。如果被判定为合同无效，极有可能的原因是转让方在转让之时自己也没有取得产权证。所以才有可能被认定为无效的。 浙江东辰律师事务所
只要不过户就永远不是你的。建议你们签一个借款协议，做份公证，一旦卖方违约，至少你可以把钱拿回来。
根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发〔2006〕108号）相关条款 二、对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，按北京市地方税务局关于二手房交易计税价格的有关文件规定执行. 只要你的45万不明显低于市场价格，就没问题！ 如果明显低于，将按照国土房管局相关部门评估的价格与50万的差价的20％或者评估价的1％收税！ 退税？你退得是什么税？买房的时候你缴纳个税了吗？ 退税是这么回事： 按照《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）的规定， 对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。要不折不扣地执行上述优惠政策，确保维护纳税人的合法权益。
如果你是北京的，那么可以联系我，我帮你，我是中介，我告诉你具体流程，并不是所有的房子都能入独家代理的，如果没有入独家代理的是多家都可以卖的。而且现在北京市场业主出售房屋是不出任何费用的。
签订老合同以后可以不压房产证!你们3方鉴定老合同后如果是马上交易直接到房管所办过副手续就是老!至于中介的费用是买方和中介的事!不管卖芳的事
到法院起诉!合同上不是明确写明两个月内迁出户口。按照合同走，他已经属于违约了!
一般是买方申请 等出了银行同贷书，再去办理过户的，然后和银行办理相关手续 你所指的余款 是指 银行的贷款 那只要办理了相关的手续 钱会大约一星期 银行会发到你账户上 但是是除首付和银行贷款 的钱 建议是过户后立即 交付 否则 会有风险，因为 他不给 你只能打官司解决 合同建议 自己去房管局下载 看一下 那里有标准 一般来说没有 什么公证的 找个熟悉的人 看看就可以了 不要有什么漏洞 为降低风险 自己可以加附加条款 如果是 通过中介 建议 加附加条款 约束 中介 的 检查 合同漏洞的责任
合同可以去补：两个办法 一是和开发商协商补签一个 二是去房产管理部门查询复印一个 既然有了契税票那就说明你在办理产权啊 一般是办理产权证的时候你才交契税的，然后别人会让你复印一份放在你的档案里面的 这个问题有点奇怪 是不是你的房款发票丢失了？？
不可能的，贷款购房的目的就是你向银行借钱，把房款一次性付给卖方，然后再由你来慢慢把本金和利息还给银行。卖方可以一次性拿到房款，然后剩下的就是你和银行的事了。如果卖方不放心的话，可以找个中介来垫付资金，有的中介也会提供这种服务，只需要付一点钱就行。
签的租赁合同没到期你就有权利继续居住,如果房东赶你,他违约,要赔偿你,你不到期就不要搬,你占理,如果你没到期就搬走了,压根就别指望什么房东赔偿你,那属于你自愿退租
你好！ 你的假设不成立：应为《物权法》明确规定我国实行不动产登记制度，没有房产证是不能办理买卖过户登记手续的。而且在物权法出台前，房地产管理部门一直是这样办理的。如果办理了，就不是你假设的法律关系问题了，是房地产管理部门违规的问题了。
一是到当地公安部门报案，二是让中介协同（注意中介的态度，看他们是一伙的吗？）。这是你已经找不到业主（也许不是真的呢！），不能再让中介也溜了！
1、注销登记申请书（已加盖银行或抵押权人公章）； 2、解除抵押登记协议（已加盖银行或抵押权人公章）； 3、银行授权委托书（已加盖银行或抵押权人公章）； 4、房屋所有权证原件； 5、他项权利证原件； 6、受托人身份证原件及复印件。 注：不同地区或有不同政策，详情请咨询当地不动产中心。 不动产登记中心会在房产证上盖上抵押注销章，其余材料房屋管理机构留存。解押完成之后，房子就可以正常走买卖流程，进行交易过户了。
