maishan1611:你好!
一般来说,合同中容易发生纠纷和违约率较高的条款有以下几个方面:
一是交房时间
针对这一条款,房产销售合同一般都有"销售方遇不可抗力导致逾期交房,不承担责任"这样的表述。这项约定条款是否合理,其附带注解是否明确,这一点购房人一般很容易或不知其到底是何含义。
我国(民法通则)第一百五十三条规定:"本法所称的"不可抗力"是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况,如:地震、水灾、战争等。"依照此法,房产买卖合同中设定有关"不可抗力"的约定应该说是正确的。但实际在房产交易中,现在有一些发展商却将此条款进行了延伸、扩张。
比如有的合同对"不可抗力"做了如下的注解:人力不可抗拒的自然灾害和其它事故,及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的,销售方不承担责任。这样的约定显...全部
maishan1611:你好!
一般来说,合同中容易发生纠纷和违约率较高的条款有以下几个方面:
一是交房时间
针对这一条款,房产销售合同一般都有"销售方遇不可抗力导致逾期交房,不承担责任"这样的表述。这项约定条款是否合理,其附带注解是否明确,这一点购房人一般很容易或不知其到底是何含义。
我国(民法通则)第一百五十三条规定:"本法所称的"不可抗力"是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况,如:地震、水灾、战争等。"依照此法,房产买卖合同中设定有关"不可抗力"的约定应该说是正确的。但实际在房产交易中,现在有一些发展商却将此条款进行了延伸、扩张。
比如有的合同对"不可抗力"做了如下的注解:人力不可抗拒的自然灾害和其它事故,及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的,销售方不承担责任。这样的约定显然是卖方对自己的免责范围过于宽松,是违背法律原则的。售房方不能把发展商因自己的过错,如:对市场判断不准确投资失误、项目设计失误修改方案延误工期、资金不到位等因素归之为不可抗力,同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为等因素归之为不可抗力,从而免除自己理应承担的违约责任。
因此签订合同时,应特别注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。
二是房屋面积
一般来讲,对于商品房这种特殊的商品,应当允许合同约定的面积存有误差,但是误差不应超过合理的范围。双方一旦约定了房屋面积误差范围后,发展商就应严格遵守。而如果误差超出约定的范围,实际上就是发展商违约,没有履行合同。
《中华人民共和国经济合同法》第二十六条规定:"由于另一方在合同约定的期限内没有履行合同的,当事A一方有权通知另一方解除合同。因变更或解除经济合同使一方遭受损失的,除依法可以免除责任以外,应由责任方负责赔偿。"因此,如销售方所交房屋超过双方约定的面积误差范围,购房者有权要求解除合同,并要求得相应的赔偿。
有这样一则案例:某单位一名职员买了一套外销房,当时与他签约的某代理公司在合同中关于购房面积误差的条款是这样写的"乙方(购房方)所购单位的建筑面积为94。8平方米(暂测面积)。房屋竣工后,若实测面积与暂测面积有误差,甲、乙双方按销售价格多退少补。
"
由于当时这位先生没有请律师对这份合同进行过查验,结果交房后,销售商告诉他的实测面积却变成了124。5平方米,而且还以合同中有此规定为由,让这样买房人补交多出面积的房款。这位顾客感觉受到了愚弄,便上诉法院,可法院却判决他败诉。原来,按照合同中该条款的实质含义解释,该合同签订后,甲、乙双方即已允许所购房屋的暂测面积与实测面积存有误差,但无论误差超过或减少多少,均采取多退少补的方法进行结算。
如对该条款再进一步分析的话,就会发现,在合同履行中会出现两种情况:一是实测面积少于合同约定面积,这时买家可向销售方索要退款;二是实测面积多于合同约定面积,这时无论多出多少平方米,买家都要按实测面积补足多出面积的全部房款,而不能要求解除合同或提出退房。
从目前房地产交易因面积产生纠纷的情况看,属于上述两种情况中后者的占绝大多数,因为这种操作方式既有利于销售方售房时以相对较少的房价款吸引购房者,而且过后要求买房人补足多出面积的房款时,买房人又没有依据不交这笔款项,只能自认倒霉。
因此在签订购方合同时,作为买方人当时应该也有权力要求发展商修改该条款内容或另签订补充条款。
比如将该条款进行以下两种方式的修改:
(1)测面积误差在3%以内的(假设,下同),不再结算;误差将超过3%的,乙方有权解除合同,甲方应赔偿因此而给乙方造成的损失。
(2)或写上:房屋竣工后,如本合同暂测面积与实测面积误差在3%以内的,甲、乙方双方按销售价格结算;误差超过3%的,乙方有权要求解除合同,甲方应负责赔偿因此而给乙方造成的经济损失。
