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2017-05-16 16:09:53

•   一、物业管理公司的创建分为营业执照和资质申报两个环节。
  1。营业执照注册一般为有限责任公司。注册资金按物业公司的等级计算，开始的时候为“暂定三级”（目前已经取消了临时资质等级），一年内有效，一年内需要重新评级，不然资质作废。
    从“三级”开始。三级的物业管理注册资金为50万元。营业执照你找当地的工商局先核名，然后开始工商登记、股权确认等一系列的程序。但成立过公司的人都知道，注册一间公司的手续是非常极其繁琐的，自己去办理跑上10次、8次很正常，而且还不一定可以顺利办下来。
    所以，建议有些“钱”还是要给别人“赚”的。建议你找当地一家代理注册的公司，花几千元他们会帮你搞定一些，不用自己麻烦。如果楼主你没有50万的现金，他们注册公司可以帮你代堑，注册后他们会抽走资金。在广东注册一个50万的物业公司，连代堑资金在内，10000元左右注册代理公司会帮你搞定一切，你只需要配合提供资料就行了。
    工商登记、税务登记、法人印鉴等他们会一并帮你搞定的。
  
  这时值得提醒的就是：如果你是让注册代理公司搞定50万的注册资金的话，其实这钱是不存在的，因为注册代理公司不可能“白”送你的，他们在你工商登记成功后，会将资金抽走的。
    所以在财务管理方面，应该是由楼主你或相关的股东向自己的公司借50元，签下借条留档，因为这50万是根本不存在的，在财务管理需要交待资金去向。即公司发生问题时，如有债务方面的纠分时，需要按照股权份额承担相应的风险。你的有限责任公司注册资金为50万元，即最大可能要承担50万元的风险。
    
  
  二、物业公司资质申报条件，如下：
  （三级资质）：
   1。注册资本人民币50万元以上；
   2。物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。
    其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
   3。物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书
   4。有委托的物业管理项目；
   5。建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。
    
   第六条 新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：
   （一）营业执照；
   （二）企业章程；
   （三）验资证明；
   （四）企业法定代表人的身份证明；
   （五）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。
    
   第七条 新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。
   第九条 申请核定资质等级的物业管理企业，应当提交下列材料：
   （一）企业资质等级申报表；
   （二）营业执照；
   （三）企业资质证书正、副本；
   （四）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；
   （五）物业服务合同复印件；
   （六）物业管理业绩材料。
    
  
  即你领取了营业执照后，需要先到国土房管局物业科办理“临时资质”申报，他们会给你一年的时间。一年内你要办理“临时资质”转“三级资质”。如果一年内，你没有达到相关资质申报的条件时，你有两条路可以选择：
  1）无资质承接业务，目前这类型占物业公司总数的30%左右。
    但给物业科查到的话，要罚款，如果和当地物业科关系搞得不好的话，还可能被吊销“临时资质”。
  2）给专业公司代办，有实力的物业管理公司代办企业和物业科有关系（代办理营业执照注册的代理公司一般办不了这项业务，因为需要和物业科和建设部有关系才办理得，如果注册执照的代理公司跟你说办得了，要“小心被骗”。
    由于国家的相关部门很“那个”的，所以，有钱就能解决问题，在广东，三级资质代办需要4-5万元出证。
  
  三、
  1、关于你公司的内部组织机构应该是你如何定经营方向才能决定的。常见的物业管理公司架构分为三种：直线职能制，事业部制、混合型架构。
    不同的架构模式适应不同的服务市场，故相应设定不同的专业部门。所以楼主你应该要了解你的物业公司的业务方面。用“专业”的眼光分析上述三种流行架构当中哪一种适合你公司本身才可以定出精确的部门组织，另外，哪些职能自己组建，哪些职能委托社会专业的公司，都直接决定了你公司的内部组织机构。
    
