网上租房注意事项：一定要看对方的房产证，如果是二房东，那你一定要看他和房主签订的合同的日期
网上租房注意事项：注意房产证（房东）或租房合同（二房东）注意看房，一定要仔细啊，把细节都谈好，省的以后闹不愉快
网上租房注意事项：首先要了解自己的需求，有个别的是骗子，就是那些你还没有看过房子，他们就让你交押金，非常危险的，中介还是比较实用的，一定要找信誉好的中介公司 那会让你省不少的心思呢。
2、上次的水电气以及物管还有光纤电话费等结清没有 <br/>3、你最好把房间里有的东西和新旧情况写清楚，租房者在承租房屋时一定要清点好房屋内部设施如门窗，家电、家具，煤气等，并且在看房时检查一下家电的正常运作情况，家具的完好程度等，然后将其一一列入到清单内。最好注明如果出现故障时维修费用由谁来承担，也好免除租房者在入住后，家用电器等发生毛病维修时与房主产生矛盾，责任划分不清，注意有没有漏水，东西有没有损坏的情况。 <br/> <br/>8、 要对房屋维修及费用问题做出约定 <br/> <br/>在豆瓣网上有详细的资料
没有房产证,但应该有建房批示吧.<br/>村里没有权利强制执行拆除,只有法院和政府机关有权利这么做,所以不用担心.<br/>宅基地如果被收回,集体有义务为村民另行安置或进行补偿的.
通过中介:挑选规范有影响力的中介，最好是连锁的，这样各个市区的房源信息比较全面，不用跑多家了解。咨询看房费和中介费，现在有好多中介因为竞争激烈都不要看房费，中介费一般是第一个月租金的一半。选择房子的时候要问清位置，房龄，构造，面积，楼层，内部设施和水电暖情况。看房满意后，要求房主出示房产证，身份证，订立租房合同，要特别注意最短租期和损坏赔偿问题。<br/>通过屋主:省去对中介的资质鉴定了，直接考察房东的情况，其他同上.
马颖秋律师解答:您好，很高兴回答您提出的租赁房屋合同注意事项的问题。租房合同需要注意以下事项:一、租赁合同之配套设施条款在合同中，对房屋租赁是否包括房屋内的现有配套设备如沙发、家具等进行明确约定。双方应明确约定，租赁房屋所包括的相关配套设备，建议承租方应检查配套设施是否可以使用，并在双方交接时进行清点。二、租赁合同之转租条款在合同中明确约定承租方是否可以转租。1、作为承租方，经过出租方的同意，可以将房屋转租给第三人，出租方和承租方原有的租赁关系不因转租而影响。2、承租方未经出租方同意，擅自将房屋转租给第三人的，出租方可以解除租赁合同，因转租造成承租房屋损坏的，承租方还应承担赔偿责任。三、租赁合同之装修条款1、明确约定装修条款，经过出租方同意，承租方可以根据自身需要对本合同约定的房屋进行装饰装修，但是装修不得改变房屋原来的结构。
1、需要看租客的身份证。如果你想将房子租给学历高一些的人，那就看毕业证。 <br/> <br/>2、租客是外地的话，收些押金就好了。本地人，有几个会租房子住呀。
1、距离学校不要超过50分钟的路程，因为有些课可能是晚上或是一大清早，如果住的太远早上会迟到，晚上走夜路也不便。 2、尽量住在住宅区域，或是有门卫的公寓。住宅区一般都比商业繁华地带要安静安全，如曼哈顿东边的Gramercy Park、Murray Hill，西边的west village，上东上西都是住宅区，虽然有很多大厦没有门卫但还是很安全。 3、管理公司打理的房子一般都比房东自己出租的房子要好，供暖更充足，大楼会经常对厨房、卫生间重新装修和更换设施，而且每次房客搬出后都会重新清洁和粉刷。 4、租房时，如果是以室友的形式招租进去，需要了解这个房子的租约什么时候开始的?什么时候到期?所租的房间原本的租金是多少(很多人会以比实际租金低廉的价格转租自己的房子)?整个房子的房租是多少?续约时需要预付多久的房租?5、如果是找房产经纪租房子，需要确认房产经纪是否有执照的，佣金是多少。纽约地区规定房产经纪的佣金是一个月房租至年租的15%。尽量看至少3套房子找到最适合自己的。
1、客人需要提前电话通知店家大概入住时间，然后在约定的时间抵达房子所在小区，必须电话联系确认。 2、入住时需要准备全部房费和押金，如果房客事先支付了定金，将会从房费中扣除定金。日租房一般不接受退房时交费，请谅解,填写入住单. 3、店家向房客交代相关事宜。 4、查验身份证等有效证件； 5、承租人核对房间内所有配置及设施，领取钥匙
1、证件确认：房产证以及身份证需要核对。（如果是找中介的则需要看看中介的工商部门批准的营业执照，税务登记证，市房管局审核颁发的资质证书等），查看房产证，签正式合同。有房产证的房屋，才有资格签订正式的租赁合同，一般中介筛选都会核查房东的资质，而提供不出房产证、产权人不清晰时，由于与房东的责任不能明确区分，租客的合法权益难有保障。 2、提前中断合同如果合同期内可能因为工作、生活变动引起租房地点变更，租房者一定要在合同内约定。如因工作调动等原因需提前中断合同，业主应退还押金，以保障自己的权益。规定违约金的，尽量与中介协商，少支付。 3、水电煤气等费用水电煤的交接。有的房东可能冗余的帐单没结清。要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用。问清屋内家具、电器、其他设施的使用是否额外收费，由谁来承担维修费用。问清楚水、电、煤气，家具、家电，物业费、卫生费、有线电视费（有些没有必要用的东西就不要要，因为房主一般都会要你的押金）、宽带费等等，一般除了物业和卫生费之外都是租房者付。 4、维修费合同中要讲清楚设备的维修由谁负责，维修费谁出。比如，水龙头坏了，灯泡坏了，空调坏了，有些东西在使用过程中随时间会发生老化而损毁，维修费算谁的。关注冰箱和空调会有一个加氟的问题，如果纯粹加氟，非人为漏氟都是业主来负责。房屋设施出现问题或者自然老化时由谁来承担维修费用。 5、房内物品检查确认写清房东提供的物件，看是否缺少必备生活用品：冰箱、洗衣机、空调等。检查所有东西是否可以正常使用，各种电器、热水器、暖气，燃气，插座，马桶，洗澡，水龙头，炉灶、抽油烟机、下水、门窗、床、电灯等，避免纠纷。房东昂贵的东西，如果你不需要（电视）也不要勉强留着。查看厕所有无漏水，浴室喷头是否够劲，能否出热水，厕所门是否损坏，各处水管是否漏水，房顶是否渗水（想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄）检查各个房间及家具的门和锁、房间地板及墙角是否损坏，家具是否有破损。记录所有物品的新旧程度、有无损坏。
租房流程和租房注意事项全面指导。 1、租房时要尽量多跑几家，多做比较，优中选优，合适中选最适合自己的，同时注意四周环境是否安静、安全、卫生等。 2、租房时不要急于交订金或租金，最好从正反两方面来考虑自己的决定。当然，有个人在旁边参谋一下会更好。 3、租房者在交纳房屋押金时要与业主协商好是押一付三、押二付三还是押二付四。因为当租房者合同期满要求退租时，房主可能会以房屋设施损坏或者其他藉口作为条件来克扣租房者押金，造成租客不必要的损失。 4、 为了讨价还价，租房者要尽量把租住期说得长一些，但一次性交纳的租金还是尽量越少越好。 5、 要明确租赁房屋所在的位置、间数、面积、质量、租赁期限、租金及支付期限与方式等。 6、 租房合同要细。要明确水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费等由谁支付、并列明租住前的各项数字，以区分责任。 7、 要对房屋维修及费用问题做出约定 8、 审查合同主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件。 9、 审查租赁的客体是否合格，即出租人的房屋是否为法律、法规允许出租的房屋。 10、 审查房屋租赁手续是否完备。房屋产权证明并非是合法出租的充分条件，还应按有关规定办理房屋租赁许可证，租赁合同也要进行租赁登记方可生效。 11、 租房者在承租房屋时一定要清点好房屋内部设施如门窗，家电、家具，煤气等，并且在看房时检查一下家电的正常运作情况，家具的完好程度等，然后将其一一列入到清单内。最好注明如果出现故障时维修费用由谁来承担，也好免除租房者在入住后，家用电器等发生毛病维修时与房主产生矛盾，责任划分不清。 12、 租房正规程序—A. 双方签订租赁合同 —B. 房主查看房客身份证,(可向公安局确认身份证)。并索取复印件作为合同附件。 —C. 房客查看房主产权证明(可向当地产交易所进行确认) , 房主身份证(可向公安局确认身份证。)及两证的统一(即产权证的产权人与身份证相同) 。并索取复印件作为合同附件。 —D. 合同签字(房主方)与产权证的产权人相同。如不相同需有产权人的代理委托书。
