1、签约 签约是指卖方夫妻双方和买入方同时到房屋产权监理部门签《房地产买卖契约》,房屋成交价格需由房屋产权监理部门工作人员认定或根据评估报告确定; 2、交税 交税是指买卖双方按国家规定交纳相关税费,目前主要包括:契税、房屋交易管理费、产权登记费; 3、登记 登记指买卖双方交纳相关税费后,买入方填写房屋所有权登记表,按照要求提交所有资料办理产权登记手续; 4、取证 取证是最后一个环节,买入方到产权监理部门领取过户完毕的新《房屋所有权证》,这时整个过户手续全部结束。
1.房产评估是二手房交易过程中必须要经过的一个环节。简单来讲,我们购房者如需办理按揭贷款时,银行需要根据房屋评估报告,才能按规定的房价百分比,提供给购房者贷款。另一方面,如果我们在出售房屋前,通过房产评估精确估价,也能对所卖的房子心里有个谱,利于我们尽快出售。 2.一套旧房价值几何,可不是评估师凭经验“毛估”出来的,必须有一整套计算操作办法。主要采用“市场比较法”,通常选择三套符合以下要求的可比物业:与需要估价的房屋地段相近、成交时间相近、物业类型相同、房型相同、物业建筑年代相近、结构相同、权属相同、价值相近。
1、产权审核 在进行二手房交易之前,要先对二手房的产全进行审核,很多人都担心会买到有瑕疵的房子,这是大家为什么都不选择主动交易的主要原因,为了能够避免这种现象的出现,就要先做好产权的审核。一般要查看业主的房产证、购房凭证以及契税发票等,要确保其房产的归属,看是否有其他问题。 2、签订合同 在看好房子后,就要进入到合同签订的环节,在这个过程中是一定要谨慎再谨慎,一些细节上的事项要注意好。签订合同后是需要缴纳定金的,要知道定金的缴纳也不是小事,要根据情况来判定,一般都是按照5%来计算,交易的时候要多留个心眼,以免出现其他问题,影响到自我效益。 3、进行赎楼 赎楼是整个二手房买卖中比较重要的环节,根据不同地区会有不同的赎楼方式,面临的风险也是各有不同的。赎楼的方式很多,可以选择业主担保,也可以选择银行按揭,不过一般都是需要买家先提供楼的,这样才能够保障交易的正常进行。 4、资金监管 除了产权问题,大家比较关心的应该就是资金监管了,现在基本上都是按照体系和规则进行,风险相对来说是比较小的。不过为了更好地保障自我效益,一般来说资金还是采用托管的方式,由银行来监管,可以先签订一份监管协议,将条目罗列清楚,等到交易成功后再进行交易。 5、买卖合同 最后完成二手房的交易一个买卖合同也是必须的,保障双方的交易安全,需要将合同中的内容描述清楚,做好最后的签订。基本上这些都是在实际交易的时候要考虑清楚的,避免风险的出现。
合同关 二手房交易双方常常因合同签订得不够规范,导致纠纷事件不断出现。而签订合同常常要注意诸多细节问题,如屋内设施细节、付款方式、交房具体时间、税费交付等等。 建议:如果委托正规中介公司,最后达成了买卖交易,中介公司会提供规范且详实的买卖合同文本,这就为买卖双方减少了很多麻烦,也避免了因合同不规范而引起的纠纷。随后,卖方要结清所有物业费和供暖费,为下一环节立契过户做好准备。 过户关 办理房屋的立契过户,是买卖流程中最耗时间和精力的一关。办理过户涉及一系列的政策法规,手续繁琐。购房者由于缺乏房地产交易知识,没有相关经验,不了解有关部门的办事程序,往往跑断了腿,事情也办不圆满,花费了大量的人力、财力。 建议:一些正规的中介公司可以代办过户,其办证部门的办事人员通晓有关的政策法规和办事程序,经验丰富。因此,委托专业的中介公司办理房产过户,省时、省力、省心,是多数消费者的首选。 付款关 付房款是客户最为担心的一个环节,少则十几万,多则几十万的房款,一旦出了问题,购房者将蒙受巨大的损失。在房屋买卖中,确实存在着房产交割的风险。买方担心把钱交给卖方而产权过户中如出现问题,会拿不到产权证;卖方担心产权证办到了买方名下,买方拖欠房款。 建议:针对上述情况,一些大型正规中介公司纷纷推出“居间中保”服务,买方把房款交给中介公司保管,卖方把原产权证交中介公司保管,中介为双方办理产权过户,新产权证拿到后,中介一手把房款付给卖方,一手把新产权证交给买方,从而确保了双方的利益。 交验关 物业交验是买卖交易的最后一个环节,如果能够顺利完成,客户随即可以安心入住,原业主也不再对房子负有责任了。 建议:物业交验时,中介公司会提供一份《物业交验单》供买卖双方填写确认。验房的内容主要包括:物业是否与合同约定的一致;所售房屋里的家具等是否已搬空;钥匙是否已交付;水电费、煤气费、电话费、有线收视费等杂费是否已经结清等。
二手房交易过程中需要交纳的税费主要包括:契税、增值及附加税、个税、中介费、土地出让金等。其中中介费一般为房款总价的1~3%,土地出让金是经济适用房等特殊性质的房屋需要交纳的。
王先生买完二手房之后遇到了让人棘手的麻烦,由于在购房合同中没有注明户口迁出的期限以及双方的违约责任,在王先生过户时,售房者为给房子涨价借各种理由不迁出。而王先生认为现在涨价是房主的过错,所以也不肯低头。最后,双方僵持不下,找不到解决的办法。 在二手房交易时因为过户问题出现纠纷的更是常有的事。所以,在进行二手房交易时了解必要的知识,过户的时候就一定能够防患于未然。 1.充分了解户籍政策。根绝政策的规定,如果需要把自己的户口迁入新买的房子,那么,原来的户主必须先迁出。一般可以通过合同约定相关违约责任,而卖房者应该积极履行。 2.若售房者强调在没有户口的情况下也可以落户这个房子的话,购房者可以亲自到房屋所在地的派出所进行核实。如果确实是真的,那么再签订二手房买卖合同也不晚,然后需要在房地产交易登记管理部门申请过户登记。 3.售房者要根据合同要求在规定的期限内将户口迁出,以免与买方出现法律纠纷。 4.如果售房者没有按照合同的规定迁走户口,需要支付给购房者一定的赔偿金。
一、水电煤气过户 新老业主一同去水电气三大公司办理过户手续,并且新房主要向老业主问清是否有欠费,如果有,则应要求老业主缴清费用。如果欠费不缴清,在购房后容易引起新老业主的纠纷。 双方还应该根据最后一次老业主缴纳费用的单据核对房屋表上的数额,确定两者的差额并算到房价中。 二、问清物业费的情况 买二手房验房后不要着急入住,应问清物业费是否缴纳,同时办理物业更名手续。 一般来说,交房前的物业费由老业主缴纳,交房后由新房住缴纳。 三、房屋维修基金过户 在购买房屋时业主都需要缴纳房屋维修基金,而新房主一定要记得去办理房屋维修基金更名手续。 四、有线电视、电话、宽带过户 新老房主应同时持开户卡到相关单位办理过户手续,若有欠费,同样要求老房主缴清欠款。 五、清点钥匙 验房时,要问老房主家里所有门的钥匙是否都在,单元门、防盗门、房间门、入户门等等,要当面清点所有钥匙,并保管好。
