办理市内户口迁出,应持下列证明证件到其户口所在地派出所办理： (1)迁出人的居民户口簿; (2)农业人口迁出要有迁入地乡镇政府和村委会同意入户的证明。
市内户口迁入,应持下列证明证件到其户口迁入地派出所办理: (1)迁入人的居民户口簿、居民身份证及市内户口迁移证; (2)迁入户的居民户口簿; (3)新立户的要有房管部门出具的住房证明或房屋产权证明; (4)迁入人符合申领、换领居民身份证条件的,每人交本人近期正面免冠一寸光纸黑白大头照片两张,已满16周岁,已领取居民身份证的,每人交照片一张; (5)因结婚迁入的要持结婚证; (6)迁入农村地区的农业人口要有迁入地乡镇政府和村委会同意迁入的证明; (7)迁入非直系亲属户内的,应征得迁入地派出所同意后,再办理户口迁移手续。
1、非公有产权保护弱于国有产权保护：坚持平等保护 由于历史原因，存在一些法律制度对不同所有制产权保护不够同等，对非公有产权保护弱于对公有特别是国有产权保护，出现因所有制主体身份不同而同罪异罚或异罪异罚现象。 《意见》明确，坚持平等保护。公有制经济财产权不可侵犯，非公有制经济财产权同样不可侵犯。健全以企业组织形式和出资人承担责任方式为主的市场主体法律制度，统筹研究清理、废止按照所有制不同类型制定的市场主体法律和行政法规。加大对非公有财产的刑法保护力度。 “很多政策措施在中央文件中都是首次出现，力度空前，对于平等保护各类产权尤其是加强非公有产权保护意义重大。”国家发改委经济体制与管理研究所所长银温泉说。 2、企业特别是民企过去经营不规范问题：遵循法不溯及既往等原则 长期以来，各类企业特别是民营企业在经营发展过程中存在一些违规经营甚至涉嫌违法行为。特别是一旦企业涉案，容易“新账旧账一起算”。对此一些民营企业忧心忡忡，甚至影响投资意愿。 《意见》指出，坚持有错必纠，抓紧甄别纠正一批社会反映强烈的产权纠纷申诉案件，剖析一批侵害产权的案例。严格遵循法不溯及既往、罪刑法定、在新旧法之间从旧兼从轻等原则，以发展眼光客观看待和依法妥善处理改革开放以来各类企业特别是民营企业经营过程中存在的不规范问题。北京（楼盘）大学法学院教授常鹏翱说，中央明确历史、辩证地看待过去的不规范行为，给民营企业家吃下“定心丸”，有利于他们安心投资、生活。 3、涉案财产处置随意牵连合法财产：依法慎重采取强制措施 企业和公民财产权受到侵犯，执法司法不够规范是一个重要原因。比如，不管企业涉案性质轻重，一旦涉案动辄采取查封、扣押、冻结等强制措施，造成企业正常经营无法进行，甚至破产倒闭；处理涉案财物时扩大范围，混淆企业法人财产和股东个人财产，混淆违法所得和合法财产，混淆涉案人员个人财产和家庭成员财产等。 《意见》提出，严格规范涉案财产处置的法律程序，依法慎重决定是否采取相关强制措施。严格区分经济纠纷与经济犯罪的界限、企业正当融资与非法集资的界限、民营企业参与国有企业兼并重组中涉及的经济纠纷与恶意侵占国有资产的界限，防范刑事执法介入经济纠纷，防止选择性司法。 4、“新官不理旧账”：完善政府守信践诺机制 一些地方政府政策不连续，“新官不理旧账”，有的甚至招商引资时“敲锣打鼓”，项目上马后“关门打狗”；有的地方保护主义严重，极端的甚至将外来投资企业特别是民营企业视作“打土豪”的对象；有的调整规划采取行政强制性措施，不给予企业必要的搬迁补偿费用。 《意见》明确，大力推进法治政府和政务诚信建设，地方各级政府及有关部门要严格兑现向社会及行政相对人依法作出的政策承诺，认真履行在招商引资、政府与社会资本合作等活动中与投资主体依法签订的各类合同，不得以政府换届、领导人员更替等理由违约毁约，因违约毁约侵犯合法权益的，要承担法律和经济责任。 5、房屋土地使用权到期：研究续期法律安排 土地使用权到期后，房子还是你的吗？《意见》明确，研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排。 社科院法学研究所研究员孙宪忠认为，关键意义在于中央明确了解决这一问题的导向，即推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期。 6、强征强拆：给予被征收征用者公平合理补偿 由于财产征收征用制度不完善，相关法律规定不够明确具体，造成行政机关自由裁量空间大，少数地方借“公共利益的需要”之名强征强拆公民房屋，或征收征用补偿不够公平合理。 《意见》明确，完善土地、房屋等财产征收征用法律制度，合理界定征收征用适用的公共利益范围，不将公共利益扩大化。给予被征收征用者公平合理补偿。 孙宪忠说，需要在法律上明确界定公共利益的范围，即使涉及公共利益，也要目的正当、程序正当、足额补偿。要让百姓有知情权，以及一定的参与权和决定权。 7、国资“蛀虫”：防止内部人任意支配国有资产 由于我国国有资产产权保护制度仍不完善，国有资产流失现象仍然存在。比如国有产权由于所有者和代理人关系不够清晰，存在内部人控制、关联交易等；由于自然资源资产产权所有人缺位，土地等自然资源由国有企业低价甚至无偿使用。 《意见》提出，以制度化保障促进国有产权保护，防止内部人任意支配国有资产，切实防止国有资产流失。建立健全归属清晰、权责明确、监管有效的自然资源资产产权制度，逐步实现各类市场主体按照市场规则和市场价格依法平等使用土地等自然资源。 8、侵犯知识产权成本过低：提高侵权法定赔偿上限 由于知识产权侵权成本过低，造成侵权行为屡禁不止，严重损害创新活力。 《意见》明确，提高知识产权侵权法定赔偿上限，探索建立对专利权、著作权等知识产权侵权惩罚性赔偿制度。