1：查看房屋保暖情况。天气渐寒，房屋的封闭情况就成为现阶段租房人首要考虑的问题。冬季保证室内温度舒适也需要房屋具备良好的保温功能，即房屋的密封情况是否能够满足需要。因此，租房者最好在租房前细致查看房屋的密封情况，如果有缺漏应提前和房主协商修理。租房时，室内的门窗、通风口，以及使用燃气热水器的排气孔等要特别注意。以往，人们只注重房屋的室内情况，对门窗的密封性不太留意。如果是夏季还好，气候炎热无需关窗，但是11月后天气转冷，如果窗户或其他通风口破损将影响人们的正常生活。 2：了解供暖设备，明确供暖费用租房时一定要提前关注房屋的供暖形式，是集中供暖，还是独立供暖。集中供暖热源供应主体是热力公司或小区锅炉房，居民只要集中交纳一定金额的取暖费即可。而独立供暖一般是居民分户式的供暖形式，如燃气供暖、电热装置等。对于不同形式的供暖费用，租房人也应该在承租之前有一个详细的了解。一般南方地区都是住户自己采用空调或者电热设备供暖，租房时要仔细查看设备是否制热正常、供电线路和设备的是否安全，以便排除故障，避免火灾等意外发生。而在北方大部分是集中供暖，这时要查看供暖设备的完好情况，避免设备损坏，供暖时热水或蒸汽泄露带来损失。 租房时应将供暖的相关的责任问题写入租赁合同，并明确供暖费由谁来承担并缴纳等问题，从而避免后期不必要的纠纷。 3：注重供暖，也要考虑夏季问题虽然寒冬即将到来，供暖是很重要的事情，但是也不能忽视夏季住房通风、降温等问题。一般情况，租客往往采用长租的方式让房东放心和降低租金，因此，现在租房不仅要考虑冬季的供暖，房屋通风情况、热水器、空调等情况也要考虑在内。另外，现在天气凉爽，很多房屋的通风散热弊端更不容易被发现，因此租房看房时更要仔细，以免到了夏季时酷热难耐，住的不舒心。
1、 房东委托他人管理房屋的，一定要仔细查看房屋租赁委托书、房产证、房东身份证、被委托人的身份证。没有房屋租赁委托书，租客签和被委托人签的租房合同可能会被房东认为无效，自己白白遭受损失。 2、 在未看房和验证证件前不要交纳任何费用。不法分子经常以不在本地为由，要求租客先付租金或定金，在骗取钱财后消失不见。所以租客在没有看到房子和房东的证件前，不要交纳任何费用，即使自己租房需求比较急切，也不要忽略安全问题。对于房东而言，房东人不在本地出租房子时也要注意保护自己的权益。委托他人的要签订委托书，并将出租的要求写清楚，避免日后纠纷。很多中介公司背着房东将房屋打隔断出租，使房东遭受损失。
一、证件确认房产证以及身份证需要核对。查看房产证，签正式合同。有房产证的房屋，才有资格签订正式的租赁合同，一般中介筛选都会核查房东的资质，而提供不出房产证、产权人不清晰时，由于与房东的责任不能明确区分，租客的合法权益难有保障。 二、提前中断合同如果合同期内可能因为工作、生活变动引起租房地点变更，租房者一定要在合同内约定。如因工作调动等原因需提前中断合同，业主应退还押金，以保障自己的权益。规定违约金的，尽量与中介协商，少支付。 三、水电煤气等费用水电煤的交接。有的房东可能冗余的帐单没结清。要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用。问清屋内家具、电器、其他设施的使用是否额外收费，由谁来承担维修费用。问清楚水、电、煤气，家具、家电，物业费、卫生费、有线电视费、宽带费等等，一般除了物业和卫生费之外都是租房者付。 四、维修费合同中要讲清楚设备的维修由谁负责，维修费谁出。比如，水龙头坏了，灯泡坏了，空调坏了，有些东西在使用过程中随时间会发生老化而损毁，维修费算谁的。关注冰箱和空调会有一个加氟的问题，如果纯粹加氟，非人为漏氟都是业主来负责。房屋设施出现问题或者自然老化时由谁来承担维修费用。 五、房内物品检查确认写清房东提供的物件，看是否缺少必备生活用品：冰箱、洗衣机、空调等。检查所有东西是否可以正常使用，各种电器、热水器、暖气，燃气，插座，马桶，洗澡，水龙头，炉灶、抽油烟机、下水、门窗、床、电灯等，避免纠纷。房东昂贵的东西，如果你不需要(电视)也不要勉强留着。查看厕所有无漏水，浴室喷头是否够劲，能否出热水，厕所门是否损坏，各处水管是否漏水，房顶是否渗水，检查各个房间及家具的门和锁、房间地板及墙角是否损坏，家具是否有破损。记录所有物品的新旧程度、有无损坏。
①在尚未确认房东真实身份前（诸如房屋产权证明、户口本、身份证），不要答应任何交付订金的要求。正规交付订金，必须书面签写合法的收据单，写明收据的用途、金额和时间。这一个租房需要注意的事项尤其重要。 ②警惕一切图片美观，房屋租金价格却低于市价过多的房源。俗话说一分钱一分货，天上不会掉馅饼，这类房子就算真实存在，房东低价出租也有不为人知的理由。 ③为了区分真假房东，租房注意电话联系房东第一句话可以这样问：您的房子租出去了吗？谨记，这里不要说出是哪套房子，如果对方回答租出去了就可以挂电话了，说还有其他房子可看的可能是中介冒充，也可能是代理公司，但无论怎样，那些都不是你要找的房子。如果说没有租出，直接跟对方约定见面时间和地点，如果说出的地方不是房源页面上显示的地点，也可以挂电话了。
1、严禁公办中小学招收择校生 坚持公办不择校，择校到民办的原则，严禁公办学校招收非政策允许的外地学生、接收择校生;高中全面取消择校生招生计划。鼓励发展民办教育，为人民群众提供多样化的选择。 2、严格控制班额容量 加快学校建设步伐，合理调整学校招生范围和区域，从2016年开始学校起始年级小学班额控制在50人以内，初中班额控制在55人以内，到2020年全市全面消除“大班额”现象。 3、明确生源排序 依据“房户一致”优先原则进行学区生源排序，学校招生时按照排序顺序接收学生。个别学区生源增长容量不够、不能完全接纳本学区适龄儿童(少年)入学的，由学校进行登记，区县(市)教育行政部门按照生源排序和相对就近的原则统筹安排。 4、明确与入学挂钩的房屋产权证性质 适龄儿童(少年)本人、父母或其他法定监护人提供的房屋产权证或房屋预告登记证，其产权证性质必须为住宅。非住宅性质的房产不能作为学生入学依据。 5、明确二手房和共有房屋产权证业主的入学规定 二手房业主(含继承、赠与的业主)子女入学，自前业主享受学区指标之日起满6年后方能再次享受学区指标;持共有房屋产权证的业主，一个业主子女享受学区指标后，另一个业主子女须满6年后才能再次享受该套房的学区指标。未满6年由教育行政部门统筹安排入学。 6、明确进城务工人员随迁子女入学条件 一是在长沙城区持续合法居住一年以上(含一年)，二是须参加本市职工基本养老保险至少一年(2016年参保年限和居住年限不作要求)。 7、完善直升生政策 完全中学增设“本校直升生”。拿出一定比例的高中招生计划作为本校初中直升生的指标;省级示范性普通高中委托管理满6年的初中逐步减少对口直升生指标，从第7年开始对口直升生比例由5%下降到4%，第8年下降到3%。 8、空挂户不能作为学位分配依据 适龄儿童(少年)本人、父母或其他法定监护人户籍迁入长沙城区，但在长沙无房产且不在长沙居住和工作，小孩应回父母实际居住地或工作地接受义务教育。 9、房屋被征收居民子女入学有多种选择 棚户区改造及基础设施建设项目的被征收人自货币补偿协议签订之日起2年内，被征收人子女可凭市征收办备案的征收货币补偿协议，自愿选择在原被征收房屋的学区或新居住地的学区入学。 10、建立“长沙市义务教育阶段入学报名系统” 本地适龄儿童入读小学，进城务工人员随迁子女及外地回长生入读小学或初中，其法定监护人必须在入学前一年10—12月份期间登录报名系统，录入相关信息，申请学位。
