按照国家相关法律法规的规定，被继承人以遗嘱的方式安排房产的，只要符合法定条件，就应该按照被继承人的遗嘱分配房产。如果被继承人在遗嘱之外还有房产未处理的，那么这部分房产则按照法定继承情况处理。已经按照遗嘱单独继承了遗嘱中所涉及房产的继承人，仍然有权利参与法定继承的房产分配，除非遗嘱中明确表示该继承人不得再继承遗嘱房产之外的房产。
遗 嘱 <br/><br/>立遗嘱人:李××，男，××年×月×日出生，汉族，现住 * * 市××路×号×室，身份证号:××××。 <br/><br/> 我今年78岁，在立遗嘱时精神清醒，由于年事已高，并患有高血压、糖尿病等疾病，可能发生意外，故立遗嘱，由于我握笔困难，由刘应良律师代我起草本遗嘱，由湖北诚信联合律师事务所刘应良律师、陶小平律师进行见证。遗嘱内容如下: <br/><br/> 1、将我位于 * * * 市××路×号×室的房产一栋(房产证号:××××)由儿子李××继承。 <br/><br/> 2、除上述房产外，我其余的财产按照国家有关法律进行处理。 <br/><br/> 3、我指定刘应良律师作为我的遗嘱执行人。 <br/><br/> 5、本遗嘱一式三份，我本人、遗嘱执行人、湖北诚信联合律师事务所各保管一份，继承开始时由执行人负责实施。 <br/><br/>立遗嘱人:李×× <br/><br/>代书人:刘应良律师 <br/><br/>证明人:王××<br/> 在场人:张 * *<br/><br/>时 间:二00九年**月**日
对房产,要写明详细地点,日后归何有所有.<br/>对不动产,写明归何人所有就可以了,遗嘱的形式本身并不重要,建议进行公证,公证人员会帮助立嘱人完成,且,经公证的非经另一份公证不能撤消,其他形式的证明其是否有效是关键.
依据《中华人民共和国继承法》第十六条第二款规定，公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或数人继承。生前立下自书遗嘱，指定由原告一人继承涉案房屋。自书遗嘱所立程序及表现形式均符合法律规定，故该自书遗嘱依法成立，应受法律保护。现已离世，原告作为法定继承人，依据生前所立遗嘱主张继承涉案房产中所占份额的诉讼请求，理由充分，法院予以支持。 告在涉案房产中所占份额较多，从有利于当事人生活便利、生活习惯等情况考虑，涉案房产归原告吴某1所有较为适宜，但应按被告应继承份额予以折价补偿，即原告应当按照涉案房产价值60000元的1/10折价补偿被告吴某3金额6000元。
第一步，委托房产中介找房、实地看房 第二步，看到中意的房源后，就房价、购买条件等跟业主磋商 第三步，磋商成功就约业主坐下来谈细节，支付定金；磋商失败就继续找房、看房 第四步，支付定金后就是签约 第五步，签约完成后审核资质打网签 第六步，全款的资金监管、缴税过户；贷款的打出网签后和银行面签，做首付款资金监管 第七步，面签后等待银行审批，审批通过即可缴税过户；如果贷款申请被拒绝，继续找下一家银行从面签开始。 第八步，过完户后做物业交割，装修或入住。 （第九步，慢慢还房贷。） 当然步骤是八大步就完成了，但这每一步都有可能会遇到各种问题。比如找房子就是一个漫长的过程，从前期的在哪里买，到后期在确定的小区/商圈找房子，从找房、看房到签下二手房买卖合同一般需要需要三个月。由此可见，买到一套称心的二手房不是一件容易的事情。
买房一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰，有无遗留纠纷问题，防止一房两卖。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等;要搞清楚所购房子是商品房、集资房还是经济适用住房。集资房需要单位盖章后才能真正上市交易，而经济适用住房要住满5年才能上市交易。 第1步查看“五证”。如果是期房首先了解开发商是不是已具备商品房预售资格，也就是查看“五证”是否齐全。五证是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》。 第2步签定合同。要清楚确认买卖双方合法身份，签署房产中介合同前一要审查其资格，看是否办理了工商登记手续;审查对方的委托授权书，以确认对方是卖主的合法代理人。签订《买卖契约》时，买方需交纳购房首付款或订金，切记此款应亲自交给卖主，并由卖主出具收据。交给其他人，一定要审查对方的委托授权书，以确认对方是否是卖主的合法代理人。 第3步办理手续（必谨慎，必要程序不能简化）。经过选房、看房、签合同三个步骤后，将进入买房的实质性阶段。具体是：房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。购房后应尽快办理房产证，并督促卖方尽快迁出户口，千万不要简化程序，不要私下交易，要合法、彻底办理过户手续。产权过户必须报经产权部门才能完成过户手续。 第4步交房验收。需仔细按照合同约定执行办理完所有手续后，买卖双方按合同条款交接房屋，验收房内不得拆除的房屋装修和附属设施，验收合格后买方付款。买方在未取得房产证前，不应付清全部房款。关于税费的交纳应在《买卖契约》中注明由哪一方缴纳，未注明的要按照规定各自承担，最后，按照房地产交易中心规定，领取房产证时，必须本人到场，如本人因故不能到场领证，应提前办理委托领证公证手续。
