毕业季过后,在刚刚就业、经济不宽裕的大学毕业生中选择租赁房屋的也多起来。毕业生租房过程中该注意哪些方面?济南市司法局12348法律专线特别选出近期接到的典型案例,给毕业生支招儿提醒。 二房东租房注意事项:租房子,记得提防“二房东” 案例:大学生小刘为赶在毕业前租到房子,今年6月在济南某小区与自称房东的梁某匆匆签了租房协议。约定租期1年,月租金900元。但刚入住了半个月,小刘就被正牌房主告知,梁某是二房东———其无权将房屋转租,租房合同无效。 12348律师:梁某确属无权转租房屋,小刘与梁某所签订的房屋租赁协议也是无效的。小刘的租金损失可通过诉讼方式要求梁某返还。毕业生在签订租赁协议之前,应对出租方的情况仔细了解,请求出租方出示相关身份证、房产证等证明。还应按有关规定办理房屋租赁登记备案。这样做,能更好地避免假房东、二房东欺骗承租人纠纷的发生。 二房东租房注意事项:多人合租需征得房主书面同意 案例:驻济某高校学生小孙打算与两个同学合租,但不知道这种形式是否合法,有哪些注意事项? 12348律师:合租形式法律是允许的,但必须事先征得房主书面同意。并且合租同伴也必须书面约定明确怎样分担房租,怎样分担水电气各项费用及其他事项。合租方式通常有两种方式:一种是两个以上的承租方同时与房主签订一份房屋租赁合同;另一种是房主授权承租人可以与他人签订合租协议,经房主同意之后,共同承租房屋。
1、房产证上的人和你签合同的人是不是一样。租房者首先应请房东出示身份证件、户口本原件,因为现在不少骗子都使用假身份证行骗,而原件与复印件相比更容易辨别;其次请房东出示房屋权属证明原件,加产权证或是使用权证,若产权证正在办理过程中,那么应当出示与原产权单位签署的购房合同;第三,让房东多介绍一下房子和周边情况,从言谈间了解房主是否熟知... <br/>1、房产证上的人和你签合同的人是不是一样。租房者首先应请房东出示身份证件、户口本原件,因为现在不少骗子都使用假身份证行骗,而原件与复印件相比更容易辨别;其次请房东出示房屋权属证明原件,加产权证或是使用权证,若产权证正在办理过程中,那么应当出示与原产权单位签署的购房合同;第三,让房东多介绍一下房子和周边情况,从言谈间了解房主是否熟知基本情况。<br/>2、上次的水电气以及物管还有光纤电话费等结清没有<br/>3、你最好把房间里有的东西和新旧情况写清楚,租房者在承租房屋时一定要清点好房屋内部设施如门窗,家电、家具,煤气等,并且在看房时检查一下家电的正常运作情况,家具的完好程度等,然后将其一一列入到清单内。最好注明如果出现故障时维修费用由谁来承担,也好免除租房者在入住后,家用电器等发生毛病维修时与房主产生矛盾,责任划分不清,注意有没有漏水,东西有没有损坏的情况。<br/>6、租房者合同期满要求退租时,房主可能会以房屋设施损坏或者其他藉口作为条件来克扣租房者押金,造成租客不必要的损失。因此在签订租赁合同时,双方就应当注明租约期满后多少个工作日内,在房屋及其设施无毁损的情况下,业主应退还押金。<br/>7、 要明确租赁房屋所在的位置、间数、面积、质量、租赁期限、租金及支付期限与方式等。<br/>8、 要对房屋维修及费用问题做出约定<br/>9、 审查合同主体是否合格,即出租人与承租人是否具备相应的条件。审查租赁的客体是否合格,即出租人的房屋是否为法律、法规允许出租的房屋。审查房屋租赁手续是否完备。房屋产权证明并非是合法出租的充分条件,还应按有关规定办理房屋租赁许可证,租赁合同也要进行租赁登记方可生效。 全部
主要包括:<br/>一、房产证上的人和你签合同的人是不是一样,小心被骗哦。<br/>二、上次的水电气以及物管还有光纤电话费等结清没有。<br/>三、把房间里有的东西和新旧情况写清楚<br/>四、签合同的日期以及房租到期时间,还有就是交租方式和交租日期,如果房东提前终止合同该如何赔偿等。 <br/>五、要明确租赁房屋所在的位置、间数、面积、质量、租赁期限、租金及支付期限与方式等<br/>六、要对房屋维修及费用问题做出约定
1、限购政策 对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭,下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭,限购1?套住房(含新建商品住房和二手住房)。因此,外地人在北京只能购买一套住房。 2、停售政策 对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。 3、二套房首付新政策 新政策规定,各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭,要切实执行“首付款比例不低于50%,二套房为非自住房首付不低于七成,贷款利率不低于基准利率的1.1倍”的政策。