1.交易双方建立信息沟通渠道,购房者要了解房屋的情况以及产权状况,并且要求售房者出具合法的证件,包括房屋的所有权证、身份证件及其它证件。 2.售房者的房子如果是合法的,那么可以上市交易。购房者如果看中了房子应该交纳一定的购房定金,交易双方签订房屋买卖合同。 交易双方经过协商,对房屋的坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,签订至少一式三份的房屋买卖合同。 3.交易双方共同向房地产交易管理部门提出申请,并接受审查。提出申请后,相关部门便开始查验有关的证件并且审查房子的产权状况,如果是符合上市条件的房屋,会同意办理过户手续。但是一些没有产权或者部分产权且没有得到其他产权共有人的书面同意的话,相关部门是拒绝申请,并禁止上市交易的。 期房 4.立契。房地产交易管理部门依据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,买卖双方便可以办理立契手续。有的城市已取消了交易过程中的房地产卖契,也就是大家所说的“白契”。 5.缴纳税费。不同的房屋性质需要缴纳的税费也是不一样的,要具体问题具体分析。 6.办理产权转移过户手续。买卖双方在房地产交易管理部门办理产权变更登记之后,需要将交易材料移送至发证部门,购房者凭借领取房屋所有权证通知单到发证部门申请领取新的产权证。 7.如果购房者需要贷款,那么与售房者签订完合同后应该与售房者一起到贷款的银行办理贷款手续。 银行会审核购房者的资质信用并且对房屋进行评估,才能确定出购房者的贷款额度,最后批准购房者的贷款申请。交易双方完成产权登记变更,购房者领取房屋所有权证后,银行会将贷款一次性发放。 8.购房者领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手期房屋买卖合同全部履行完毕。
1.充分了解户籍政策。根绝政策的规定,如果需要把自己的户口迁入新买的房子,那么,原来的户主必须先迁出。一般可以通过合同约定相关违约责任,而卖房者应该积极履行。 2.若售房者强调在没有户口的情况下也可以落户这个房子的话,购房者可以亲自到房屋所在地的派出所进行核实。如果确实是真的,那么再签订二手房买卖合同也不晚,然后需要在房地产交易登记管理部门申请过户登记。 3.售房者要根据合同要求在规定的期限内将户口迁出,以免与买方出现法律纠纷。 4.如果售房者没有按照合同的规定迁走户口,需要支付给购房者一定的赔偿金。
1、首先看开发商“五证”是否齐全,“五证”即有房地产开发证、国有土地使用证、工程开发许可证、建筑工程规划许可证与商品房销(预)售许可证。 2、签约时一定要注意房屋质量问题,购房者在签约时,应当认真阅读《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书内容,并将质保书作为该合同的附件。 3:签订购房合同。在签订商品房买卖合同之前应该仔细调查了解开发商的基本情况。包括开、发商的信誉、经济实力、资信状况及历年在房地产市场的开发业绩,并要求开发商出示有关开发建设和销售的证件,如营业执照、资质证书及“五证”等。 4、预售登记 买卖双方只有办理完预售登记后,契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内,到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间,买方如转让其所购房产,买方与受让人应在契约上做背书,在背书签字之日起十五日内,双方持有关证件到市场处办理转让登记,在转让登记申请表上签字,市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。 5:在接到新房后,应查看房屋基本设施是否齐全,水、电、气是否通畅,开发商在购房时答应的条件有没有做到,还有小区的物业是否得力,监管到位,以及现在买房者很看重的停车位问题。都应该得到一个妥善的处理。
一.买卖过户 1、 交易税费 1.营业税 (税率5.6% 卖方缴纳) 根据20150330房产新政,转让出售购买时间不足2年的非普通住宅按照全额征收营业税,转让出售购买时间超过2年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足2年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税,转让出售购买时间超过2年的普通住宅免征营业税。 这里有两个要点①购买时间超过2年这里首先看产权证, 其次看契税发票,再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票,契税发票早于产权证,房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。 另注:如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过2年都需要征收营业税。目前济南市,商业房和公司企业产权房产需要在所属区地税局或地税所核税。具体情况在这里不做说明,有机会单独总结。 2. 个人所得税(税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳) 征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。 另注:原来纳税保证金退还政策自2010年11月1日起取消了。地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据,要求卖方提供家庭房查证明,房查证明出具房屋套数包括虽然产权证没有下发但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产 )。 另注:如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况,个人所得税也必须征收差额的20% 3. 印花税 (税率1%买卖双方各半) 目前只对非住宅类房产征收。 4. 