1、甲银行在今年对于首次购房的在按揭客户，一般执行下浮10%-15%的优惠利率。 2、乙银行推出房贷业务执行下浮30%的优惠利率，正常客户可向银行申请。 3、乙银行审核房产和借款人资信。 4、审核通过，乙银行出资结清用户在甲银行的贷款。 5、用户在乙银行办理房贷业务并享受最新优惠利率。 对于房子的出让方来说，办理转按揭主要需要提供“转按”申请书 、有效身份证原件和复印件、《借款抵押合同》原件和“提前还款申请书”。购买方则需要备齐普通房贷的所有资料之外，与原借款人签订一份转让合同、协议或意向书。
1)双方签订房屋赠与合同。 2)将赠与合同拿到公证处进行赠与公证(有城市仅需提供亲属关系公证,如北京)。 3)双方携带身份证、原房产证、公证后的赠与合同等材料到当地房管局,申请变更登记,房管局对房屋重新评估,之后按规定缴费、加名。 缴费情况:直系亲属间赠与只需缴纳契税、公证费,如父母子女加名、兄弟姐妹加名。非直系亲属的赠与要交契税、个税、增值税(以前是营业税),如无血缘关系人加名。 限购情况:有城市赠与受限购政策影响,如果受赠人是被限购人群,也无法办理加名。
1)双方签订房屋赠与合同。 2)将赠与合同拿到公证处进行赠与公证(有城市仅需提供亲属关系公证,如北京)。 3)双方携带身份证、原房产证、公证后的赠与合同等材料到当地房管局,申请变更登记,房管局对房屋重新评估,之后按规定缴费、加名。
婚姻法司法解释规定,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。 依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。 上述法定条主要适用于婚前一方签订合同按揭贷款购房，并支付了首付款，房屋产权登记于首付款支付方名下，婚后共同还贷取得产权证，离婚时房屋如何处理的问题。 处理方式为双方先行协商，协商不成时，法院将以“房屋产权归产权证上的登记方所有、剩余按揭款由产权证上的登记方继续偿还、产权证上的登记方对另一方进行补偿”的原则进行判决。
1.未结清贷款的房产 抵押消费贷款的房产必须是没有抵押的房产。如果是有抵押的房产或者此房产正处于按揭状态当中，银行就已经拥有此房产的他项权利，如果再对此房产进行抵押，银行是不允许的。因为两家银行无法同时拥有一处房产的他项权利。如果没有还清贷款重新贷款叫做同名转加按，现在央行已经明令禁止操作。 2.部分已购公房 已购公房中有两种情况不能办理抵押消费贷款，一种是无法提供购房合同或购房协议的已购公房。因为如果在购房合同中有原单位有优先购买权的条款，银行无法取得他项权利，所以银行就无法操作抵押消费贷款。另一种是不能提供央产房上市证明的央产房，因为这样的房产不能够上市进行交易，银行无法取得他项权利，即银行没有了抵押权，所以无法操作这项业务。 3.未满5年的经济适用房 回迁房按经济适用房管理的，或者是纯经济适用房，根据目前国家的政策，未满5年的话是不允许上市交易的，银行同样无法取得他项权利证，所以不能办理抵押消费。 4.未取得房产证的小产权房 对于小产权房产而言，如果居住人没有取得房产证的话，对房产只有使用权，而没有所有权(现实生活中人们常称其为“房票子”)，即不能对房产进行处置，所以这类房产就不能上市交易，无法到建委做抵押，更不可能办理抵押消费贷款。 5.房龄太久、户型太小的二手房 大多数银行对于抵押的房产有较为严格的规格要求，房龄太久、户型太小的二手房，往往不具备抵押贷款资质，综合来看，面积≤50平米，房龄≥20年的房产，银行会认为较难变现，较难进行抵押贷款。当然，如若该房产在较为主要的城市功能区域，也有部分房产可另当别论申请获得贷款。
房产抵押贷款是指借款人以已购商品住房抵押，贷款银行为借款人提供一揽子资金服务，满足其购买住房、车位、大额耐用消费品、汽车和住房装修等多种需求的人民币贷款。
