集体签约既省钱又省时间,购房人的信息可以共享,请律师的钱可以共同承担,也能造成房地产商的心理压力,增强购房人的谈判本钱,不失为一种好方法。 但是任何事情都有正反两个方面。集体购房签约需要集体的团结,不能自说自话;也不能排除房地产商会收买集体购房的谈判代表;同时谈判代表的素质和谈判水平决定着所有参与者的命运。为了防范风险,我建议参加集体购房的购房人对代表的委托应限定权限,委托代表进行谈判,把最终决定签字权留给自己。 还想强调一点的是,对普通购房人来讲,签合同不可能面面俱到,更不要指望房地产商能同意他自己都无法解决或预测到结果的事情。买房就是买房,不要做不切合实际的幻想。要明白房地产商无权强迫购房人接受任何条款,购房人也无法强迫房地产商接受任何条款。如果房地产商不接受购房人的要求,购房人能做的只有不买这个房地产商的房。在整体房地产市场由卖方市场转变为买方市场前,很多不合理但又不违法的问题,单靠购房人个人的力量能改变的不多。 所以,无论采取何种签约方式,关键问题还是所选中的签约对象,也就是房子才是根本。
违反了城市房地产管理法中应据实申报成交价的原则,而且23万登记部门未必会认可,因为契税管理办法中规定,成交价低于市场价的,以评估价申报契税。 有些城市对存量房的契税有优惠政策,比如以26万卖出后若干年内再买30万的房产,就只需按4万缴纳契税,所以会不会对今后有影响,请咨询所在地的房产登记部门。 中国注重的是转移税,不是保有税,所以如果合同中没有约定,那么以23万申报成功话,受益最大的是买方。 个人所得税?怎么?卖方如果是自然人的话,您的城市还会征收吗? 从某种角度讲,中介就是吃差价的,但这对您的同事没什么风险。 您同事有可能的风险是: 1、该房产的出售,是不是产权人和共有人(比如:夫妻双方)意思一致的表示? 2、该房产有没有设定抵押?或司法、行政限制? 3、《房屋所有权证》的真实性。 4、其他。
抵押就是以不转移占有的方式提供债务履行的担保,所以债权人一般都要求债务人证明自己有还款能力。如果不能证明还款能力,尽管有房产作担保,可一旦不能还款,执行的手续很繁琐。毕竟债权人是为了利息,而不是为了房产。
一般两室两卫的房子,厅的卫生间大些,还有厨房也比较宽敞,你可以把热水器安装在这两个部位,把管路敷设到主卧卫生间就可以了!很简单的!总之不要把热水器放在主卧卫生间里,我处理过很多的这样房子很不错的!
对呀!这样说才解释明白,这种情况更是简单了,这种当然是单柄双出水的(不是单个的龙头),也就是混合龙头!因为当龙头一开共同流量的冷热水混合调配的也好,调节的时间也少!
小户型在中小城市一样有投资的价值,主要是小户型易于出租,往往租金可以高于月供。选卖小户型首先是位置,要选择易于出租的位置,或有发展潜力的位置;其次是居住功能要全,即房、厅、厨、卫、阳台最好齐全,哪怕小一点。再次是总面积不要大,在50平方米以内较好。能买就一定要买,不要租,估计石家庄的房价目前还没有泡沫,免得给房主打工。如要贷款就选期限长的,比如20年,保证租金可以抵月供为好。如要出租,可委托物管公司或中介公司。
东南方向的房子将来也许会好卖些,虽然是小HU型,但最好也在九十左右。
这个布置设计需要看你的房型,是方的还是长的、扁长的!但总体我可以告诉你:首先一端做电视低台及电视背景墙的处理,上部采用有点造型的结合灯光来考虑。电视背景作的雅致些,天花的处理大气一些;另外,地板的选择和软家具的选择、厅里茶几等有机的结合设计,沙发后墙面选择幅你喜欢的象国画、艺术等方面的,使你的客厅具有文化品位和不落虚套。
首先你检查以下你朋友买的抛光砖材料的吸水率,另外,镶贴的时候是否用的是白水泥,和贴了多长时间? 从你说得来看,你的抛光砖的质量有问题,存在吸水,一般的抛光砖是不吸水的!表面的釉和砖的硬度都很好,你朋友买的为陶砖!再贴过后通过面层吸水而出现你说的这种情况!还有因为用黑水泥镶贴后,面层透底而出现的原因。(专业术语为透底!) 这种情况已经无法处理了,一般需要时间慢慢的水分的减少而轻一些!还是会花的! 你问一下你朋友我觉得他买时的价格最多在50元/平方以内!