契税 (基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳) 征收方法:按照基准税率征收交易总额的3%,若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%,若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。 另注:首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠,契税的优惠是以个人计算的,即夫妻之间都可以享受一次优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。 5.土地增值税普通住宅不征收,非普通住宅按照交易总价1%征收,非住宅按照累进差额税率征收,具体征收方式可咨询区地税局,根据经验每个区所核税方式大同小异。这里不做介绍。 6.测绘费 面积75平米以下收200元,75平米以上144平米以下收300元,144平米以上收400元。 目前只有房改房要求必须测绘。 7.二手房交易手续费 总额:住宅6元/平米*实际测绘面积 非住宅10元/平米。 8.登记费(工本费) 80元 共有权证:20元 非住宅550元。 2、所需材料 ⑴地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套(若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套)、卖方家庭房查证明,买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套(如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份)。 ⑵房管局需要网签买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张,免税证明或完税证明复印件;如省直房改房还需已购公房确认表原件两份签字盖章或有的需要附表一。 另注:房改房过户时需要配偶一起出面签字;若配偶已经去世但使用了其工龄,如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户。 3、商品房交易中还要注意维修基金和土地使用证的过户,尤其是土地使用证性质的划拨的情况还要补交1%的土地出让金。 二、赠与过户 1、费用 对于一般赠与(即直系亲属之间或监护人和被监护人之间)免收营业税和个人所得税,但是要先经过公证处公证,还有契税要按照3%征收。对于其他形式的赠与需要征收受赠方20%的个人所得税。 2、所需材料 ⑴公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份,产权 证复印件一套。 ⑵不需要经过地税局直接可以过户。 ⑶房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。 备注:目前济南市房产赠与公证手续不强制,双方可以在房管局直接办理赠与,不需要公证书也可赠与。 三、 继承 1、继承房产的费用有 ⑴公证费 之前是40元/平米*产权证面积收费方式济南已经取消,按照收益额分段收取。分为20万以下,20万到50万,50万到500万等等。 缴费比例1.2%到0.8%等等。 另注:继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%,不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税。 2、所需材料 ⑴公证处需要 原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。 ⑵房管局需要材料和正常过户基本一样,只是还需要公证书一份。 另注:继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承,这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。公证处也会做一定的社会调查,以确认合法性。 继承权的确认首先看遗嘱,如没有遗嘱则按照第一顺序人继承,当没有第一顺序人时则可以第二顺序人继承。第一顺序人是配偶、子女和父母,而且权利是同等的。 四、析产 析产又称财产分割,是指财产共有人通过协议的方式,根据一定的比例,将共同财产予以分割,而分属各共有人所有。最常见的是夫妻之间的析产,一般会有婚内析产和离婚析产两种情况。除其他材料外还需要离婚协议书或者法院判决书复印件。
情况一、双方都同意解除合同 签订了房屋买卖合同之后,如果买卖双方中的一方反悔,而另一方也同意解除合同,则违约方赔偿经济损失。具体赔偿方法为:计算房屋差价,转售利益和守约方的赔偿要求,综合考虑之下,违约方将赔偿金额赔偿给守约方。 情况二、一方坚决履行合同 如果一方违约,但是另一方拒绝违约方的赔偿,严格要求按照合同继续执行合同约定的情况下,守约方的要求也将得到法律的支持。守约方可以要求违约方继续履行合同,并支付违约金。对于违约方确确实实不能继续履行合同的,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。 情况三、买方受限购限贷政策影响而不得不违约 二手房交易因受到限购限贷政策的影响造成交易无法继续实属不可抗因素,种情况下,买方不得不违约,卖方应当将收取的定金或者房款等钱财返还给买方,买方也应将接受的房屋返还给卖方,同时按照双方的损失,秉承公平合理的原则处理钱财损失问题。交接完毕之后,合同解除。 情况四、一方拖延交易造成违约 签订房屋买卖合同之后,因任何一方的原因拖延办理手续,本质上都是一种违约行为。一旦影响了对方的利益,就构成了法律上的违约了。出现这种情况,守约方应该及时、谨慎的保留房屋交易过程中的凭证和文件证据,出现问题时,及时向相关法律部门发函,为保障自己的利益作出合理的赔偿与处理方法。 情况五、交接物业后发现问题后违约 这种情况可能会因为买房发现了原房主在物业费方面拖欠严重,或者房屋遗留问题,租售矛盾等问题,而要求解除合同。此时买方一定要做好取证留据。一般而言,在二手房交易的时候都会预留相应的押金,守约方可以以此为证据,获得卖方的赔偿。如果还是想要购买该房屋的话,一定要让卖方将遗留问题解决完再去过户,交房。