动拆迁退税抵扣税相关政策： 1、被拆迁人重新承受土地、房屋权属必须在拆迁人取得拆迁证书或相关证明之后。 2、退税应提交的资料： （1）已交契税完税证（原件及复印件）； （2）上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（原件及复印件）； （3）购房合同、发票或其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证（原件及复印件）； （4）户籍或权籍证明（原件及复印件）； （5）拆迁证书或相关拆迁证明； （6）购房人的身份证明（原件及复印件）； （7）填写《契税退还税款申请表》； （8）征收机关需要的其他凭证。 3、抵扣税应提交的资料： （1） 上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（原件及复印件）； （2） 购房合同、发票或其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证（原件及复印件）； （3）户籍或权籍证明（原件及复印件）； （4）拆迁证书或相关拆迁证明； （5）购房人的身份证明（原件及复印件）； （6）征收机关需要的其他凭证。
1、继续降准降息； 2、商业贷款首付继续降低； 3、户籍改革，降低工作居住证转户难度； 4、调整普通住宅界定标准； 5、放缓房产税落地； 6、继续释放规划政策红利； 7、直接购房减免税费+补贴； 8、降低房企融资难度； 9、减少土地供应，减少保障房供应。
(一)如果租赁合同中对违约金有约定(租房违约金的数额是由当事人双方通过事先约定而确定的)、则按约定的违约金比例支付。如双方在签订合同时，约定房屋租赁合同违约金为一个月的租金，那么一旦违约，出租人就可以要求承租人支付一个月租金同样数额的违约金，作为违约赔偿; (二)约定的违约金过高或过低可以请求变更，约定的违约金超过实际损失30%的可认为约定过高，可要求降低。如房屋租赁费用每月仅为1000元，而约定的违约金数额达到了一万元，那么违约的一方可以请求降低。 (三)房屋租赁合同中对违约金没有约定，应按对方违约对你造成的实际损失来计算违约金并退回押金和多余的房费。 (四)租房违约金的支付是独立于履行行为即给付房租之外的给付，即如果承租人尚拖欠出租人租金1500元，那么房屋租赁合同违约金是不包含在这1500元以内的。 (五)租房违约金的处理：双方按照租赁合同的约定处理，赔偿约定的金额，如果协商不成，可到法院提起诉讼。 不过需要注意的是，根据“损益相抵”规则，即使一方行为被认定为违约，另一方应当仅仅选择定金、违约金和损害赔偿金中的一种作为追究违约责任的方式，在违约金或定金“收益”不足以弥补实际损失时，违约方具有补足差额的义务，因此，通过重复累加的方式，无端加重违约方的责任，违约一方大可不必理会，法院对此也是不会支持的。
合同审查要点。 租赁合同应当采用书面形式，至少一式两份，出租人与承租人各持一份。 1、出租人出租房屋的合法性 出租人有权出租房屋，这构成房屋租赁合同合同合法性、有效性和可履行的基础。 1.1出租人是房屋的所有权人、持有所有权证书； 1.2出租人是房屋所有人而无所有权证书，但有建设工程规划许可证，或者有商品房买卖合同并且是合同中的买方、合同已经在房屋登记部门办理预售登记、预登记； 1.3出租人为房屋的合建方，与建设工程规划许可证的持有者（即房屋的建设方、房租建成之后的房屋所有权人）之间有合作建房合同，已经获得合建方同意出租。 作为承租人，必须查看出租人的上述证书和文件原件、尽可能留存复印件；出租人是单位的，要查看单位的营业执照副本、或事业单位登记证书或其他登记证件，留存复印件。 代理人代为出租房屋的，要查看代理人的身份证件、留存复印件；查看代理人的授权委托书原件，看代理人是否有代理出租的权限，应留存代理人的授权委托书，如留存复印件，复印件上应要求代理人当面亲笔签名。 2、出租人为转租的情形 2.1转租出租人即所谓二房东与房屋所有人之间有租赁合同，合同约定允许转租； 2.2原租赁合同不允许转租或没有对转租作出明文约定，需要取得房屋所有人同意转租的书面同意书。 2.3次承租人最好能查看并持有原租赁合同 3、租赁房屋用途 3.1租赁合同应明确租赁房屋的用途，承租人未经出租人书面同意不能改变用途；改变用途不应违反房屋的本来可用范围、房屋本来的使用性质。 3.2如果租赁房屋用于经营使用、需要将租赁房屋作为承租人的公司住所办理工商注册登记或者其他类似登记，在签订合同之前先进行核查，如不能实现目的即不应签署合同；如初步核查可行，也应在合同中明确约定该具体用途；如是否能注册存在不确定性，合同应约定不能注册时的处理办法，如解除合同、退还预付租金、押金等。实践中因为约定不明，发生纠纷的不少。 3.3合同应约定擅自改变用途时承租人的违约责任、出租人的解约权等。 对承租人而言，如果要改变租赁用途，一定要事前取得出租人的书面许可。 根据合同法规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 4、约定租赁期间 租赁合同应明确约定租赁的起止日期； 根据合同法的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 租赁期未约定或约定不明的视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 5、租金的计算与支付 租金起算点要明确；如有装修时间，不计算租金的（所谓免租期），也应明确。 合同法第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定（补充协议约定或合同相关条款、交易习惯）仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 好的合同可以避免或减少纠纷的发生。如何审查房屋租赁合同，其实也似签订房屋租赁合同应当注意的事项。这次主要分析的是：租赁合同违约金；房屋装修；房屋的交接等。 6、装修与提前解约 合同宜约定，承租人装修房屋和装修方案应获得出租人书面同意；装修不应破坏房屋基本结构；对装修的其他约定。 承租人提前解除合同，不得要求退还装修费。 7、押金的支付与返还 租赁合同通常约定承租人支付相当于数月租金的押金给出租人，主要用于1）担保租金的支付，防止欠租；2）对房屋的合理使用，防止对房屋及其附属设备的损害；3）防止拖欠水电费等相关费用。 对出租人而言，一定要收到押金后再交付出租房屋；交房后再收押金就难了。 在退租时，租赁双方应检查房屋状况，除房屋和设备的正常损耗外，如不存在损坏，进行费用结算后，出租人应将押金退还承租人。 8、违约金 房屋租赁合同中可以针对不同情形分别约定违约金。 迟延支付租金的违约金。 擅自改变用途的违约金。 提前解除合同的违约金。 9、房屋及附属设施的维修责任 通常由出租人承担房屋和附属设施的维修费用；对于一些微小的维修，双方也可以在合同中另行约定，但一定要明确范围，最好能列一个清单，避免含糊不清将来发生纠纷。 10、房屋附属设备、水电气等相关手续 租赁合同应当对房屋附属设施的情况作出明确的约定； 对房屋使用相关的水、电、天然气、暖气、网络、电话、有线电视等使用和缴费应作出约定。