对于部分卖房人而言，想要一下子凑够数十万或上百万的资金，到银行解抵押比较困难。所以，在北京二手住宅交易中，卖房人往往要向他人借钱解抵押。 “卖房人借钱的途径有三种，第一种是用买房人给的首付款解抵押；第二种是向中介机构借款用于解抵押；第三种是向第三方金融机构借钱解抵押。为了证明解抵押的资金来源，卖房人可以与借款方办理公证。”孔丹说，此类公证的目的是为了更好地保证资金安全，防止二手房交易出现纠纷。一旦卖房人借款后不用做解抵押，或是解抵押后不还钱，借款方可以依据公证书维护自己的权利。
二手住宅解抵押流程通常分为六步走，第一步是卖房人向贷款银行申请提前还款；第二步是到贷款银行进行提前还款，还款前要在还款银行卡中事先存入足额钱款；第三步通常是在还完款次日到贷款银行办理结清手续；第四步是银行贷后管理中心出解押材料；第五步是到担保公司（当初没有签担保协议的不用去）办理相应手续；第六步是到房屋所在不动产登记中心解押。
1.银行曾被福建人狠狠地坑了一次 其实,说到这里,很多人都会觉得这是地域歧视,但不得不承认,在房贷业务中,福建人确实不讨银行的“欢心”,有些银行甚至明确表示不接受福建人申请的房贷业务,这让不少有买房计划的人很“受伤”!据了解,福建人被歧视都是因为几年前,某些在上海从事钢贸生意的福建人向上海银行骗取巨额贷款,后来无力偿还,形成大量坏账,银行损失惨重。所以自此之后,一些银行严禁向福建人批贷。这可真是“一颗老鼠屎坏了一锅汤”。 2.从事高危职业的人 银行在进行房贷审批时,会着重考量贷款人所从事的行业,一般像教师、医生、金融等行业的人评分会比较高,而像从事高空作业、危险化学品、烟花爆竹行业等高危行业的人往往很难得到贷款。 这是因为,银行考虑到这类人群随时会有生命危险,无法保证按时还贷,为了规避风险,会选择拒绝为这类人贷款。想在高危工作后在大城市找一个安稳的家？有点难度！ 3.贷款人年龄过大的人 在申请房贷时,我们会发现银行规定申请人的年龄通常在18-65周岁,其中25-40周岁是最受欢迎的群体,其次是18-25周岁和40-50周岁的人群,50-65周岁之间的人群,住房贷款申请一般不被通过。 因为贷款人年龄越大,身体出现健康问题的几率就越大,影响还贷,这样银行所承担的风险就越高。 4.经济状况不好的人 最后还有一类人不得不提,那就是经济状况不好的人。既然是从贷款,银行必然会对你的工资流水有所考量,如果一个月工资很低,还完贷款连生活都成问题,银行又怎么会给你批贷呢? 一般情况下,在申请房贷时,银行会要求提供收入证明,通常收入与房贷的关系可以用以下公式表示:月收入=房贷月供X2。如果借款人还在偿还其他贷款,也需要算在里面,公式如下:月收入=(其他贷款月供+现申请房贷的月供)X2。如果购房人的收入不满足以上要求,那么基本上就妥妥的被银行拒之门外了。 5.征信不良的人 众所周知,个人征信是银行考量借款人申贷条件的重要标准之一,信用不好的借款人很容易被银行拒贷,这里说的信用不良。 主要包括信用卡逾期、贷款逾期、为他人做担保,对方贷款逾期不还等情况,这些都会给申请人形成信用污点,即使是换几家银行咨询也是无济于事。
1、到公证处办理析产公证。但如果在离婚判决或离婚协议（民政局备案）中已经约定了房屋归属的，可以不再办理析产公证； 2、办理抵押权银行规定的事项； 3、到房管局办理免征契税申请(大约10个工作日，各区略有不同)； 4、到房管局办理离婚析产登记手续( 各区时间不同)，并缴交50元登记费； 5、领取新房产证和他项权证。 注意： a、一般来说，房管手续只要一人（协议取得房屋产权的那一方）去办理即可，无需另一方配合。 b、如果在离婚协议中规定一方要补偿另一方资金才能获得房屋权属的，在办理房管手续时需提供资金转账证明。