１．无产权房是指没有房产证的房子或者不能办理房产证的房子，这种房子法律是禁止公开交易的。我们平时所讲的小产权房其实就是无产权房，因为小产权房不具备两证，没有进行土地的登记也没有进行房屋的登记。 ２．公证不过户对买房人来说存在巨大风险。因为在我国房地产法律、法规中，买卖双方一旦发生纠纷，房产证是房屋所有权的第一证据，购房合同属于次要证据。一旦卖房人将房屋抵押或转售，买方人的利益将无法保证。 ３．另外，公证机构应该根据房产证的所有权而不是根据买卖合同来做公证，如果双方发生纠纷走诉讼程序，其公证效力也将受质疑。
房屋产权到期后，假如房子还在，那么房子还归你所有，只是每年要交土地税。房屋产权是指房子所占土地的使用权，而不是房子本身所有权。个人只要拥有产权证，房子就属于个人私有。
继承遗产首先要明确房屋的权属，是公房还是私房。如果是公房，就谈不上遗产继承问题。如果是私房，房主的子女有权继承。子女在父母生前未尽或少尽赡养义务的，可以不分或者少分。 没有产权的房子，子女是否可以作为遗产继承，需要根据此房子所具有的产权性质进行决定，具体参考如下： 1、只拥有使用权的房屋，除了普通商品房外，还有央产房、军产房、公租房等等。由于这类房屋政 策性很强，能否继承主要看政策规定。 2、只有使用权，但可以继承的房屋，有一些央产房、军产房等不能上市交易，虽然只有使用权，但政策允许继 承。当然，继承的也只能是使用权，即死者的继承人对该房屋共同拥有使用权 。 然而多个继承人如何公平、合理并友好地行使共同的使用权，在实践中一直 是个复杂的问题。比如，有的继承人要自己居住，有的继承人希望出租，收取 租金；有的继承人抱怨自己使用的空间小，有的继承人认为公共区域无人维护 等，往往矛盾百出。 3、只有使用权，但不能继承的房屋，此类房屋比较典型的是公租房。公租房的性质是租赁，对于租赁的房屋， 公民不拥有所有权，而且使用权也不能继承。 4、农村宅基地及上房屋，宅基地只有本集体组织成员才可申请取得，而且有“一户一宅”原则，所以，它的继承还关系到继承人的身份问题。
1、房屋产权人去世后，如果没有遗嘱，只能按法定继承程序办理房屋产权继承过户。 2、继承人是法定顺序继承人，包括父母，配偶、子女。 3、开具被继承人的死亡证明和继承人与被继承人的亲属关系证明。 4、全部顺序继承人带身份证、户口簿、死亡证明、继承人与被继承人的亲属关系证明、房产证、土地证到当地公证处办理房屋产权继承公证。 5、继承人带身份证、户口簿、房产证、土地证、房屋产权继承公证书到当地房屋产权登记部门和土地局办理房屋产权继承过户登记和土地使用权变更登记，将房产证和土地证过户到继承人名下即可。
风险一：学籍被占用 原房主户口不迁出去，最明显的问题就是占用上学名额，很多买房人为了孩子花高价买学区房，等买了房子才发现房东户口没迁出去，学籍也被占用了，就算能协商，如果因为这错过孩子的入学时间，得后悔死了。 风险二：易产生债务纠纷 如果原房主涉及了债务纠纷，户口还在你的房子上，有债主或者法院找上来就麻烦了。 风险三：转卖时影响成交价 买的房子过几年想转卖出去，对方买主问到迁户口的问题，得知你的户口根本不在这，而是原房主的户口占用着房子，换做谁都会犹豫，毕竟涉及的人越多麻烦也越多，这很有可能成为别人跟你讨价还价的好借口。 风险四：拆迁补偿影响分配 还有一种风险可能就是拆迁补偿了，虽然拆迁主要看户口本，但在实际操作的时候还是会根据实际居住人数分配补偿款，如果遇到一个事多的原房主，又将是无休止的麻烦。
1、热点城市商住房今年包括北京在内多个城市对商住房做了限制，以北京为例，买商住房只能全款不能贷款，还要占用宝贵的购房资格，失去了以往的优势。2、证件不全的房子市面上有些没取得合法规划许可证件的房子，同样不受到法律保护，划分仔细点的话，小产权房也属于证件不全的范畴里。3、部分已购公房有些央产房，虽然找到了原始购房合同，需要到原产权单位核实是否在央产办建档，建档的话就能上市交易了，但是合同中没有特殊约定，建档的话产生的物业管理费都要由购房人承担。出于对风险的考虑，如果找不到原始购房合同，这类房子申请贷款的话银行会拒贷。
按照户籍管理的基本原则，一套房屋原则上应该只立一个户口，但一个户口中可以有多名成员。我们在做老房拆迁的时候，也会碰到过一套房落有几个户口的情形，但都属于直系亲属成年后，单独的情形。因二手房买卖过程中存在较多的房屋过户后，原户主拒绝迁出户口的情形并严重影响买方的户口迁入工作。 户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴，法院不会受理及审理户口迁移纠纷，公安机关也无权强制性的要求卖方将自己的户口迁出，如此看来卖方拒绝迁出户口的话，在法律的层面上来将并没有有效的措施可以解决，也没有办法强迫卖方将户口迁出。这是否就意味着卖家可以“为所欲为了”呢，现实情况并非如此，如果买方由于特殊需求，如孩子读书等，需要迁入户口并占用名额。那么不迁户口可能会影响买家的积极性，造成房屋出售困难。另外，即便卖方口头承诺可以将户口迁走，买方也会要求在买卖合同中增加相关条款。