出租方（以下简称甲方)： 承租方（以下简称乙方）： 根据《中华人民共和国合同法》规定，为明确甲方与乙方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同： 第一条：租赁房屋 甲方将坐落于武汉市的合计面积为 平方米的建筑物 间租予乙方作为 使用。 第二条：租赁期限 租赁期共为 年另 个月，甲方从 年 月 日起将出租房屋交付乙方使用，至 年 月 日收回。 乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋： 1、乙方擅自将房屋转租，转让或转借他人使用的； 2、乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的； 3、乙方拖欠租金累积达 个月的； 而当租赁期届满时，租赁关系自然终止，甲方无须另行通知乙方，若双方均有意续租，可在届满前三个月提出续租意向，并议定合理租金和续租合同。 第三条：租金 每月租金为人民币 元整，付款方式为 付。 第四条：协议事项 1、房屋内外水电费，煤气费，电话费自乙方入住之日起至租约期满迁出之日至均由 方负担。 2、甲方应承担所出租房屋的修缮义务，乙方应对修缮工作予以配合。 乙方应妥善使用，管理出租房屋的内外设备，未征得甲方同意，乙方不能擅自变更，损坏房屋结构和设备。 3、乙方不得利用出租房屋进行非法活动或存放危险物品，影响公共安全。 4、租赁期满之日，在不续租情况下，乙方应无条件退租，并将房屋设备清点后归还甲方，不得向甲方请求退还租金，移转费及一切权利金。乙方应将自用家具物品搬迁清楚，不得故意留存占据，如逾期不搬视为乙方抛弃其所有权，由甲方自行处理。对逾期不迁出者，甲方可向人民法院提请诉讼，一切损失由乙方承担赔偿。 5、租赁期间双方均不得无故解除合同，但乙方因特殊情况需退房时，必须提前十五天通知甲方，并支付一个月租金作为赔偿。如甲方确需收回房屋自用，也须提前十五天通知乙方，支付一个月租金作为乙方搬迁的补偿，并退还乙方未满租期的租金。 6、甲方需对上述房产提供全部法律文件，如因房产产权等问题影响乙方在租期内对房屋的居住使用，造成的全部损失由甲方承担。 第五条：甲方与乙方的变更 1、若甲方将房产所有权转移给第三方时，合同对新的房产所有者继续有效。 2、甲方出卖房屋，须在三个月前通知乙方，在同等条件下乙方有优先购买权。 3、乙方需与第三人互换住房时，应事先征得甲方同意。 第六条：违约责任 1、甲方未按前述合同条款向乙方交付合乎要求的出租房屋的，甲方应对此向乙方予以赔偿。 2、甲方未按时按要求对房屋进行必要的修缮的，对乙方造成财务损失和人员伤害，应承但赔偿义务。 3、乙方非正常管理使用房屋及设施给甲方造成损失的，乙方应负赔偿责任。 4、乙方故意逾期未交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付一个月租金作为赔偿。如遇特殊情况暂时未交租金的，甲，乙双方可协商解决。 5、乙方违反合同擅自将房屋转租他人使用的，甲方有权收回所租的房屋，有权将乙方交付的期满前租金扣留作为乙方的违约金赔偿甲方。如因此对出租房屋造成损坏的，乙方还应负赔偿责任。 第七条：免责条件 房屋如因不可抗力的原因导致损坏和造成损失的，双方互不承担责任。 第八条：争议的解决方式 1、本合同在履行中如发生争议，双方协商解决，协商调解不成时，双方均可： 1）向烟台仲裁委员会申请调解或仲裁；（ ） 2）向房屋所在地人民法院提起诉讼。 （ ） 第九条、本合同未尽事宜一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经合同双方共同协商作出补充规定，补充规定与本合同具有同等法律效力。 第十条、本合同正本一式二份，甲，乙双方各执一份，合同签字盖章后生效。 甲方： 签章： 日期： 身份证号码： 乙方： 签章： 日期： 身份证号码：
(一) 合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。 (二) 房屋是否为法律法规禁止出租。只要法律法规不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根据规定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有权证的；(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(3)共有房屋未取得共有人同意的；(4)权属有争议的；(5)属于违法建筑的；(6)不符合安全标准的；(7)已抵押，未经抵押权人同意的；(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 (三) 房屋租赁合同的内容是否合法。在实践中，有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种约定因滞纳金过高有失公平，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进行违法犯罪活动，若属实，则在出租人明知或应当知道的情况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律保护，租金依法没收。 (四) 是否进行过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍然有效，但不具有对抗第三人的效力。在实践中，认为合同是有效的出于主流观点，这点您别担心。
一、审查当事人双方是否具备主体资格 (一)出租人是否具备主体资格 出租人是否具备出租房屋的主体资格，直接关系到合同的效力问题，所以应予以充分重视。主要从以下三方面来审查： 1、出租人为自然人的，是否具备完全民事行为能力，审查其居民身份证或户口薄;出租人系法人或其他组织的，是否依法成立，审查其营业执照，看其是否年检并进行必要的工商查询。 2、出租人是否享有出租房屋的实体权利 (1)房屋转租的：是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证实材料。 (2)共有房屋出租的：是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的书面证实材料。 (3)委托或代办代理出租的：房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面证实材料。 (4)房屋的所有权人：出租人是否与出租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋治理部分查询。 (二)承租人是否具备主体资格 审查承租人是否具有合法的身份，如暂住人口承租房屋的，必经持有公安机关核发的暂住证;法人或其他组织的，必经持有合法有效的营业执照。 特别注意：《城市私有房屋管理条例》第二十二条规定：“机关、团体、部队、企业事业单位不能租用或变相租用城市私有房屋。如因特殊需要必须租用，须经县以上人民政府批准。” 二、审查房屋是否存在禁止出租的情形 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。” 根据《城市房屋租赁管理办法》第六条：“有下列情形之一的房屋不能出租： (一)未依法取得房屋所有权证的; (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的; (三)共有房屋未取得共有人同意的; (四)权属有争议的; (五)属于违法建筑的; (六)不符合安全标准的; (七)已抵押，未经抵押权人同意的; (八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的; (九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。” 三、审查房屋的租赁用途与政府批准的规划用途是否一致 这点主要是看房屋的产权证，审查其用途是住宅用房还是经营性用房。如果合同约定的租赁用途与政府批准的规划用途不一致，须报规划部门批准。 四、审查房屋的坐落地点、面积、结构、装修状况、附属设施和设备状况 1、房屋结构 2、租赁面积的计算方法(使用面积仍是建筑面积) 3、必需写明租赁房屋实际所处的切当位置 上述1-3的审查，主要是查看与房屋产权证所做的登记是否一致。 4、假如有新装修或添设附属举措措施、设备，应审查合同是否明确租赁期满时如何处理，若合同提前解除或终止时又应做何处理。 5、审查房屋交付时附属举措措施和设备的状况(最好以制作附件的形成加以明确)，对附属举措措施、设备能否拆除、改建或者添设，租赁期满交还时的详细要求。 6、审查出租人是否同意承租人对房屋进行装修或改造，假犹如意那么装修或改造的前提及装修或改造的尺度是什么。 7、合同中最好应明确现有的房屋装修状况，以免发生纠纷无据可依，同时应尽量明确房屋交还时对装修的要求。 五、审查租赁期限 《中华人民共和国合同法》第二十一条规定：“租赁期限不能超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。” 应严格仔细审查合同的起租日，同时注意有无在一定期限内免租的约定及是否有表明装修期内免租的约定。 应严格仔细审查合同的起租日，同时注意有无在一定期限内免租的约定及是否有表明装修期内免租的约定。 六、关于其他条款的审查 1、修缮条款：审查修缮责任是否明确 2、转租条款：审查是否允许承租人转租及转租的条件 3、保险条款：审查是否投保公众责任险或第三者责任险、保险费用负担 4、合同的变更与解除：审查是否对己方当事人较为有利 5、违约责任条款：审查是否显失公平，对已方会不会有较大的不利影响 6、免责条款：审查免责的范围 7、争议解决条款：审查管辖约定是否正确、有效，选择诉讼的，有无违反级别管辖、专属管辖的规定，选择仲裁的，仲裁委员会的名称是否准确无误 8、备案条款：审查由谁向房屋管理部门履行备案的义务及备案费用的负担。 七、审查租金、租赁保证金和有关费用及支付方式、期限