现在的墙砖分类比较多并且质量差别也很大,你可以参考下列的资料 : A陶瓷砖的种类1、釉面内墙砖。俗称瓷砖,因在精陶面上挂有一层釉,故称釉面砖。釉面砖釉面光滑,图案丰富多彩,有单色、印花、高级艺术图案等。釉面砖具有不吸污、耐腐蚀、易清洁的特点,所以多用于厨房、卫生间。釉面砖吸水率较高(国家规定其吸水率小于21%),陶体吸水膨胀后,吸湿膨胀小的表层釉面处于张压力状态下,长期冻融,会出现剥落掉皮现象,所以不能用于室外。 2、彩色釉面陶瓷墙地砖。简称彩釉砖,表面施有美观艳丽的釉色和图案。国家规定此类产品的吸水率不大于10%,因为精陶坯体吸湿膨胀小,与釉面能很好结合,所以强度高,可用于地面,也可用于墙面。 3、瓷质砖。也称为同质砖、通体砖、玻化砖。砖的烧结温度高,瓷化程度好。吸水率小于0.5%?吸湿膨胀极小?故该砖抗折强度高、耐磨损、耐酸碱、不变色、寿命长。在-15℃~20℃冻融循环20次无可见缺陷。 挑选瓷砖要点 1、箱内任取几块砖,检查砖表面是否光亮、无变形,不允许有缺角、缺边、缺釉、洞眼、斑点等缺陷。 2、取四片以上陶瓷砖拼摆在平面上,看砖的色泽是否一致,图案是否完整;稍远些看整体效果是否理想。 3、取两片以上陶瓷砖拼摆在玻璃平面,看砖面是否平整;用手压砖的对角,看是否有翘边;看缝隙,越小越好。 4、取两块砖相碰,听声音是否清脆响亮。如有异常,说明砖有裂纹或烧结过程中有空气残留瓷砖中。 5、一次买进所需瓷砖,以免出现色差。 6、剔除尺寸不符合要求的瓷砖。 瓷砖流行趋势 1、大规格瓷砖。现在居民购房面积越来越大,小规格瓷砖已不能满足家居的要求,室内墙面瓷砖一般以250×360mm的尺寸较为普遍,客厅地面用砖一般不小于500×500mm。如果客厅面积超过40平方米以上,对地砖规格的要求则更大。 2、艺术瓷砖。六年前,家庭铺贴瓷砖几乎未曾听说花砖、腰线,而今人们对瓷砖花色、款式的要求已从传统意义的平面瓷砖、简单的花草、树木图纹发展到立体瓷砖及三维立体图案,苏州罗马瓷砖公司生产的一套米德兰系列250×360mm室内墙砖,在其简单明畅的线条图案的素砖上镶嵌一块高贵、典雅的蓝色宝石,使原来并不显眼的瓷砖顿显富贵而大方。 3、复合瓷砖。木纹、玻璃、石材、树脂甚至不锈钢都在不同程度地与瓷砖结合。苏州罗马瓷砖的一套玟慧石系列修边砖就大胆采用不锈钢作腰线,给原本就光泽亮丽的洗手间更增添不少炫目光彩。 4、复古砖。就如人们大鱼、大肉吃多了,自然更多地想到萝卜、青菜一样,人们在一度要求高光、亮釉面的热潮后,又开始向仿古砖迈进。 5、抛光砖。又名玻化砖。该产品以其特有的品质:光泽度、防滑性及耐磨度等性能而博得广大消费者的青睐,家居室内装修,宾馆、酒店、商场等公众场所都更多地选择抛光砖。 6、绿色瓷砖。全球都在谈环保,而现代文明也提醒人们在保护环境的同时也更多地考虑自身的安全。瓷砖制造厂在降低成本的同时,绝不能降低原材料的品质。消费者在购买瓷砖时,也在关心其购买的产品是否符合环保要求,辐射程度是否超出人体的承受能力。如此,也让更多的瓷砖厂家进行绿色资格认证,让消费者买得更放心。
你所遇到的问题正是很多购房人也会面临的烦恼。拿到了新房钥匙,却迟迟拿不到房地产权证,在这种情况下,既不能将房屋出租、抵押,也不能转让房屋,无法取得投资收益,即使是自住,也不敢轻易装修,唯恐徒费精力和财力。 买了房却拿不到房地产权证可能有多种原因。关键要看该房产公司对该房屋是否拥有完整的产权,其拥有该房屋产权的标志是其持有该新建商品房的《房地产权证》(俗称"大产证"),你可要该房产公司向你出示其《房地产权证》。如果该房产公司持有该新建商品房的《房地产权证》,是该房屋的所有人,你只需督促其尽快办理过户登记即可。如果房产公司以正在办理相推诿,你可要求其出示房地产登记机构开具的受理登记的收件收据,如果有这样的收据,你可以在不太长的时间内领到《房地产权证》,如果没有这样的收据,你既可催促其抓紧办理,也可以要求其提供相关材料,自己到房地产登记机构办理过户登记。如果该房产公司不能向你出示其《房地产权证》,则说明其对该房屋不享有产权,或虽享有产权但尚有权利瑕疵,须排除有关障碍后方可向你合法转让。此时,你可根据该房产公司办理《房地产权证》所面临的障碍的严重程度和你购房的目的决定选择要求该房产公司退房并要求其赔偿你因此而遭受的经济损失,或选择等待该房产公司为你办出《房地产权证》。
我是南京.房屋渗漏保修5年.渗漏带来的直接损失可以依照<商品房买卖契约>约定处理.请注意保留有效证据,比如影像.最好是没有装修前,因为装修原因渗漏,就麻烦了. "谁主张,谁举证.告什么,理什么.民不告,官不理."
你这样的房子在风水上来讲为冲,应避免这样的现状! 1.在已进门的部位,指外门,设计玄关进行遮挡,使人从外面进来时看不见厅里及其他。 2.你们睡觉的方位应南北设置。 3.再你们的住室内养殖红鲤鱼或金鱼。 4.总之东西向的房子要注意,最好在大门内外加一块红地毯。 5.关于玄关的做法参见我对其他网友的回答! 这些实际是考虑易经及八卦的情形,我也不太专业,不过从事装修的时间长的处理观察!也认识好多给象酒店、保险公司等的大师,从旁学点而已。不须你信!