1 房产交易窗口申请办理存量房房产交易确认手续(领取《房屋交易和产权状况确认告知单》) 2 杭州市地方税务局直属分局各办税窗口办理存量房交易纳税申报 申请人受理房屋交易审核通过后,可以直接去收费窗口交费,交完费用可以直接领取交易告知单,凭告知单再去缴税
1上网或去中介查看房源信息 如果需要中介帮忙,只有一个原则:找相对大的、知名的中介。了解中介的收费、服务情况。 2实地考察看房,确定购房意向 如房屋自身建筑情况(房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等),其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。另外,关于周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等也需要了解。 3产权调查、和房主商议合同细节 了解看房产证,没有的直接PASS; 了解卖方是谁?对他的房产证和身份证,看身份证号是否一致。有些房屋有好多个共有人,如夫妻共有的、继承人共有的,那你就要和全部共有人签订买卖合同。只和其中一个或是几个签的无效。 了解房屋有没正在贷款; 了解土地证,是否为划拨地,划拨地政府可无偿收回,若不收回,可无限期使用,但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金,变为出让地,使用年限70年,这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交,但卖家一般会把这块算到房价里,由买家承担。 了解房子现在的情况,是否出租,何时到期? 了解近期是否会拆迁 如果会……真有这等好事? 了解二手房的物管费用是否拖欠,如水费、电费、物业费等等 4签订买卖合同 房管局大多会提供二手房买卖合同范本并要求交易双方使用,可以直接拿来在范本的基础上做改动。另外,在房价一天一个变的现在,一定要明确违约责任!否则,任何一方违约,都是麻烦事儿! 5办理贷款手续、支付首款 同时约定付房款的方式:全款or贷款; 6产权(房产、地产)过户,房屋交割 明确交房细节,如交房时间、条件、过户等。 7领房产证 8交易完成每月还贷
目前,很多购房者也会把目光放在二手房上,所以,向贷款机构申请二手房按揭贷款的现象也越来越普遍,不过,申请二手房按揭贷款想要成功获贷并不那么容易,申请二手房按揭贷款要知晓的三件事。 1、二手房的贷款利率比一手房贷款利率高。 2、二手房办理时,卖方一切权人需要全部同意才可出卖。若有一方不同意,都不可以。 3、二手房贷款,不仅对借款人有一定的要求,对房子也是有要求的。若房龄很老的房子,一般是不能办贷款的。 此外,办理二手房按揭贷款,多数贷款机构只受理房龄在20年以内的房产,所以,借款人在办理贷款前,还需要提前详细咨询了解。
1、 结清水表账单。注意问下原业主是否已经将水费结清了,有无拖欠的水费等,最好看下最近一个月的水费账单收据。因为按照自来水公司的相关规定,凡逾期未缴纳水费的,加收0.2%的滞纳金,如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户,则停止供水。 2、看下电表情况,电费是否已经结清。注意查看下有无拖欠的电费,电费是否已经结清了。另外,看下电表是否移动或者改装过,线路是否正常,是否存在违章用电等行为。 3、协助有线电视过户。有线电视实行一户一卡制,由于有些二手房长期空置无人居住,又或者原业主故意拖欠有线电视费的,造成欠费等情况的。你需要看下上月缴纳的有线电视费收据凭证,拿着这个凭证和新的房产证去有限电视站办理过户手续。 4、物业更名及结算物业管理费用。物业更名和物业费结算需要买卖双方到房屋的物业管理公司办理,物业费用的结算以交房当日为准。 5、结算维修基金。按照房地产管理部门的规定,住宅转让时,维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的,其中上家缴纳的剩余部分,由物业管理企业提供证明,凭《商品住宅维修基金结算交割单》可向下家收取,同时维修基金的所有人更名为下家。 6、户口的迁出和转移。买二手房,最常见的纠纷就是户口的迁移了,一定要注意及时督促上家迁出户口,这样你才可以将自己的户口迁入。在房屋交接日前一天可到房屋所在地的警署查阅上家的户口是否已经迁出。 7、协助煤气过户。按照燃气公司的规定,上下家必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费,以及双方的身份证、上家在交房日前一个月已缴讫的煤气费账单,一起到燃气部门办理过户手续。 8、结清电话费。有的家庭已经安装了多门电话线路,下家就要仔细问清楚,并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路,是普通电话线还是ISDN电话线,转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走,然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要上家的不可,那么在交房前就要和上家一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单,一并清结后,再办理过户手续。
期房购买流程: 1、签订认购书 商品房期房正式销售工作开始后,一般会设立售楼处,购房人在认可本项目后,可到售楼处签订认购书,并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况,并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。 当签订完认购书后,销售方应给购房人《签约需知》,以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。 2、签订买卖契约 购房人在签订认购书后,应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括:内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。 签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环,契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份,其中正本贰份,开发商和购房人各执壹份。副本贰份,开发商和当地房管部门各壹份。 3、预售登记 买卖双方只有办理完预售登记后,契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内,到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间,买方如转让其所购房产,买方与受让人应在契约上做背书,在背书签字之日起十五日内,双方持有关证件到市场处办理转让登记,在转让登记申请表上签字,市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。 4、签订管理公约,办理入住手续 当购房人按契约有关条款约定付清房款后,开发商入住通知单,并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后,就可以拿钥匙入住了。
