买 房 的 人 越 来 越 多 ， 选 择 贷 款 买 房 的 人 也 越 来 越 多 ，不 管 是 对 于 个人 ， 还 是 对 于 很 多 家 庭 来 说 ， 贷 款 买 房 都 是 一 笔 较 大 的 投 资 。 因 此 ，怎样申 贷 还 贷 更 经 济 、更 合 理 ，如 何 选 择 贷 款 年 限 、 贷 款 金 额 以 及 还 贷 方 式 就显 得 尤 为 重 要 。
选 择 合 理 的 贷 款 之 前 要 对 自 己 的 购 房 能 力 进 行 一 次 综 合 评 估 ，首先要 看 自 己 是 否 有 不 低 于 所 购 房 价 3 0 % 的 首 期 付 款 ，几 乎 所 有 的 房 产 商 都有 这 个 硬 性 要 求 ；其 次 要 评 估 自 己 每 月 偿 还 住 房 贷 款 所 能 承 受 的 能 力 ，即 每 月 家 庭 收 人 及 其 他 变 现 强 的 金 融 资 产 和 每 月 必 需 支 出 与 备 用 资 金 的差 额 ，是 否 大 于 住 房 贷 款 每 月 所 需 偿 还 的 贷 款 本 息 。
这 点 可 以 参 考 一 些银 行 设 计 的 “家 庭 月 收 入 与 个 人 住 房 商 业 性 贷 款 对 照 参 考 表 ” ， 让 你 心中 有 数 。对 自 己 的 综 合 购 房 能 力 进 行 评 估 以 后 ，就 可 根 据 自 己 的 能 力 选 择 适 合自 己 的 房 贷 。
目 前 的 贷 款 品 种 主 要 有 “个 人 住 房 公 积 金 贷 款 ”、“个人住房商 业 性 贷 款 ”、“个 人 住 房 装 修 贷 款 ”三 大 类 。 贷 款 利 率 “个 人 住 房 公 积 金贷 款 ”利 率 最 优 惠 ， 1〜 5年期年 利 率 为 4 。
1 4 % 、 6~30年期4。59%; “个人住房商 业 性 贷 款 ”利 率 次 之 ， 1~5年期5。31 % 、 6~30年期5。58%; “个人住房装修贷 款 ”利 率 最 高 ， 1年期 5 。 8 5 % 、 2~3年 期 5 。
9 4 % 、 4~5年 期 6 。 0 3 % 。从 数 据 显 示 可 以 看 出 ， 贷 款 年 限 越 长 ，每 月 供 款 就 越 少 ，所 要 还 的贷 款 利 息 也 就 越 多 。一 般 的 贷 款 年 限 都 在 2 0 年 以 下 ，银 行 很 少 批 出 长 达30年 的 供 楼 贷 款 。
贷 款 条 件 中 有 一 条 不 成 文 的 规 定 ，就 是 贷 款 者 的 当 前年 龄 加 上 所 申 请 的 贷 款 年 限 不 能 超 过 6 0 岁 。大 多 数 购 房 者 平 均 年 龄 普 遍都 在 30岁 左 右 ，如 果 加 上 30年 一 般 都 会 超 过 6 0 岁 ，因 此 银 行 很 少 批 出 30年 的 贷 款 。
选 择 了 适 合 自 己 的 贷 款 方 式 以 后 ， 还 要 根 据 自 身 情 况 灵 活 地 选 择 还 款方 式 。不 少 人 认 为 ，供 楼 期 间 前 几 年 所 还 的 款 项 只 是 利 息 ，等 利 息 全 部 清还 后 的 供 款 才 是 所 借 的 本 金 。
事 实 并 非 如 此 ，银 行 推 行 的 还 贷 方 式 主 要 有两 种 ，第 一 种 是 等 额 本 息 还 款 ，它 的 最 大 特 点 是 消 费 者 每 月 供 款 金 额 都 是一 样 的 ， 这 种 月 供 款 中 包 含 本 金 和 利 息 ，但 每 个 月 本 金 和 利 息 所 占 的 比 例都 不 一 样 ，利 息 所 占 的 部 分 是 根 据 当 月 的 供 款 余 额 所 计 算 所 得 出 来 的 。
例如 购 房 者 向 银 行 借 10万 元 ， 还 款 年 限 也 为 10年 ，月 供 款 为 1 062元 左 右 ，以5年以上4。2%〇的 月 利 率 计 算 ，第 一 个 月 还 款 中 本 金 和 利 息 分 别 是 642元和420元 ；而 在 第 二 个 月 ，所 还 利 息 则 为 （ 100 000-1 0 6 2 ) x 4。