对房屋层高的要求是不得低于2.2米。所以厨房应当计算建筑面积。
对个人贷款首付和贷款的还款期限决定着,一般最低为二成或三成: 同样的房款,贷款期限越短,支付利息总额就越少。同样的道理,首付的成数越高,贷款总量越少,所需要支付的利息也就越少。但每月还款额度是与贷款年限成反比,年限越长月供越低,月还贷轻松;年限越短月供越高,还贷压力较大。 银行专家指出,购房者不能为了少支付一些利息,就把贷款期限缩得很短;也不必畏惧还款压力而不敢买房。个人购房贷款时应注意已有资金、贷款金额、收入预期和还款方式四大因素:一般情况下,买房贷款最高能贷八成。如果购房者的已有资金都存在银行,又没有其他投资需要,那么就可以用很大一部分作为首付,因为存款利率比贷款的利率低。但是如果自己计划用这笔钱做其他投资,而且投资回报率高于贷款利率,那么就可以付最低的首付,贷八成款,用投资回报来偿还贷款利息。还款方式也跟购房者的收入状况有关。如果购房者现在的收入比较高,而在还款期间就会退休,或是收入会有一定的下降,则最好选择等额本金的还款方式,这样每个月的还款额是呈递减的趋势,总支出也比等额本息的还款方式要少一些。而如果自己的收入一直处于比较稳定的状态,则可以选择等额本息的还款方式。专家指出,如果购房者的收入比预期的高,且没有其他用途则可以用来提前还贷,因为存款利率比贷款利率要低;但如果有投资渠道,并且投资收益率比贷款的利率高,那么最好拿去投资。
象别墅的装修应充分的考虑不是简单的用什么的概念!由于别墅的装修应区别于住宅的设计元素。它的一层应是接待等的范畴内,要大方、大气点,应选择大理石或档次高点的地砖!二三层选用实木地板比较合适,象家中有老人、孩子等,比较接近,往暖色调、雅致、舒适等方面去考虑!地板有点硬了和冷清,就是用要选择米黄色的暖调系列地砖。
你好! 看看你的《商品房买卖合同》约定的交房条件是什么,如果是单体竣工就可以交付,开发商是没有建筑工程峻工验收备案证明的,如果交房条件是综合验收,就必须具备建筑工程峻工验收备案证明。
屋面的防水不是靠瓦来做到的,那瓦只不过是装饰品,为了外观的要求,屋面必须还要有正式的防水层的,比如聚氨酯卷材,在瓦的下面,防水层上面还有保护层,最上面才是瓦。只要防水层不被破坏就不会漏水。
我国关于开发商交房验收的责任,一部分是通过买卖双方合同的约定,另一部分是相关行政法规的规定。如果在合同中约定了以竣工验收的方式交房,开发商就必须符合该约定。《城市房地产管理法》第26条第2款规定:房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。《城市房地产开发管理暂行办法》规定,房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请,主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收。综合验收不合格的,不准交付使用。此外,竣工备案表及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》都是《商品房销售管理办法》及相关房地产规章中要求开发商必须提供的。
遇到这种情况,应该有物业部门给予适当 赔偿 所以你要及时向他们反映 你的问题
这样的房子肯定是不能通过验收,也不能办理地产证的。 《竣工验收备案表》是目前收楼环节中最应该注意的文件,按照有关规定,表上的每一项都必须报有关主管部门备案,缺少任何一项的话,这个楼盘就是“黑楼”,是不能入住的。
你好 给排水管道基本要求 l.给排水管材、管件的质量必须符合标准要求,排水管应采用硬质聚氯乙烯排水管材、件.. 2.施工前需检查原有的管道是否畅通,然后再进行施工,施工后再检查管道是否畅通。隐蔽的给水管道应经通水检查,新装的给水管道必须按有关规定进行加压试验,应无渗漏,检查合格后方可进入下道工序施工.. 3.排水管道应在施工前对原有管道临时封口,避免杂物进入管道.. 4.管外径在25mm以下给水管的安装,管道在转角、水表、水龙头或角阀及管道终端的100mm处应设管卡,管卡安装必须牢固。管道采用螺纹连接在其连接处应有外露螺纹,安装完毕应及时用管卡固定,管材与管件或阀门之间不得有松动.. 5.安装的各种阀门位置应符合设计要求,便于使用及维修.. 6.所有接头、阀门与管道连接处应严密,不得有渗漏现象,管道坡度应符合要求.. 7.各种管道不得改变管道的原有性质。 2 验收要求和方法 1管道排列应符合设计要求,管道安装应固定牢固,无松动,龙头、阀门安装平整,开启灵活,出水畅通,水表运转正常。采用目测和手感的方法验收.. 2.管道与器具、管道与管道连接处均应无渗漏。采用通水的方法,目测和手感的方法检查有无渗漏.. 3.水管安装不得靠近电源,水管与燃气管的间距应不小于50mm,用钢卷尺检查..