第一类：没有还清贷款的房子应当注意，如果该房产还处于按揭的状态，那么，这套房产的抵押他项权其实是在银行的手中，等于将产权暂时移交，借款人虽然享有使用权，但并不具备完全产权，所以并不具备对这套房产的支配抵押权，不能另行用它申请贷款;1、可以先垫资还清银行贷款，解除抵押手续，然后在银行重新申请贷款。2、用房屋余值进行二次抵押贷款根据个人情况来定。第一种首先要先还清银行贷款，办理速度较慢，但是利息低，适合长期使用。石家庄贷款,石家庄房产贷款,石家庄抵押贷款,石家庄中小企业贷款,石家庄贷款公司,石家庄银行贷款,无抵押贷款,房贷计算器。第二种不用还清银行贷款但是利息高点，办理速度快，适合短期周转。第二类：尚未达到五年期的经济适用房在经济适用房的相关规定章程里，明确指出，只有期满5年，经济适用房(或限价房)才有上市交易资格，产权才能进行抵押。第三类：小产权房名为小产权(村证、县证、购房合同、购房协议、回迁协议)，实为无产权，这就是该类房产存在的尴尬，属集体土地证或没有产权证明，仅有一纸销售方的出售合同，并未受到房管单位的认同。而这类房屋，如若遇到政策性用地规划等情况，就面临灰飞烟灭的风险，故金融机构不予对该类房产抵押放贷;第四类：部分已购公房（房改房）虽然已购公房多已转为个人独立产权，但仍有少数较为特殊。例如，部分不能提供购房合同、协议的房产;由于此类房产权属尚属于较为模糊的状态，故出于信贷风险及变现能力考虑，所以无法抵押房产申请贷款。第五类：房龄太久、户型太小的二手房大多数银行对于抵押的房产有较为严格的规格要求，综合来看，面积≤50平米，房龄≥20年的房产，银行会认为较难变现，较难进行抵押贷款。当然，如若该房产在较为主要的城市功能区域，也有部分房产可另当别论申请获得贷款。
今年年初房价的疯狂涨势,也陆陆续续影响了好多夫妻假离婚案件,说来也是,最终原因竟然是为了可以多购房资格,尤其是对房产的分割有争议,在房价飞速增长的大城市里,房产问题对于普通百姓来说是一个大的问题,那么有贷款的房产可以办离婚房产析产吗？需要多长时间呢？有贷款的房产可以办离婚房产析产吗 1、根据我国婚姻法规定，夫妻二人关系存在期间的话，若是夫妻之间一人以个人名义负债买房，那房屋的按揭贷款的负债应该由夫妻双方共同来承担。离婚了，该负债仍然需要夫妻二人共同来负债，共同偿还。但是如果夫妻双方经过协商可由其中一方进行偿还，也是可以由其中一方来进行偿还的。 2、离婚前的房屋产财产是一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。 3、房贷还清后，如果夫妻一方想要归属权，那可以协商解决，另外一方来补偿。如果双方都想要房屋的归属权的话，那么夫妻双方就要竞价，谁的竞价搞，那么房屋的归属权就归谁。 4、一般来说，房管手续只要一人(协议取得房屋产权的那一方)去办理即可，无需另一方配合。如果在离婚协议中规定一方要补偿另一方资金才能获得房屋权属的，在办理房管手续时需提供资金转账证明。离婚后房产证办理析产需要多长时间对按揭房屋在婚后的增值，应考虑配偶一方参与还贷的实际情况，对其作出公平合理的补偿。同时，在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，未还债务也应由其继续承担。办理析产需要的时间在每个流程中都不同，一般需要的时间如下： 1、到公证处办理析产公证(费用约500－800元)(注：如有离婚判决书的话可免该步骤，即无需办理公证，单日即可办理完成。)； 2、到交易中心办理转绘(一般即日可出)； 3、到房管局办理免征契税申请(约10个工作日)； 4、办理析产登记手续(约7个工作日)并缴交50元登记费； 5、取证(交证照印花税5元)，完税后即日可取。办理离婚房产析产的分割是有法律依据的，也可双方协商完成，由于整个流程比较多而复杂，需要花费的时间也就比较多，如果能双方协商完成自然是比较好的了。
直接更名需要卖方将银行的贷款还清后，拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同； 然后由开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续； 最后，注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。