承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同，造成损失的，由承租人承担赔偿责任： (一)擅自转租、转让、转借或调换使用承租房屋的; (二) 擅自改变房屋用途或结构的; (三) 利用承租房屋进行违法活动的; (四) 无正当理由经出租人催告仍拖欠租金累计达六个月以上的; (五) 其他严重损害出租人权益的。
由于房地产开发环节的复杂性，项目延期交房极为普遍，因此签订购房合同时，关于此方面的条款如入住时间、违约处罚等务求详尽、严谨。 商品房合同面积与实测面积存在误差，买的没有卖的精，这一直是个焦点问题。购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。签订合同时应明确约定公摊的具体项目。合同约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。
(1)要在合同上写是人为损坏的要赔偿，如果是电器老化不赔偿。 (2)签约时要查看房产证复印件及房产证上有名字的人的身份证复印，或委托书。最重要的一点，必须注意中介公司是否与原房东签署了“房屋租赁代理合同”，合同中是否有原房东允许中介代办房屋租赁手续、并代收房租的条款。 (3)最后还要注意中介与原房东的合同期限和违约责任等，这样可以在与中介签约时参考这些条款，一是可以有效避免超时承租，二是可以在原房东违约收回房屋时，拿到自己应该得到的违约赔偿金，以免承担更多无谓损失。 (4)签合同的时候应该是三方签字，中介应该盖章的。付款时要收取正规的服务业专用发票。
1.租赁合同期满，承租人拒不迁出房屋，出租人可以选择向人民法院起诉，要求承租人迁出房屋，并承担违约责任。 2.现实中，有的部分承租人，特别是从事经营性业务的，由于生意不好或由于其他原因，可能一走了之，走时房屋内还有部分遗留物品，很多情况下，出租人不知道承租人的去向，也无法到法院起诉。这时，出租人可以在合同到期后，自行将房屋收回，但要注意保留证据(比如拍照、录像)，将屋内物品一一登记存放。
签约认购流程： 1、 排号选房 确定要购买某区域的某楼盘，如果该楼盘未开盘还处于认筹阶段，售楼部通常会推出“认筹X千抵X万”的优惠活动。客户缴纳认筹金，即排个号，代表你有资格买这个楼盘的房子。待开盘时，根据认筹顺序或者摇号来依次进入选房区选择房源。如果选好了房，则缴纳的认筹金可以按照相关的优惠直接抵房款。若个人没有选择房源，则认筹金通常会在一定工作日内退还给客户。 2、 交定金 选定好房源后，缴纳定金。定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。购房者支付一部分定金，用来表示购买该房屋的决心；开发商收取定金，则意味着要对购房者所选的房屋进行保留，防止其被别的客户选走。若客户选好了房源也交了定金，最后又不买该房屋了，则定金不退还。这个也好理解，因为你提前定了该房子，别的想要购买该房屋的客户就不能再购买，导致了这一套原本可以销售出去的房屋未出售，定金则作为对开发商的补偿。 定金不同于订金，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的金额的 20%，而订金可自由约定。如果认购书中标明的是“订金”时，购房者可要回；如标明的是“定金”而购房者又未在认购书中规定的期限内进行进一步协商，要回定金就比较困难了。应当在定金条款中注明不履行合同的具体情况。 3、 签订认购书 商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。认购书内容一般包括：买卖双方当事人的基本情况；房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；签署正式买卖合同的期限。签订认购书要注意以下事项： ①、 规避受牵制条款，一些认购书中往往有这样的条款：购房人在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还。如果购房人自己想签订认购的话，则要避免认购书中的受牵制条款。 ②、 购房者不要与开发商约定预付款或认购金予以“没收”、“不予退还”等条款，这种条款实际上针对购房者单方违约的违约金条款，购房者只要没有与开发商签订正式买卖合同，不论什么原因都算购房者违约，开发商就要没收认购金，不予退还。 ③、 不使用模糊概念，在认购书对于价格条款的约定，不要使用“均价”，“优惠价”“折扣价”等，而要准确到单价的具体数额。 ④、 开发商答应为购房者保留价格或房号的，要将保留承诺写进认购书，如此价格保留10天，此房号保留10天。此时还要注意，这种保留是开发商的单方承诺，如果开发商没有兑现承诺应该承担违约责任，不要把这种保留签订成购房者在10天之内必须购买的义务。 ⑤、 注意认购协议书中权利义务的对等性。目前多数的认购书都是开发商提供格式合同，对购房者的限制较多，而开发商基本不承担责任。为了避免一方责任倾斜，在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。 ⑥、在签订《认购协议书》时，购房者应对开发商提供的格式条款进行认真审查，适当补充完善，将定金的约定范围加以调整，从根本上将《认购协议书》与房屋买卖合同区别开，使之独立。这样才能真正保护购房者的合法权益。 4、 签订购房合同 一般缴纳定金认购开发商的物业，并在签订“认购协议书”后7天内缴纳首期房款，同时签订《商品房买卖合同》，此时，认购协议作废。之后交齐按揭所需材料，即向银行申请按揭贷款，银行审批合格，且与你签订《按揭抵押贷款合同》，贷款便可放下，贷款放下后一个月即开始月供。 签订购房合同要约定好这十大事项： 贷款不成的约定、明确违约责任、 广告内容写入补充条款、面积差异咋处理、明确计价方式与价款、签约时要注意房屋质量问题、签约时明确物业管理事项、明确费用由谁出、明确公共配套设施能否按期交付使用、明确基础设施能够入住即使用。 买房签约认购时要谨慎，尤其是签订购房合同的时候，一定要事无巨细，将可能的风险都考虑到并就双方对于处理问题的方式，写进购房合同，一旦发生维权，合同就是维权的法律依据。必要时，可以选择律师陪同，签订购房合同。