你好! 验收下水情况, 1、先用面盆盛水,再向各个下水管处灌水,分别是台盆下水、浴缸下水、厨房和卫生及阳台地漏等,基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音和表面无积水。下水道漏水是否迅速顺利(注水,打开地漏,水是否迅速漏下). 2、通球试验:拿一个乒乓球放在卫生间下水道,开水,看看是否冲的下去。是检查下水道内是否有杂物。为什么要验收这个呢,因为在工程施工时,有一些工人在清洁时往往会"偷"这个工。把一些水泥渣倒进排水管,如果这些水泥较大的话,就会在弯头处堵塞,造成排水困难。
可用面盆盛水向各个下水处灌水,分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等,基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音和表面无积水。在全部用完水后,应再打开水表,看清楚水表数字,记录下来,同时要记录电表数字。
精装修房验收攻略 每年都有楼盘交钥匙的高峰期,随着精装修楼盘数量的逐步增加,购买精装修住宅的消费者也随之增加,精装房的装修项目如何验收?达到什么标准才算合格呢? 国家建设部在2002年3月1日发布实施了《建筑装饰装修工程质量验收规范》,不少省市在此基础上又制定了各地的家庭装饰装修质量标准,例如,目前北京装饰行业使用的验收标准有两个:一个是《北京市家庭居室装饰工程质量验收标准》,另一个是《北京市高级装饰工程质量验收标准》,使用哪一个标准要看购房合同是如何签订的,以合同规定的标准对工程进行验收。 验收完有关文件,业主马上就要开始实地验房了,由于不少业主是首次置业,而且房屋验收又是一项非常专业的工作,因此很多人不知道从何验起。需要指出的是开发商提供的《楼宇验收记录表》列出的项目大多不够细致,一旦验收起来,可能根本不够用,建议业主先自备验房记录单,以备不时之需。在验房过程中,首先要关注房屋是否存在结构问题,例如承重墙是否有贯穿性裂缝等;然后才是房屋使用方面的细节问题,例如门窗是否平直等。 精装修验房程序和项目: (说明:在下列选项后的□内验收合格划√,存在问题划×,并记录具体情况) 1. 入户门 划痕□ 变形□ 翘曲□ 锁具□ 开启□ 合页□ 视镜□ 密封□ 垂直度□ 2. 配电 电表□ 电闸□ 照明电□ 开关是否有效□ 插座安装有无问题□ 相序□ 3. 弱电 强弱电预留端口配置是否符合国家规范□ 间距□ 位置□ 标高□ 4. 空调 位置□ 预留孔位置□ 电源配置是否规范□ 5. 门禁系统 楼宇对讲灵敏度□ 牢固性□ 6. 宽带 位置□ 是否连接□ 7. 窗户 隔音□ 开启□ 密封□ 变形□ 破损□ 划痕□ 安装是否到位□ 8. 室内门 漆饰□ 手感□ 眼观□ 开启□ 变形□ 流坠□ 色差□ 锁具□ 安装是否到位□ 9. 墙面 平整度□ 色差□ 漆饰□ 阴阳角是否垂直□ 流坠□ 开裂□ 手感□ 空鼓□ 10. 顶面 平整度□ 色差□ 漆饰□ 阴阳角是否垂直□ 流坠□ 开裂□ 手感□ 空鼓□ 11. 地面砖 平整度□ 空鼓□ 色差□ 缝隙是否规范□ 12. 地板 平整度□ 起鼓□ 色差□ 缝隙是否规范□ 木龙骨是否牢固□ 13. 厨房 吊顶是否平整□ 吊顶有无色差□ 是否牢固□ 墙地砖是否规范□ 平整度□ 缝隙□ 色差□ 空鼓□ 垂直度□ 整体橱柜开启是否灵活□ 配件是否齐全□ 缝隙□ 开启是否顺畅□ 烟道是否通畅□ 是否经防水试验□ 14. 卫生间 吊顶是否平整□ 有无色差□ 是否牢固□ 墙地砖平整度□ 缝隙□ 色差□ 空鼓□ 垂直度□ 坡度比例□ 流水是否通畅□ 五金配件及卫生洁具安装是否到位□ 有无渗漏□ 通风□ 是否经防水试验□ 15. 供暖 管路是否畅通□ 是否打压试验□ 安装位置是否规范□ 16. 配套灯具、开关、插座、洁具、五金件等安装是否到位□ 17. 合同上注明的设施、设备等是否一致,品牌、数量是否符合□
你好! 在没有验收合格证、销售许可证的情况下,开发商销售、交房属于违规,既然是违规,交房无效,购房人的业主身份也不能确定,所以可以不缴纳物业费。 至于开发商与物业公司之间的和约是否合法的问题,没有交房,物业公司也可以提前进入从事前期物业服务。但是,这个时候没有合法交房,业主不是购房人,而是开发商。物业费应该由开发商缴纳。
收 房 要 点 及 注 意 事 项 一、收房日期和形式 已经买过房人可能有过这样的遭遇:如期接到收房通知单后,全家人兴冲冲地赶到新居现场,却发现,现场已经是非常热闹,人来人往。也许你早上8点多钟就来现场了,却要排到中午甚至下午才能验收房子。面对这种情况,你要有绝对的耐心。既不要被现场热闹的气氛感染,急着交钱收房,也不要失去耐心,冲工作人员发起脾气,甚至在验房的时候“找碴儿”,一定要本着“新生活开始第一天”的心态,和开发商、物业公司配合好,要知道,从此,这就是你的新家园。 我们建议,大家在接到开发商验房通知后(不论是否分批接到),请及时联系各楼栋的牵头人,尽量分批集中统一前往,人多力量大嘛! 如果收(验)房通知单的寄达日期超过了契约的规定日期,应属延误了交房时间,大家看契约规定的赔偿条例是如何规定的,要向开发商提出。验房时,一定要先验收,检查过房屋没了问题,或所有的问题都已得到圆满解决后,再签字。千万不能同意先签字再拿钥匙看房验收。