1、买方咨询 买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2、签合同 卖方提供了房屋的合法证件,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 3、办理过户 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。 4、立契 房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。 5、缴纳税费 税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6、办理产权转移过户手续 交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7、银行贷款 对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。 8、打余款完成交易 买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
第一步,进行购房资质审核。 第二步,认购。 资质审核后的这里需要交纳定金(购房者应该尽量避免与卖房者在认购书中约定“订金”条款,而用“定金”条款,以维护自己的利益)。与新房不同的是,二手房认购环节没有新房规范,这笔定金直接交到卖房者手中。 第三步,与中介机构签订商品房购买服务的协议。 如果买房人已经确定购买某套二手房,那么为了保障双方权益,中介会要求与买房人签订服务合同。协议会明确中介提供服务的具体内容,中介收费等重要信息。 强调:当你与中介机构签订这种委托协议时,应仔细阅读每一个条款,逐条与中介人员核实其含义。当你有疑问及感觉权益得不到足够保障时,可以考虑在协议中增加补充条款。 第四步,中介方与买卖双方一起到当地房管部门进行查询。 到了买卖双方有了明确的购买意向及目标价格之后,中介公司地产经纪人应该先到房管局档案馆查册,查证该出卖的房子物业产权是否清晰,是否可以正常上市交易,有否被法院查封或抵押等背景资料。只有在产权得到完全确认的情况下,买房人才能与卖方签署正式的二手房买卖合同,在这之前签署买卖合同,则可能存在风险。比如,卖方的房产可能是多人共有产权,或者是集资房、小产权房或经适房等,这些房产的交易都有一定的限制条件,如果事先不明确产权的具体情况而签约,则容易产生无谓的损失。这个环节十分关键,对买家十分重要,所以买家应该向经纪人问清楚该产权问题的查证具体情况,最好有一定的依据证明。 第五步,买卖双方签署正式的二手房买卖合同。 这一步是在中介、买卖双方亲自到房管部门核实产权后的关键一步。作为买房人的你,必须已经对房产的产权状况了如指掌,比如,房产所属的地块是通过什么方式获取的,房产证是否已经抵押,房产的用途是什么等等。 签署正式的买卖合同时,通常你要带齐身份证、户口本、结婚证原件或其他证明身份的原件、印章等资料,卖方也同样要带齐这些资料,同时还要带上房产证原件及复印件。 第六步,到银行支付房款,并到交易中心核价与交税。 这个流程分两种情况,第一种情况是买方是做按揭贷款的,那么作为买房的你,支付的就只是首期房款。第二种情况是买方是一次性支付房款的,那么这时候就是房款的全额支付。应当注意的是,当签署完正式的买卖合同后,无论是支付首付款还是全款,都应当在银行柜台现场完成。 支付房款后,一般同时要到房产交易中心税务部门进行房产核价、核税等等。 第七步,到银行申请按揭贷款。 如果是买房人一次性支付房款的,无须走这一步流程,直接进入下一步。按揭贷款的申请,要准备的材料比较多,你需要带齐身份证、户口本、结婚证、买卖合同等等。如果是申请公积金贷款,根据中央国家机关住房资金管理中心(国管)和深圳市住房公积金(市管)的不同,带齐相关材料。 第八步,到房产交易中心进行产权过户申请。 具体来说,你要准备好身份证、正式的买卖合同、与银行的贷款合同、申请书与委托书、完税单,当然,卖方须带房产证。 第九步,银行发放按揭贷款及交房。 这一步对于一次性支付房款的买房人来说,是不需要的。如果你是按揭贷款买房的,那么,当你已经办理完过户手续并且拿到房产证后,则需要拿着房产证到为你做按揭贷款的银行进行发放贷款的申请,你拿到房产证时,同时也会拿到房产的他项抵押权证。你只需要将房产证和他项抵押权证一起交给银行工作人员,一般几天银行就会发放贷款了。发放贷款、交付房产并且支付余款后,二手房的交易就大功告成了。 另外,如果购房发票丢失了,房产证还是能办下来的,但会费时费力。一旦发生这种情况,业主首先要登报声明该发票作废,并注明房屋地址、购房者姓名和发票号码等相关要件;然后,到开发商处让其出具相关丢失情况说明,并证明购房人确实在公司购买过商品房;最后再由房产部门核实丢失的真实情况。购房者还需要到开发商处查询发票底联,开发商处会有存底,可以给购房者出具购房证据,购房者可带着购房证据前往房产部门办理相关手续。 签认购书时,可能有的“认购书”上写的是“定金”,您要特别注意这个“定金”,它只有在合同里才具备法律效力。签“认购书”后若是发展商违约,您是不能得到双倍返还“定金”的。如果发展商还没有拿到销售许可证,您与发展商签订的就是内部“认购书”,请留意:尽管内部认购的房价会便宜一些,但内部认购书在法律上是无效的。 在合同中,买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来,通常,发展商会将一些承诺印在宣传品中,或由售楼人员口头答应,但是等到实际交付的时候,很可能就会出现问题,而引起纠纷。发展商会把先前的承诺推翻,说合同中没写。所以,您千万不要疏忽大意,任何值得注意的问题都要落实在合同里。您如果对签订合同没有把握,可以委托律师来协助办理,律师可以帮助您起草补充协议、审查税费明细表、审核契约须知、制定签约后的付款进程表、审查付款情况等等。注意:还有可能会出现的情况是,购房者在交付了定金之后,随着对该房产项目了解的加深而感觉不好,不想购买的时候,发展商能否退还定金?这就需要购房人和发展商在双方协议中明确,在何种情况下,购买者可以终止协议,拿回定金。