三是质量问题
目前房屋质量问题在期房交易合同中较为多见,由于房屋作为商品,特点是购买期较长,交易过程中各种手续繁琐,与其相关的因素错综复杂,特别是购买预售的期房,这些复杂的因素往往使购房者在签约房屋时难以辨清所购商品的虚实,而只有等到商品房交付使用之后,潜藏在交易中的矛盾才纷纷显露了出来。
结果给购买者带来许多麻烦,甚至造成较大的利益损失。 在目前出现的纠纷之中,由于房屋质量问题,购房者与开发单位产生矛盾的占有相当大的比例。而这其中又有相当一部分是由于开发商宣传承诺与实际交付使用的房屋质量相去甚远而造成的。
按照规范的操作方式,建筑质量的宣传内容应在双方签订的购房合同中体现。
建筑质量的问题是一个较为特殊的问题,现有的法规对建筑质量的管理主要是针对施工单位的管理,而施工单位的建筑质量好坏,又不是以发展商是否接受为准,而以质检站的质检结果为准。可是按通常的惯例,质检结果一般只是针对工程主体所下的结论,一些购房者认为的细节性问题,并不包含在质检的内容当中。
因为质量好坏并不能简简单单的一句话说清。
一般而言购房者对建筑质量的反映主要集中在装修、格局的变化;水、电、气、管线的通畅;门、窗、家具瑕疵等问题上,而得清楚的。因此要解决这类的问题,购房合同是最有效的武器。消费者在签订合同时一定要将质量要求白纸黑字写清楚,决不可仅凭开发商的广告宣传或口头承诺来作依据。
四是违约条款
在签订商品房预售合同中,有些商品房开发商或代理商会列出许多有关买方违约责任的苛刻条款,而千方百计避开卖方违约责任的约定;或虽约定了买卖双方的违约责任,但有关买卖双方的违约责任之约定是不公平不对等的,对买方极为不例。因此,在与卖方签订商品声预售合同时,买方应要求在合同中明确卖方的违约责任,并争取双方违约责任的公平和对等。
比如,有的开发商或代理商的合同对买卖双方违约责任是这样约定的:"买方逾期付款,应按中国人民银行固定资产贷款利率向卖方偿付违约金,买方付款逾期20日,卖方有权终止合同,并有权没收买方支付的定金和房价款。卖方未按期将房屋交会给买方,应按中国人民银行固定资产贷款利率向买方支付违约金;并有权要求卖方双倍返还定金。
"显然,在上述条款中,关于卖方违约的表述不完整,关于买卖双方违约的责任不对等。
在商品房买卖中,作为卖方,不但应按合同约定的日期交付房屋,而且应按合同约定的条件(面积、位置、装修标准、《工程质量检验书》等)交付房屋。因此,上述有关卖方违约的完整表述应是:"卖方未桉合同约定的条件如期将房屋交付给买方,……"。
另外,既然在买方逾期20日时,卖方有权终止合同,没收买方支付的定金和房价款,那么也应规定"在卖方逾期20日(不应是180日)时,买方有权终止合同,要求卖方双倍返还定金和房价款",才算公平、对等。
此外, "卖方有权没收买方支付的房价款"的条款本身就是不合法的。
五是物业管理
在签定物业合同之前,应仔细阅读合同条款,看其中是否有不符合规定或对购房者有欺骗行为。目前,在签定物业合同中,应主要注意以下几点:
1.入住房的居住地,第一次签定物业管理合同的期限最长应为二年,二年后,购房者组成业主委员会,由业主委员会挑选新的物业管理公司,委托其对物业进行管理。
2.签定物业合同之前,应明确所购物业的类型,是公寓,还是住宅(住宅又分为甲级住宅、乙级住宅、普通住宅等),不同类型的物业,有不同的管理标准,收费标准。
3.有些收费项目是超前征收,违反有关规定。如有的小区的有线电视台尚未接通,却收取费用;有的物业承诺安装可视对讲门铃,尚未安装就提前收费等。
4.有的费用未获批准,就被先执行。物业公司的某些费用需要经过相关部门的审批,才可收取。有的物业公司在审批尚未通过时,提前收取,也是不对的。
5.巧立名目的各种费用。有的物业公司为了多收费,巧立各种名目,如装修配合费等。这些都是物价部门和相关部门所禁止的。
消费者在签定物业合同时,应对照物业收费标准仔细核对。标准中没有的收费项目,可要求对方出示有关部门文件,否则有权拒交。 。收起
只要不潦草到大多数人不认识的地步那么就是有效的,这种借口还是第一次听到。合同是否违反规定规定要看具体条款。
给你变更有手续吗?所有操作的手续一定要有,这样就没问题了。
完全可以。 民法规定权利的共有分为:按份共有和共同共有。 你们只要在合同有两个人的签字,然后按房产登记部门的要求填写一份共有权的持证协议:约定谁拿所有权证,谁拿共有权证,共有类型是什么就行了。
各个地方的公积金管理中心对此规定不同。 一般来说,您先生可以申请公积金,但是只能对其所占的那1%进行公积金贷款。 还有的地方明确规定不可以办理。 不过家庭购买住房那么是可以将公积金提取的,买了房之后可以把公积金提取出来。
向阳律师回复:合同的签订是建立在双方的合意基础上的,建设部提供的合同也只是推荐范本,当事人双方可以对此修改、协商,对此达不成协议属于不可归责于当事人双方的事由,收受定金的一方应当返还定金,不适用定金罚则。
