敬请房地产企业会计帮帮忙
本公司一块土地马上就要动工开发了,叫我过去接手会计,而本人从没接触过房地产会计业务,请问各老师:目前首先要了解哪些业务?要做哪些事情?比方说购买土地的价税款如何会计处理?以后发生的材料款、工程款记入什么科目？我想我应该先学一下《房地产会计制度》吧？刚开发应该说暂时不用了解税收的问题吧？总之最好请各位老师们能从头开始具体地讲解一下怎么做，谢谢！
房地产会计属于比较难的一个，因为其周期相对比较长，成本核算比较麻烦，不敢说非常精通，但目前是对一个房地产企业进行剖析，所以有一定的心得，不知道是否对你有参考。 对房地产企业来说，会计科目和工业企业的差不多，就是其中有部分差别比较大，我选择差别比较大的给你分析吧： 1、开发成本。
这科目相当于工业企业的生成成本科目，但有所区别，房地产企业在经营过程中，能按项目分开的费用就放在开发成本科目，在实际操作中，你需要在这科目下面先按土地、楼号开设“商品性土地”、“XX公寓楼”等相关的二级别科目，然后在二级科目下面分别设“建筑工程费”、“基础设施费”、“配套设施费”、“开发间接费”等三级科目。
2、开发产品。这科目相当于工业企业的产成品科目，用法和产产品科目是一样的，但也还是有区别的，这区别在后面给你分析。 3、销售成本（主营业务成本）。这科目和工业会计是一样的。 4、销售收入（主营业务收入）。这科目和工业会计也是一样，不过就是归集时间不一样。
5、开发间接费用。这科目是类似工业会计的制造费用。 对房地产企业来说，这几个科目比较常用，我就先给你说下这几个科目的具体使用。 房地产企业都是征地或拍下一块地，然后对这地进行三通一平，然后起楼，起好了才能卖商品房。 征地的费用、三通一平的费用因为都是针对一整块地来说，所以都直接作为“开发成本－土地成本”，也可以作为“开发间接费用”，都一样的，一般为了区分，都计“开发成本－土地成本”（具体原因后面会说到），不管是用哪个科目，后面都要进行分配，分配方法是按各楼占地面积来分配，就是把总费用×各楼的占地面积÷∑（各楼的占地面积），得到的数计到“开发成本－XX楼商品土地成本”。
然后在起楼的时候，相关的费用由于能分得比较清楚，这时候各栋楼的费用就分别计到“开发成本－XX楼建筑工程费”、“开发成本－XX楼基础设施费”。 对于配套设施，比如水、电、道路等，也是针对整个土地来说的，所以先计“开发成本－配套设施费”，然后根据各栋楼的占地面积分配到“开发成本－XX楼配套设施费”中去。
对于开发过程中的借款利息等不能明确属于哪栋楼的费用，一般计到“开发间接费用”，然后也根据各栋楼的占地面积分配到“开发成本－XX楼开发间接费”中去，因为“开发间接费用”要用来核算这些内容，所以一般就不用来核算购买费用这内容了。 等开发成本归集好了以后，就按楼号把“开发成本”的内容全部结转到“开发产品”科目。
“开发产品”科目的内容也是不能直接转到销售成本的，只有等商品房销售完成后才能转到销售成本，而且也不能全部转到销售成本的，只能是按比例转，公式是：开发产品×已售面积÷可售面积，其中已售面积是指卖出去的商品房建筑面积，可售面积是商品房的总面积，一般是针对一栋楼来计算的。
对于房地产企业来说，收到钱不一定就是实现了销售，因为还有一个是否完工的问题，在商品房没有完工前，取得的收入都是预售收入，只有完工以后才是销售收入，对于预售收入，可以挂在“预收账款”，等实现了完工以后才转到“销售收入”。 对于房地产企业产品的完工界定有三个标准：一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）；二是已开始投入使用的开发产品（成本对象）；三是已取得了初始产权登记证明的开发产品（成本对象），只要有这三条件之一的就视同完工产品。
PS:说了这么些，不知道你是否满意？。
一、建议你首先买本《房地产会计制度》，学习房地产业会计核算的方法，并着重掌握开发成本、费用、收入的核算内容。 二、开发企业的货币资金核算、资金往来核算、固定资产核算、无形资产核算等与其他行业会计核算基本相同。不同之处：开发成本与费用的组成及其核算程序与方法，损益的内容及其形成的核算，存货的构成不同于其他行业的会计核算内容。
三、存货涉及的会计科目：库存材料、库存设备、低值易耗品、出租开发产品、周转房、开发产品等。 四、开发成本与费用的核算 1、开发成本二级科目包括： 土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用。
例如：发生的土地费用计入“开发成本--土地征用及拆迁补偿费”；发生的设计费、勘察费等记入“开发成本--前期工程费”等。 2、开发完工后，根据开发成本实际发生成本转入“开发产品”科目。 3、开发企业期间费用涉及的科目：管理费用、销售费用、财务费用。
五、损益核算的内容 1、由于开发企业周期长，不同其他行业，成本、收入在未完成开发项目时，不需要结转收入和成本。但是，在未完开发工程时所发生的预售房款，计入“预收帐款--售房款”，并及时计算缴纳：营业税、城建税、教育费附加。 2、开发工程项目完工后，将“预收帐款--售房款”及时结转到“经营收入”科目中。
3、完工后的成本、收入结转同其他行业。 六、所有开发项目完工结转后，需要进行“土地增值税”的汇算清缴工作。
1.资产类科目： 135 开发产品 136 分期收款开发产品 137 出租开发产品 138 周转房 2成本类科目： 401 开发成本 402 开发间接费用 其中： 1.企业根据管理要求，可以将“开发成本”、“开发间接费用”科目合并为“402 开发费用”科目； 2.可将“开发成本”科目分为“403土地开发”、“404房屋开发”、“405配套设施开发”、“406代建设工程开发”四个科 目； 3.有施工队伍的企业，对开发项目采取自营施工建设的，可以增设“ 408工程施工”、“409施工间接费用”科目；
答：房地产企业在2007年前形势好，那油水多。目前房地产企业大不如从前了，特别是在销售商品房方面困扰了开发商，加之银行贷款紧缩，以前的风光不再有。 再说房地产企业会...详情>>