户口迁移手续请参照 《中华人民共和国户口登记条例 》 “第十条 公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。 公民由农村迁往城市，必须持有城市劳动部门的录用证明，学校的录取证明，或者城市户口登记机关的准予迁入的证明，向常住地户口登记机关申请办理迁出手续。 公民迁往边防地区，必须经过常住地县、市、市辖区公机关批准”办理。 户口迁移首先要做的就是先找到你需要落户的派出所，开具准迁证。这就证明有人会收你了，然后再到你户口所在地的派出所出具准迁证，该派出所会在电脑上调整你的户籍档案到你需要转入的派出所，并将户籍卡/迁移证交予你，你拿着这个证件再到落户的派出所办理户口簿即可。总共只需花15元。
按下面步骤办理公民迁入(准迁)户口手续： 第一步，应分清不同类型分别准备所列不同材料到迁入地派出所办理户口准迁手续。 第二步，当事人可持《户口准迁证》(第二联)和被迁移人《户口簿》到所在地派出所办理《户口迁移证》; 第三步，当事人持户口准迁证(第三联)和《户口迁移证》到迁入地派出所办理入户手续。 凡在市区购买房屋，以及自建私房或其他原因拥有房产同时具备稳定性生活来源，要求迁移户口的，凭《房产证》，迁移人员的户籍证明以及房屋所在地的社区同意接收入户的证明材料以及生活来源证明(包括营业执照、单位核章的工资单等)到户口所在地派出所申请，派出所调查核实后，经分局审核，报市局户政科审批后发给《户口准迁证》。
办理市内户口迁入，应持下列证明证件到其户口迁入地派出所办理: (1)迁入人的居民户口簿、居民身份证及市内户口迁移证； (2)迁入户的居民户口簿； (3)新立户的要有房管部门出具的住房证明或房屋产权证明； (4)迁入人符合申领、换领居民身份证条件的，每人交本人近期正面免冠一寸光纸黑白大头照片两张，已满16周岁，已领取居民身份证的,每人交照片一张； (5)因结婚迁入的要持结婚证； (6)迁入农村地区的农业人口要有迁入地乡镇政府和村委会同意迁入的证明； (7)迁入非直系亲属户内的,应征得迁入地派出所同意后,再办理户口迁移手续。
办理市内户口迁入，应持下列证明证件到其户口迁入地派出所办理: (1)迁入人的居民户口簿、居民身份证及市内户口迁移证； (2)迁入户的居民户口簿； (3)新立户的要有房管部门出具的住房证明或房屋产权证明； (4)迁入人符合申领、换领居民身份证条件的，每人交本人近期正面免冠一寸光纸黑白大头照片两张，已满16周岁，已领取居民身份证的,每人交照片一张； (5)因结婚迁入的要持结婚证； (6)迁入农村地区的农业人口要有迁入地乡镇政府和村委会同意迁入的证明； (7)迁入非直系亲属户内的,应征得迁入地派出所同意后,再办理户口迁移手续。
差别1：贷款条件不同 购买50年产权的房屋，大多不能申请公积金贷款。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，贷款利用为基准利率的1.1倍。 过去这曾经是50年产权房屋的一大“硬伤”。但随着各地纷纷将第二套住宅首付比例上调为6成，正规住宅产品反而身处劣势。 差别2：未来使用费用不确定 按公建用途规定，50年产权住宅的水、电、暖等使用费用都采取商用价格，且没有天然气入户。很多开发商在前期开发中与政府部门“求情”，能按民用价格缴纳，但毕竟名不正言不顺，未来存在变数。因此购房者应该在购房时询问清楚。 差别3：相关税费的差异 普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，而50年产权的住宅，其契税按3%缴纳，增加了未来交易的难度。 但是!在北京这样执行“若不是唯一住房，无论是否满5年，都要征收卖房所得的20%个人所得税”的城市，未来住宅交易难度比商住房还要大!从投资的角度看，还是50年产权房子更合适。 按照公建相关要求，50年产权房屋的人防和消防等建设标准较高，建筑质量也比普通住宅要高。但从居住的角度将，这也需要增加大堂、通道等公共空间，因此得房率普遍比住宅要低。 《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 这就是说，正规住宅子70年到期后，房子所有者还可以踏实住在里面。但50年产权就不同了，拿地之初开发商肯定不会要求50年后的权益，到时居住权如何保障是个大问题。 用40或者50年产权的公建用途土地，开发住宅物业只是其中的一种。在房地产市场上，还存在着其他的类似情况。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二行规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定，买房时您可要看清楚了。 1、居住用地70年; 2、工业用地50年; 3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年; 4、商业、旅游、娱乐用地40年; 5、综合或者其他用地50年。
