购买空置房看“五证”问中介 (2004-05-13 15:16:23) 产权、债务关系，是购房者对空置房最担心的问题，也是很多空置房都确实存在的问题。因此，购买空置房需要对其各个环节多加留意。 要保证购买空置房能够顺利取得产权证，就必须保证项目具备五证并已经办妥或正在办理新建登记。
所谓五证即：开工许可证、土地使用证、施工用地规划许可证、建筑工程规划许可证、销售许可证。购房者有权要求开发商明示五证，并可到房管部门询问该项目是否办理新建登记，以保证所购房屋确实能够取得产权证。如果房屋所有权不明晰，不但日后不能交易，在发生纠纷时，购房者的权益也难以保证。
如果是通过代理销售公司购买的空置房，购房者就更加需要对开发企业仔细“盘问”。虽然预购协议是由代理商与购房者签订的，但商品房买卖合同只在开发商和购房者之间具有约束力，如果房屋出现任何问题，中介代理商不承担责任。 （安元） ================================================================== 就在商品房销售市场上高喊“金九银十热销月”、众多开发商打出“日销百套”的同时。
北京市统计局公布了本年度本市商品房的空置率数据，目前本市共有710多万平方米的空置住房，其中商品房占到了570多万。虽然有关人士不断解释，大部分空置商品房属于合理存量，但人们不禁要问，一方面是可以解决数万人居住问题的空置房，而一方面是大量急需住房的群体，两者之间无法达到供求的症结在哪里，为什么早已建好的房产越空置越难卖？据了解，政府已发出努力消化空置房的倡议，也许买房人会很快发现，在当前商品房价格居高不下的情况下，购买空置房也不失为一个不错的选择。
空置房是如何产生的？ 亚北某项目，在1998年前曾经一度热销，该项目的户型从80平方米——160平方米不等，按照当时的市场环境，亚运村是北京人心目中最理想、最“有面子”的居住之地，因此很多买房人都把自己的“终身”定所选在了亚运村，大户型成为热销货。
开发商认为，先把不好卖的户型推销出去，把热销的户型暂时压置，一方面可以提高销售率，另一方面可以等待区域升值，能使利润最大化，因此项目刚一开盘，80——120平方米的户型推向市场，而160平方米的热销房只是积攒客户，并不对外销售。在经历了一年的销售周期后，这些被认为不好卖的房售罄，而留下的大户型却成了烫手的山芋。
与该项目一样，北京有不少知名项目都存在着好房空置问题。其中不乏靠小户型成名的项目，往往是小户型很快被一扫而光，剩下的大户型举步维艰。 还有一种情况，许多豪宅空置。据北京房地产专业人士卢明介绍，在亚洲金融危机之前，许多开发商盲目乐观，往往拿很少的启动资金就敢开发数十万平方米规模的项目，本指望靠买房人的付款来积累建设资金，但金融危机的到来，使大多数海外投资型买家放弃了买房念头，造成了大量的豪宅空置。
这样的豪宅到了今天，无论是设计还是产品的质量，都难以达到现在买房人日益增长的居住品位。目前，这些仍然空置的豪宅不少已经开始从租赁市场上寻找出路。 好房缘何成了空置房？ 与尾房不同的是，空置房并不是单纯地指朝向不好、位置不好的房屋，而是由于整个市场开发量过大，供求关系失衡的条件下产生的大面积空置。
符合什么条件的房屋成为空置商品房，财政部和国家税务总局早在1999年7月份下发的《关于调整房地产市场若干税收政策的通知》中明确指出：空置商品住房限于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房。这就说明，目前因为销售问题造成的空置以及项目所剩的尾房并不是空置房的范畴，如果把后两者也归入空置房，那么北京空置房要远远高于710万平方米。
在采访中记者发现，不少小区的空置房都是正南正北的好房，这样的房为什么会空置呢？在马甸开发项目的陈先生在接受记者采访时介绍，在1998年以前，买房一般要一次性付款，无论是买房的契税还是许多其他方面，都与目前房地产销售存在许多差别。如果有人要购买小区的空置房，到底是按1998年以前的一次性付款呢，还是按现行的银行按揭呢？买房契税是按照1998年前的呢，还是按照国家规定的那样，现在购买空置房可以免征契税呢？如果一切都按照现行的方式操作，势必会造成一批老客户的心理不平衡，开发商一般不会因为几套空置房而得罪老客户，在小区留下隐患。