租房时应注意以下几点: 1、了解合租的其他住户的基本情况。 2、了解房东或包租老板的确凿信息。 3、检查出租房设施的好坏,更换门锁。 4、谨慎签合同。 最后一点要注意的是,看房时最好有两个人,这样自身安全有保障,也有个伴出谋划策。
1.契税方面,以前大多数城市契税征收主要有两个门槛,即90平方米和140平方米。新政以90平米为界的划分契税征收门槛,简化了原有的征税标准。这对于首套购买140平米以上大户型的人群和二线城市的二套购买人群提供了实质性的税费减免。 2、营业税方面,则主要体现在满两年的非普住宅营业税征收。 整体而言,新政鼓励了一、二线城市市场进行大户型改善、换房需求,以及二线城市二套房屋的购买需求。 219新政前后契税变化情况 契税部分一线二线变化点 新政后1套90平米以下1%1%一线城市首套购买140平米以上契税减免50%,二线城市购买二套契税出现最高67%的减免。 90平米以上1.50%1.50%,2套90平米以下3%1%,90平米以上2.00%,新政前1套90平米以下1%1%,90-140平米1.50%1.50%,140平米以上3%3%,2套90平米以下3%3%,90-140平米,140平米以上 219新政前后一二线城市营业税对比 营业税普通住宅非普通住宅变化点 新政后一线满两年维持原状二线城市满两年非普住宅减免全部营业税,未满两年,二线满两年免征,未满两年5.5%全额,新政前一线满两年免征5.5%差额,未满两年5.5%全额,二线满两年免征5.5%差额,未满两年5.5%全额 根据税率的调整,我们也计算了在新政前后购房者所缴纳的契税额,以一个非北京(楼盘)、上海(楼盘)、广州(楼盘)和深圳(楼盘)的购房者为例: 若以购买150平米、总价300万元的首套住房为例,按照旧税率需要缴纳契税9万元,而按照新税率仅需缴纳4.5万元。 若是购买二套房90平米以下契税仅为原先的三分之一,90平米以上为原先的三分之二。 以80平米总价160万元住房为例,按照旧税率需要缴纳契税4.8万元,而按照新税率仅需缴纳1.6万元; 以100平米总价200万元住房为例,按照旧税率需要缴纳契税6万元,而按照新税率仅需缴纳4万元。
一、房租问题大多数学生租房首先考虑的是房租,房租的多少,支付的方式时间这些在租房合同签订前都要与中介或房东协商好,另外,逾期违约相关责任也要区分清楚。在缴纳时一定要索要收据,凭收据退押金。 二、位置问题租房尽可能靠近公司,这样既可以节省时间,又可以避免因堵车导致上班迟到。若公司周边没有合适的房子,尽量找靠近地铁站,公交站附近的房,公交最好能够直达或换乘一次。另外,房子周边的配套也很重要,医院,菜市场,购物广场最好都有。特别注意周围有无娱乐场所,施工场地等对休息影响大的场所。 三、租房陷阱目前,租房市场上良莠不齐,刚步入社会的大学生很有可能就被“套路”。对此,在确定租房之前不要缴纳任何费用。在签订合同前看好房东的产权证及身份证,若为转租,看好二房东的租赁合同。在找房时,选择正规的网站和中介,以免上当受骗。 四、合租问题若要合租,合租对象最好选择同学或熟人,尤其是女生合租时一定要谨慎,千万不要在未了解合租对象时贸然合租。在合租之前,了解合租对象的工作、兴趣爱好、家庭状况等信息,互留双方的身份证复印件、工作证复印件。在财物分担上也要事前协商好,还要考虑一方中途退租的话,留下来的人房租承担问题。总之,刚毕业的大学生在租房时一定要多听,多看,多了解,多留心,定会租到满意的房子。
春节出租房注意事项一:费用问题要思量 春节前后租房市场的差异十分明显,春节前是务工人员大量流动,租房市场也迎来淡季,此时租房需求不足,房东为了尽快将房屋出租出去,大都将房屋租金下调。这时候租房无疑是的,每月省下200元租金,一年下来也是不小的数额。但是需要注意的是,春节期间大多数人都会回家过年,那么这期间房子就会闲置,还有的人可能租期没到选择提早租房,这时就要考虑费用合不合算的问题。如果房子闲置的租金或者因提早租房而多付的租金比年后上涨的租金多,那年前租房就不合算了。具体费用问题和涉及到自己的搬家,工作调动等都需要自己思量,以免租了房浪费。 春节出租房注意事项二:安全问题不能忽视 春节期间,大多数人回家过年,租的房子中就会空置,这期间正是小偷作案的“好时机”,因此在过年期间,出租房的防盗问题要格外注意。家中不要放贵重的财务,以免有人见财起意;家中无人一定将房屋门窗关好并锁好;另外还可以找邻居帮忙照看房子。万一房屋被盗,一定保留好现场证据,及时报警。除了注意防盗,还要注意防火问题。春节期间,燃放烟花爆竹,家中煤气泄漏等都有可能酿成灾难。如果过年时出租房内没有人,应将门窗关好,并将窗帘等易燃物品远离窗口,避免烟花爆竹的火星溅射到窗帘上引起火灾;将煤气总阀门关闭,防止煤气泄漏;将电源总开关关闭,既省电,又能避免电器电线过热可能引发的火灾。 春节出租房注意事项三:租房要防骗 无论是春节前还是春节后租房,都要注意防骗问题。春节前,由于租金相对比较低,很多人忽略了查看房屋的质量状况和核实房东身份,导致交付房租后发现被骗。而春节后租房旺季,一房难求更让人在找房时匆忙而忽视了防骗。很网友租房被骗的经历大都相似,贪图小和不仔细查看房东证件、不勘察房屋状况草率租房是被骗的主要原因。因此,租房时一定要注意多了解多核实,不要被诱惑冲昏了头脑,时刻保持清醒,租房才能防止被骗。