只要业主签署了房屋交接单,办理了入住手续,那么开发商就会以“业主已经认可”为由,对质量问题拒绝赔偿。所以,在房屋交付时,邻居们弄清楚该房屋是否已经具备交付条件十分重要。前往验收房屋,并不意味着一定要最终签署房屋交接单和办理入住手续。业主相应义务的履行,首先要存在前提,即开发商交付的房屋除了具备房屋交付的法律文件外,该房屋的实际质量也应当符合规定。 切记!到时大家分批集体验收。人多、眼多、智慧多!如果开发商不同意,有问题找组织---临时业主委员会,联合起来抵制开发商、物业公司的各种侵权行为。临时业主委员会应该设验房专题,将验房中出现问题及时发布,提醒大家随时关注。 二、需要准备的验收工具 1、 房验小锤:用来检查墙面、地面、窗台空鼓。 2、 稍大一点的水桶:用来检查地漏、排水管是否通畅。 3、 卷尺:用来检查房屋净高等。 4、 验电插头:用来检查插座有无脱线、不通。 5、 网球:用来检查排污管道有无障碍物。有显示日期功能的相机(带闪光灯),律师建议最好用光学相机—用于房屋有问题时留影取证。 正常验收房子时间一般是持续2-3个钟头,建议早晨8:30去或下午2:00去。有条件的可请专业人员帮你验房。 三、验收过程和具体步骤 要根据购房契约和补充协议验收房屋,下面提供验房的参考步骤,通过的项目可在后面打“√”,未通过的注上说明,最后汇总,请开发商代表签字确认。各位邻居有认为需要添加的其他验收内容,就自行添加或发到网上来,相互提醒相互帮助! 第一项:查验文件 业主在收楼时,首先要审核开发商是否具备交付的全部法律文件,必要时可以要求核对相应原件。只有证件(原件)齐全,才能签署收楼单。只要开发商手续不完整,即便该房屋实际不存在质量问题可以实际居住,也不能视为法律意义上的交付。业主也有权拒绝在相应手续上签字并要求开发商承担逾期交房的违约责任。如果确实被要求收楼,也要在相关文件, 如《验房记录表》等相关文件中写明“未见《××××证书》”等字样并妥尚保留好相关文件副本。 分别有以下文件资料需要查验: 1、规划部门出具的《南京市建筑工程规划验收合格证》。 2、建设主管部门出具的《南京市建设工程竣工验收备案证明书》。表上每一项都必须报主管部门备案,如果缺少任何一项的话,这个楼盘还属于“黑楼”,是不能入住的。 3、区级以上质检站核发的《房屋质量合格证明》。—必须具备。 4、开发商提供的房屋的《住宅质量保证书》—必须取得,要带走。 5、开发商提供的《住宅使用说明书》—开发商据此承担保修责任。必须取得,要带走。 6、房产管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》。标明实际建筑面积是多少,分摊多少,什么地方是公用面积。或者由有权部门(如南京市规划国土局地籍测绘大队)出具的正式测绘报告:《南京市房屋建筑面积测绘报告》。—必须具备,否则至少无法计算实际的公摊面积,也就无法结算最终房款,无法开具正式发票。 7、卫生防疫部门核发的生活供水系统《用水合格证》。 8、公安消防部门出具的《建筑工程消防验收意见书》。 9、民防部门出具的《南京市民防工程竣工验收证书》。 10、质量技术监督部门出具的《南京市电梯(扶梯)验收结果通知单》。 11、环保部门出具的《南京市建设工程环保验收合格证》。 12、燃气主管部门出具的《南京市燃气工程验收证书》。 13、城建档案部门出具的《南京市工程验收档案认可书》。 14、管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)—可带走。房屋的设计图纸和水电路图纸,管线如何走,哪些墙可以打,配电箱及配线箱的使用说明等。 第二项:核实面积,计算和落实房款得多退少补问题。 面积结算是验房手续当中比较重要的一项。请带上契约或副本,确认售楼契约附图与现实是否一致,结构是否和原设计图相同。契约面积是期房的销售面积,而在工程完工后,开发商还要请测绘单位对已完工的住宅楼进行实测。测绘部门出示的面积实测表,就是开发商和我们要进行面积结算的依据(一般在入住后开发商才请测绘单位对已完工的住宅楼进行实测)。记住:要按购房契约约定的面积误差的条款结算面积。我们的契约约定:面积误差按《江苏省城市房地产交易管理条例》执行。因此,如有误差,需要开发商明确处理方法。 (购房者对实测面积有疑问的,也可以要求重新测量。从普遍发生的面积事件来看,主要有三个方面:一是开发商增加公共建筑的内容,将原本没有或不该列入的建筑列为公摊范围;二是在不增加公共建筑数量的前提下,将测量面积人为加大;第三是调高公摊系数,在不改变实测公摊面积的前提下,增加每户的公摊面积。事实上,这三种方法都被交叉使用,而这一切,都必须得到土地、房管或测绘部门的认可或配合。提请各位邻居注意!主要分摊项目:1、电梯间;2、电梯机房;3、水箱间;4、楼梯间;5、消防控制室;6、一层门厅及值班室。不分摊项目:1、人防工作间;2、风井; 第三项:验收房子。 看完那些资料后,基本就可以去验收房子了,暂且先不要交付一切物业费用及相关费用,应该在验收好后,再交付费用。物业要求业主在拿钥匙前先交物业费无任何法律依据!从物业处拿钥匙,分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表等几把(记得拿上那些工具)。也许在这之前,你已经无数次来看过房子了,但你最好还是跟在物业或工程部人员的身后去验收房屋。