对于婚前支付首付款以个人名义购买,婚后共同按揭还贷的房屋离婚时如何划分产权并没有明确的规定,实际操作中产权的归属一般以产权证上记载的产权人为准,没有产权证书的,以《商品房买卖合同》的签约人为准,房产的首付款及结婚前所偿还银行部分的按揭款应属于婚前的个人财产,属于个人所有,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。而婚后共同支付的部分形成债权债务关系,另一方应予以补偿,不过补偿时涉及到婚姻存续期间房屋增值部分如何处理的问题。尚未还清的按揭贷款,由产权人负担。 不过你可以在产权证办下来之前,共同到房产部门对买卖合同的购房人姓名进行变更,也就是说可以添上一个人,这样产权上就会写上你们两个的名字。
向阳律师答: 最好不要买。没有预售许可证的商品房是不符合销售条件的。
你有了,房产证后你那房子就是你的了,但房产证要是你的。有房产证就不用什么土地使用权的证明书了。如果是做房子那就要了。
一般签了合同缴纳定金之后,定金就不能再索回了。除非有卖方违约或隐瞒重大事实、欺诈等情况发生。
1、依法成立的合同,自成立时生效。 2、即使买方已取得《房屋所有权证》,但司法权大于行政权,可以依据合同要求法院重新确认。
公摊面积到底怎么算? 网易广东房产 查看广东房产部落 2004-11-12 10:53:46 来源: 楼市情报 不良信息举报 查看评论 发表评论 -------------------------------------------------------------------------------- 当购房逐渐成为大部分人的人生必经之事后,购房者对房地产市场上的种种行为的不满和投诉也是越来越多。购房者之所以意见特别大的原因之一就是在买房过程中,有许多事情是他们弄不清楚,把握不了的。 房屋的公摊面积就是其中最不透明的一项,很多购房者根本搞不清什么是公摊面积?哪些面积要公摊?为什么要有公摊面积?按照许多人的看法是,公摊面积不是自己户内的面积,却要自己付钱,而且长年累月地多交管理费,更令购房者觉得"冤"的是交了钱也弄不清楚哪些公共设施是业主的,哪些公建是开发商的?这些问题无法清楚界定,纠纷也因此产生。 公摊面积多大为宜? 相信所有购房者都明白,公用建筑面积是不可缺少的,其中花园、走道、大堂等是最常见的公用面积。公摊面积是分摊公用建筑面积的简称。它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积,所以公摊面积是不可少的。在一个楼盘中,公摊面积过大,势必降低房屋的性价比;过小,则影响居住的舒适度。那么,公摊面积应该占多大比例呢? 据专业人士介绍,高层楼房的分摊面积要大于多层的分摊面积。一般来说,高层的分摊系数在0.18~0.26之间,多层的分摊系数在0.11~0.16之间。这位专业人士也强调,每个楼盘,要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定,没有限定的范围,因此房屋的公摊面积要以实地测量为准。 公摊面积怎么摊? 上文提到的"分摊系数"是决定分摊面积大小的一个标准,那么什么是"分摊系数"?它和公摊面积有什么关系? 先来看看公共建筑面积分摊系数是怎么算出来的:整栋建筑物的公用建筑面积÷整栋建筑物各单元套内建筑面积之和。什么是"整栋建筑物的公用建筑面积"?在一个小区里,哪些属于公共建筑面积,这些面积哪些可以用于公摊,哪些不用摊? 根据2000年8月1日开始实施的中华人民共和国国家标准《房产测量规范》规定,可分摊的公用建筑面积为:1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房;2、套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。 不应计入的公用建筑空间,也不可用于分摊的有:1、仓库、机动车库、非机动车库、车道等,作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;2、售房单位自营、自用的房屋;3、为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。 那么,每户要怎么分摊公用建筑面积呢?每户分摊的公用面积=公用建筑面积分摊系数×每户套内建筑面积。 黄小姐和林小姐买了同一个小区的两套单位,黄小姐选择的是A栋一套89平方米的3房单位,林小姐买的是C栋92平方米的3房单位。待到装修好后,同事们来参观,都说黄小姐的房子要比林小姐的大。林小姐怎么想也想不明白。后来,黄小姐和林小姐把购房合同拿来一看,原来黄小姐所买单位的分摊面积是16平方米,林小姐却分摊了20平方米。同一小区,为什么分摊面积会不同? 其实,商品房公用建筑面积的分摊以栋为单位。也就是说,本栋楼房的住户分摊的公用建筑面积为单栋楼内的公用建筑面积,与本栋楼房不相连的公用建筑面积不分摊。