一、房屋权属情况要查明 二手房交易一定要注意房屋的权属情况，这一点主要是针对房屋是否存在共有人或者有无抵押的情况。因为，根据我国相关法律法规规定，房屋如果存在共有人，那么房屋的转让和出售必须征得所有房屋共有人的书面同意才可以。此外，如果所受房屋为司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房子是不允许转让和出售的。所以，为了避免买到不能交易的房子，购房者在二手房签约时一定要查清房屋的权属情况，以确保房子没有问题可以交易。 二、协商好房屋价款 房屋的价款应该由买卖双方直接协商决定的，但是，大多数情况下，二手房买卖是通过中介来进行交易的，所以为了防止中介在中间故意提高房屋售价来谋取差价，购房者应该在签约前了解清楚卖家对房屋的出售价格。为了避免多付冤枉钱，购房者最好要求中介公司组织一下买卖双方的见面，从而协商具体的房款事宜。此外，除了房屋的价款以外，交易税费的缴纳责任也应当确定好。如果有些房屋存在附属设施的话，这部分的钱款也应当明确清楚。当然，如果通过中介进行二手房交易的话，那么中介的佣金这部分的钱款也要约定清，其中应该包括房屋委托的价格、服务内容、佣金数额等事宜。 三、付款方式要约定好 签订二手房买卖合同中最为关键的一点就是要约定清楚房款的付款方式，这一点如果不约定好的话，交易双方很可能会因为某笔款项的支付条件和支付时间不明而发生纠纷。目前，二手房交易的付款方式主要分为了两种，一种是买卖双方自行交易；另一种是由中介机构代收、代付。当然，委托中介机构代收、代付的方式能降低一些风险，购房者可以考虑通过中介来进行房款的交付。 二手房签约的合同中除了要明确好付款方式以外，对于定金、首付款和尾款的支付条件和时间也应具体说明。还有一点，购房者如果采取的是按揭购房或者是转按揭购房的方式进行交易的话，对没有申请到预期的贷款额度的解决方法则需要提前的约定清楚。 四、注意交房时的房屋情况 合同中应该有交房时的具体情况，包括交房时间、交房条件、生活费用要结清等问题。这一条款主要是为了避免卖家拖欠水、电、煤气、物业管理费、维修基金等相关费用，以免购房者入住后无故承担上家的责任。 五、违约责任条款的约定 违约责任条款的约定可以保障二手房交易过程中双方的利益不受损害，在发生违约行为时，可以得到相应的赔偿，从而减少自身的损失。因此，二手房买卖合同中应该对违约金、订金或赔偿金的计算和给付、免责情景、担保方式等方面进行一个明确的约定。
把房子出租给外籍人士，签订涉外出租合同时应注意以下几个方面： 1、合同条款的要求合同条款要具体，阐述要清晰，避免歧义。 2、 租金支付方式的约定 对于租金的支付的方式，尽量要求房客在境内付款;如果选择境外付款，银行在转账时，无论金额大小都将扣除一定金额的手续费，这笔费用由谁负担一定要在合同中事先约定。 3、 租赁保证金的约定 作为出租人，在将名下房屋出租过程中，面临的最大风险为房屋及其原有设备的损坏以及承租人不支付或不完全支付租金和其他相应费用。收取租赁保证金的作用即在于防范上述风险，保证出租人的利益。租赁保证金的收取及作用应于合同中明确约定，比如承租人有支付租赁保证金的义务，以及出租人有在承租人拖延支付任何应付费用达一定期限后，从上述租赁保证金中予以相应抵扣的权利。同时在合同中还应规定，承租人在出租人进行抵扣后，在规定期限内将租赁保证金补充完整，否则应就抵扣金额缴纳一定数量的滞纳金。 4、有关承租人提前退租或擅自解除合同条款的约定 在租赁合同中还应约定当发生类似于承租人在租赁期限内，根据合同约定中途退租(解除租赁合同)，或擅自解除合同，或根据租赁合同约定转租等重大事项时，承租人对出租人有提前书面告知义务。如果租赁关系是通过中介公司建立的，承租人仅将上述决定告知中介公司的，不视为出租人也已经同时知道该项决定。
(1)其他双方认可的租赁保障措施 比如停止水、电、煤等供应的保障措施在实际情况允许的条件下，应于合同中明确约定。 在发生承租人拖欠任何应付费用达一定期限后，出租人享有的停止承租房屋水、电、煤供应的权利。此外，为防止承租人使用国际长途电话而拒付高额电话费的情况发生，建议承租房屋仅开通国内电话，如承租人需使用国际电话的，除租赁保证金外，应就电话费另行支付保证金。 (2)物业状态的约定 合同中应明确说明出租人将房屋交付承租人时的房屋的状况以及房屋内设备的详细情 况，以此作为承租人向出租人交还房屋时核对财物的依据。 (3)针对承租人恶意“失踪”行为的防范措施的约定 防范承租人恶意“失踪”的方法应于合同中约定。当发生承租人在租赁期当中无故连续 停止对租赁房屋的使用达一定期限，且承租人恶意使出租人无法与其取得联系时，出租人有权在第三方(如物业管理公司、公证机关)在场的情况下，将承租人留存于房屋中的物品、设备进行清点，并制作清单后，搬离承租房屋，由此发生的所有费用，包括公证费、保管费等均由承租人承担。
一、文字表述问题 定金纠纷主要会出现在“定”和“订”这两个字上，这两个字经常被大家弄混，虽然只有一字之差，但是其法律效益完全不同，这一点购房者一定要了解清楚。当然，除了定金和订金的表述有误以外，还会存在意向金和预付款等说法。如果在合同中没有明确约定清楚定金的话，无论是订金、意向金还是预付款，交易当事人双方均不能因为违约问题要求这笔钱双倍返还或作为赔偿金归卖家所有。 二、定金交付的金额问题 一旦一方违约产生纠纷，定金的金额多少很容易就产生纠纷问题。 三、定金交付方式问题 定金合同是只有在实际交付定金之后才会产生法律效力的，很多时候定金的交付会由中介公司代为转交，那么这中间就很可能发生问题，产生纠纷。买家将定金交给中介后，中介往往会开具一个这样的收据：“今收到下家某某多少意向金。如果上家同意以某价格卖房，该意向金转为定金”。这种定金的支付方式对买家来说风险很大，没和卖家直接签订协议，很难确定中介公司是否将定金转交给了卖家。如果卖家反悔不卖房子了，那么买家也很难要求卖家双倍返还定金，也很难追究中介公司的责任。
《解释》第3条规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。” 【提示】 非法的临时建筑物房屋租赁合同除了在一审辩论终结前取得批准有效以外，均为无效房屋租赁合同。
房屋租赁合同终止情形（二）：当事人解除合同致租赁合同终止 租赁合同期限虽未届满，但出现法定或约定情事，而由当事人双方或其中一方解除合同的，租赁合同也因此而消灭。 依《合同法》规定，可以由当事人双方任何一方主张解除合同的，主要有不定期租赁，租赁标的物灭失等情形。其中，不定期租赁有约定为不定期、约定不明确而被视为不定期、未采用书面形式，且当事人对期限有争议被视为不定期租赁，以及合同终止后双方又默示地继续合同的不定期租赁四种。这四种不定期租赁合同的双方当事人，均可主张随时解除租赁。
押金作为担保的一种形式，被广泛运用于如下合同： 1、租赁合同 尤其是房屋租赁合同。 2、承包合同 在承包合同中，发包方往往要求承包方提供财产抵押或所谓的风险抵押金，这里的风险抵押金其实就是押金。 3、旅客住店合同 在旅客住店时店方总是要求旅客交付相当于或大于其预定期间房价的押金。 4、住院医疗合同 患者在办理住院手续时，总被要求向院方交纳一定数额的住院押金。
房主应持有《房屋产权证》，只有房屋的所有权人才享有该房屋的收益权。如果是受房屋主人（房屋产权人）的委托代其出租房屋的，应具备房主的书面委托书。2.出租方还需办理《房屋租赁许可证》。根据建设部《城市房屋租赁管理办法》的规定，只有在取得房屋租赁许可证，并交纳契税之后，其行为才是合法的。作为具有法律效力的房屋租赁合同，租赁登记是合同生效的必要条件。如果未履行这一法定程序，该合同即被视为无效，其内容不受法律保护。一旦承租人违反该合同，出租人将遭受经济损失。也就是说，在承租人拖欠房租的情况下，出租人无法利用法律手段维护自己的合法权益。