  2、内部组织机构与你投入多少成本，如果维持公司总部的成本开支直接挂钩，即不同的投入会有不同的结果，正规化的物业公司多达10多个部门，小型的物业公司几个部门就组成了。这点没有定论，需要楼主你自己认真核算成本的。另外，根据物业管理这个行业的经验，“物业公司总部的支出应该与项目收入开支成本分计算，仅从项目摊分一定的合适比例”，这点是原则！请楼主你一定要注意了，因为这是两个完全不同的“账目”。
    
  
  四、物业管理行业与其他行业不同，人力资源的配置是最讲究“内功”的。物业公司总部的人员配置与接管项目的人员配套又是两套分离的成本计算原则。最“阳光”的成本核算要考虑三大原则：人力成本支出、固定成本支出和变动成本支出，这三大支出都有一个最合适的“阳光比例”。
    所以如何策划人力资源，既要配合阶段性的发展计划，又要不违反“阳光比例”，在实操时，要处处节省。且人力资源的配置又与内部的组织架构是直接“挂钩”的，人力成本又要“对内对外”相比较。所以不是简单安上“几个部门”，请上几个总监或经理就行的。这是“战略”层面上的事情。
    
  
  五、物业公司接管的项目当中，有些项目虽然表面利润不高，但有很多收入是“外行人”根本不知道和掌握不到的。所以近年，很多人看到“物业管理”行业“有利可图”和“长期饭票”，纷纷在这个“朝阳产业”里面“挖金”。
    但要知道，真正的物业管理需要有“良好的内功和操作经验”，而且物业管理本身是“高风险高责任”的行业，在众多服务业当中，风险是排在第一位的。所以，除非有充足的准备和经验，不然贸然入市的话，本人真心奉劝“慎之、慎之！”。

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  如***

  2017-05-16 16:09:53

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2017-05-16 16:09:53

•   一)物业管理公司的资质条件 
  物业管理公司的资质条件，主要是为界定、查验、衡量这类公司具备或拥有的资金数量、专业人员、受托管理物业的规模等方面的状况，是企业的实力、规模的标志。由于各地区物业管理的发展程度不同，具体的资质条件也各不相同。一般的资质条件主要包括： 
  (1)物业管理公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业，如上海市规定的建筑面积须在1万平方米以上。
     
  (2)一定数量的注册资金，如广州市规定注册资金须在10万元以上。 
  (3)有符合规定的公司名称和公司章程。 
  (4)有固定的办公场地和设施。 
  (5)有必要的管理机构和人员。 
  (6)有符合国家法规政策的经营范围。 
  (7)能够独立承担民事责任。
     
  (二)物业管理公司的申报资料 
  内资企业(含国有、集体、股份合作)一般应提供下列资质资料： 
  (1)主管单位对申请物业管理公司的经营资质进行审批的报告。 
  (2)设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件。 
  (3)管理章程。
     
  (4)公司法人代表任命书或聘任书。 
  (5)验资证明。 
  (6)注册及经营地点证明。 
  (7)拥有或受托管理物业的证明材料。 
  (8)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件。 
  (9)其他有关资料。 
  外商投资企业(含中外合资、中外合作及外商独资)，除需提供内资企业申报审批所需的有关资料外，还需提供合资或合作项目议定书、合同等文件副本及有关批准文件；外商独资企业应委托本市具有对外咨询代理资质的机构办理申请报批事项。
     
  私营企业除补充个人身份证明和待业证明等有关资料外，其余资质资料大体相同。 
  (三)物业管理公司申请成立的程序 
  一般情况下，物业管理公司领到资质审批文件后，按有关规定向工商行政管理机关办理注册登记手续后才能对外营业。具体程序包括： 
  (1)根据上述成立条件，准备材料和文件。
    
     
  (2)向所在地房地产主管部门提出申请。 
  (3)向所在地工商行政管理局申请企业名称登记、法人注册登记和开业登记。 
  (4)到税务部门进行税务登记，以及到公安机关(或授权单位)进行公章登记和刻制。 
  上述程序结束后即可开业。 
  由于各地情况不同，会有一些小的差别，就算北京市，各区、县也可能存在差别，建议到所在地工商行政管理部门的注册登记大厅咨询。

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  走***

  2017-05-16 16:09:53

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