空置房的出路在哪里？ 眼下，有一些开发商提出，由国家有关部门出面，将空置的商品房统一收购，然后通过政策调整，由那些真正需要住房的人消化掉这批空置房。但记者在采访房地局有关人士得到的答案是否定的。这位政府人士说，空置房的价格往往都高于经济适用房，成本很高，如果简单地收购，然后以低价卖出，是对资产的一种浪费。
就在国家统计局的空置率数据出炉的同时，一项购房需求的调查也得出结论，北京居民有48%提出在几年内准备更换住宅，看来，空置房其实拥有很广阔的客户群体。那么，大量实际存在的空置房如何能与居民的住房需求达到供求平衡呢？ 专家认为，租赁是推动空置房消化的有效途径。
首先，从城市化发展的长远需求来看。目前我国的城市化水平约为30%，计到2010年，我国的城市化水平将达到45%以上，城市人口净增量是2。8亿。这部分增加的人口在转入城镇后，势必在一个较长时期内无力购买住房，租房是其唯一的选择。北京作为首都，外来人口以及入关之后的人才引进，使租赁市场的前景十分看好。
据北京市某房地产经纪有限公司负责人赵先生介绍，理想的操作是由政府出面组建专门的房屋租赁公司，或是扶持大型房地产公司成立房屋租赁公司，吸纳收购空置商品房。政府要通过一定的政策倾斜，如减免税收，免交地价，取消一些收费等扶持房屋租赁公司的发展。
要通过加强基础设施建设和城市规划建设等行政手段，对空置商品房分别采取一些补救措施，改善空置房的内外环境。对采取补救措施无效的长期空置房，可考虑拆除或降价促销或廉价出租。 除了租赁渠道外，有人提出将空置房进行特定划分，比如为学生提供“学生公寓”，为老年人提供“银发公寓”等等，只要在房屋的结构、功能上下点儿功夫，空置房也会有很好的销售渠道。
眼下，有一些城市将空置房开发为“产权度假屋”，效果也不错。 你会购买空置房吗？ 一家房地产调查机构曾经进行过一次民意调查，发现70%的被调查者会选择尾房投资，由此及彼，空置房在某种意义上讲要强于尾房。就投资角度而言，开盘期买房无论出租或出售都要等入住后，所以不能立刻取得收益，而空置房则不同，支出和收益几乎是同步的，从这一点来说，空置房的收益明显要好于开盘期，起码可以立刻以租售的收益来缓解购房的压力。
另外，开盘期由于对项目有太多的未知，对将来的收益状况难以做出较为准确的预测，也就是说，投资收益的风险比较高；而空置房因为各方面状况都几乎可眼见为实，对收益的预测和评估就容易和准确得多，投资者没有太多风险。 买房人胡先生对记者说，购买空置房，首先在价格、付款方式上有很大的谈判空间；其次，空置房肯定是现房，质量问题和细节上的问题可以一眼看出，不会经历期房的信任危机，如果有问题，会马上与开发商交涉进行维修或砍价，毕竟将空置房尽快售出是大多数开发商的“梦想”。
张剑 。
全世界的住房都会受到政府宏观调控的．现在怎么搞的，住房价格太高！我们工薪百姓要求把住房价格控制在500元／平方米左右．1000平方米五万元买下！
您好，给您一点建议，希望对您有所帮助：
购空置房要注意六大问题
空置房热销势头好
据建设部此前公布的统计数据显示，目前全国空置、积压一年以上的商品住宅面积达到１．２亿平方米，其中北京占１０％，多达１２００万平方米，沉淀资金高达７００亿元。
按人均居住面积计算，可安置北京市约５０万人口。
空置房积压已经成为一些开发商心中挥之不去的巨大的“痛”。
空置房的形成，一是开发商前期在房地产市场的需求调研、产品定位产生偏差导致了大量楼盘无需求客户购买。
二是楼盘前期推广力度不够，销售不力产生大量尾房。三是开发商用于抵债的债权房及被法院罚没、羁押的部分房屋。
业界专家分析表示，由于每个具体项目房屋数量有限，不值得再去大规模投放广告、设立售楼处和专门的销售队伍，而委托管理项目的物业公司代售，往往效果不佳；与自己的新楼盘一起出售，往往造成自己和自己竞争的尴尬局面，于是许多开发商开始转换思路，将尾房、债权房委托有实力、网络成熟的房屋中介公司出售。
而事实上，大型的房屋中介公司在空置房销售上拥有绝对优势。据介绍，北京我爱我家房地产经纪公司于２００３年代理的亚北奥运公园附近某空置房项目原价６０００元／平方米，现价５２８８元／平方米；方庄地区三环内某空置房项目原价６５００元／平方米，现价４５００元／平方米，这些项目深受购房者好评，仅在当年年底就被抢购一空。