二手房交易流程：购房资格核验(住宅类)——网签合同——地税部门核定契税——房屋发证大厅办理房屋所有权证。 二手房买卖以下步骤要了解清楚： 1、了解房屋情况。买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案; 3、签合同：如卖方提供的房屋合法，可以交易，买方可以交纳购房定金(但不是商品房买卖的必经程序)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 4、申请过户。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。如果存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况，则拒绝申请。 5、立契。房地产交易管理部门审核批准后，交易双方才能办理立契手续。 6、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 7、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 8、买方付清所有房款领取房屋所有权证，卖方交付房屋并结清物业费。二手房市场大多是通过中介来成交的，但是，对于很多人来说，往往是中介说你现在需要办理什么就办理什么。
1．确定按揭服务公司和贷款方案 借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。 2．查询公积金(如需公积金贷款) 与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。 3．签定房屋买卖合同 借款人与卖方签定房屋买卖合同。 4．准备贷款资料，审核贷款资质 按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估;并且由按揭服务公司进行初步审核。 5．签贷款协议，公证，保险 按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。 6．办理房屋过户和抵押手续 借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。 7．办理房产证和抵押证明 贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。 8．银行放款 银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。
第一天领表：《房地产转让申请审批书》、《房地产买卖合同》、《买方确认单》，填表。交易：买卖双方验人签字。查档：查房屋产权是否清晰、有无抵押、查封(上午查下午出结果，下午查次日出结果)。鉴定：做《房屋安全鉴定报告》。核价：财政部门根据《房屋买卖(置换)合同》的成交金额评估房价。地税：缴纳卖方房产营业税(免税的地税部门开具免税确认单)和印花税，印花税买卖双方各万分之五。第二天或第三天交件七天后交契税：交纳契税，领取契证交手续费：交纳交易手续费封卷：领取证回执此后十个有效工作日后领证：买方拿身份证原件取房证。
二手房交易合同，是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。转移所有权的一方为出卖人或卖方，支付价款而取得所有权的一方为买受人或者买方。
卖房者并非房主本人：二手房交易中，不仅有“假房主”，还有假房产证、假信息等。二手房交易中，经常出现房产证上的名字与卖房人不是同一个人的情况，因此购房者交出了定金并与卖房人签了合同，如果买卖生变，追讨定金也是费时费力的事。中介合同有陷阱：大部分二手房都是通过中介来成交的，为了快速达成买卖协议好提取中介费，部分不法中介经常在合同上耍小聪明，蒙蔽买卖双方。买卖双方在签订合同时，最好把和中介有关的条款写入合同中，同时还要注意合同中隐藏的陷阱。中介扮买主吃差价：一些中介经纪人在找到价格较低的房源时，往往还不断向房主压价，如果房主急售，真的同意了这个较低的价格，店里其他经纪人就会扮作买房人与房主签合同。然后通过委托公证等方式，再次加价将房子出售，赚取差价购房合约陷阱：买家在签订合同时，一定要检查合同上有没有不公正条款，一旦发现立即当面指出，检查清楚前不要签字。另外，像卢先生遇到的情况，在没有双方签字盖章的情况下，合同上的涂改是无效的，如果房东拒不履行合同约定的款项，卢先生可以申请法律程序。
1、买卖双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 2、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。 3、房地产管理部门查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 4、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。 5、缴纳税费。 6、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7、对需要贷款的买房来说，在与卖方签订完房屋买卖合同后，由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续。 8、买方领取房屋所有权证、付清房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后，双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
银行放款通常在新业主房产证出证后据行内人士介绍，当交易双方确定交易意向之后，从签订合同开始，包括评估、申请按揭贷款、缴纳相关税费、过户办证，相对于新商品房的交易流程，二手房交易流程无疑显得比较复杂。首先从签订合同开始说起。行内人士提醒置业者，在合同中应根据买卖双方协商的内容，详细、清楚地写明买卖双方及有关第三方的权利和义务，明确付款方式、办理产权过户的时间、房屋交付的时间和方法以及安全交易条款。合同中还应明确规定对于违约行为所应承担的责任和发生纠纷后的法律解决途径。由经纪公司代理买卖的，买卖双方还应与经纪公司签订居间担保合同，并明确经纪方应承担的居间担保责任以及经纪方在交易过程中应提供的服务内容。在签订合同之后，便是评估期，在评估期期间，可同步申请办理银行按揭贷款。行内人士介绍，这时提到的评估期，是指缴税时依据的房价评估。在申请办理银行按揭贷款时，银行还会对交易房产进行评估，以衡定可放贷金额。