1、看地段 新房:近年市区新建楼盘不多,多建在近郊及远离市区的地方。 二手房:市区、热点地区随处可见二手房的身影。 同样地理位置的房子,二手房自然占有较大优势。 2、看交通 新房:相对二手房交通不是很方便,公交线路不多,有的楼盘道路不畅。 二手房:城市核心区有密织的交通网络,交通环境自然优越。 从交通环境方面看,二手房与新楼盘所占优势各不同,不分上下。 3、看外观 新房:外观新颖、现代感强,颇具视觉冲击力。 二手房:建筑外观较为传统、单一,九十年代建筑风格为主。风吹日晒久了不免有发黄、裂缝之处。 从楼体外观,室内布局来看,新楼盘所占优势比重较大。 4、看户型 新房:大开间居室、敞开式厨房、宽大的客厅等较为符合现代人的居住理念。 二手房:房间不够敞亮、客厅面积过于窄小甚至有的老房子没有客厅等。 从户型空间和面积使用来看,新房较占上风。 5、看价格 新房:新楼盘普遍户型面积较大,单价较高,如此算下来总价自然不菲。 二手房:户型面积虽小但是其总价却相对较低,这也是吸引购买的重要因素。 从户型面积总价来看,二手房较占上风。 6、看物管 新房:大都主打服务牌,物业配套设施相对较成熟,如绿化、保安、车位、电梯等物管较为完善。 二手房:大多由于其建成年代较早,因此并不具备完善、成熟的物业服务。 从物业服务方面来说,新楼盘较二手房略胜一筹。 7、看区位 新房:大多新建楼盘地段偏远决定了它市政配套、商业设施、氛围等不够成熟,有待进一步完善。 二手房:二手房凭借其占据城市中心区的有利地势,整体商业氛围、购物环境、生活气息等十分浓郁。 从整体商业氛围来看,二手房优势更为明显些。 8、看升值空间 新房:升值潜力较为可观。 二手房:尽占天时、地利,升值潜力将进一步提升。 新楼盘、二手房优势各不同,其未来发展前景各具优势。 9、看风险 新房:存在期房风险,现实与承诺不相符,如出现面积缩水、延期交房、绿地减少等问题。 二手房:现房现卖,房屋品质好坏一目了然,降低了购房者许多购房风险。 从购买房屋风险因素考虑,二手房优势更为突出。 10、看交易 新房:由开发商一手办理完毕。 二手房:交易手续、流程复杂,不易被购房者所撑握。 从房产交易方面来说,新楼盘较二手房略胜一筹。
一般来说,有这几方面限制:(1)已取得房地产权证的商品房,或立即可以取得房地产权证并入住的商品房(2)房龄:不超过20年的普通住房和不超过15 年的其他房产(3)贷款成数:普通住房最高8成,而其他房产最高6成(4)贷款期限:普通住房的房产已使用年限与贷款年限之和最长不超过30年,其他 房产的已使用年限与贷款年限之和最长不超过20年(且贷款期限最长不超过10年)(5)贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过65周岁。
向银行提出申请;银行审核资格; 填写申请书,买卖双方确认签字; 提交贷款申请所需资料; 银行审核资料; 开立个人结算账户和保障金账户; 买卖双方签署资金监管协议; 资金存入监管账户,审批后的贷款也会直接划入该账户,账户冻结; 买卖双方到房管局办理过户手续; 双方提交资金划转申请书,经审批解除冻结并划转监管资金; 卖家收款后填写监管资金收款收据。 购房者在二手房的交易中,一定要在钱款的问题上保持谨慎。资金的监管是保障购房者权益的重要手段之一。
除了退款外,中介或要赔损失,从合同来看,对省公积金贷款有特别的约定,但后期因省公积金政策的调整导致合同目的不能实现,这中间甲乙双方都没过错,不应承担违约责任。 但作为中介方的丙方,身为法定的专业房屋中介机构,有义务了解这些贷款政策而未了解,或者明知该贷款政策存在而仍签订上述合同,导致买受人不能实现合同目的,应承担相应的法律责任,“除全额退还所收取的中介费及定金外,还有可能承担甲乙双方因此造成的损失”。 退一步讲,即便中介机构没了解政策变化没有过错,然而依据合同第七条的规定,各方不负违约责任,那以此也应当退还所收取的费用。
购房者签订合同时要格外谨慎,如果交了定金后卖方违约,购房者可以要求卖方双倍返还定金、支付违约金,或赔偿房价上涨给其造成的实际损失,三者择其一进行主张。如果双方已经办理了网签,买方可以要求卖方继续履行合同,办理过户手续,协商不成可以向法院起诉。在此提醒卖方,买卖双方签订的合同具有法律效力,随意加价在法律上是得不到支持的。另外,作为卖方在违约前需理性衡量违约所要付出的成本,以免得不偿失。
首先,提出申请,业主委员会或者其委托的物业服务企业根据业主意见,以书面形式向项目所在区县房管局提出申请; 第二,查勘备案,区县房管局派人到项目现场查勘、确认后,出具核实意见,对属于房屋应急解危专项资金使用范围的予以备案; 第三,组织维修,业主委员会可以委托物业服务企业自行维修或者选择施工单位维修,也可以委托区县房管局组织代修,电梯、消防等维修项目,维修单位应当依法具备相应的专业资质;第四,验收结算,工程验收合格并按规定完成审价后,由物业服务企业或者施工单位办理工程结算,工程费用经业主委员会确认后,从该项目的房屋应急解危专项资金明细账户中列支。
房屋继承流程: 1、 要了解房屋的产权是否合法,并且要保证五证齐全; 2、 首先要进行房屋评估,这个环节需要专业的评估公司来进行; 3、 去房屋所在地办理继承公证,如果通过会领取到继承公证书; 4、 接下来要进行房屋测绘,测绘完成后会领取到测绘成果及房屋测绘图; 5、 继承人需要带着上述资料去办理继承登记手续,这个由当地的房地产交易中心负责; 6、 补交其他需要的资料。
可以要求解除合同,也可以继续履行合同,但要签订相应的补充协议,明确违约责任。
如有证据证明全部共有权人在签订时均在场且同意,则协议效力能够得到认定,否则,在按份共有的情形下,仅签字人对其处分的份额有效;在共同共有的情形下,不过半的权利人的签字不能对该房作整体处分.当然,即使协议无效,作为过错方的签字产权人也应依法赔偿你方损失.