2%c=415。5元 ，本 金 为 1 062-415。5=646。5元 ；第 三 个 月 ，所 还 利 息 是 （100 000-1 062 x 2 ) x4。2%c=411元 ，本 金 为 1 062-411=409元 … … 以 此 类 推 ，越 往 后 ，月供款中本金 所 占 的 比 例 会 越 来 越 大 ，而 利 息 所 占 的 比 例 则 随 着 供 款 余 额 的 减 少 而 越来 越 少 。
如 果 有 一 笔 较 大 的 资 金 可 以 提 前 还 款 ， 则 月 供 款 将 根 据 新 的 供款 余 额 重 新 计 算 。 购 房 者 也 可 以 根 据 自 己 的 经 济 实 力 到 银 行 缩 短 还 贷 年限 ，例 如 从 20年 修 改 为 10年 ，从 修 改 的 那 个 月 开 始 ，月 供 款 额 会 按 照 供 款余 额 和 新 的 还 贷 年 限 重 新 计 算 。
还 有 一 种 还 款 方 式 是 等 额 本 金 还 款 ： 这 种 方 式 每 月 的 供 款 中 所 占 的本 金 是 一 样 的 ，月 利 息 也 是 按 当 月 供 款 余 额 计 算 ，不 同 的 是 每 月 月 供 款额 。如 购 房 者 向 银 行 贷 10万 元 ， 还 款 年 限 是 10年 ，每 月 的 还 款 本 金 统 一为 833元 左 右 ；实 际 上 第 一 个 月 还 款 是 833+100 000 x 4。
2%c=1 253元 ；而第二 个 月 还 款 则 是 833+ ( 100 000-1 253 ) x 4。2% c= l 248元 ；第 三 个 月还 款 为8 3 3 + (100 000-1 253-1 248) x 4。2%c= l 242元 …… 以 此 类 推 ，月供款额会逐渐 减 少 。
选 择 等 额 本 息 还 款 还 是 等 额 本 金 还 款 要 根 据 预 计 还 款 时 间 而 定 ，因为 其 中 的 利 息 是 不 一 样 的 。例 如 贷 款 期 限 为 2 0 年 ， 贷 款 额 为 3 0 万 元 ，以等 额 本 息 的 还 款 方 式 ，月 均 还 款 约 为 2 297元 ， 20年 共 需 还 款 约 55万 元 ，利息 约 25万 元 ；如 果 选 择 等 额 本 金 的 还 款 方 式 ， 贷 款 期 限 20年 ，首月还款额约 为 2 960元 ， 20年 共 需 还 款 约 为 50万 元 ，其 中 利 息 约 2 0 万 元 。
而 对 于 一笔 金 额 相 同 的 贷 款 ， 缩 短 贷 款 年 限 或 选 择 合 适 的 还 款 方 式 都 可 以 达 到 减少 利 息 的 目 的 。总 而 言 之 ， 买 房 的 时 候 能 用 公 积 金 贷 款 就 一 定 要 用 公 积 金 ，然后结 合自 己 的 情 况 选 择 还 贷 方 式 。
在 选 择 贷 款 方 式 的 时 候 ， 购 房 者 一 定 要 考 虑 以下 几 个 问 题 ：( 1 ) 银 行 贷 款 利 率 执 行 的 是 一 年 调 整 一 次 的 政 策 ，如果预期存贷款利率 上 调 ， 应 该 提 早 办 理 贷 款 ，从 而 贷 款 利 率 相 应 较 低 。
( 2 ) 购 房 者 首 先 应 考 虑 自 筹 资 金 ，不足部分办 理 公 积 金 与 商 业 性 贷 款的 组 合 贷 款 ，从 而 降 低 借 贷 成 本 。
( 3 ) 投 资 性 房 产 的 流 动 性 较 差 ， 当 受 宏 观 经 济 政 策 和 经 济 周 期 等方 面 的 外 因 影 响 较 大 时 ， 应 该 适 当 降 低 房 产 投 资 比 重 ，以 适 当 规 避 投 资的 风 险 。
答：一、贷款前评估自身 1、要对家庭现有经济实力作综合评估，包括存款和可变现资产两大部分； 2、要对家庭未来的收入及支出作合理的预期； 3、要注意自己的还款能力和可...详情>>