新的房贷政策不再以家庭拥有的房屋数量来认定,二套房购买家庭只要还清首套贷款,再次贷款也将按照首套房认定。 2014年9月30日,央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。其中,关乎个人按揭贷款的条例最受市场关注。包括:首套房首付比例30%,贷款利率下限是贷款基准利率的0.7倍,以及对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买商品房,执行首套房贷款政策。
1、租房搬家时将原房子恢复原样 房东在租房时都会要求租住者交一笔押金,为日后对房子损坏做保证的。退房时避免房东找各种借口不退押金,在租房搬家前需要将房子恢复租住前的样子,让房东找不到借口。 2、租房搬家进来不要购买大件家电 既然是租房子住,就不要购买大件的家电,否则在日后搬家时不方便搬运。也会加大搬家成本。
提前明白这些注意事项,对于租房者来说很有必要,会在往后避免很多问题。 1、了解合租的其他住户的基本情况。在跟中介或房东取得联系,看完房子后,认为环境和价格都还是满意的条件下,要向房东了解一下其它住户的基本情况。合租毕竟是和陌生人同住在一个屋檐下,必须要初步了解其它住户的生活习惯,有没有不良嗜好,有没有养猫狗,公共区域卫生处理的状况是如何分配的,公共区域的水费、电费是如何分摊的等问题。这些问题看似细枝末节,却决定了入住后能不能与其他租户平和相处,能不能生活得顺心快乐。如果与的其它租户志趣相投,说不定还可以成为生活在互相支持帮助的朋友。 2、了解房东或包租老板的确凿信息。在签订合同前,一定要弄清房子是原业主还是包租老板的。如果是包租老板的,就要了解清楚包租老板与原业主的关系,或与原业主签的合同,明确他们两者之间的合同期限是否到期,并有必要获取一些对方的相关证件,如工作单位,担保人等。之所以要了解包租老板与房主的合同,是因为房主一般都会要求租户第一次要压一付三(付三个月房租和一个月租金作为押金)等,如果他们的合同在租户租期内到期了,房主也不认账,租户难免大费周折再去找房子,重新租房和搬家的过程往往费时费力、花销也大,若出现包租老板跑路的情况就更麻烦了。若是房主本人的房子也要请房东出示房产证、户口薄、身份证。如果提供的资料很难证明房子是他的,就要小心了。 3、检查出租房设施的好坏,更换门锁。在入住之前,我们一定要检查一遍室内水、电、煤、电器、家具、门窗、卫生间能否正常使用,是不是安全。如果有什么问题,一定要跟房东提前说明修复或如何处理,最好在合同中标明问题所在,也一定要记得入住之后,马上换锁,这是对自我财产安全和隐私的最起码保护。 4、谨慎签合同。签合同时,我们一定要看清楚合同条款,租赁用途、期限,变更与解除合同,转租、违约责任等条款,租赁双方要协商一致;物业费和清扫费由谁来支付,房屋设施出现问题或者自然老化时由谁来承担维修费用等,也需要用文字呈现出来,条款越细越好。不要相信口头协议。 最后一点要注意的是,看房时最好有两个人,这样自身安全有保障,也有个伴出谋划策。
租房注意事项: 承租方 1、查看出租人的房产证明和有效身份证明; 2、审核出租人的《房屋租赁证》; 3、签订租房合同时,应问清房租包含的内容,水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担; 4、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用; 5、付款方式。 出租方 1、查看身份证明,外省市人员在本地居住是否有合法居住证明; 2、承租人租房用途,并在合同中约定不得有违法行为。 有下列情形之一的房屋不得出租: 1、没有房屋所有权合法凭证; 2、司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者其它形式限制房地产权利的。 3、共有房屋未取得共有人意见的; 4、权属有争议的; 5、属于违法建筑的; 6、不符合安全标准的; 7、已经抵押未经抵押人同意的; 8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。 租房一定要签订租房合同,这是一个基本保障,小编在文内已经给大家提供了租房合同范本,以及告诉大家一些租房注意事项,大家在租房的时候就要注意了。