1、了解房屋情况。买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案。 3、签合同：如卖方提供的房屋合法，可以交易，买方可以交纳购房定金(但不是商品房买卖的必经程序)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 4、申请过户。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。如果存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况，则拒绝申请。 5、立契。房地产交易管理部门审核批准后，交易双方才能办理立契手续。 6、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 7、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 8、买方付清所有房款领取房屋所有权证，卖方交付房屋并结清物业费。
1、与房介公司签订委托书在寻找房源的时候，可以委托一间信任度高，可靠性好的中介公司，这可保障代理公司和顾客双方的利益，也可节省在找房过程中浪费的时间。 2、档案查册这是买卖双方有了明确的购买意向及目标价格之后，代理公司会先进行查册，这完全是对客户负责，包括查证该出售的房子物业产权是否清晰，是否可以正常上市交易，有否被法院查封被抵押等背景资料。该环节是非常关键的，买家应向代理公司问清楚该产权的查证具体情况，最好有一定的依据证明。3、签临时合约经过查证之后，由买卖双方及代理公司共同签署《临时买卖合约》，这时，业主一般要求买家支付楼价的5~10%作为临订，或者由代理公司代为预收买家的订金，并于签《临时买卖合约》之日将订金如数转交业主。买卖双方签署《临时买卖合约》之后，代理公司便可拿着业主的房产证复印件到房管局测绘所晒图，这主要用于为买家制作新的房产证。(约需要3个工作日)。 4、到银行办理按揭贷款如果是要求办理银行按揭贷款的，则买家需准备好身份证、户口本、婚姻状况证明、收入证明/税单、公积金卡等资料到选定的银行办理银行按揭手续。而如果原业主是按揭贷款的，则买家必须到同一家银行办理转按揭手续。(约需5~10个工作日)。 5、预约房屋过户时间银行按揭办好之后，交易双方备齐所需缴交的资料到收件窗口申请登记，需要的材料：房地产买卖登记申请表(各复印四份);房地产买卖合同(一式两份);房地产证(如两人以上共有，需提交共有证)(各复印四份);测绘分户图(按申请户数计算，该案例中需要两份);买卖双方身份证明(各复印一份)。收件后进行收件预审后立案受理，预约过户时间，并核发《房地产申请登记回执》。房管局对该物业进行估价工作。此时，房管局要求买家在当天交付不少于楼价的20%给予业主。(从收件窗口立案受理，领取《房地产申请登记回执》之日计算10个工作日后可以出税单)。 6、结清税款和楼款按预约的缴税时间，到缴款通知发放窗口领取缴款单，缴纳有关的税费并过户。过户当天买家需交齐所剩的楼款给业主，如果是办理银行按揭的，则楼款余额会由按揭银行直接划拨到买家的存折中，即银行放款给原业主。 7、领取房地产证缴纳税费之日起3个工作日后，可到发件窗口领取房地产证。(领证须知：权利人应持本人身份证件原件和已经缴税费收据原件以及《房地产申请登记回执》原件到发件窗口领证)。
1、房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 2、房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 3、交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。4、土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用。 5、市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 6、福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 7、单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。 8、物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 9、中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 10、合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
1、买方咨询买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2、签合同卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。3、办理过户买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 4、立契房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 5、缴纳税费税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6、办理产权转移过户手续交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7、银行贷款对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 8、打余款完成交易买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
