容积率:项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式: 容积率=总建筑面积÷总用地面积 当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。 所谓“容积率”,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。 一、容积率的内涵及其特性 容积率是指在城市规划区的某一宗地内,房屋的总建筑面积与宗地面积的比值,分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率,即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低,也反映了地价水平的差异。因此,容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标,也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性: (一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元,是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地,其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下,才能反映土地的具体利用强度,宗地间才具有可比性。 (二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同,且对单个房屋来说各层建筑面积相等时,三者之间的关系可表示为:R=C·H,此种情况下,建筑层数与容积率成正比例关系。 (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发,建设房屋。 房屋的单方开发成本=房屋单方造价+楼面地价+税+费 楼面地价=宗地总价/宗地内允许总建筑面积=土地单价/容积率 因此,楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 (四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下,提高容积率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,会带来建筑环境的劣化,降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调,城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 二、容积率对地价的影响规律 影响地价的因素很多,虽然各因素影响地价的途径各不相同,但其作用机制可抽象概括为两个方面:一是通过影响土地收益来影响地价,二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量,市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动,决定了土地供给的经济剩余量的分配,使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律,同时受收益机制和市场供求关系的作用,总体说来,区位条件愈优越,地价水平愈高,供求矛盾愈突出,土地规划控制愈严格,容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面: (—)遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下,土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地,容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在:在建筑密度一定时,容积率的增加,主要引起房屋层数的增多,随房屋层数的增多,开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊,单方造价降低;当层数达到一定值时,就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等,单方造价由下降转为上升,而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时,土地收益达到最大,土地价格也达到最高,此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降,地价也随之开始下降。如(图一),MC为单方造价,MR为单方售价,某一容积率L时的地价是该容积率下的总收益(DCGF面积)减掉投资者资本、劳力的正常利润,剩余部分即为地价。当容积率等于M时,单方造价等于单方售价,土地开发的边际收益为0,总收益(DCNF面积)达到最大,地价达到最高,M为最佳容积率。超过这个容积率,地价开始向反方向变化,随容积率提高而下降。 (二)容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先,城市规模大,土地集约化利用程度高,地价总体水平高,楼面地价占房屋单方开发成本比例高,通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显,而小城市土地集约化利用程度低,地价总体水平低,房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响,通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显,而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价;另外,大城市有比较系统的城市规划资料,土地开发受规划控制比较严,而小城市规划控制一般不严格,容积率的确定往往具有随意性,许多地方没有容积率这个指标限制,或有,但控制不严,而且有的地方政府为树城市形象,往往鼓励建筑物向空中发展,愈高愈好,容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以,城市规模愈大,容积率对地价的影响愈明显,地价随容积率的变化幅度愈大。 (三)容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越,土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域,特别是城市边缘区,投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律;而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低,容积率对地价的作用程度随之下降。因此,容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。 (四)容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感,只能布局在少量区位条件优越的沿路区域,土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出,容易形成卖方市场,众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来,归土地所有者所有;住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱,但比工业用地强;工业用地一般分布在城市外围,不但受区位条件影响最不敏感,而且受工艺流程的制约,在很多情况下没有容积率的限制。因此,在同一城市中,容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。
你的水开关是在室外还是室内? 如果是在室内问题自己负责;如果在室外那你的房间也不会进水的,因为你的私人空间别人无权进入。
影响使用,提出抗议,要求补偿降低房租; 房东把房子销售之前,应通知你,你有优先购买权; 即使你不购买,房东把房子买了,在租赁合同期内,你还能租住该房屋。
既然已经交房了,那么一定签定了房屋交接书,那么严格意义上说就不属于期房了,但是要交易的话是不可以的,只能先将买卖合同定下来,公证处也不接受没有房产证的买卖合同公证。 被中介公司欺骗这个情况现在比较少了,注意以下几点: 1、当买家下定,中介公司要你签收的时候要看清楚定单(中介公司协议)的事项,你的房产证不要轻易交由中介代为保管! 2、要看看合同或者协议上你的买家的真实信息,而且要看清楚每一笔房款的最后付款期限;而且要看清楚下家如果有贷款,贷款到帐的最后,要看清楚有没有这样一句话“如果下家申请的贷款,银行不能全部通过,即贷款不足的部分有下家自行在贷款最后期限之前自行补足”,一定要有这句话,没有的话别卖。 3、最后不知道你的房屋是装修房还是毛坯的,装修和家具是否一起送给下家,你的房屋维修基金(1275*面积*0.03=维修基金数额)是否送给下家。 4、要看清楚合同或者协议上,如果一旦有违约情况出现的话,赔偿方面的约定数额。 卖房的费用: 主要是营业税,总价*5.55%(由于你的房子没满5年) 其他的就还有一些交易手续费(大概1000元左右)
1水电是最好的来了,那是隐蔽工程. 2木材是打底的可以差一点,但是面子材料是好的. 3 泥工的可要做好防水了,不然是个大麻烦了. 4油漆是做好底,不然会起泡的,还是环保的就行,相信品牌,不要相信低价格的东东
肯定不行了,因为你名下已有房产,而且经济适用房只针对低收人家庭,审核很严格,要符合要求可能申请到
选房地产作为投资项目需要关注很多方面的情况,但最关键的还是宏观政策,还有你所在城市的发展潜力,未来的购买需求状况。 就目前的宏观政策,炒房冒的风险很大,一不留神就变成房东了! 实在感兴趣的话,把本地房价近一年的走势调查一下,还有所在城市年轻人的比例,收入状况,够房关注点等等。 综合一下你就心中有数了! GOOD LUCK!