办理流程： 1)双方签订房屋赠与合同。 2)将赠与合同拿到公证处进行赠与公证(有城市仅需提供亲属关系公证，如北京)。 3)双方携带身份证、原房产证、公证后的赠与合同等材料到当地房管局，申请变更登记，房管局对房屋重新评估，之后按规定缴费、加名。 缴费情况：直系亲属间赠与只需缴纳契税、公证费，如父母子女加名、兄弟姐妹加名。非直系亲属的赠与要交契税、个税、增值税(以前是营业税)，如无血缘关系人加名。 限购情况：有城市赠与受限购政策影响，如果受赠人是被限购人群，也无法办理加名。
2014 年3月，何女士以感情破裂为由诉*法院，要求：1、判决解除双方的婚姻关系;2、对*先生名下的房屋进行分割。最终，法院考虑到*先生在婚后以夫妻共同财产偿还银行按揭贷款而使涉诉房屋的现价值与购买价相比有了一定幅度的增加，何女士对对涉诉房屋市场价格的提高亦有一定贡献。从公平角度出发，*先生应给予何女士一定补偿，具体数额由法院酌情确定。 渝经律师事务所张荣军律师： 《*人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(三)》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。 依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条*款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。 上述法定条主要适用于婚前一方签订合同按揭贷款购房，并支付了首付款，房屋产权登记于首付款支付方名下，婚后共同还贷取得产权证，离婚时房屋如何处理的问题。
继承制度，是指依法将死者留下来的财产转移给有继承权的人所有的法律制度，核心是财产权发生转移。而死者留的财产，也只有合法的财产才可继承，称之为遗产。遗产是公民死亡时留下的个人合法财产。 从各种继承案件来看，房产在继承案件中占有相当大的比例。然而由于房地产市场中房产类型多样，也造成了继承案件中房产处理的复杂性。为此，中原市场数据研究分析中心市场研究员张玉就生活中常见的房产类型可能涉及的继承问题进行了总结归纳。 主要针对拥有所有权的房产，此类房产又可分为单独所有、共同共有和按份共有。 单独所有 即指公民个人拥有房产的完全产权。在此情况下，房屋的继承比较简单，该公民的继承人有遗嘱的按遗嘱继承，没有遗嘱的，按法定继承。 共同共有 一般存在于家庭关系中，如夫妻共有房屋、家庭共有房屋。在此情况下，在公民死亡后，先要将该房屋属于共有人的部分刨除，剩下死者所有的部分作为遗产，由死者的相关继承人继承。天津（楼盘）（楼盘）中原张玉称，比如，夫妻共同所有的房屋，一方死亡后，先将房屋属于另一方的分离出去，一般夫妻各占一半份额，剩余的一半份额才由死者的继承人继承。 按份共有 和共同共有不同的是，按份共有中，死者对房屋拥有产权的份额在生前即是确定的，死后，只有这部分份额，比如房屋的三分之一、二分之一，属于死者的合法遗产，由死者的继承人继承。比如，该房产是兄弟之间购买的，购买时支付的金额不同，兄弟之间按照出资金额占房屋全款的比例按份共有房屋，其中一个兄弟去世，他的继承人只能继承死者所占有的房屋份额。还有一些夫妻，在婚姻存续期间就约定财产的具体份额，比如约定房屋丈夫占40%，妻子占60%。同样，一方去世后，其继承人只能继承属于死者的份额部分。 值得注意的是，现实生活中还存在着公民尚未完全取得所有权便突然死亡的情况。比如公民在签订完房屋买卖合同后，在办理过户手续取得产权登记证前突然死亡，由于我国对房屋的产权实行登记制度，此时的房屋买卖合同并不是房屋产权的有力凭证，房屋买卖合同在法律上只属于债权的范畴，表示你可以得到房屋产权。这种情况下，实践中，继承人可先继承合同权利，待房产证取得后，再继承。除此之外，还有央产房、军产房等等。由于这类房屋政策性很强，能否继承主要看政策规定。
所有产权人身份证，借款人：身份证，户口簿，首付款发票，结婚证（无结婚证，需民政局提供的单身证明），收入证明?如银行需要，需提供流水单或者资产证明），办理公积金需要提供公积金缴存单。