1、了解房屋状况信息。买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2、看房看房满意后，买方决定购房，应与卖方确定合同的内容，如房屋状况、付款方式、交房条件、解押手续、买卖合同备案过户、违约责任、税费承担等等。 3、签订房屋买卖合同如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合 同。 4、按约定支付定金或房款支付房款是买方的主要义务，一般有一次性付款或者 按款付款两种方式。前者常需要双方足够互信、买方有足够资金、卖方已取得房产证、房屋可立即交付使用、房屋转让不存在(或可立即解除)抵押等权利限制等条 件，按交易进度支付房款(签合同付定金/过户后付大部分房款/交房后付余款)。后者则签合同付定金 /签按揭合同付首期款/余下的房款由银行打到卖方帐户上)。 5、提交房屋买卖申请。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 6、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 7、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 8、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 9、交房：交房有利于防止卖方一房两卖的机会，买方也可以尽快使用房屋，但需要明确以下事项： ①交房的时间和条件。交房一般与尾款支付同时或稍后进行，如无约定交钥匙视同交房。双方应明确交付房屋状况，如卖方负责清空房间，不得留有大件废弃家具等。 ②物业费、水电费等承担方式。通常买方自收房后开始缴纳，卖方应提供此前最后缴费证明。 ③房屋出租的，应约定交房后由谁收取剩余租金或买方如何重签租赁合同等。
1.商议房价、付定金在购房时，首先得对楼市进行熟悉，如不是很熟悉的话，那么最好找一个好点的中介公司，将其购房定金交于中介，签订购房意向书；然后再由中介出面与房东进行洽谈价格，则房东同意后将其交于定金，不同意的话将其退还于购房者，当然也可以将三方都在场的情况下进行洽谈。 2.签订房屋买卖合同房屋买卖合同是购房之中最为关健的一部分，合同之中其包含着很多内容，如确认房屋面积、户型缺点、装修状况、物业管理、房屋历史、产权以及是否可以做二手房按揭。 3.房屋付款方式房屋付款方式为一次性付款与按揭贷款两种。其一次性付款是指交付全款、税费、佣金到指定监管账户上；按揭贷款中得先交首期到指定监管账户，然后申请贷款方式，最后签贷款合同。 4.申请过户、办过户手续得先经过登记→调档→验证→签约→中保→交款→过户几个环节。 5.房屋交付、水电、煤气、物业管理费交割。 6.领取房屋产权证。7.银行放款给卖方。
注意一：二手房屋手续以及产权是否齐全、明晰。 注意二：所交易二手房是否在租。 注意三：该二手房的土地情况是否清晰。 注意四：市政规划对该二手房是否有影响。 注意五：合同上所约定的细节是否明确。 注意六：单位、福利房屋是否侵权与合法。 注意七：是否有拖欠物业费的情况。 注意八：所委托的中介公司是否违规。
1、签订《买卖合同》、《房屋交易保障合同》 2、购房资质核验、房源核验3、资金监管协议全款：房款资金监管——缴税过户——领取产权证商业贷款：房屋评估——贷款银行面签——首付款资金监管——银行批贷——缴税过户——领取产权证——办理抵押登记——银行放款公积金：房屋评估——公积金面签初审——首付款资金监管——银行批准贷款——银行放款——缴税过户——办理抵押登记——领产权证
1、买方咨询买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及 状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2、签合同卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。3、办理过户买卖双方共同向 交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 4、立契房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 5、缴纳税费税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6、办理产权转移过户手续二手房交易流程10大注意事项交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7、银行贷款对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 8、打余款完成交易买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