如果房子和契约约定的一样,且没有质量问题,你就在收房单子上签字。如果在验收的时候发现问题,一定要当场请施工单位及时维修,维修后再重新验收房屋。 1、看墙壁。首先仔细检查每个房间墙体是否平整,墙壁是否有裂纹,房顶上是否有裂缝(没有裂缝最好,有裂缝得看是什么样的裂缝。一般来说,与房间横梁平行的裂缝,属眼下的质量通病,虽有质量问题,但基本不妨碍使用;如果裂缝与墙角呈45度斜角,甚至与横梁呈垂直状态,那么就说明房屋沉降严重,该住宅有严重结构性质量问题)。包括门窗、阳台等部位有无开裂现象(阳台裂缝危险大)。 内墙墙面上及房屋顶部是否有麻点。(这种麻点专业称“石灰爆点”,是石灰水没有经过足够时间的熟化所致。如有麻点,对室内装潢将带来很大的不利影响。)墙身顶棚有无部分隆起,用小锤轻敲一下有无空声。墙身、顶棚楼板有无特别倾斜、弯曲、起浪,隆起或凹陷的地方。 2、看地面。仔细检查地板是否平整,地面有无空鼓、开裂跑砂的情况。如有空鼓,一定要责成陪同验房的相关人员尽快修复。 3、验地平。验地平就是测量一下离门口最远的室内地面与门口内地面的水平误差。验这个,很多时候也可以体现开发商的建筑质量。因为作为业主方,根本是不可能去验收主体结构的。那么就只能从这些细节来看质量了。测量的方法也是挺简单的。将透明水管注满水。先在门口离地面0.5米或1米处画一个标志。然后把水管的水位调至这个标志高度,并找个人固定在这个位置。然后把水管的另一端移至离门口最远处的室内。看水管在该处的高度,然后再做一个标志。接着用尺测量一下这个标志的离地高度是多少。这两个高度差就是房屋的水平差。你也可以通过这种办法如此类推,测量出全屋的水平差度。 一般来说,如果差异在2厘米左右是正常的,如果出这个范围,你就得注意了! 4、查渗水。(最好是在房子交楼前,下大雨后的第二天前往视察一下。这时候墙壁如果有问题,几乎是无可遁形的。)特别是查看一些墙体是否有水渍,特别是一些山墙、厨房卫生间的顶面、外墙等地方,如有水渍,说明有渗漏,务必尽快查明原因。顶层住户更应检查顶层是否渗漏。(特别留意厕所顶棚有否油漆脱落或长霉菌。墙身、墙角接位有无水渍、裂痕)。 5、试门窗。由于是新房子,在门窗轨道里会有一些灰尘和建筑垃圾,所以切不可很冲动,用蛮力推拉门窗,一感觉有阻塞感的时候,仔细查看一下,用扫帚清楚后就可以看了。 查防盗门(要求开发商提供防盗门的质量检测报告!该门与质检部门查处的不合格门—是否同一公司名下的产品)是否太紧或太松(门缝隙是否太大),门插是否太短,门四边、角是否平整,门开关有无特别噪音,门是否有破损,猫眼是否正常,视觉清晰,门铃是否正常,按钮是否牢固,防盗门开关是否有障碍,如碰到墙、消防箱等。内门(如有的话)是否规则。对讲系统是否正常,单元门能否受控打开。 窗户开关是否灵活,是否磕磕碰碰。是否能关严,隔风、隔音的效果如何。窗是否变形,与墙体是否吻合,窗边与混凝土是否无缝隙,锁扣是否正常,能否锁紧,是否灵活,玻璃是否完好,是否平整、干净、明亮,窗台下是否有水渍(如有可能是窗户漏水),查看密封胶条是否完整牢固。阳台护栏是否牢固。 下列部位必须使用安全玻璃: (一)7层及7层以上建筑物外开窗。 (二)面积大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底边(玻璃在框架中装配完毕,玻璃的透光部分与玻璃安装材料覆盖的不透光部分的分界线)离最终装修面小于500mm的落地窗。 (三)幕墙(全玻幕除外)。 (四)倾斜装配窗、各类天棚(含天窗、采光顶)、吊顶。 (五)观光电梯及其外护围。 (六)室内隔断、屏风。 (七)楼梯、阳台、平台走廊的拦板和中庭内护栏板。 (八)用于承受行人行走的地面板。 (九)公共建筑物的出入口、门厅等部位(包括1、门玻璃2、安装在门上方的玻璃 3、安装在门两侧的玻璃,其靠近门道开口的竖直边与门道开口的距离小于300mm )。 (十)易遭受撞击、冲击而造成人体伤害的其他部位。 记住要检查每个房间的门窗噢! 6、测量一下楼层的层高。用5米卷尺即可,看净高是否符合要求(购房合同中的层高减去20公分楼板及面层厚度,再减去2公分允许误差,余数就是房屋的净高。房屋最高、最低处是否相差(是否倾斜),房间是否是长方形,是否两边的长度不一致。 7、上下水。大开龙头查漏堵,尽可能让水流大一点、急一点,一来看看水压,二来试试排水速度。(新房子应该配给一个简易龙头给业主)。(建议有条件的邻居做水管的试压:水管道是隐蔽工程,为了美观和节省面积,多数屋内的水管都埋在地下,有什么问题很难发现和处理。水管道的试压就是验收水管道最主要的方法。一是堵住水管的出口,并保持一段时间;二是用打压机(加水压设备):冷水管压力在10公斤、热水管在15公斤,时间60分钟/根,如果压力达不到或保持不住,就说明水管有漏水现象。) 验收下水情况,先用面盆盛水,再向各个下水管处灌水,分别是台盆下水、浴缸下水、厨房和卫生及阳台地漏等,基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音和表面无积水。下水道漏水是否迅速顺利(注水,打开地漏,水是否迅速漏下),通球试验:是检查下水道内是否有杂物。为什么要验收这个呢,因为在工程施工时,有一些工人在清洁时往往会"偷"这个工。把一些水泥渣倒进排水管,如果这些水泥较大的话,就会在弯头处堵塞,造成排水困难。 