一、一切以书面为准，口头承诺视为无效 房屋租赁看似简单，但是整个过程其实比较繁琐，在确认房产安全后，后期能否住得舒适安心，关键就在于租赁合同的签订。一些房东在看房期间表现得十分耐心和热情，并满口答应家具家电一应配齐并保证使用，许多租户在签订合同时，被房东的热情所麻痹，没有将房东的口头承诺写进合同，在合同签订后，房东往往一口咬定以签订的合同为准，不承认不履行之前口头承诺的种种，此时租户也只能吃哑巴亏。在签订合同时，一定要把相关的事项尽可能在合同中以书面的形式体现出来，任何口头承诺均视为无效。 二、明确房租和水电煤气费的支付额度、方式、时间 租房的费用一般包括房租、水电煤气等费用，在签订合同时约定这些费用的支付额度、方式、时间，就尤为关键，目前房租的支付方式有押二付三、押一付一年、押一付三等方式，使用比较普遍，业主及客户都相对认可的方式是押一付三。另外，租户还应与房东或者经纪公司约定有线电视费、保证金的支付额度以及支付方式，确定后期使用时产生的水电煤气费用的交付方式及时间，取得电卡、水卡等支付凭证，以免后期使用出现麻烦。 三、清点屋内设施，有更改需双方签名确认 租户与房东签订房屋租赁合同一般是在出租的房屋内，此时租户要详细清点屋内设施，把使用到的家具家电以及可能使用不到的设备都要写进合同，比如地面、墙面、门窗等装修状况，抽油烟机、燃气灶、坐便等固定设施等等，除了写清楚是否有该项设施外，还要明确设施的新旧程度、有无损坏，否则租期结束后，房东会根据签订的合同要求租户进行赔偿，如果合同没有事先约定，吃亏的还是租户。因此一定要仔细清点屋内实施，如果所签订的合同有笔误或者错漏，在修正时，一定要租户及房东双方签名确认，并注上日期。如果后期发生屋内设施维修，就可以凭借合同来确定是人为损坏还是自然老化，最后的物业交割也会更加顺利。 四、长租短租要写明，转租协议可事先约定 目前房屋租赁合同一般是一年一签，不过租户的实际租期却有长有短，并不固定，如果是长于一年的，可以在合同中约定提前1至2个月与房东预约，签订续签合同。如果实际租期不满一年，房东却要求签一年的，租户可以在合同中事先签订一个转租协议，与房东或者经纪公司约定届时转租的相关事项，否则租户临时决定转租，部分房东可能不愿意或者难以及时找到下一个房客，那么租户就要承担其中的损失。 五、电话、宽带易忽视，不使用要及时停机 对于普通的租户来说，家具家电、水电煤气等都是日常生活必须的，所以在签订合同时会比较关注，但是却往往会忽视电话、宽带这两项，因为在签订合同时不好确定电话、宽带的状况，往往在签订合同后才发现房东或原租户拖欠了大量的电话费，或者是宽带无法顺利安装，对后期的生活造成了极大的不便，因此在签订合同时要特别注意有无电话机，是否能够顺利安装宽带，是否拖欠费用。如果有电话，租户在租期内并不使用，要及时通知房东或经纪公司办理停机。 此外，合租还应该事先约定房间如何分配以及公用设备如何共用，公共区域的卫生如何清洁、频次、方式、个人职责以及发生费用的负担方式等等，租房事无巨细，一切应以合同为准。
承租人优先购买权是优先购买权的一种，是指租赁关系中，出租人出卖出租房屋时，在同等条件下，承租人依法享有优先于其他购买人购买该房屋的权利。 《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第一百一十八条规定：出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。 承担人在同等条件，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。因此，出租方与购房人所签订的购房合同并不当然无效，只有承租人主张（即通常所说的诉）合同无效，才适用《民通意见》第一百一十八条，认定合同无效。就本案而言，原告出租方起诉要求确认其与第三人丙的房屋买卖合同有效的诉讼请求（本诉），被告承租方没有提出反诉，即没有诉，依据“告诉才处理”的原则，承租方没有告诉，法院不予受理，即法院不能主动作出“购房合同无效”的裁判。因此，侵犯承租人优先购买权并不当然导致合同无效。
租赁合同解除时，租赁物上的添附物或其残值如何处理？ 《合同法》第二百二十三条第二款规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”因此，租赁合同解除时，添附物可以取回的，由添附人取回，不能取回的，租赁双方对房屋添附的处理有约定的按约定，没有约定的，可以视不同情况分别处理：一、未经出租人同意，承租人自行决定添附的，承租人应当自行将添附物除去。如不能除去的，出租人一般不必补偿。 因为在这种情况下，如果要求出租人给予补偿，对出租人而言，该补偿将构成强制得利的补偿。而依照不当得利的规则，强制得利是不应补偿的。二、经过出租人同意的添附，在合同解除后，由于该添附物不能取回，已经成为添附方的损失。对于这种损失，原则上按照过错承担赔偿责任。如虽系承租方违约，但所留装潢物对于出租方确有再利用价值的，可由出租方酌情给予补偿。
一、 违反合同的构成要件有三个，1.要有依法成立并受法律保护的合同；2.行为人的行为有违反合同约定的；3.合同双方并未就合同有关变更的问题达成协议的。 二、 在本案中，房产公司有违约的行为。张先生同房产公司就公司已签订合同并生效，依照《民法通则》第85条的规定，“依法成立的合同，受法律保护。”房产公司未征得张先生的同意，擅自改变建筑设计，事后也未向张先生说明，对此双方又不能就变更事项达成一致，是酿成纠纷的根本原因。 三、房地产开发商在热情接待了张先生后，未出示《房屋质量保证书》，住宅使用说明书及其他有关材料的情况下与张先生签订“房屋交接书”，把商品房预售合同的最后程序提前行使，置张先生于不利地位，是故意行为，依据合同第八、第十条规定，张先生有单方解除合同的权利。法院依据“上海市房地产转让办法”第三十九条第二款之规定：“未征得购房人同意，房地产开发企业变更预售商品房的建筑设计，购房人有权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。”故判决开发商退还房款，赔偿损失
一、 违反合同的构成要件有三个，1.要有依法成立并受法律保护的合同；2.行为人的行为有违反合同约定的；3.合同双方并未就合同有关变更的问题达成协议的。 二、 在本案中，房产公司有违约的行为。张先生同房产公司就公司已签订合同并生效，依照《民法通则》第85条的规定，“依法成立的合同，受法律保护。”房产公司未征得张先生的同意，擅自改变建筑设计，事后也未向张先生说明，对此双方又不能就变更事项达成一致，是酿成纠纷的根本原因。 三、房地产开发商在热情接待了张先生后，未出示《房屋质量保证书》，住宅使用说明书及其他有关材料的情况下与张先生签订“房屋交接书”，把商品房预售合同的最后程序提前行使，置张先生于不利地位，是故意行为，依据合同第八、第十条规定，张先生有单方解除合同的权利。法院依据“上海市房地产转让办法”第三十九条第二款之规定：“未征得购房人同意，房地产开发企业变更预售商品房的建筑设计，购房人有权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。”故判决开发商退还房款，赔偿损失
一、 违反合同的构成要件有三个，1.要有依法成立并受法律保护的合同；2.行为人的行为有违反合同约定的；3.合同双方并未就合同有关变更的问题达成协议的。 二、 在本案中，房产公司有违约的行为。张先生同房产公司就公司已签订合同并生效，依照《民法通则》第85条的规定，“依法成立的合同，受法律保护。”房产公司未征得张先生的同意，擅自改变建筑设计，事后也未向张先生说明，对此双方又不能就变更事项达成一致，是酿成纠纷的根本原因。 三、房地产开发商在热情接待了张先生后，未出示《房屋质量保证书》，住宅使用说明书及其他有关材料的情况下与张先生签订“房屋交接书”，把商品房预售合同的最后程序提前行使，置张先生于不利地位，是故意行为，依据合同第八、第十条规定，张先生有单方解除合同的权利。法院依据“上海市房地产转让办法”第三十九条第二款之规定：“未征得购房人同意，房地产开发企业变更预售商品房的建筑设计，购房人有权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。”故判决开发商退还房款，赔偿损失
一、 违反合同的构成要件有三个，1.要有依法成立并受法律保护的合同；2.行为人的行为有违反合同约定的；3.合同双方并未就合同有关变更的问题达成协议的。 二、 在本案中，房产公司有违约的行为。张先生同房产公司就公司已签订合同并生效，依照《民法通则》第85条的规定，“依法成立的合同，受法律保护。”房产公司未征得张先生的同意，擅自改变建筑设计，事后也未向张先生说明，对此双方又不能就变更事项达成一致，是酿成纠纷的根本原因。 三、房地产开发商在热情接待了张先生后，未出示《房屋质量保证书》，住宅使用说明书及其他有关材料的情况下与张先生签订“房屋交接书”，把商品房预售合同的最后程序提前行使，置张先生于不利地位，是故意行为，依据合同第八、第十条规定，张先生有单方解除合同的权利。法院依据“上海市房地产转让办法”第三十九条第二款之规定：“未征得购房人同意，房地产开发企业变更预售商品房的建筑设计，购房人有权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。”故判决开发商退还房款，赔偿损失