一、房屋产权是否明晰二手房交易流程10大注意事项有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 二、土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 三、房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 四、交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可买卖不破租赁，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 五、福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 六、市政规划是否影响二手房交易流程10大注意事项有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 七、物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 八、单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 九、中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 十、合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。二手房交易流程问题多多，在决定签约之前，一定不能掉以轻心。买房子是大事，特别是选择二手房的时候，买房注意事项一定要了解清楚在做决定。
业内人士支招，在物业交割前，要通知业主腾空房子，然后对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等进行验收。他建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，亦或者采用图像资料作为合同附件，在交割时根据合同内容进行验收。值得注意的是，要特别留意下水道是否堵塞以及墙面有没有渗水等问题。 交房之前，要结清房屋的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用，买卖双方都要在物业交割单上签字备档。经验人士表示，有不少买家在交割时因疏忽没有查明相关费用，也没有在合同中明确规定责任。在收楼后，发现原业主欠缴大量费用，但是能追回的几率比较低，原业主通常拖延不结清或者拒绝结清。虽然相对于总房价来说，这些费用的金额不大，但是能省就省。 业内人士表示，通常买卖双方在合同中约定物业维修基金的结算方式，但有时约定过于笼统，只写“送”或者“不送”。事事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴纳维修基金或维修基金已经使用。由于买卖合同中约定不明确，原业主可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分由买方自行缴付；而买方可能认为，原业主应当足额缴付后，再将维修基金过户至买方名下。为了避免不必要的纠纷，买卖双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。买卖二手房时，除房屋交接和权利转移外，业主的户口没有及时迁出也是发生纠纷最多的因素之一。 因此，买家在房屋交接前，要到相关部门查阅原业主及其亲属的户口是否已迁出。如果原业主户口要在交房后才迁出，买家一定要与原业主就此问题约定清楚。
一、审查房屋的产权有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买方应当和全部共有人签订房屋买卖合同，如果房屋仅是被部分共有人擅自处分，买方与其签订的合同则会被视为无效。而且，通过房产管理部门看产权是否有争议，防止出现假产权证，避免“一房多卖”，或是无证的违章建筑。 二、审查房屋产权的转移房屋可能会因为其原有的产权所有人而陷入不能自由转移的状况。比如，有的房产被法院强制查封；有的处于拍卖过程中；有的是正在诉讼中的标的物；有的房产的产权关系不明，正处在诉讼审理确权过程之中；有的房产就要被拿去抵债；有的房产属于合建项目，在合建双方未分配之前，已被另一方以合建合作公司的名义卖掉等诸如此类，所以要审查清楚房屋产权是否能转移，不然就是白忙一场了。 三、审查房屋的实际情况看房屋的坐落与产权证的登记是否一致，登记面积与实际面积大体是否相当，房屋的结构质量、通风采光、供电、供水、供气、交通状况等是否理想。这样的话，买家就可以在了解房屋状况的基础上，进一步确认房屋的产权问题。 四、审查房屋的租赁关系有些房主在转让房屋之前与第三人还存在租赁关系，如果买家购买了房屋就有可能因租赁期未满而无法入住，或者因买卖合同侵犯了承租人的优先购买权而被撤销，从而陷入诉讼纠纷之中。因此，买家在购买房屋的时候要注意审查房屋的租赁关系，避免陷入房屋纠纷。 五、审查房屋的费用结算我们知道，越是高级的住宅区，小区的物业管理费越高，有的高级住宅区的物业管理费甚至达到每平方米每月10元或20美元，所以每月的物业管理费、水电费或煤气、取暖费也会相对较高，因此买家需要注意卖家的费用结算问题。因为卖家有可能已经长期拖欠物业费，电费，天然气等费用，欠下数目不小的费用，即使买方对此毫不知情，购买房屋后也会被迫承担全部费用。
如果你的房产是开发商办的话.并已经审批了.就没什么问题.以后你卖房的话,可以并成一套.也可以按照两套卖.但按照两套卖的话.要做析产的.分户.
不知道你买的房产有没有房产证.如果没有的话.就是你们签定了合同也属于无效合同.但如果有定金部分的话.可以赔偿这部分.你现在只能去找卖房人要他赔偿定金部分.如果你已经装修.可以保留票据.也会有一定的赔偿的.首付款卖房人是正常退给你的.