要看的证件主要有《建筑用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、 《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。在这些证件中以《预售许证》和《国土证》为重。至于要付多少定金?要看你和开发商签的认购协议,定金一般是两万左右,交了定金后需要签正式的商品房预售合同,合同备案后才告完成。满意请采纳。
1、买卖不破租赁,即使房主变更,你们也有权要求继续按原合同履行到期。<br/>2、如果真的由对方违约解除,你们也不再坚持继续,可以由对方承担违约责任。先看合同中有什么标准的约定,有按合同办。如果没有,按你方实际损失主张,你方要举证。<br/> 如果损失不好确认,不如坚持第1条。
你没有权利请求人民法院宣告该房屋买卖无效。但是你有在房子卖掉以后,如果房东继续出租的话 有优先的承租权。<br/> 还有如果房东在没有提前三个月通知你的情况下 就售出房子 是一种违约行为,可以按当时的租赁合同要求房主赔偿的
你“门面一定要买”、“跟房东A又算是比较熟的人,也不好收他的赔偿金”在个前提条件下,我提供一下看法:<br/>1、依据“买卖不破租赁”的原则,你与房东的房屋买卖合同,并不影响承租人继续履行原租赁合同,(C转租给B是A默认的,A与B应视同存在合法租赁关系,如果A没有默认,则可依法将B迁出)。<br/>2、关于房客C跟房东A签的合同租金是“与相邻门面的租金保持一致”这一点,根据合同的相对性理论来分析,其约定“与相邻门面的租金保持一致”中的租金,不应当是按照“相邻门面房”的承租人与出租人之间的他们合同约定的租金,而依据公平公正原则对“与相邻门面的租金保持一致”的合法理解,应当是与相邻门面房屋的正常市场租赁价格的租金保持一致,这样才符合常理与法理。<br/>3、你依照买卖合同,你作为新房主不但有权要求房客B拿出来的其合同,而且有权主张变更为市场价格的合理租金。否则,可诉至法院维护你的权利。(在B没有确切证据证实C转租给B是A默认的情况下,诉讼中房东A的态度十分重要,甚至都可依法将B迁出。当然最好要尊重客观事实)
如果你已经单独将买储藏室的钱交付给房东,那么该储藏室就是你买过来了,这么简单的问题还需要问吗?