政策解释如下一:何为销售面积 建设部于今年6月1日开始执行的《商品房销售管理办法》中明确规定:按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记。北京市房屋土地管理局近期出台的《北京市商品房销售面积计算及公共面积分摊暂行规定》中也明确规定,商品房按“套”或“单元”出售,商品房的销售面积为套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积),与应分摊的公用面积之和。即:商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积;套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。政策解释二:何为公摊面积 北京市华城律师事务所的沈晓京律师解释:为保护购房者的合法权益,北京市房屋土地管理局近期制定的《北京市商品房销售面积计算及公共面积分摊暂行规定》中,对商品房公用建筑面积分摊原则及计算方面作出了详细的规定:1、商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积,与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。2、为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊,为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊多次分摊公用建筑面积的,分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积,为各种分摊的公用建筑面积之和。3、公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位,但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。可分摊的公共部分为本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体面积水平投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间有:仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;售房单位自营、自用的房屋;为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。政策解释三:发现面积缩水怎么办 6月1日开始执行的《商品房销售管理办法》中规定,当购房者发现实际面积与合同面积发生误差时且合同未作约定的,可以按以下原则处理:一、面积误差比绝对值在3%以内含3%的,据实结算房价款;二、面积误差比绝对值超出3%时,买房人有权退房。买房人退房的,房地产开发企业应当在买房人提出退房之日起30日内将买房人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买房人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内含3%部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买房人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内含3%部分的房价款由房地产开发企业返还买房人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买房人。
安置房政策每个城市都不一样,下面就以北京和长沙两个城市为例。 北京安置房政策内容如下: 1、先补偿后搬迁 政策规定,房屋征收部门在决定要进行房屋征收前,应该要先确定好房屋征收补偿总金额和安置房房源。房屋征收实行先补偿、后搬迁。政府对被拆迁户给予补偿后,被拆迁户要在约定的期限内完成搬迁。 2、开发商无权插手拆迁征收 政策规定,各区县政府负责各自区域内的房屋征收与补偿,房管部门是各区县的房屋征收部门,负责组织实施本区域内房屋征收与补偿。各区县安置房的开发商没有权利插手拆迁征收的项目。 3、补偿金额低,旧城居民可要求听证 政策规定,对那些以危房居多、基础设施又落后的旧城区进行拆迁征收时,如果多数被拆迁户认为补偿金额太低,有权要求区县政府组织听证会,听证会主要由被拆迁户和公众代表参加,最终解决方案根据听证会情况决定。 4、限购后仍可获安置房 政策规定,被拆迁户,不管是北京本地人还是外地人,即使已经拥有多套房屋,其中一套被征收,照样可以获得安置房,安置房不受限购令的影响。 