租赁方是出租方还是承租方? 家电不属房屋,房屋范围应是不可移动的。 依法成立的合同仍有效,法律未规定租赁合同必须经登记才生效,呵,房屋抵押合同就是必须登记才生效的那种。
这要看他是否有权出售,如果房主有委托书,就可以。 没有合法的委托书,他的行为属于欺诈,你就可以要回定金
1、首先需要确定甲是否有权将该房出租,有无产权人的授权委托书、房产证明文件等。 其次,需有证据证明对方违约。 如果法庭查明甲方无权出租或甲方的违约行为导致合同无法履行,应判决甲方返还定金。 2、甲方的反诉能否成立,取决于你方是否违约,是否造成了对方的经济损失,其损失赔偿数额是否合理等。 律师林艳华
你无义务替原房主缴纳物业管理费,因那十年那房子与你无任何关系.如果物业需起诉的话,也应起诉原房主.
需看情况.要是中介有你与购房人存在代理关系的证据,那么你就得承担连带责任购房者承担主要责任.若没有上述证据则不需要支付中介费,该项费用全部由购房人支付.
既然房东给你说了,就不属于私自卖房 房东有房子的买卖权力,房子租给了你签了合同,你就有使用权 你就有权力允许或禁止任何人进入(包括房东在内,虽然房子是他的,但房子已经租给了你,只要在租约内你就有对房屋的使用权。)
你一次交的5000元是什么?1、是定金?2、还是订金?这个“定金”是不能退的,如果退了或不卖了,是需要双倍赔偿你的!而且需要支付中介费,因为中介居间服务已经成功!如果是这个“订金”,那就不用说了,退了就退了!就即使是你亲笔签字,但是那个合同已经退了,居间服务合同已经终止了!而且房价也不是以前的房价了!不用管他 ,让他去告吧!!!你还可以告诉他,别欺负老实人、文化人!他妹妹的!
lindy :你好! 售楼部不允许你们把《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》带走不仅是不合理的,而且是违反行政法规的。根据国务院《城市房地产开发管理条例》和建设部的有关规定,住宅开发建设单位必须向买方提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。对于不提供者房地产行政管理部门可以给予处理。因此,你们可以向当地房地产行政管理部门投诉。
按照规定是在交房后90天以内办理,但是目前大部分办理时间都在180天内,200天也没有什么关系.在购房合同上有一条款是关于办理房产证的时间问题,你和开发商对此在合同上进行约定,届时如没有办好就按照合同约定进行惩处就行了.
不知道你的地方是哪,在北京现在一手楼盘销售在四环以里已经没有什么好的项目了,即使有的话也是需要有工作经验或有关系才能进去,在五环以外做一手也不是太好做,你现在做二手挺好的,以后房屋的销售只有二手了,所以我建议你好好做二手房吧,最好是能往公寓及别墅这块靠拢.
烟台的,还不错,相当于在风景区购置房产,自己用随时都可以买,投资的话最好在投资热还没起来时买,一旦热了立即卖出不可留在手中.