魔法学徒:你好！ 1、抵押的房产不解除抵押，银行是不会同意卖的，你已经付了定金，只能这样替卖方归还贷款了； 2、建议还是通过二手房网上签约； 3、建议还是走资金监管； 4、只要材料是真实的，房地产交易中心受理了，就没有问题。 5、到房地产交易所办理过户手续时对方妻子在场就没有问题。
企鹅:你好！ 这样的房产建议暂时不买！理由： 1、无法确认卖方是谁，遗产继承没有办理好，谁是房产的所有人？不要以为，5个子女平均分配这个房产，因为遗产不只是房产，还有其他财产。分配时，可能有人继承了存款，有人继承其他财产，有人继承房产，价值基本一样就行了。在遗产分配没有确定前，卖房的人有没有房产还是一个问号，你敢把钱给他？ 2、没有确定房产归属，对方并办理了房产变更登记后，才能签订买卖合同，否则无效！另外，房产如果是五个人共有，和其中一个人签订的买卖合同也是无效的。必须五个人一起签订合同。 3、继承的房产，不管是多少年，都要缴纳5.5%的营业税。此外，还要缴纳：交易契税:成交价*3-5%(买方缴纳)（不同的省市自治区不同的税率，普通住宅减半） 印花税:当年购入价*0.05%(买卖双方各缴纳) 交易费：成交价*0.5%(买卖双方各一半，住宅6元/平方米） 登记费和工本费:90元 个人所得税:(成交价-当年购入价-装修费-契税-印花税....)*20%
魔法学徒:你好！ 建议不买这样的房产。理由： 1、买卖不合法，不受法律保护。现在卖房人的房产证在开发商手里，说明：房产不是卖房人的，或者卖房人没有缴清购房款、或者抵押了、或者验收没有合格~~~等等。反正，根据法律，没有房产证的房屋是不能买卖的。 2、当地要求网上签约，而与卖房人直接签订合同，按规定是办不到房产过户手续的，靠中介的私人面子去办，你放心吗？ 3、一旦脱离监管，房产有问题，你找谁维护你的权利，中介吗？
魔法学徒:你好！ 我国实行房产登记制度，房产证是证明房产所有权的唯一有效的法律文件。公证不能证明房产所有权，对房产所有权是无效的，只能合同公证。 如果在五年内又想卖房的话，是必须先把过户办了，拿到房产证后才能卖吗？是的！ 其他注意事项：尽管你进行了合同公证，但是5年后，对方不和你到交易所办理交易手续，你一样无法取得房产所有权。如果5年中，对方死亡，其继承人不同意卖这个房产，你也得不到房产。
wensidun:你好！ 签合同时注意以下几点： 1、开发商的开发经营资格必须合法。就是开发商必须具有《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，并在其资质规定的业务范围进行开发的； 2、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》； 3、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格，项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期，落实了拆迁安置，落实了物业管理，并且按规定向房地产管理部门验核了《房地产开发项目手册》；期房预售除上述条件外还必须取得《商品房预售许可证》。 4、在签订合同时，一是要选用国家工商行政管理局和建设部的《商品房买卖合同》（示范文本），该合同文本内容比较全，并且规范；二是注意把开发商承诺的内容写进合同。 5、如果你买的是住宅，在交房时，要向开发商索取《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。 办房地产权证时应该注意： 产权产权面积和合同面积是否相同，如果不同，可以根据建设部《商品房销售管理办法》处理，另外办理了《房屋所有权证》后，还要办《土地使用权证》。相关费用注意除了楼上那位说的外，还有交易费和测量费，是应该开发商出的，但是开发商经常利用购买人不熟悉法规，转嫁给购买人. 只有符合合同的要件，在哪里签都一样有效。
你好！ 合同如果有约定，按约定办。如果没有约定，双倍返还定金！
关键是你的购房合同有没有经过登记备案？只要经过登记备案合同才生效，根据《合同法》不动产的买卖合同必须登记备案才能够生效。只要合同生效就不可以违约，违约就要付出代价。同时要打官司也要看合同是否生效，如果生效，你的胜算很大。
可以先交定金，签订金合同，约定十五天左右签约。 不要先把首付全交了，那样你很备动。到时候让你签什么签什么。
恐怕没有违约金可拿 不过,可以要求再延期一个月,用以寻找其它房源 除退还押金外,还应该将多余房租退还
你得有委托你女儿的委托书，你女儿只有取得你的委托书后，才有代表你签定合同的权力。 如果对方承认这个合同，你也承认你女儿的签字，那就没有什么问题。 但是，如果你没有承认，并且没有委托，那么合同是没有法律效力的
先让他把那8万元付了,再与他去办理过户手续,否则有可能出现你说的情况. 至于贷款需要在过户手续办理完毕后才能办理,但你不用担心合同上的钱他不付给你,因为过户的时候需要公证处进行公证后才能生效,因此不用提心,但那8万元由于没有法律依据,因此需要在过户之前让他付给你.
因为是委托原因，所以你的起诉只能针对中介公司起诉，你们签订委托时有协议，应该标明你委托其在多长时间内将房屋出租。。。 中介公司应该收定金时有协议，应该标明违约责任。 你可以委托中介公司实行代位求偿权，对买方进行诉讼，或者你去起诉中介，让中介补偿费用。。。 只代表个人意见。。。
你好！ 没有过户是可以办到的。你不在过户的登记表签字是过不了户的。但是过户了就没有办法了
法院应该不知道你也有购房合同，并且你的合同在前 你可以起诉开发商，属于经济诈骗 在起诉时，把你的门面房申请资产保全， 这样就不会让你搬家了
不可以，因为你的房子已经被抵押了。而一套房是不可以抵押两次的。如果贷款欠的不多了，可以先找人借钱还掉贷款，拿回房产证，取消抵押登记。再用房子抵押去多申请一些贷款。