长沙安置房政策内容如下: 1、政策规定,安置房免征城镇土地使用税和印花税,印花税包括安置房经营管理单位、开发商以及个人的都免征。 2、政策规定,把安置房作为商品住房开发项目的配套建设项目时,根据政府部门出具的相关的材料和拆迁安置补偿协议,免征一定比例的城镇土地使用税和印花税,比例按改造安置住房建筑面积占总建筑面积来定。 3、政策规定,企事业单位、社会团体以及其他组织提供安置房房源时,他们所获得的增值额如果没有超过项目本身金额的20%,就可以免征土地增值税。另外,安置房经营管理单位将回购的安置住房再次用作改造安置房房源的,免征契税。 4、政策规定,购房者以个人名义第一次购买房屋面积在90平方米以下的改造安置房,契税按1%的税率征收;购买超过90平方米以上的普通住房标准的改造安置房,契税减半征收。个人取得的拆迁补偿款及因拆迁而需重新购置安置房,可按有关规定享受一定比例的个人所得税和契税减免。
1、租房搬家时将原房子恢复原样 房东在租房时都会要求租住者交一笔押金,为日后对房子损坏做保证的。退房时避免房东找各种借口不退押金,在租房搬家前需要将房子恢复租住前的样子,让房东找不到借口。 2、租房搬家进来不要购买大件家电 既然是租房子住,就不要购买大件的家电,否则在日后搬家时不方便搬运。也会加大搬家成本。
英国家用新风机政策法规《清洁空气法案》 1956年,英国政府首次颁布《清洁空气法案》、1974年《空气污染控制法案》、2001年伦敦市发布《空气质量战略草案》。 1977年到1999年,家用新风机在英国的销售量为7500万台,97.81%的室内环境已经安装家用新风机。 无论是办公室,还是学校、酒吧,安装具有置换空气功能的家用新风机已经成为一种规范,如今在伦敦,你会发现每个家庭都会安装1~2台家用新风机。 日本家用新风机政策法规《大气污染防治法》 1968年制定《大气污染防治法》,1970年对该法进行大规模修改,之后又多次修改,1990年进行的修改中扩充了环境影响评价和大气污染物排放总量控制的内容。2008年,家用新风机在日本的销售量为1500万台,据日本相关协会调查显示:家用新风机市场的年增长率为23.51%。日本各级行政机关、公司已经家庭都安装了家用心烦呢个鸡,已经成为了一种房屋标配,是衡量房屋合格的一项标准。
在深圳,注册公司下来,如果没有租赁合同要开基本户可以吗? 现在给你肯定的回答! 普及一下对公账户(基本户)和一般户的区别: 对公账户基本户:一般是在公司注册时即开立的公司基本存款账户,一个公司只能开设一个基本存款账户,也是唯一能存取现金的存款户,除了存取现金也可以办理转账汇款等业务,可以说这个户是公司的万能存款户。 一般户:是公司开立的专门用于转账汇款业务的银行存款户,可以开立多个一般户,不能存取现金。 一般来讲,凡是涉及到现金存取、纳税款、社会保险款及缴纳政府部门的款项等都在基本户,而与其他公司及个人之间的转账可以在一般户进行。 怎么开对公账户(基本户)呢? 1、深圳公司开基本户需要法人亲自到场;没有法人只能换法人开户了 2、需要带齐资料: (1)营业执照正本、副本(三证合一); (2)印章:公章、财务章、法人私章 (3)法人身份证(原件); (4)如需办理网上银行业务,想多开个网银,可以携带公司另外一个同事的身份证原件。 每个银行要求资料可能不一样,具体需要哪些资料可以咨询下银行的工作人员。 3、开户行年费多少?每家银行每个区的年费都不一样,比如农行建行年费1680,工行年费 1200,首年免费,只是开户费500,有的地方是498; 4、具体在银行办理开户的时候,办理过程需要花多长时间? 开户须填写公司详细的资料以及一些表格,整个办理过程大概需要1个小时左右。 5、开户时间要多久? 因为资料要提交中国人民银行审核,整个开户下来需要15个工作日左右。 6、是否需要存钱进去账户? 不用往账户存钱,但是需要1-4万现金激活账户,激活后即可提取。 7、注册外地公司可以再深圳开户吗? 有客户问我外地的营业执照能否在深圳开基本户,理论上说是可以的,但是现在开基本户的限制越来越严格了,建议客户选择营业执照所在地开基本户。 8、开户需要租赁合同吗? 深圳现在开户越来越严格,大多数银行需要提供红本租赁凭证才能开基本户,也有少部分提供租赁合同可以开。
不需要交纳押金! 一是因为这是岛上(酒店就是岛),你不交纳押金的话,即使你损坏了酒店物品,你也跑不了:))) 二是因为你预定酒店的时候都已经把住宿费用预先交给了旅行社或代理,否则你也去不了 三是你在岛上的一切费用(除了小费)都是记帐,在你离开酒店的时候在前台结清! 另外,我建议你带点现金就行了,因为你的住宿费用甚至包餐费用都已经事先交给旅行社或代理,已经由其给酒店了,你去酒店的花费就是水上活动的费用以及吃饭(含点饮料)的费用,不会很多的,一般两个人带1000美金是足够的!这样刷卡也行,交现金也行,双保险! 然后再带点一美圆的零钞(20美圆就行了),用来支付小费!