假如有为局部范围服务的公用建筑面积,则由受益的各套商品房分摊。因此,同一小区内的各栋单位的分摊面积是不同的。 公摊面积,购房者心中永远的痛 公摊面积的计算看起来十分简单,但实际上,购房者在购买的过程中,对于计算公摊面积所涉及的数据:如整栋建筑物的公用建筑面积、整栋建筑物各单元套内建筑面积之和是不得而知的,因而公共建筑面积分摊系数也没办法算出。对于这么专业的术语可能连售楼人员也不能做答,就算得知也检验不了它的真实性。所以自己购买的单位到底要公摊多少都是以发展商说了算。在这样一种购房者和发展商信息获得不对等的情况下,购房者的知情权根本得不到体现,因此关于公摊面积的纠纷不断。 还有一个问题是,公摊面积的所有权和使用权到底属于谁?应该说,公摊面积既然公摊到每个业主身上了,所有权当然属于所有业主。然而,问题远没有那么简单。由于发展商总不愿明明白白地公示哪些公有面积已经用于公摊,购房者就无从知道哪些公用面积是属于业主所有,哪些是发展商的,就更无从讲到所有权和使用权了。正因为这样,发展商钻空子的机会也多了。前段时间,成都的某发展商就因为把已经公摊给业主的车库面积,又拿去销售,而被业主告上了法庭,由于发展商拿不出证明车库的建设成本未纳入商品房的成本的证据,结果当然是业主获胜。在广州某些小区,盈利性质的广告牌赫然竖立在小区花园中……从这些事多少可以看出,在发展商眼里,购房者的权益到底有多大分量? 可惜的是,在现行的法律法规中,涉及公摊面积的少之又少。在这种情况下,购房者怎么才能确保自己的利益不受侵犯呢? 教你几招避免风险 新启用的《商品房买卖合同》中有附件标明了"公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明",但只列明了应分摊的部位及其构成,具体数据仍不确定,所以仍然存在着开发商让业主多摊的可能性。这里我们总结了几招,提供给购房者参考。 第一招:索取公摊数据; 在签订购房合同时,让发展商出示有关计算公摊面积的数据,包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据,也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积,这样业主可以通过数据求出公摊面积,以明确自身的权益。 第二招:查阅有关资料; 业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件,比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。 第三招:在购房合同中约定公摊面积。 《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款,购房人应当在合同中约定公摊面积的数字,并在附件二"有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明"中,详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况,约定得越详细,对购房者就越有利。一旦发生纠纷,购房者就可以以合同约定来保障自己得利益。 万一真的发生了纠纷,唯一的选择就是诉之法律,避免浪费不必要的人力和精力。当然,我们期望的是,随着法律的不断健全,政府监督力度的不断加强,发展商诚信意识的不断增强,普通购房者的权益能得到更好的保障。(文/陈佳)
申请条件: 1、开发商已办理初始登记。 2、开发商没有做在建工程抵押或抵押已注销。 3、房产没有被设定行政或司法限制。 提供的资料: 1、商品房买卖合同(已办理备案登记)。 2、买受人的有效身份证件。 3、面积测绘成果、申请书、不动产发票。 收费标准: 以普通住宅为例: 契税:房屋价值的1.5% 手续费:每平方米3元 登记费:80元每套 测绘费:0.8元每平方米 申报资料和收费标准全国各地的规定不同,请咨询所在地的权属登记部门。 没有登记的权利,不能与已登记的权利相对抗。
城市商品房预售管理办法(2004修订)【2004-07-20】 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释【2003-04-28】
去房屋交易中心,那里有卖,而且还有地方咨询。还有要提醒你,买卖双方自己交易,一定要注意手续完备,而且合同签得约详细越好,至于钱、房过户的时间及方式一定要约定好,以免后患。
只要还没有做登记,期房的转让没有法律禁止性规定,和出卖方协商解决即可。 您是否具有完全民事行为能力?如果不具备,请参照-民法-监护。
算了,接触过这个的都知道这只是糊弄业主的东西.无非就是拉几根线,装几个监视器,弄个网络就叫智能化.太假了. 看看国外的智能化住宅,那才叫智能化,国内的最多称的上是网络化. 如果真看重这个,还不如去看看环境,毕竟舒适才是最重要的.