1、购买拆迁房,有无风险,以正式手续为准;2、房屋买卖合同,再到房产管理部门办理过户手续;3、双方身份证、房屋买卖合同、原房屋的产权证书等;4、不需要。
一首先需到你原来的按揭银行去询问一下能否办理转按揭手续,如行就比较方便,否则就有点麻烦. 如能转按你只需要到房屋中介机构去发布一个售房信息(免费),中介机构就会想尽一切办法帮你卖房,谈好买家后双方到银行办理转按手续就行了,或者买家愿意一次购买,经过公证处公证一下,让他帮你把未还的款归还银行,取出产权证变更成买家的名字就完了,但注意收完款. 如果不能办理转按手续,你就必须把以前你未还完的按揭款全部归还完后,取出产权证方可卖房
原房产证是谁的名字,安置房的房产证就是谁的名字,除非你在拆迁之前把老房产证过户,这样安置房的房产证就是可以是你的名字,一旦安置房的房产证办下来,五年之内是不能过户的。有什么不懂的可以追问。
到法院起诉房主,请求判决房主履行协议义务,协助办理过户手续,判决生效后申请执行。但前提是你需要证明卖方是房主本人的真实意思,房主的父亲和哥哥确实经过房主的授权,否则,你有可能打不赢官司。<br/>另外,如果房主真有诚意,可以办理公正委托,委托他父亲或者哥哥给你过户。<br/>满意请采纳并给个好评。
产权当然是属于房产证上写的人的哦。如果协议没有规定什么时候过户的话,那你不过户就算你违约了,违约了就要承担协议上写的违约责任啊。
申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予办理。<br/>《房屋登记办法》:<br/>第八十六条<br/>房屋所有权依法发生转移,申请房屋所有权转移登记的,应当提交下列材料:<br/>(一)登记申请书;<br/>(二)申请人的身份证明;<br/>(三)房屋所有权证书;<br/>(四)宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明;<br/>(五)证明房屋所有权发生转移的材料;<br/>(六)其他必要材料。<br/>申请村民住房所有权转移登记的,还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。<br/>农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的,还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。<br/>第八十七条<br/>申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予办理。
1,如果你表述的顺序没有错的话,有几个问题!二手房按揭的顺序要求是,先找银行审批,银行审批通过,确认可以放款时,你再去结清原贷款,注销抵押准备过户钱,买家把首付款打给你,你再跟他办理过户手续,然后银行凭你们过户的材料放款,这样对买卖双方都有保障!先过户在办贷款,对卖家来说风险很大,他们中途不贷款了,你就悲剧了!<br/>2,“银行把你的钱还给你”这句话没看懂,你这种情况,一般会是:买家借你20万,你们结清原贷款,银行的按揭贷款直接打给你了,你再还给买家20万!银行并不欠你钱啊!PS:你还买家钱的时候一定一定不要直接卡对卡转账!人民银行是有监管的,如果查出来,就是涉嫌虚假交易套现!<br/>这个买家帮你出20万还清原贷款的过程中,你是受益方,他是有风险的,因为如果贷款结清,抵押注销以后,你变卦不跟他过户,他就悲剧了!这个问题应该不大!留好收据借条等材料,还是比较靠谱的!
网友回复:他现在就是拖着。合同中规定,违约方要交10%的违约金,双方的手续费中介都不退,他能赔给我手续费么?而且如果真让他赔付我的手续费,肯定他也不会痛快的给我。请李律师帮帮我!
如果您卖掉的房子是售后公房,一年内再买房是可以退两者取其低的契税。
法院会先调解,你可以坚持,比如有证据证明在过户时是否有老人一起去房管局的证明证据,名下只有一套房产的话,法院是不可以强搬,这个有规定。他们既然说是老人在神志不清的情况下过的户,叫他们在法庭上出示相关证据,你有房产证,就现在房产过户必须双方豆在场,不知道你办理的时候老人在场不,这里面情况就相对复杂,在场就有可能说明老人是清醒的,也可能不清醒,你要有老人的病例证明,邻里证明,证人证明来证明老人的当时身体、精神状况。民事纠纷,谁主张谁举证,他们有异议,就的有证据。
不可以,每个人的产权有年限的,现在大概是一个人是70年的年限<br/>你爸爸买的房子到他老了产权快到期了<br/>就把产权转移给你<br/>你可以享受70年<br/>如果70年不转移那么房子产权就没了 <br/><br/>有必要<br/>万一你爷爷去世了(这个是假如哈)产权问题不好弄,在加上是要拆迁的房子,过户给年轻人最好<br/>由于这方面我不是很专业,所以只知道这么多
凉拌,只有找到原来的产权人 过户后你才能享有拆迁补偿,如果已经划了红线。<br/>就只有找原来的产权人,把拆迁的补偿给你。不过对方会不会那么傻???
1、房管局当初在收取你资料时,按正常程序应该会给你一个“收条”--收件回执。现在这张回执是否在你手里?如果在你手里,凭那回执可要求房管局退回当初的资料给你们。如果你的回执丢失了,则要办理回执遗失手续。<br/>2、按规定,房管局交易申请递交一段时间后,如果买卖申请人超过规定时限未能完成办理手续的,则必须退件后重新递交申请。一般这个时限为6个月。显然你现在已经过期了。<br/>3、房管局的工作人员按规定是不会也无权销毁申请的资料。资料丢失的,可向该部门的信访部门投诉。
贷款房可以买卖,前提是你的还款必须满一年,才可以提前还款把房证拿出来交易。如果你没有还余款能力,可以和买方协商让买方替你还款。
这种情况在农村大量存在,也是摆在动迁办面前的难题。卖方打官司肯定输。作为买方,现在的动迁签约权在你,安置给你的房子为什么要别人拿钥匙呢?无疑这是动迁办犯了错误。而卖方最明智的做法是向动迁组去要土地赔偿,因为这土地的使用权是他的,没道理和你吵
卖给同村的,如果当时没有书面约定要给付违约金的,只需要支付当时给付的金额以及银行同期利息。同时倘若合同签订时拆迁款未有约定,则鉴于拆迁与否并不是事实,该所谓的拆迁补偿款不能作为对违约方的惩罚。
根据房屋是否满五唯一住、是否首次购房、评估价、面积等情况,缴纳:<br/>1、测绘费1.36元/平方,买方;<br/>2、评估费0.5%(评估额,允许浮动),买方; <br/>3、契税评估额初次1.5%,非首次3%,买方缴纳;<br/>4、所得税按全额的1%,满五年唯一住房减免; <br/>5、交易费6/平方,双方; <br/>6、工本费80元,买方(工本印花税5元)买方; <br/>7、营业税5.6%卖方缴纳,满五年可减免。
100个字的限制怎么回答你这么多问题啊。 <br/>1、你没必要赎回来,因为按你的描述,房屋土地为集体产,很可能是宅基地。外地人购买该房屋根本就是不合法的。你们签订的合同是无效的。