全部答案

2016-12-02 14:50:34

•   土地是农村最基本的生产资料。土地问题是涉及农民的生存发展和农村社会和谐的重大问题。学习和掌握关于土地问题的知识和法律法规，对做好新时期农村工作具有重要意义。一、国家基本土地制度和土地所有权归属中华人民共和国任何土地都不归私人所冇_农村土地的所有、管理、使用，都必须不折不扣地执行国家基本土地制度。
    《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地法》）第二条第一款规定, “中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有和劳动群众集体所有制。这就明确规定，中华人民共和国的土地，只归国家和集体所有，任何个人对任何土地都不具备所有权。《土地法》第二条第三款规定，“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
    土地使用权可以依法转让。”这就明确规定了，任何土地，既不归个人所有，也不许转让，但可以依法转让土地的使用权。《土地法》第八条明确规定了土地的所有权归属，“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表行使。城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
    ”二、土地使用权所谓土地使用权，是指依法取得的对某一地块的地上经营权和利用权，即具有使用土地的主体资格的单位或个人，依照法定程序办理土地使用权的申请登记，取得土地使用权证书，被法律确认对土地享有的占有、使用和部分收益、处分的权利。它是我国土地使用制度在法律上的体现。
    土地使用权是土地所有权的内容之一，它的使用必须符合土地所有权人的利益，同时也必须符合社会利益。如对土地的使用权必须考虑周围环境，不能给自然环境和邻里造成不良影响，亦即不能污染、破坏自然环境，不能给邻里的通风、透气、采光造成影响。使用权土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。
    土地使用权出让的最高年限，居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。三、出让土地使用权出让国有土地使用权是土地使用者，以向国有土地所有者代表支付出让金为代价，而原始取得的有期限限制的国有土地使用权。
    简单说来，就是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。国有土地使用权出让可以采取招标、拍卖或者双方协议的方式进行。1。出让土地使用权的方式。出让土地使用权具有两种方式。一是通过招标、拍卖方式出让。
    根据国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》规定，商业性房地产开发性用地和其他土地供应计划公布后，同一地块有两个以上意向用地者的，都必须由市县人民政府土地行政主管部门依法以招标、拍卖方式提供。二是通过协议方式出让。确实不能采用招标、拍卖方式的，方可采用协议方式。
    采取协议方式出让土地使用权的，出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。2。协议方式出让土地使用权的非法低价风险。在这三种方式中，招标和拍卖具有公开性、竞争性，一般不存在低价出让国有土地使用权的现象；协议出让由于没有引入竞争机制，土地由谁使用，特别是土地出让金的确定，具有主观因素。
    非法低价（包括无偿）出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上，因此规范协议出让最低价标准至关重要。3。区别是否低价出让土地使用权的依据。区别是否低价出让国有土地使用权，现主要依据以下规定：一是1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%”。
    二是1995年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定，协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定，确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。
    由以上规定可以看出，协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低价，协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。4。区别是否低价出让土地使用权依据的不确定性。在实际工作中，由于出让土地类型、目的，取得土地利用状况等的差异，依靠以上原则确定的协议出让最低价标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够。
    一是可操作性低，出让土地有可能是新增建设用地直接协议出让，也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金，还有可能是企业改制涉及的土地出让等。由于不同情况地价内涵不一，缴纳土地出让金标准也就有很大差异。一是仅按不同用途基准地价的一定比例确定的协议出让最低价标准，无法满足不同土地情况出让地价的需要，难于操作，致使有些地方公布的协议出让最低价标准形同虚设。
    二是具体出让地块地价内涵往往与协议出让最低价地价内涵不一致，二者不具有可比性，若以此确定协议出让土地出让金，既有可能导致国有土地资产流失，也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。
    三是根据国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》，划拨土地使用权价格可作为企业权益计入企业资产，划拨土地需转为有偿使用土地的，按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，这已不大适用于按上述文件规定确定的协议出让最低价标准。

  全部
  

  艾***

  2016-12-02 14:50:34

  105 42 评论

  分享
  提交评论