租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。租赁合同应包括以下条款: (1)租赁物的名称;(2)租赁物的数量;(3)租赁物的用途;(《租赁期限;(5)租金;(6)押金;(7)租赁物的维修等。
房屋租赁合同,即以房屋为租赁标的的合同,具体到房屋租赁合同的含义,概括地说是指房屋的出租方,将房屋的使用权交予承租方,承租方按照双方约定的期限和数额向出租方缴纳租金,明确双方的权利和义务,并在合同终止或者合同期限届满时,将承租的房屋完整无损地退还出租者。经租赁双方协商的这种权利义务关 系,用文字形式固定下来形成的协议,就叫做房屋租赁合同。房屋租赁,当事人应当签订书面租赁合同,租赁合同应当具备以下条款: (1) 双方当事人姓名或者名称及住所。 (2) 出租房屋的具体位置和特点。合同应注明房屋坐落的具体地点、门牌号、楼层、房屋结构、房屋装饰及附属设备,房屋的幢数、间数和总面积等。 (3) 租赁用途。房屋的用途关系到城镇开发规划、房屋出租的期限和租金等问题,故房屋租赁合同应予以明确。 (4) 租赁期限。房屋租赁应当是有期限的,而不应是无期限的,租赁期限包括了租期和房屋交付期限,期限应具体到某一天。 (5) 租金及交付方式。租金不仅应写明具体数额,而且还应注明租金交付的方式,是按月还是按季或按年交付。 (6) 房屋修缮责任。合同中应尽可能明确房屋修缮与保养的项目、方式及费用的承担。合同没有规定的,应按照“谁出租谁负责”的原则,由出租方负责房屋的维修、保养,但如果因承租人的过错造成房屋及其附属设施损坏的,由承租人负责修复或赔偿。 (7) 转租的约定。房屋租赁合同中应约定是否允许承租人转租,如合同中没有相应的规定,将适用法律法规关于转租的规定。 (8) 变更和解除合同的条件。 (9) 违约责任。 (10) 当事人约定的其他条款。 (11) 争议的解决方式。 (12) 合同的生效。 房屋租赁合同中的这些条款,明确了双方的权利和义务关系, 保障了双方当事人的利益。在实践中,必须在双方平等协商的基础上,具体载明以上内容,没有这些主要条款,那么合同就难以履行。
租赁期限不满六个月的租赁合同,既可以采用口头形式也可以采用书面形式。因为租赁期限较短的合同一般来说租赁物的价值不大,经使用后消耗也不大,租金也较少,证据也不易散失,一旦发生纠纷容易分清责任,所以不要求当事人以书面形式订立合同。租赁期限在六个月以上的租赁合同应当采用书面形式。因为租期长的合同租赁物的价值通常较高,租赁物经使用后消耗也较多,租金也较多,证据也不易收集,如果当事人以书面形式订立租赁合同,将双方的权利义务约定清楚,在发生纠纷时就有据可査,有利于保护当事人的合法权益。租赁期限在六个月以上的,如果当事人没有采用书面形式订立合同,则视为不定期租赁,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
因为他们是亲兄弟的原因,相互都不承认转让过,请问我们该怎么办。
一般而言,“订金”是一种预付款,是可以要求退还的,除非双方签订 的合同另有规定。开发商一般应在签约后将“订金”及时退还或者抵充房 款;而“定金”是一种合同的保证金,如果买方违约,是不能要回“定金” 的;如果卖方违约•则应双倍返还。因此,买房者在认购书上签字的时候, 一定要看清到底是“定金”还是“订金”,以免因一字之差,给自己造成 损失。 《中华人民共和国合同法》 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定,一方 向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者 收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的 一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立 商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应 当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品 房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。
本案中,虽然甲在签订合同时没有明确办理房屋产权证的日期,但这并不 意味着开发商可以无限期的拖延办证。对此,我国司法解释做了规定,即对于 期房,如果交付房屋后超过90天,由于开发商的原因未能取得房产证的,那 么购买人有权要求开发商承担违约责任,因此甲可以追究乙公司的违约责任。 甲因为没有房产证导致房屋无法出租,致使甲损失了本来可能获得的经济收 人,作为间接损失,甲可以要求乙房地产开发公司赔偿。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属 证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任: (一) 商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二) 商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日 起90日; (三) 商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起 90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总 额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