一样的,先把房子买到了在给他钱不就完了吗? 其实公司给他提成可能只有300多块,你说他该怎么办吧? 换了你的话你怎么办,从他的公司走的话,所有手续也要他来跑的.人还是厚道点的好
1.房屋的价值是刚性较强的,现阶段贬值的可能性不大. 2.房价从总体上说,是长期上涨的趋势,并且随着经济社会的发展,价值也会不断增加. 3.部分城市在一定时期内,如前期炒作泡沫较多,房价可能会有所波动. 4.房价出现下调最大的可能性是我国的经济出现较大的滑坡,但我国经济从整体看运行良好.
位置不同,价格也不一样,五环以内就需要8000-1万左右吧,远郊就是7000左右或者要多一点吧,
你想的不全面,你按4000元买出,因为没有达到国家新政即在得到房产证5年后转手,你还要多缴营业税,个人所得税。税务局也会按5000元一平米让你缴税,不会存认你4000元的价位。你要想好,算好,免得麻烦。
请问你的目的是买来居住还是想从买卖中赚取差价?"炒楼花"的前提就是"买期房",因为这个时候房价最便宜,如是想赚差价就在这个时候介入比较好.不过现在国家对房屋转手交易控制很严,税率也是非常高的,如是抱这个目的最好慎重.
房产证一般要等到交房后90日内办结,所以收房时不需要看房产证,也没有办房产证,但要看《房屋竣工验收备案证》,此外还有“两书”,即商品房使用说明书,商品房质量保证书。
巅峰体验 :你好! 你的情况可以采取两种办法:一是由你的单位回购,前提是你现在的房子是买的房改房;二是把现在的房子进行抵押贷款,而集资建房用现金购买。
潇雨 :你好! 《商品房买卖合同》中的几种计价方式没有本质的区别。按套计价最简单;按套内面积计价最容易了解自己实际的使用空间;但是无论什么计价方式,最后都要用计算建筑面积。一是开发商是按建筑面积和建筑商结账和核算经济成本;二是《房屋所有权证》的发证面积是建筑面积。
我签的合同是逾期不超过60日按每日万分之一,逾期超过60日后按每日万分之二.
现在北京的房价根本就是政府的行为,现在北京已经下来文件07年不让拆迁,新的楼盘有那么的价高,看看前天的报纸就知道了。 在说了,现在人民币升值,物价的上涨,劳动力的上涨,土地的减少,想想这些,什么时候才能跌呢!!保持平衡就哦米拖佛了
国家根本不想让房价降下来,就是中央想,地方政府也不想,因为谁也不会放弃嘴边的肥肉。
在三环内的房价有下降的趋势,但是下得不多,一平方下去了几百,但是郊区的房价却在上涨的趋势,特别是新的轨道交通开通的几个地方,涨的特别厉害
着土地资源的控制,各类规费的规范以及建材的上涨.房价不可能下滑,只会稳中 有涨.
这要看在什么城市的什么地方了~~就算要跌也不会是现在~那些房产商估计还能撑个两三年~~跌的话应该也不会是很大幅度,毕竟物价都抬到这个份儿上了~~就我了解未来的趋势是二手房~~
lytpy:你好! 收的过程中应该注意: 一、交房资格 需单体验收备案。许多购房者经常有这样的困惑:开发商都开始交房了,可是小区的道路还在施工,绿化还没做好,公建设施还未启用,有的甚至还没有通水通电。这样的房子能交给业主入住吗?开发商究竟开发建设到什么程度才有资格交房?根据我国的《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》都规定了建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。而我国目前规定的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《建筑工程竣工备案表》。因此,不管买房人和建设单位在买房合同中是否约定将建设单位取得《建筑工程竣工备案表》作为交房条件,建设单位交房时都应提供。否则,购房者有权拒绝收房,由此产生的延期交房责任由开发商承担。同时,根据《消防法》的规定,单体必须经过消防验收,才能交付使用。另外,根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条:“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时,必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”因此,提供“两书”也是开发商交房的必备条件。 对于具体的交房条件,购房者可与开发商在《商品房买卖合同》及其附件、补充协议加以约定,如将公共配套设施验收合格(包括水、电、煤气、宽带、有线、安防、绿化、道路、电梯等)作为交付使用的条件,同时在合同中约定开发商未达到交付使用条件时的违约责任。 二、交接程序 先验房后办手续。目前开发商和业主的入住交接程序大致相同,一般分以下几个步骤: 1、预检整改。在还没有与业主交接前,开发商一般会委派工程部、客服部、物业公司组成内部验房团,对即将交付业主使用的房子进行预检,对发现的问题及时整改。经过预检后,开发商将钥匙移交给物业公司,由物业公司安排业主验房。 2、寄发通知。