8、验防水。这里所说的防水,指的是厨卫的防水。当然,目前交付的房子,有一些事先已经声明没有做防水,这就需要装修做了。如果在交付时已经做了防水,那么我们就不得不对防水是否做好做出验证了。如果在装修前不试一试,那么在你装修好时再发现漏水什么的,那么维护工程就大了。你不得不拆除已经装修一新的地面来做一层新的防水层。验收防水的办法是:用水泥沙浆做一个槛堵着厨卫的门口,然后再拿一胶袋罩着排污/水口,再加以捆实,然后在厨卫放水,浅浅就行了(约高2cm)。然后约好楼下的业主在24小时后查看其家厨卫的天花。主要的漏水位置是:楼板直接渗漏;管道与地板的接触处。而像地漏等下水需要塞实(记得留一可拉扯掉的位置)。 9、查电路。关闭分闸,检查各个分闸是否完全控制各分支线路。用万用表测量各个强、弱电路是否畅通。强电、弱电是否分开走且相距一定距离,无交叉。 电器户表在户外的,应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座,方法是拉闸后户内是否完全断电。户内的,应检查闸具是否控制户内电器。控制闸具应分开,如室内应设置控制灯光的闸具和控制插座的闸具,空调的插座应与其他线路分开。 距离地面30厘米高的插座必须带保险装置,厨厕应与通风道就近安装,洗手盆的上方不应有插座,卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施;卫生间的照明灯座必须是磁口安全灯座; 检查开关、插座的牢固程度;电话、电视线路应用力拉一下,看是否虚设。插座是否正常通电,有无防护措施?电灯是否都亮?开关是否正常?有线电视线是否通?电话线路是否通?网络线是否通? 10、燃气管道是否安全,要开发商明确如何测试漏气报警装置。 11、安装中央空调是本楼盘有别于其他楼盘的地方,验收时同样不能忽视。空调主机、管路安装是否符合设计要求等。 第四项:核对买卖契约上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符。通常在这方面,应该没什么大问题,但是也要仔细核实。 总体上应做到室内清扫干净,无污物,达到窗明地净,地漏、雨水等处无堵塞杂物。燃气表、电表、水表三表到户,能正常使用(燃气可能要迟一些,入住率达到一定比例才能通气)。在全部检查结束后,将水表、电表和燃气表的读数看清楚,记录下来,一般读数不大,还是让物业人员记一下的好。同时把一些验收房子的数据和问题写在物业公司提供的纸张上。 第五项:对公共环境的验收。 楼盘的交付,必然涉及到与楼盘使用相关的配套设施的同时交付,如果交付时楼盘四周绿化等配套等还没有完工,除非业主与开发商在契约中就某些事项作了特别约定,否则该楼盘肯定不具备交付条件。合格的楼盘须做到“五通一平”,即燃气、上水、电、污水、路通,一平即楼前6米、楼后3米场地要平整,不准堆积建材或杂物,以确保进出安全。 注意查看电梯箱体本身、电梯门是否正常,楼道、楼梯有无质量问题。应该装修完毕并能正常使用。 住户的邮政信箱如何设置需要开发商明确。 各位邻居应当提高对公共部位的关注程度,特别是对本楼层的公共部分。 如果有不认可的房屋质量问题,应当书面向物业管理公司说明有关情况,必要时请随同的物业管理人员签字认可,以作为业主已经履行验收义务的证据。 四、关于物业管理 验收入住涉及的一大问题是物业管理公约。商品房验收交付时,业主大会与业主委员会尚未成立,但是物业管理工作已经开始展开,因此前期的物业管理工作只能由开发商依据一定标准选聘,属于短期性的委托管理。待全体业主入住以后,成立业主大会和业主委员会,行使业主享有的权利时,业主大会可以自行选聘物业管理公司,决定物管资金的使用和管理监督。但在入住初期,业主只能接受开发商和物业管理单位拟定的临时物业管理公约,当然,业主如果对该物业管理公约存在意见或建议,可以在以后的业主大会召开时提交业主大会讨论。毕竟,临时物业管理公约还是相对规范和有章可循的。建设部和各地方已经陆续出台了一些行政指导性和强行性的规定,加大了对前期物业管理工作的监督和管理,在一定程度上也加大了对业主的保护。因此,签署临时物业管理公约,并不会导致业主权利义务的重大变更。 完成了房屋的验收检查工作,若有问题,需要同物业人员确定解决方案和解决日期,看解决结果是否影响收房,若影响,需要进行交涉了。如果没问题的话,准备签字收房,交纳一定的物业费用。在缴钱之前,会被要求先签很多“不平等”条约,请切勿偷懒,定要逐字逐句看清。 包括物业提供的《装修开工证》是否要缴纳不合理的收费。业主需要交纳物业管理费(通常为半年,在公共环境条件未达标之前应减半收取)、房屋装修押金和建筑垃圾清运费(通常按2.5元/m2标准收取),而其他费用,通常是不需要业主交纳的。业主交纳的房款中已经包含了水、电、气、智能化设施的费用。南京市物价局也两次发文,禁止开发商肢解房价的违规做法。只要业主和开发商在契约中并没有约定收取上述费用以外的其他费用,业主就有权拒绝交纳。而物业管理单位收取相关费用,应出示物价局的批复文件,物业管理费详细价格,并应当使用正规收费发票。 如为避免日后起纠纷,在今后签订《物业管理公约》时,要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成,清洁费、保安费、绿化费怎么核定,同时考察一下物管的资质,是否具备管理标准。明确地下室如何分配,公共水电费如何收取,请大家关注公共水、电表的基数是多少,管理费用如何收取。 水电周转金是开展正常物业管理的必要条件,因此物业企业预收一定的周转金,也是合理的。但是,物业收费应当规范、透明,且应得到物价部门批复,否则,在行政许可之外的收费,尽管其存在合理内核,但仍属于违规收费。 入住的费用一直是业主关心的话题。业主在办理房屋验收入住手续时,不可避免地将遇到入住的费用问题。当然在正常情况下,如果物业管理公司能够出示经物价部门审核的收费依据,业主仍应当交纳相应费用。但是物价部门审核的收费标准只是一个收费的上限,而且视物业服务内容和到位的情形,在物管初期的实际收费应当是低于这个标准的。值得注意的是:购房时签署的物业临时公约有没有物业收费标准的约定。