本案中,被告乙只是房屋承租人,不是涉诉房屋的所有权人,他的卖房行 为是无权处分行为。无权处分人擅自处分他人不动产的,不动产所有权人有权 追回。但是,如果买房人善意取得该不动产时,原不动产的所有人就不能追回 该不动产。本案中,买房人甲符合善意取得的条件:(1)甲不知道乙不是真正 的产权人,乙无权处分该房产,甲购买该房屋是善意的;(2)甲已经付清房 款,也就是支付了合理的对价;(3)甲已经就该不动产到房产部门进行了过户 登记,该房产已经过户到甲的名下。因此,甲通过善意取得的方式取得了该房 屋的所有权。至于原房主丙的损失,既可以通过民事诉讼的方式请求乙承担侵 权责任,也可以向法院提起行政诉讼,请求房产登记部门承担行政责任。 《中华人民共和国物权法》 第二十一条当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承 担赔偿责任。 因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构 赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人 有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动 产的所有权: (一) 受让人受让该不动产或者动产时是善意的; (二) 以合理的价格转让; (三) 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要 登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向 无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。
由于近年来房价波动较大,房屋差价损失就成为二手商品房交易损害赔偿 诸问题中的一个焦点问题。大多数二手房买卖纠纷损害赔偿案件都是因为卖方 恶意违约所造成。房屋是普通百姓赖以生活的安身立家之所,大部分的买房人倾其一生的积 蓄买房,一旦卖房人恶意违约就会使买受人遭受莫大的伤害,不仅在精神中受 到打击,而且由于房价快速上涨,不可能再以同样的价格购买到同等地段同等面积的住房。因为房价上涨,房屋差价就是由于卖方违约导致合同解除时的房 屋价值与签订房屋买卖合同时的房屋价格之间存在的差额,属于卖房人违约使 买房人遭受的经济损失。这种经济损失是违约行为造成的实际损失,应当由卖 房人进行赔偿。买房人向卖房人主张因其违约行为造成的经济损失的,人民法 院应予以支持。关于房屋涨跌损失的确定,如双方对房屋差价有约定或事后达成一致的, 应尊重当事人的意思自治,从约定;双方不能协商确定的,可通过专业机构评 估确定房屋涨跌损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约 定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合 同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应 当预见到的因违反合同可能造成的损失。
根据北京市建委公示的《存量房自行成交网上签约及办理转移登记流程》, 买卖双方填写信息表时,需要对标的物进行确认,并明确价款、支付时限等内 容,随后进行网签。因此,网签的内容属于房屋买卖合同的主要内容,对双方 具有法律约束力。 自行成交网上签约及办理转移登记流程: 1. 买卖双方达成成交意向,并就合同条款协商一致。 2. 买卖双方填写《存量房买卖合同信息表(自行成交)》并持房屋所有 权证和身份证件等到网签服务窗口申请网上签约。 3. 窗口工作人员将信息表有关信息录人网签系统,打印合同第一部分内 容(1〜4条),交买卖双方核对确认。 4. 窗口工作人员将《存量房买卖合同》(网上打印的合同第一部分和印刷 版的第二部分)、《存量房买卖合同信息表(纳税)》、《存量房交易结算资金自 行划转声明》、《转移登记申请书》和《办理转移登记服务指南》交给买卖 双方。 5. 买卖双方根据约定填写买卖合同第二部分相关条款内容,并在一式四 份的合同上签字或盖章后,合同依法生效。 6. 买卖双方持《存量房买卖合同信息表(纳税)》及其他相关材料到地 税部门办理纳税手续;补交土地出让金或土地收益等价款;并按《办理转移登 记服务指南》持有关材料到权属登记窗口办理转移登记手续。 7. 权属登记部门审核合格后,发放房屋所有权证。 网上签约完成后,在北京市房地产交易管理网 首页“存量房网签查询”栏目,凭买卖双方签约时设定的密码,可查询房屋签 约情况及转移登记办理进度。买卖双方未达成交易、合同中买受人或资金划转 方式变化的,当事人应按照预先在《存量房买卖合同信息表(自行成交)》对 网上信息注销的期限与方式的约定,到服务窗口办理网上信息注销。网签其实 是为了让房地产交易更加透明化,网签起到很好的监督作用,以防“一房 二卖”。 《中华人民共和国合同法》 第十二条合同的内容由当事人约定,一般包括以下条款: (一) 当事人的名称或者姓名和住所; (二) 标的; (三) 数量; (四) 质量; (五) 价款或者报酬; (六) 履行期限、地点和方式; (七) 违约责任; (八) 解决争议的方法。 当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