1、产权 商住两用的房子土地的使用性质为非住宅，因此使用时间就是40年或者50年。另外，在售的一些二手商住两用房，土地使用证大多是在几年前取得的，因此不少项目的实际使用年限可能会更少一些。而住宅的土地使用年限为70年，产权时限长。 2、贷款 普通住宅，比如北京、上海，购买第一套房的首付是35%，并且可以使用利率更优惠的公积金还贷。 当然只要名下无未还清贷款，就可以继续贷款买商住的房子。但买这种类型的房子，若申请贷款是不能用公积金的，并且首付是50%，商贷利率为基准利率的1.1倍。 3、购房数量 普通住宅有限购，全国各地的限购措施有所不同。而公寓则没有限购措施，只要你有钱就可以买。 4、装修配套 如果买的是新交付的普通住宅，通常都是毛坯房，需要业主自己再去装修，可能又是几十万的支出。 公寓则多为精装修，拎包就能直接入住，周围的环境、物业服务也相对较好。 5、成本（税用和生活缴费） 普通住宅都是按民用的标准收取物业费、水电气费的，因此入住后的总成本还是比较低的。 而商住两用的房子，由于房屋性质不同，相关费用的收取都是按照商业性质的标准去征收的，费用要比普通住宅高出一倍左右，这样以后的入住成本势必增加很多。 税费上也有差异。普通住宅初次购买和未来转让时的契税为1%，而商住两用性质的住宅，契税按3%足额征收。 6、落户和子女教育 购买普通住宅后，只要符合当地的条件，都可以落户，还能享受就近入学的政策。这也是为什么会有“学区”这么一说了。 而公寓还得从性质上说，由于是在商业用地上建的，属于商业性质，因此不能落户，当然孩子的上学问题也无法解决。 7、面积选择 无论是住宅还是商住两用的房子，价格都受到地段、市场走势等方面的影响，同一个区域的房子，房价都差不多。 不过，因为公寓的户型比较单一，面积也比较小，所以买房的总花费也少一些。而住宅主要是刚需住房，因此户型种类比较多，面积也比较大，所以总的花费更多。 购房指南认为，如果您打算买房安家，避免商住两用的房子。这种房子虽然总价便宜，但后续生活成本、落户、孩子入学、生活环境（办公、居住混合）等方面都不好。 如果您是买房投资，也要多方面考虑。商住房费用昂贵，购房者需要谨慎购买，除非选了好区位、好开发商与好物业以及有好的区域规划的房子。 完成 丢弃
1、 须在所在派出所办理购房入户； 2、 未满18周岁者不得单独立户。 户口迁移申请书 XX公安局户政处： 本人（户主）于**年**月**日，在xx市**区**路**号**楼盘（写清楚楼盘的全称）*区*单元*号，购买商品住宅一套，面积**平方米，购房金额**万，并于**年**月**日取得房产证和土地使用证。本人及随迁家属已于*年*月*日实际居住**（楼盘名），根据XX市购房入户政策，现特申请将以下三人迁入XX市： 1、姓名，性别，出生年月，身份证号 2、配偶，姓名，性别，出生年月，身份证号 3、女儿或儿子，姓名，性别，出生年月，身份证号 ?申请人：**（一定要手签） 申请日期：**年**月**日
买卖二手房，购房者除了要将房屋的产权证办好，还应该将户口迁入。在很多二手房交易过程中，总是会出现卖方没有将户口迁走的情况，公安机关不能强制办理户口迁出，购房者只能吃闷亏。部分购房者遇到此类问题会申请“单独立户”，也就是通俗意义上的“一房两户”，这种方法往往存在日后发生纠纷的隐患，购房者还需要谨慎选择。
1、设施设备清点 在签订房屋买卖合同时要将设施设备的品色、成色以及能否正常使用等问题写清楚，交房时要按照合同的约定进行清点。这些设施设备通常包括空调、抽油烟机、灯具、热水器等。 2、水、电、煤气、 清点过户 买方和卖方要一起到自来水公司、电力公司、煤气公司或公司办理过户手续，并看一下有没有其他欠费，如滞纳金。如果有的话，可以要求原房主补缴。 3、电话、宽带、有线电视过户 房主应持开户卡和买方一起到交费处办理更名手续，同样也要结清欠费。 4、物业维修资金过户 买卖双方到物业公司办理更名手续就可以了。 5、物业更名以及费用结清 买卖双方要到小区的物业公司办理物业更名手续并缴纳费用，通常由卖方交至交房的当月，下月物业费开始由买方缴纳。 6、户口迁移 买卖双方一起到房屋所在地的派出所询问房屋的户口情况，如果原房主的户口仍然没有迁走，那么买方可以根据合同依法追究卖方的责任。 7、清点钥匙 卖方交给买方的钥匙应该包括：房间钥匙、单元大门的钥匙，防盗门钥匙、信箱钥匙等。 8、签署《房屋交接书》 《房屋交接书》应该将以上几个方面的内容用文字的形式固定下来，一式两份，买卖双方各拿一份。先验收房屋，再签署《房屋交接书》。
一、购房迁户需要携带的资料： 1、申请入户的书面报告； 2、房屋产权证、他项权证或收件收据； 3、购房人与入户者关系证明、户籍证明（或户口簿） 4、劳动部门出具的失业证（指非农业户口） 5、其他相关证明材料。 二、买房迁户的具体流程： 1、购房者持以上的有关证明材料到派出所申请； 2、凡被批准购房入户者，到派出所领取《准予迁入证明》； 3、回原户口所在地派出所办理户口迁出手续； 4、凭《准予迁入证明》（第三联）及《户口迁移证》、身份证到派出所办理入户手续。 注意事项： 1、 须在所在派出所办理购房入户； 2、 未满18周岁者不得单独立户。 户口迁移申请书 XX公安局户政处： 本人（户主）于**年**月**日，在xx市**区**路**号**楼盘（写清楚楼盘的全称）*区*单元*号，购买商品住宅一套，面积**平方米，购房金额**万，并于**年**月**日取得房产证和土地使用证。本人及随迁家属已于*年*月*日实际居住**（楼盘名），根据XX市购房入户政策，现特申请将以下三人迁入XX市： 1、姓名，性别，出生年月，身份证号 2、配偶，姓名，性别，出生年月，身份证号 3、女儿或儿子，姓名，性别，出生年月，身份证号 申请人：**（一定要手签） ? ? 申请日期：**年**月**日 ? ? ? ? ? ??