这就是所谓的大产权和小产权，不做实体分割，减小公摊和使用面积，现在很多综合体商业都是这么划分的（我爱铺网）
合同是你跟房东签的，要付违约金的话也是向房东支付，对于与你合租的人，你无需向她支付任何违约金。如果对方想退回押金，她可以自己租满半年
联系物业，让物业联系楼上业主。<br/> 物业应该由所有业主的联系方式，通知物业之后，物业一来可以通知楼上业主过来进行维修，二来可以让物业先将楼上的水管户外阀门给关闭，以免损失进一步扩大。
１、保险退保手续不要忘 在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，根据《保险法》相关规定，投保人要求解除合同的，保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。 ２、违约金就高不就低 根据《合同法》相关规定，违约金不足以弥补实际损失全部的，差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失，开发商则直接按违约金来赔偿。 ３、定金双倍退还 根据《合同法》第116条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款，不可同时适用。若是购房人的原因导致退房，开发商有权不退还定金；但若是开发商的责任，购房者可获得双倍赔偿。 ４、办房产证前退房更省事 业主好是在房产证办完之前办理退房手续，如果拿到房产证后装修房屋时或在其他情况下发生问题需要退房，通常需要一个较长时间的鉴定过程，然后走诉讼之路，拿到胜诉证明后办理退房手续，过程较复杂。
1、保险退保手续不要忘 在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，根据《保险法》相关规定，投保人要求解除合同的，保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。 2、违约金就高不就低 根据《合同法》相关规定，违约金不足以弥补实际损失全部的，差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失，开发商则直接按违约金来赔偿。 3、定金双倍退还 根据《合同法》第116条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款，不可同时适用。若是购房人的原因导致退房，开发商有权不退还定金;但若是开发商的责任，购房者可获得双倍赔偿。 4、办房产证前退房更省事 业主好是在房产证办完之前办理退房手续，如果拿到房产证后装修房屋时或在其他情况下发生问题需要退房，通常需要一个较长时间的鉴定过程，然后走诉讼之路，拿到胜诉证明后办理退房手续，过程较复杂。
1、对于屋顶漏水进行修补的话,应该找专业的修补楼市人员来进行修补。先要打出屋顶裂缝位置,然后安放钢丝网进行安全防护,然后再用防水卷材铺设修补,当然具体的细节还需要专业人士来操作。 2、对于是大面积漏水的话,通常是需要找专业的修补人员来进行抢修;对于是小面积或者是住户认为可以自己搞定的漏水,则可以自己采取行动来尝试下。其实漏水发霉的事情只要找到了原因,那么治理起来就没有我们想象中那么高的难度,绝大多数可以靠住户自己使用简单的方法、简单的材料来进行修补。 3、安装管道时没有固定好,造成松动;管道预留口位置有错误,混凝土浇捣不到位;没有做好防漏处理等是造成管道漏水的原因。凿开预留管道洞口,进行底部装模与刷水泥油,以便新旧水泥砂浆的接合;浇捣高一级标号的砼,在干透的管道口周边做一层防水涂料。在干透的管道口周边做一层防水涂料。 4、防水层遭到破坏,马上找到渗漏点后,将墙地面保护层全部铲掉,重新再做防水。完成重做工作之后,在一天后做渗水试验,如没有问题就可以修补砼了。
商品房退房注意事项 1、对退房条件的约定 退房仅是退还购房者付的购房款，如果在房价上扬的情况下，反而会使购房者遭受损失。所以购房者在与开发商签订购房合同时，可约定当因开发商过错导致退房时，开发商除返还房款外还应承担赔偿因市场变化造成的损失的责任条款。避免自身承担损失。 2、按揭购房不忘解除购房保险 在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，根据《保险法》相关规定，投保人要求解除合同的，保险人可收取自保险责任开始之日起到合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。 3、退房违约金谁承担 正常情况下购房者提前退房属于违约，需要支付违约金。若属于开发商违约、房屋质量存在问题等情况下，由开发商支付违约金。 4、在办房产证之前退房 业主若申请退房，最好在开发商办完产权证之前提出退房申请。如果产权证办下来之后退房，往往需要一个很长时间的鉴定过程，走诉讼之路，拿到胜诉证明后再办理退房手续，过程较为复杂。
1、首先请房屋质量检验部门对房屋漏水原因和如何补漏作出鉴定报告； 2、鉴定出来后，如果是相邻方的原因，可凭报告要求相邻方立即或及时给予修补，并可向相邻方提出对修补期间造成的损害作出赔偿的要求。如果相邻方不配合，受损一方可将争议提交到法院。其法律依据是《民法通则》第83条：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。假若相邻方不履行法院的判决，受损方可自请施工队从楼下维修，发生的费用可向法院提出要求楼上业主赔偿。如果楼上的不赔偿，可向法院申请强制执行。
退房纠纷产生的原因是多方面的，既有开发商的原因，也有购房者自身的原因，情况错综复杂，案例各不相同。由于开发商的原因致使房屋不能达到购房者的满意是造成退房纠纷产生的主要原因。一般而言，由于以下原因常常导致购房者提出退房： (一) 广告宣传营销言过其实； 很多开发商在前期销售中为了吸引购房者来看房，往往在广告宣传中会语言很华丽，比如什么几A级幼儿园入住，什么黄金海岸，什么皇家园林设计，这些往往言过其实，给购房者一个很大的虚假承诺。而一旦房屋交付使用，广告中的海景房和江景房等美好的景象却无影无踪，使购房者无法从“美好梦想”中一下回到现实，于是“愤而退房”。 (二)售楼员的口头承诺成为“空头支票” 很多购房者购房有一定盲目性所以一般比较相信置业顾问的描述。她们因经济利益的驱动为了促使购房者尽快签订合同，以拿到高额的售房提成，对很多没有的配套进行默许或者作出口头承诺。等房屋交付后购房者肯定会很失望进而退房。 (三)房屋存在质量问题； 房屋在交付使用后，有的的房屋出现渗水、脱皮等质量问题时，这对于新房业主来说往往难以接受。这类问题往往不能得到开发商及时解决时，一气之下，要求退房。 (四) 物业小区管理混乱。 开发商出售房屋前，根据我国有关法律规定，要先委托好物业公司进行管理。但在实践中物业公司与开发商实际上是一家人，物业公司人员的从业资格大多达不到法律规定的条件，因此前期物业管理质量普遍较差，导致业主不满意而提出退房。 (五)开发商迟延交付房屋； 此类一般出现在期房中。商品房的开发建设周期较长，期间又较多地受各方面因素尤其是资金的影响，开发商往往迟延交房。而当购房者在合同约定的交付期限后迟迟不能入住时，很容易提出退房。 (六) 房产证迟迟办不出； 房产证的办理期限是开发商无法控制的，因为这要受各种因素的影响。即使在开发商手继齐全的情况下购房人积极配合，因政府主管部门的原因不能及时办出房产证的情况也大量存在，还有一些开发商本身因各种原因不能完成初始登记，使办理产权证的条件不具备，甚至有的购房者购买房屋产权问题导致落户不成，这样关系到购房者切身利益的产权证迟迟办不出来，导致购房者退房。 有时，因客户自身的原因，也会导致退房纠纷的发生： (1) 购房者签订商品房买卖合同后，因工作调到外地或出国定居而提出退房； (2) 分期付款或按揭贷款的购房客户，在还款过程中，因出现意外的经济困难无力支付余款而提出退房； (3) 因房价下跃而提出退房