如果在提前交房时,针对房产证办理问题没有重新约定的,应当按照原合同中约定的时间为准。因为您们双方合意改变的只是交房时间条款,原合同其他条款继续有效。
我做这个行业十几年了,一直算平米,有时还零外加附料费,阳台必竟比窗户造价高,要不就价格高点,我们做这个也不容易, 他们凭什么
建设部尚未在 全国统一要求分户验收,只是推广经验 分户验收起源于北京朝阳区,现正逐步在全国推广,例北京规定: 住宅工程质量分户验收管理规定 第一条 为了加强住宅工程质量管理,保障竣工房屋使用功能,根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》及国家施工验收规范,结合本市实际,制定本规定。 第二条 本市行政区域内,住宅工程质量分户验收及其监督管理,适用本规定。 本规定所称住宅工程质量分户验收,是指住宅工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验收时,对每一户及单位工程公共部位进行的专门验收,并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。 第三条 住宅工程建设单位、施工单位和监理单位要强化检验批验收,对于不符合质量要求的检验批,应当严格按照《建筑工程施工质量验收统一标准》有关规定进行处理。通过返修或者加固处理仍不能满足安全使用要求的分部工程、单位(子单位)工程,严禁验收。 第四条 住宅工程建设单位必须按照《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定,严格工程竣工验收程序,验收合格后方可交付使用。 第五条 住宅工程竣工验收时,建设单位应当先组织施工和监理单位有关人员进行质量分户验收。 已选定物业公司的,物业公司应当参加住宅工程质量分户验收工作。 第六条 住宅工程质量分户验收应当依据国家和本市工程质量标准、规范以及经审查合格的施工图设计文件进行。 第七条 住宅工程质量分户验收应当依据设计图纸的要求,在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上,以检查工程观感质量和使用功能质量为主,主要包括以下检查内容: (一)建筑结构外观及尺寸偏差; (二)门窗安装质量; (三)地面、墙面和顶棚面层质量; (四)防水工程质量; (五)采暖系统安装质量; (六)给水、排水系统安装质量; (七)室内电气工程安装质量; (八)其他规定、标准中要求分户检查的内容。 第八条 住宅工程质量分户验收应当按照以下程序进行: (一)在分户验收前根据房屋情况确定检查部位和数量,并在施工图纸上注明; (二)按照国家有关规范要求的方法,对本规定要求的分户验收内容进行检查; (三)填写检查记录,发现工程观感质量和使用功能不符合规范或设计文件要求的,书面责成施工单位整改并对整改情况进行复查; (四)分户验收合格后,必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字或签章确认的《住宅工程质量分户验收表》,并加盖建设、施工、监理单位质量验收专用章。 第九条 住宅工程质量分户验收不合格的,建设单位不得组织单位工程竣工验收。 第十条 住宅工程竣工验收前,施工单位要制作工程标牌,并镶嵌在建筑外墙显著部位。工程标牌应包括以下内容: (一)工程名称、竣工日期; (二)建设、设计、监理、施工单位全称; (三)建设、设计、监理、施工单位负责人姓名。 第十一条 住宅工程建设单位应当在《住宅质量保证书》中注明以下事项: (一)保修范围和保修期限; (二)施工单位工程质量保修负责人姓名、电话以及办公地点; (三)物业公司名称、电话; (四)工程质量保修程序和处理时限; (五)建设单位工程质量保修监督电话。 第十二条 住宅工程交付使用时,《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主。 第十三条 本规定第十一条所列事项应当在住宅工程交付使用时,在住宅单元入口进行公示,公示期不得少于6个月。 第十四条 工程质量监督机构应当在监督工程竣工验收过程中,抽查《住宅工程质量分户验收表》,抽查有关单位是否按照要求对质量分户验收中提出的问题进行了整改。 第十五条 本规定自2006年1月1日起施行。
一般是建设局定的 是根据建设部的《商品房销售管理办法》制定的 《商品房竣工验收备案表》是房屋竣工验收合格后由建设局批给开发商的, 可以作为购房人收房时用以验收的房屋建设标准