买二手房按揭贷款流程： 一、实地看房人员：信贷员、居间机构、评估员、买卖双方。 对房屋现场勘察：所售房屋产权是否明晰;是否设定其他抵押权利;是否对外出租;如果是公有房改住房、安居工程、经济适用房等非商品房是否符合上市交易条件;是否被列入拆迁公告或城市改造规划范围;申请的贷款成数和期限是否符合规定;卖方提供的资料是否真实、完整、合法、有效;记录客户的联系电话;收取房产证复印件。 二、产权验证人员：产权人及共有权人(卖方)、居间机构。 产权人及共有权人(卖方)带着身份证原件及房产证原件，到房管局交验身份证原件及房本原件，进行验证。领取房屋产权转移审验查档证明，并保留发票;再验证查档，并等待查询结果;领取加盖公章的房产证和一份该处房屋最初的“商品房买卖合同”。 三、签署合同人员：信贷员、居间机构、买卖双方。 认真核对校验客户的资料原件，鉴别所有签字人员的真实性，监督客户签字，收取房产证原件及订金(具体数额由买卖双方确定)，复印资料，提醒双方在该行办理帐户。 四、整理资料根据客户提供的相关资料，填写合同。 借款人的收入证明不足够时，需提供共同借款人并开具收入证明。收入证明上的单位名称与申请表单位名称必须一致。“申请审批表”的现住址一栏必须填写本市地址;如有共同借款人时，申请审批表需2人签字，且需签相应的一个声明。在填个人购房合同抵押物清单时，原值是买卖双方的成交价，折扣率=抵押值(即贷款额)÷原值或评估值(取低值)。房屋产权证编号、利率不要填写。 五、收取费用预审通过后，通知客户交费。 六、产权过户人员：居间机构、买卖双方。 提供资料：买卖双方身份证、房产证、契税证明、房管局出具的商品房买卖合同，面积超过200平方米以上的，需提供交易评估报告，复印资料。5个工作日左右凭领证通知单、身份证原件及契税发票领取新房产证。
第一步、签约 买卖双方签署建委、工商局指定的房屋买卖合同（自行成交版） 第二步、 签贷款合同 买卖双方到营业网点签署贷款合同，需要买卖双方、夫妻双方同时到场，并且带齐以上材料，买方还需备齐首付款。（1、2可在当天同时签署，暂时材料不齐、首付款不能当日交接或者买卖双方中的其中一方配偶不能同时到场，可以于合同签署日之后尽快补齐） 第三步、 评估 评估公司上门评估，业主配合即可。 第四步、 网上签约， 签约中心委派专人陪同双方到建委网签窗口网签，网签价格要保证客户贷款要求。 第五步、 审核 根据买卖双方提供材料结合评估报告和网签合同进行审核。 第六步、 批贷 审核完毕决定是否批贷，以及批贷金额，出具批贷承诺函。 第七步、 过户 签约中心安排买卖双方办理房屋产权登记过户之前，需要买卖双方对大额物业费用进行提前交验；过户当天需要先到地税局按照网签合同交易额缴纳各项税费。买方当天可以领取建委开具的领证通知单、和地税局开据的契税票。 第八步、放款 等几个工作日放款给卖方。 第九步、物业交割 过户完毕双方交接房屋，一般为过户当日，特殊情况可双方协商。 第十步、领取房屋所有权证 一般过户完毕10个工作日可以领取房屋所有权证，各区不同。 第十一步、抵押登记 过户之后买方需配合银行做抵押登记手续，办完抵押登记房本原件交予买方。
在申贷人办理贷款购房时，银行为了规避房贷风险，需要借款人提供有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人的担保证明。如果申贷人能找到愿意提供担保并且有经济实力的朋友或亲人，那么可以由他们为银行出具一份愿意担保的书面文件和资信证明。如果不能，则需要到专业的担保公司那里，由他们为你提供担保，这时所支付的费用就是房贷担保费。 办理二手房贷款时需要提交房屋抵押证明，房屋抵押证明却只能在房屋过户、两证办理齐全之后方能出具，这就导致了在银行在放款前的两三个月时间里，卖方的手中仅紧握着微薄的首付款，处于一个房财两空的尴尬局面，卖方的利益将很难得到保障。 所以在买卖二手房时，卖方一般不愿意承担这样的风险。在这种情况之下，房贷担保费就应运而生了。申请人符合贷款要求的前提下，若通过担保公司办理二手房的贷款业务，银行放款的速度也会稍快一些。 目前，通过中介和担保公司办理二手房商业贷款的一般流程为： 贷款人通过中介提出申请→中介请评估公司对房价作出评估→担保公司为贷款人进行担保→银行对担保公司提交的申请进行审核→审核通过后向贷款人放款。 另一种情况是：如果卖方十分信任买方，在银行贷款部门也同意的情况下，贷款人可以不通过任何的担保，凭房产抵押证明直接向银行提出申请贷款担保费用是可以省下来的。
1.评估价与最高贷款额 评估价与最高贷款额在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。 2.竣工年代与贷款年限 房产证上的竣工年代是通常被容易借款人忽略，其实银行在审批贷款过程中，通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件。银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。 例如，某房屋竣工年代为2008年，那么目前的房龄为7年，所以贷款年限最长为23年。 3.贷款银行的选择 各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。 4.还款方式的选择 银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。分别针对是不同的客户推出的。等额本息适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层；后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群，还款方式相对于前者更能节省利息。借款人在申请贷款时还要结合自身现有还款能力，一般月供不能超过家庭收入的50%为宜。 5.收入证明与还款能力 收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明。如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。