而近期推出的罗马花园公寓，原价１２６００元／平方米，现售价仅５５００元／平方米；阳光广场公寓原售价１４４００元／平方米，现价仅６３００元／平方米。这些空置房项目不仅价格便宜，而且品质优良、现房现卖无期房风险，短期内即销售一空的现象证明空置房迎来了销售“春天”，受到购房者的追捧。
四大优势获购房人欢迎
“空置房之所以受到消费者普遍欢迎，主要是它具有独特的比较优势。”房地产经纪专家殷丽娟告诉记者，购买空置房有四大优势。
首先，空置房的价格远远低于商品房，在价格上与新楼盘相比有绝对优势。
不但房屋质量丝毫不差，在价格上还要便宜许多。以小营附近空置的“罗马花园”为例，位于北京中轴线东北朝阳小营地区，在亚运村东南与奥林匹克体育中心两个商圈的包围之中，可谓位置优越。而且，紧靠繁华的北京主干道和平西街，北接四环路，１０分钟可到连接京顺公路和首都机场公路的三环路，毗邻奥运体育中心，北京地铁亚运村站通车后，交通便利。
原价１２６００元／平方米，现售价仅５５００元／平方米。如此高品质而低价位的房屋在该地区并不多见，热销并不难预料。
同时，购买空置房没有期房那么多的未知风险。如今买房，购房者常常是交了钱买下的多是期房，房子盖好了也不知道会是个什么样。
空置房则为你免去了这样的苦恼，现房现卖，所见即所得，没有看不见的风险。
另外，空置房品质优良。很多空置房所属的楼盘极具知名度，物业管理成熟、生活配套设施完备，小区环境优雅，居民素质较高，买下这样的空置房，花得少，享受得多。
除去以上优势，空置房更是投资、自住两相宜。很多空置房并非劣等品，只因与当时的市场卖点预测有偏差，造成销售成绩不理想。其实，绝大部分空置房与新建的商品房一样，各项功能与设施都很健全。因此，空置房用来自住舒适宜人；与此同时，很多空置房的楼盘知名度都不错，用于出租，也可以获得稳定的回报率。
据记者了解，位于方庄社区内，紧邻地铁５号线的一个公寓项目，不但品质有保证，而且随着地铁５号线２００６年的全面通车，其投资价值显而易见。
选空置房注意方方面面
专家认为，虽然空置房有很多好处，可是在选购的时候也有很多需要注意的地方。
第一，要量体裁衣。如果经济条件允许，而且置业者打算长期居住的话，最好还是能够多考虑住房的舒适性，不要看到便宜就贸然买下，住着又觉得不顺心。
第二，学会关注空置房的价格。不要看见广告单上几几折的优惠就怦然心动了，而是要注意项目在开盘后的价格走势，防止开发商先提价再“打折”，而且要学会和开发商砍价，因为在销售尾房时，开发商都会给消费者较大的让步。
第三，到专门的交易市场去挑选空置房。在众多社区角落找到自己满意的空置房很不容易，消费者可以从拍卖网站和正规的房地产经纪公司寻找。要了解社区的整体情况，因为居住在一个成熟的社区会给生活带来很多方便。
第四，一定要看开发商的销售许可证。
虽然一个项目的楼盘已经卖得差不多了，但并不意味着你所看中的尾房就有正当身份。北京市有关部门颁布的相关实施意见中规定，商品房竣工备案以后，如果在规定期限内未取得《房屋所有权证书》时，不得进行商品房预售。因此，入住后的社区不一定就有合法的销售权利。
第五，查看房屋产权。在购买空置房的时候，要了解其产权归属。某些开发商为了资金周转，会把房子抵押给银行，因此在选购时要弄清其权属，再认真验收房子。空置房中难免有些是因为自身缺陷而被购房者“抛弃”的，所以要在仔细检查房子主体结构和房屋设施、确保全部合格之后才能与开发商签约，最好还能够签订保修协议。
第六，物业除了向先期入住的业主了解住房配套的物业管理状况外，还要认真审查物业管理公约的内容，详细了解物业管理的范围及收费标准、办法，以免日后在管理费的收取和应设服务项目等方面发生纠纷。此外，还要了解物业管理委员会的成立和职权行使情况，因为它代表购房者的真正利益。
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问：电暖气有辐射没？ 这种电暖气不是小太阳的那种 而是壁挂式的 好像是PTC陶瓷...
答：只要是电器都是有辐射的,只要辐射不大就没事的,离你稍微远一些详情>>