不可以，因为你的房子已经被抵押了。而一套房是不可以抵押两次的。如果贷款欠的不多了，可以先找人借钱还掉贷款，拿回房产证，取消抵押登记。
最高可以贷出房屋评估价值的7层，是评估价值，不是市场价值。一、房屋抵押流程：1、贷款申请：借款人提出贷款用途，金额及年限时间；2、准备贷款材料：借款人将贷款申请贷款所需文件、证件按要求准备齐全；3、看房评估：由相关机构对抵押房进行实地勘查、评估；4、报批贷款：将所有申贷资料连同评估报告或勘估意见书报送银行审批；5、借款合同公证：借款人及抵押人填写（借款合同）及所有相关文件、签字、盖手印后，由公证人员对其进行公证；6、抵押登记手续：银行凭房屋所有权证和借款合同公证书到房管部门办理抵押登记手续；7、开户、放款：借款人开立还款账户、银行放款至该账户。二、所需资料：1、房产证；2、权利人及配偶的身份证；3、权利人及配偶的户口本；4、权利人的婚姻证明（结婚证或民政局开具的未婚证明）；5、收入证明；6、为提高贷款通过率，请尽量多地提供家庭其他财产证明（如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等）；7、贷款用途证明；8、银行规定的其他资料。
如您在中国银行申请个人二手住房贷款，须同时具备以下条件： （1）具有完全民事行为能力的自然人； （2）在中国境内具有常驻户口或有效居留身份； （3）具有稳定收入，良好信用，有按期偿还借款本息的能力； （4）所购房屋具备进入房地产二级市场交易条件,产权明晰，买卖双方签署合法有效的房屋买卖合同或协议； （5）必须支付不低于20%的购房首付款,并在中国银行开立结算帐户，若相关法律、法规、监管规定或国家政策对首付款支付比例有所变化，则从其规定； （6）借款人应提供经贷款人认可的有效担保； （7）贷款人规定的其他条件。 二、提交资料： 1、个人二手住房贷款借款申请书； 2、具有法律效力的身份证件（居民身份证、军官证、户口簿、港澳同胞回乡证及其他有效居留证件等）并提供其复印件； 3、在贷款人开立的用于支付二手住房首付款的存款凭证及复印件或收款收据及复印件； 4、贷款人认可的经济收入证明； 5、借款人（购房者）与房屋出售人签订的《房屋买卖合同》； 6、拟购二手住房的《房产评估报告》。 7、贷款人要求提供的其他证明文件或资料。 三、因各地区存在一定差异，需要请您申请贷款时详询当地经办机构。
不能办理抵押登记的房屋有： 1、权属来源是限制抵押的(包括福利房、微利房、私人建房等)； 2、根据城市规划，市区政府决定收回土地使用权的； 3、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 5、权属有争议的； 6、法律、法规或市政府规定禁止抵押的； 7、除乡(镇)、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权利依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权之外的其它集体土地使用权。
不能办理抵押登记的房产主要有： 1、权属来源是限制抵押的（包括福利房、微利房、私人建房等）； 2、根据城市规划，市区政府决定收回土地使用权的； 3、司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 4、共有房地产，未经其他共有人书面同意的； 5、权属有争议的； 6、法律、法规或市政府规定禁止抵押的； 7、除乡（镇）、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权利依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权之外的其它集体土地使用权。，
一、谨慎选择中介 办理二手房转按揭时可能会涉及到中介，但是由于中介的素养不一，在选择的时候需要谨慎一些。有些中介不告诉买方需要缴纳的具体费用，只告知一个所谓的全部费用，但其实要高出实际费用很多，这样说辞模糊的中介还是不要选择的好。还有在签订代理协议时，要看清条款，挑出合同中的“霸王条款”，以防上当受骗。 二、做好评估工作 二手房交易的重要一环是须对交易房屋进行评估，高了卖不出去，低了将遭受损失，所以要认真做好评估工作。此外，银行放贷时是采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的高贷款额度，所以评估与高贷款额有直接关系，需多加注意。 三、选好贷款银行 各银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别，如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择，选择的银行会影响到二手房转按揭的办理进度，所以应多多注意。
一般来说，主要有以下流程： （一）买卖双方经过商谈选择之后达成合意，签订买卖合同，并事先确认买方有无还贷能力。 （二）在银行同意买方贷款的情况下，选择申请同行转按或者跨行转按。值得注意的是，如果卖方还贷不满一年的，通常会选择同行转按或者同支行转按的方式；但是如果卖方还贷已经满一年，那么久可以选择跨行转按的方式进行。 （三）买方向银行申请转按并提交相关材料及支付相关费用，包括担保费用。银行通常都会指定其认可的担保公司或中介机构为该笔提前发放的款项承担担保责任。即在为买方放完贷款后，如果发生卖方违约或者买方违约，导致该房屋无法成交，则由担保公司或中介机构向银行承担赔偿责任。同时，卖方需向银行、担保公司或者中介机构签署出售承诺书，而买方需向银行出具担保委托书。 （四）在转按揭申请通过银行审核后，且银行确认可以去还贷的当日，买方申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构，携带相关款项共同办理还贷手续。