还有家庭的一些其他资产如：大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明，银行是一般会作参考的。 6.贷款的成数和利率 各银行对首套住房的首付成数和贷款利率，第二套房的首付成数和贷款利率等都做出了具体的规定， 各个地区和银行可能存在差异。如果之前曾使用过公积金贷款，再次申请公积金贷款时需结清后方可使用。 7.借款人自身相关情况 个人征信：对于贷款人来说个人征信纪录非常重要，因为目前央行征信系统是全国联网的。作为银行审批的参考依据，个人信用的情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。信用卡消费后一定要按时还款。 借款人年龄：目前银行对借款人年龄一般的规定是不超过65岁。 8.申请贷款到放贷周期 购房人申请贷款的过程需要经过很多机构(包括：评估机构、担保机构、银行等)的配合才能完成。通常情况下，银行需要客户选定相应的担保服务机构，通过担保机构的话银行一般从买卖双方办理完过户手续起3-4个工作日将房款给业主。加上之前的的评估和银行审批时间，一般最快的话7个工作日就可以办理完成。
第1步：登记。买卖双方到中介机构咨询二手房交易的相关政策，并详细登记购房、售房信息。 第2步：验证。中介机构审核卖方身份证及产权证（包括产权是否共有、房屋是否抵押等），并留存证件复印件备案。同时实地考察、掌握房屋详情，初步估价，为确定售价提供参考。 第3步：签约。验证核实房屋后，买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，签订《房屋买卖合同》，同时交纳委托代理费。 第4步：交款。钱款交接时最好借助中介公司的过款平台，来保证钱款安全，如和房主自行交接需协商好过款事宜，并写到合同中。 第5步：过户。买卖双方交纳相关税费，办理过户手续。卖方将房屋腾空，将钥匙交与买方。
第一步：找好意欲购买的房屋，该房屋必须产权明晰，具备市政府规定的可进入房地产二级市场流通的条件。 第二步：选择一家银行指定的能够办理按揭贷款业务的房产交易代理机构，并在该代理机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。 第三步：买卖双方须提供的相关资料。 购房人（贷款人）须提供的资料有：户口簿、身份证、学历证明、婚姻状况证明、买卖双方签订的购房协议书、夫妻收入证明（单位收入证明），并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明，夫妻双方一寸近照各两张。以上证明资料越全面，银行在放贷评审中的评分越高，贷款人享有贷款金额及时间的条件越优越。 售房人须提供的资料有：身份证、户口簿、婚姻状况证明、夫妻双方同意出售证明、所售房屋的产权证明及上市批准证明。 第四步：去银行指定的律师事务所填写二手房按揭申请表，由律师把所有证明资料交送银行进行贷款审批，交纳所购房屋价值4‰的律师费。 第五步：银行在15个工作日内完成贷款审批工作，如同意放贷，则发给贷款承诺书。第六步：买卖双方到房屋所在区、县的房地局房地产交易管理部门办理房屋产权过户手续。 第七步：领到卖契后，送交银行，银行划拨款项。 第八步：到房地局办理房屋抵押登记、保险等手续，借款人按月还款付息，贷款本息结清后，注销抵押登记，解除合同。
1.购房者与售房者签订房屋买卖协议或房屋买卖合同 2.符合条件的购房者向贷款银行提出借款申请，并提供有关证明材料 3.买卖双方到贷款银行指定的评估机构进行房屋评估 4.贷款银行进行审批，通知借款申请人是否同意贷款 5.买卖双方办理产权过户手续，过户后，借款人到银行办理贷款手续 6.借款人与贷款银行签订二手房抵押贷借款合同 7.买卖双方将过户后的房屋所有权证送交贷款银行办理抵押登记手续 8.借款合同生效后，贷款银行根据借款合同划付资金 9.借款人按月还款 10.借款人还清贷款本息，解除抵押担保。
1.买卖双方签订《房屋买卖合同》，在合同中约定买方通过二手房贷款的方式支付房款，并约定首付款及贷款的比例。在这个环节，买方一般应在现场看房的同时，查验卖方的《房屋产权证》、水电气费记录等凭证;有时卖方会要求买方缴纳一定的定金。 2. 买卖双方到房屋所在区县的房地产交易市场现场打印《房产买卖协议》(协议上应明确注明房屋价款的支付方式，如"20万元作为首付款;其余资金申请贷款"等)，并且同时由买卖双方到当地房管局现场签订《私产房屋代收代付协议》，用以明确交易资金代收代付的委托关系。 3. 由于二手房的特殊性，买方需要先找评估公司对所购房产进行评估。银行会根据房屋交易价和评估价中较低者作为放贷的依据。需注意的是，有些银行会只接受指定评估公司的评估报告，而有些银行则没有要求，因此，购房者在评估前要先咨询贷款银行。 4. 为了保证贷款的安全性，一般银行会要求买方提供担保。担保人可以是有经济能力的个人，也可以是专业的担保公司。需注意的是，目前有些银行已经推出了无担保的二手房贷款，因此，购房者在办理房贷前要明确所在银行对担保费的收取。 5. 买方持《私产房屋代收代付协议》到贷款银行交存首付款，并取得交存首付款的证明，同时可向该银行申请二手房贷款并提交全部贷款申请资料。 6. 银行审核通过后，买方与银行签订借款合同，银行通知卖方贷款可付。 7. 买卖双方带房产证原件及复印件，买卖契约及复印件，买卖双方的身份证等资料到房产局办理过户手续，并带旧土地证到土地局办理换证手续。 8. 买方带上房产证、土地证过户收据、经鉴证的买卖契约、契税发票等材料，到房产局办理房产的抵押手续。 9. 银行收到抵押证明后放款，贷款发放完毕，买方人向房管部门领取新的房产证。 10. 购房者按照规定的还款方式，按时归还借款。在还清所有贷款后，购房者办理抵押登记注销手续。 影响二手房按揭贷款的因素 评估价与最高贷款额：二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。 竣工年代与贷款年限：银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行目前的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。 贷款银行的选择：各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。 还款方式的选择：银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。 收入证明与还款能力：收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明。如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。 贷款的成数和利率：目前，各银行对首套住房的首付成数和贷款利率，第二套房的首付成数和贷款利率等都做出了具体的规定。 借款人自身相关情况：个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。