法律及有关规定虽然允许承包方自主流转承包经营权,但对以转让方式流 转的,法律规定了较为严格的条件,不仅要求转让双方签订正式的书面合同且 转让应经发包方同意。本案中,2001年,甲外出打工,将其15亩承包田租给乙 耕种,并由乙交纳各种税费,但双方没有签订书面合同,尽管村委会将该情况 登记人账,并按耕种情况调整了两户的上缴金额,但是,本案中乙未提供证据 证明甲乙就诉争的15亩土地签订书面的土地承包经营权转让合同。本案甲持有 的县人民政府颁发的《农村土地承包经营权证》上明确记载甲对该田有承包经 营权,而且乙已经过行政诉讼,该证也没有撤销,应当认定其效力,成为甲对 该地有承包经营权的明确的法律依据,法院据此认为乙没有取得该地的承包经 营权,判决乙、丙两将该15亩土地返还给甲,依法保护了甲的土地承包经营权。 《中华人民共和国农村土地承包法》 第三十七条土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式 流转,当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的,应当经发包方同 意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的,应当报发包方备案。
判断合同有效或无效,主要看合同本身是否损害国家利益、社会公共利益 以及第三人的利益。合同在违反管理性强制规定时,并不必然无效。 本案中,甲与乙签订的《土地租用合同》,是双方当事人的真实意思表示。 土地承包经营权人在不改变土地用途的前提下,可以将其承包的土地出租给第 三人进行农业开发,但改变土地用途的,应当报请土地管理部门审批同意。乙 租赁甲的土地开办木材加工厂,改变土地使用用途,未经报请审批,违反了相 关行政管理规定,但是只有违反法律、法规的“效力性”强制规定,才应认定 合同无效。甲、乙签订的合同中,已经明确,乙租赁土地用于开办木材加工 厂,甲、乙双方对此已经形成合意,乙的生产经营行为也没有损害国家利益、 社会利益以及第三人的利益,因此不属于无效合同。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的,合同无效: (一) 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益; (二) 恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益; (三) 以合法形式掩盖非法目的; (四) 损害社会公共利益; (五) 违反法律、行政法规的强制性规定。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第十四条合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”,是指效 力性强制性规定。
本案的争议焦点在于,丙与乙订立房屋买卖合同是否真实存在,是否系恶 意串通损害甲的利益。法院调查情况表明,乙、丙之间关于房屋买卖的事实并 不存在,乙、丙各自的叙述存在矛盾,乙、丙也未能提供相应证据证明房屋买 卖事实存在。由此判断,乙、丙是恶意串通,意在损害原告甲的利益。恶意串 通是被执行人与他人共同实施逃避执行行为的主观要件。这一要件要求被执行 人与他人之间必须有共同故意,以逃避执行为目的,明知会损害申请执行人的 利益仍故意为之。 生效法律文书能否最终执结兑现已成为衡量司法权威的重要标准。在民事 执行中,被执行人为了自己私利,规避法院的依法执行,会采取种种途径或手 段来加以维护,甚至以合法的形式来掩盖其非法目的,致使真正的权利人的合 法权益未能得到有效地维护。《中华人民共和国民事诉讼法》(2012年修订) 对恶意串通逃避执行行为的司法处罚作了规定。这也是修改民事诉讼法新增加 的条文,目的在于,从法律上明确对通过恶意串通,以诉讼、仲裁、调解等方 式逃避履行法律文书确定的义务的行为进行处罚,具有很强的现实意义,有利 于维护执行秩序,增强公众对司法机关的公信力。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的,合同无效: (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益; 《中华人民共和国民事诉讼法》(2012年修订) 第一百一十三条被执行人与他人恶意串通,通过诉讼、仲裁、调解等方 式逃避履行法律文书确定的义务的,人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘 留;构成犯罪的,依法追究刑事责任。