1、贷款年限：普通住宅不超过30年;公寓、别墅不超过10年。 注：房龄+贷款年限≤ 35年 (注：房龄不超过25年)。 2、年龄：贷款人年龄+贷款年限≤ 65年(男女不限)。 3、贷款额度：普通住宅(城八区)、通州县城内、大兴、昌平不超过70%;公寓、别墅不超过60%(如房龄超过5年贷款额度则不超过50%)。 4、贷款利率：普通住宅按同期个人购房贷款利率执行。 5、还款方式为月还款(等额本息还款法和等额本金还款法任选一种)。 6、签署所有文件必须使用黑色的签字笔或钢笔。
1、登记申请书原件； 2、申请人身份证明； 3、房屋所有权证的原件及复印件，如果是共有的房屋还需提交共有权证、共有人同意抵押的书面意见原件；按份共有的房屋，以其所有份额设定抵押的，可不提供其他共有权人的共有权证及共有人同意抵押的书面证明； 4、国有土地使用证； 5、主债权合同原件、抵押合同原件； 6、以已购公有住房抵押的，提交原购房合同，如果是央产已购公有住房抵押的，提交央产房上市出售确认表原件； 7、抵押当事人认定的已销售和办理转移登记房屋的清单原件。
1、申请抵押登记办理房地产抵押登记的第一步，那就是先向登记机关进行申请，这时申请人就需要填写抵押登记申请书。 2、受理申请登记机关审查申请人所提交的文件是否真实、齐备，如果申请文件不符合规定，则不予受理；申请文件符合规定的，则予受理，并且会给该申请编号并给回执，回执注明所收取的文件、受理日期和编号。 3、进行审核登记机关从房地产登记册查明申请转移登记的房地产权利状况，审查相关文件是否真实、齐全和有效，如果经审核符合规定，则予以核准登记，并通知抵押当事人。 4、进行登记申请人的抵押登记被核准后，登记机关会在其房地产权利证书上加盖抵押专用章，并在房地产登记册上作抵押记录。抵押记录包括抵押人，抵押权人，抵押物名称、面积、价值、抵押金额和抵押期限等内容。 5、收费发证登记机关会将已加盖房地产抵押专用章的房地产权利证书在规定时间内退回给抵押当事人，由抵押当事人凭回执、身份证明及交费凭证领取。抵押登记需要收取一定的费用，收取标准按国家或地方的有关规定执行。 6、立卷归档最后，登记机关会按规定建立土地和房屋登记的档案。
房产抵押贷款是指借款人以已购商品住房抵押，贷款银行为借款人提供一揽子资金服务，满足其购买住房、车位、大额耐用消费品、汽车和住房装修等多种需求的人民币贷款。
房产抵押贷款的定义一般指住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。
1、拿个人资料、贷款合同及贷款还款卡去贷款银行找客服经理申请提前还款，信贷员会让你填申请提前还款的表格并通过电脑核算截止到还款日期为止还剩余多少本金需要一次性偿还。（根据贷款合同可以核算提前还款是否需要支付违约金） 2、申请完毕后将提前还款的金额存入还款卡供银行审批通过后划扣 3、划扣成功后去贷款银行领取结清证明、房屋注销抵押登记申请表病将银行划扣本金的明细打印出来 4、资料准备齐全后去相关部门办理解除抵押手续提前还贷需要提前一个月向贷款银行预约。
重要的是要选用适宜的借款种类、借款成本和借款条件，此外还应考虑下列有关因素：①银行对贷款风险的政策；②银行对企业的态度；③贷款的专业化程度；④银行的稳定性。
①正常结清是指在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款最后一期（分期偿还类）结清贷款； ②提前结清是指在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。只有结清贷款，购房者才能去买办理完整的房屋产权登记（解抵押）。
除极少数抵押物外，法律对抵押合同实行登记生效制度。中国《担保法》规定，“土地使用权用权、房产、林木、运输工具、企业设备作为抵押物应到有关部门办理登记手续”。办理抵押物登记的部门是： (1)以无地上定着物的土地使用权用权抵押的，为该发土地使用权证书的土地管理部门; (2)以城市房地产或者乡镇村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门; (3)以林木抵押的，为县级以上林木主管部门;
多找几家贷款机构试试如果是因没有找对贷款机构而被拒贷，那么不妨多找几家不同的贷款机构试试。目前很多贷款机构都开展了房产抵押贷款业务，但是不同机构对借款人的要求不一样，所以大家选择贷款机构时一定要结合自己的实际情况多加对比，看看哪家机构的要求与自身条件最为匹配，才着手办理贷款。考虑换贷款方式如果是因房产不满足抵押条件，不妨考虑换贷款方式。
多找几家贷款机构试试如果是因没有找对贷款机构而被拒贷，那么不妨多找几家不同的贷款机构试试。 目前很多贷款机构都开展了房产抵押贷款业务，但是不同机构对借款人的要求不一样，所以大家选择贷款机构时一定要结合自己的实际情况多加对比，看看哪家机构的要求与自身条件最为匹配，才着手办理贷款。考虑换贷款方式如果是因房产不满足抵押条件，不妨考虑换贷款方式。按照房产抵押贷款规定，作为抵押的房产必须满足以下几个要求：1、具有变现能力；2、产权明晰；3、有房产证和国有土地证；4、房龄≤20年；5、能正常上市交易。 如果你提供的房产不符合上述规定，在有稳定工作和收入，且拥有良好信用记录的情况下，不妨试试无抵押贷款。 找正规担保公司介入如果你认为只要有房产就一定能拿到贷款，那么你错了！贷款机构审批贷款的时候，除了要审查房产情况，同时也要查看你的资质情况，如果借款人的资质不符合规定，贷款申请也将被拒，这种情况下不妨找一家正规担保公司介入，有了它为你作担保，贷款申请难度大大降低，不过贷款成本会提高，因为担保公司需要收取一定金额的担保费。