第一步：房源收集 您可以从以下途径收集二手房的房源信息：专业的房地产网站、报纸媒体、中介公司。 1、专业的房地产网站：在专业网站房源信息频道的出售房源栏目中收集有大量最新的中介公司和个人自由发布的各种二手房信息，您可以在栏目中通过选择区域、价格、房型面积等条件进行快速查询，也可以选择详细条件进行更加深入的查询。您还可以在房源管理栏目中发布您的求购信息。 2、报纸媒体：晚报、每日新报的固定栏目定期会刊登很多二手房的房源信息，这也是您收集房源的重要途径。 3、中介公司：目前大多数中介公司都办理二手房买卖业务，可到中介公司查找房源信息，但奉劝您一定要找资质和证照齐全的中介公司，以免上当受骗。 第二步：交易谈判 一、确认权属： 首先您要判断一下卖方的产权是否完整和可靠，有无共有人，有无抵押以及其它产权纠纷;您最好到房管部门查询此产权证的真实性;另外对于公产房，您还要确认原产权单位是否允许出售。如果房屋的产权存在问题，建议您千万不要购买，以免成交后拿不到房屋产权证，引起许多麻烦。如果是公房，您要验证对方提供的房屋租赁合同。 二、现场看房 1、考察房子的基本情况您要在现场考察房屋建成的年代、土地使用期限、建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的一致，房屋的布局是否合理，配套设施是否齐全完好，您要详细看看房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏的情况。 2、看看周边环境和配套设施二手房由于建造年代早，因而周边的配套设施比较完备，但环境质量较之新房可能会差距很大。购买二手房时，您要着重考察房屋周围有无工厂等噪音、有害气体的污染源，另外还有小区安全保卫、卫生清洁、绿化等方面情况。对房屋配套设施设备的考察主要有：水、电、气、暖的供应情况及收费标准，电视接收的清晰度等等。 3、了解房屋的历史与邻居您要了解一下这套房子在历史上都有哪些人住过，什么背景，何种用途，是否发生过不好的事情(比如纠纷或案件)?邻居都是什么样的人?是否能融洽相处等等。 三、谈判签约 进行了以上两步工作后，您或许会找到自己满意的二手房。接下来您要与对方商谈价格、交接时间和设备、搬迁、过户费用等方面的问题。办好了这些事情，您就要与对方签订合同了。 与买卖新房不同，二手房买卖合同的签定相对比较简单，但合同并没有国家管理部门颁布的统一格式。如果您要签一个明明白白的合同，建议您应该先了解一下二手房合同的有关条款。 第三步：二手房贷款 如果您不能一次性付款，可以选择二手房公积金贷款和按揭贷款。二手房公积金贷款对象只能是缴存公积金的借款人，而按揭无此限制。办理二手房按揭贷款应经银行房贷处审查同意，到指定的房地产销售企业或房地产中介企业办理。借款人以所购的具有完全产权的二手房为抵押，由中介企业为其贷款提供保证并承担连带责任。 贷款条件;贷款额度、期限和利率;办理贷款所需资料;贷款相关费用第四步：过户手续和费用签定了买卖合同并且付清房款后，交易双方即可携带有关证件资料办理交易手续。如果您购买的二手房是涉外房产，要到市房地产产权市场管理处交易所办理。 否则，非涉外房产的二手房交易须到房屋座落区、县房地产交易管理部门办理。进件后，交易管理部门经过现场查勘等程序，确定产权无纠纷后，办理产权转移手续，买卖双方缴纳相关税费，在30日内，核发房屋所有权证。具有土地使用权证的还要到土地管理部门办理土地使用权变更手续。
1.交通环境-二手房胜 新房:买新房看的是以后的发展,不少楼盘在规划中的地铁2号线旁,不过现在要买,还是有车比较方便。 二手房:城市核心区有如蜘蛛网似的密织的交通网络,交通环境自然优越。 2.建筑外观-新房胜 新房:外观新颖、现代感较强、视觉感好,有不少楼盘还用上新的建材技术。 二手房:楼体外观建造较为传统、单一,房龄久了不免有发黄、裂缝之处。 新房:大开间居室、敞开式厨房、宽大的客厅等较为符合现代人的居住理念。 二手房:房间不够敞亮、厅里面积过于窄小甚至有的老房子没有客厅等。 3.价格比较-新房胜 新房:新楼盘目前开发商出于资金回笼的考虑,狂打价格战,有些价格比二手房还低。 二手房:两年内的二手房现在出售,价格并没有吸引力,建议“以租代售”。 4.物业服务-新房胜 新房:新楼盘大都主打服务牌,物业配套设施相对较成熟,如小区绿化环境、保安巡逻、停车位的管理、大堂电梯间的服务等方面都较为完善。 二手房:80、90年代修建的二手房由于其建成年代较早,因此并不具备完善、成熟的物业服务。 5.商圈配套-二手房胜 新房:新建楼盘地段的偏远性决定了其入住率较低,相应市政配套,商业设施、氛围等自然不够成熟,有待进一步开发与完善。 二手房:二手房凭借其占据城市中心区的有利地势,整体商业氛围、购物环境、生活气息等自是十分浓郁。 6.升值潜力-各有千秋 新房:随着地铁交通的建设开发以及武汉整体规划进程的进一步加快,远郊区楼盘将会逐渐吸引人们的眼球,成为即将升起的新兴投资区域,升值潜力较为可观。 二手房:中心城区的优势使其占尽天时、地利,随着土地的升值,其潜力将会得以进一步提升。