开发公司售楼部一般根据合同中约定的交房日期,提前半个月或一个月寄发《入住通知书》或《入伙通知书》等交房通知,有的同时还打电话通知业主。此时,业主最好要按约前往。因为合同中一般约定,如果业主未能在约定期限内前去验房,视同同意交接。如果无故不交接,有的开发商还将从合同约定的交接日起,按日收取万分之一至万分之三的保管费。业主如遇出差在外或有特殊情况不能按约前往,最好书面通知发展商,并说明原因。 3、确认身份。业主应该根据入住通知书的要求,携带相关资料到售楼部确认身份,并联系验收交接事宜。这些资料一般包括:入住通知书、买卖合同或预售合同、身份证的原件和复印件,家庭成员照片(物业建档客户资料用)。如果委托他人验房,被委托人在持有效身份证明文件的同时,还需出具业主的《授权委托书》。 4、验房移交。物业公司指派一名相关人员陪同业主现场验房,若验收合格,业主须在《楼房验收交接表》上签字认可,领取房屋钥匙和《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《住户手册》等资料,同时须按规定缴纳有关费用。若验收不合格,业主应将不足事项明确记录在《楼房验收交接表》上,可暂不办理入住手续,再次交接时间由双方另行约定,但一般不应超过30天。 提示:目前有些开发商在房屋交接过程中,往往让业主先交费用及其他手续后再验房,给日后的纠纷埋下隐患。为避免出现这种情况,业主应坚持先验房、后办理手续。 三、纠纷处理 及时索赔或解约。如果开发商在不符合交房条件的情况下交房,业主及时采取行动,有的还天真地认为开发商在不具备交房条件下而交房是违约行为,权利是要靠自己主张,如果购房者不提出、不主张,甚至以为先住进房子再说,却不知道这种做法已放弃了自己的权利,等于默认了开发商的违约行为。对开发商的违约,分不同情况购房人享有合同撤销权或索赔权。 (1)对于合同撤销权,《合同法》第五十五条规定:“有下列情形之一的,撤销权消灭:(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”目前法官通常会认定购房人收房就是购房人以自己的行为放弃了合同的撤销权。 《合同法》第九十五条规定:“法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。”具体到房地产纠纷,根据去年6月1日起实施的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:“出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。”本条中的三个月和一年这两个期间均属于除斥期间(不因任何理由中断和延长的期限),它们是不变期间,不同于诉讼时效,不存在期间的终止、中断和延长的情形。只要期限届满,解约权人不行使解除权,该权利即归于消灭。 通俗地讲,开发商延期交房的时间达到合同约定的解约条件,购房人开始享有法定解约权,同时,从该日起的解约权也进入了一年的除斥期间。如果购房人在除斥期间过后再向法院提出解除合同,其解除合同的诉讼请求将得不到法院的支持。如果在购房人享有解约权之日起的一年内,开发商催告购房人行使解约权,则购房人在收到催告之次日起三个月内应行使解约权,过了三个月购房人再向法院提出诉讼请求同样不会得到法律的支持。 (2)赔偿损失:依据高法的司法解释规定,在开发商存在如下行为时,购房人依法可以解除合同并可以要求 :1.商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;2.商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;3.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;4.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;5.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;6.房屋主体结构不合格或存在严重质量问题的;7.面积误差比绝对值超过3%的;8.由于开发商的原因,逾期办理产权证超过一年的。购房人亦可请求解除合同。尽管目前尚无司法解释对上述解约权行使的合理期限作出规定,但是按照《合同法》第九十五条的规定,上述解约权均存在除斥期间,该除斥期间更多地取决于法官的自由裁量。 对于开发商违约,购房人的索赔权同样首先要由购房人提出,如果房地产商对购房人的索赔存有疑义、不肯赔偿,购房人需要通过法律途径解决的则存在诉讼时效问题,《民法通则》第一百三十五条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。” 因此,购房人如对开发商交房存有疑义的,一定要书面提出,并注意保全证据,如果和开发商不能通过协商解决又想通过法律程序解决的,要注意千万别错过法院可以接受的诉讼时效