第一步：购买产权明晰的房屋，选择一家可办理按揭贷款业务的房产交易代理机构负责代办事宜。 第二步：买卖双方须提供相关资料。其中，购房人(贷款人)须提供的资料有：户口簿、身份证、学历证明、婚姻状况证明、买卖双方签订的购房协议书、夫妻收入证明(单位收入证明)，有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明，夫妻双方一寸近照各两张;售房人须提供的资料有：身份证、户口簿、婚姻状况证明、夫妻双方同意出售证明、所售房屋的产权证明及上市批准证明。 第三步：去银行指定的律师事务所，填写二手房按揭申请表，由律师把所有证明资料交送银行进行贷款审批，交纳所购房屋价值4%。的律师费。 第四步：银行在15个工作日内完成贷款审批工作，如同意放贷就发贷款承诺书。 第五步：买卖双方到房屋所在的房地局房地产交易管理部门，办理房屋产权过户手续。 第六步：领到卖契后，送交银行，银行划拨款项。 第七步：到房地局办理房屋抵押登记，借款人按月还款付息。
1、确定心理价位： 确定你的心理价位是买房的第一步。根据自己的可用于购买房产的资金量确定好要买什么价位的房子，如果需要贷款则先要计算好自己能够承受的月供金额。 2、确定区域： 要本着生活便利、工作就近的原则选择合理的区域购买房产。有老人和小孩的朋友还应考虑到子女入托、入学以及照顾老人的方便程度。 3、委托中介： 将自己希望购买的房产的价格、区域和对房产的具体要求告知中介公司。不要一提到中介公司就头疼，实际上有相当一部分中介公司是不错的。委托一家口碑好、信誉高的中介公司帮你找房可以起到事半功倍的效果。现在看房都是免费的，而且由于签合同时都是三方一起签署中介吃差价问题也基本得到解决了。不推荐自己从网络上寻找房源的方法，因为网络上存在大量的虚假信息和过期信息。不推荐在不熟悉二手房交易政策和方法的情况下私下交易，因为私下交易所省下的中介费与交易风险相比根本不值一提。 4、看房： 跟随中介公司去卖房方看房。观察小区内的管理和绿化水平、房屋的使用情况和内部结构、了解房屋的年限、询问物业费、停车费、供暖费及水、电、气的收费额度和方式，问清共有人或单位是否同意将该房产出售并查验相关证明。对该房产有任何疑问要当面提出。检验房主的身份证和该房屋的产权证明上是否为同一人。对比同等区域、同等档次、同等面积的二手房的销售单位价格，适当地试探房主的心理价位底限。 5、产权调查： 去相关房产的管理部门调查该房产产权证明和房主身份的真实性、是否与他人（或单位）共有、是否存在未结清的债务关系、该房产是否被抵押和出租等问题。委托中介公司购买房产时这一部分的工作由该中介公司完成，房产交易中有一个“网签”的过程，只要网签通过就可以基本说明该房产手续齐备可以销售了。 6、签署购房协议： 在确定希望购买的二手房后就要与卖方和中介公司签署购房协议了。买方在签协议时应该核定的是所购房产的具体地址、门牌号、产权人、共有人或单位的许可出售证明、房产基本状况说明、购房价格、中介服务费的缴付方式和日期、定金的缴付数额和交付方式、缴付定金后该房产的保留期限、剩余房款的交付方式和交付日期、办理产权过户的具体日期、该房产的具体交付日期及买卖双方的违约责任等约定，三方签字、加盖委托办理的中介公司的印章。 7、缴付购房定金： 定金的数额由买卖双方根据具体情况进行协商。在缴付定金时应有卖方和中介公司共同开具定金收据。卖方应签字确认并由中介公司加盖公章确认。一旦卖方违约买方可以要求索赔双倍的定金金额。 8、网签、过户： 二手房在网签成功后就可以办理过户事宜了。过户前中介公司会告知买卖双方应准备的相关文件并指派专人协助过户。需要注意的是过户时买卖双方均应本人到场才能顺利办理过户手续。 9、结清房款： 房产过户后可将剩余房款结清，但在结清前应会同卖方和中介公司共同到该房产的相关物业公司办理物业交割手续。在原房主结清应负担的物业费、停车费、供暖费、水、电、天然气等等相关费用，并由物业公司出具原房主与该物业公司无费用关系证明后将剩余房款按照购房合同约定与原房主予以结清。 至此，买方购买二手房的交易流程完毕。
1.评估个人购房能力 购房能力的评估也是买房前必须提前考虑的，一般来说月供一般不超过家庭收入50%，这些您都计算过吗?只有做好充足的资金准备才能避免买房后由于经济压力过大而引起的烦恼。 2.寻找房源 寻找房源看上去是最简单的事情，但确保房源的真实安全却是二手房交易中相当重要的一环，在通过各种途径获得房源的过程中，都有可能存在风险，损害消费者的利益和权益。因此消费者在查找房源的过程中，应该保持清醒的头脑，具备强烈的防范意识;同时，也不要因为贪图一时的省钱而导致全盘损失惨重，而应将维权意识落实到每一天和每一个细节。 3.量身选房 冷静地根据自身经济状况，以及工作外出等需求选择适合自己以及家人的房产，才能避免日后后悔。 实地看房 不放过任何小细节 实地看房是购房第一步的重中之重，其过程中不能放过任何小细节，因为这关系到你下面的抉择，到底是买还是不买，因此笔者提醒购房者在此过程中要慎重，注意屋内屋外每个细节，彻底把对象看真切。 4.选择心仪户型 面对市场上形式多样、纷繁复杂的户型是否感到难以定夺?什么是好户型、什么样的户型最适合自己?要想选个好户型，首先要对户型知识有一定了解。 5.谨防产权陷阱 在二手房交易过程中有许多纠纷都是由于产权问题而引起的，因此在购房过程中防范产权陷阱也显得尤为重要。
1、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件。 2、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金。 3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。 4、立契。 5、缴纳税费。 6、办理产权转移过户手续。 7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信。 8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 在房产交易中因交房而产生的纠纷主要表现于水、电、煤气及其附属设施和房屋装修等方面。如果在《房地产买卖合同》中，对上述情形予以关注，那么在实际房屋交接过程中，这样的矛盾会在很大程度上被避免。 二手房交房时易疏漏的环节 1、买方是否已到税务局开具全额房款发票; 2、新产证上是否已黏贴完税贴花和权证印花税; 3、买方的买卖合同上是否已黏贴合同印花税; 4、房屋内的电话是否已前往电信公司办理更名手续; 5、是否已前往煤气公司办理煤气更名手续; 6、是否已前往物业人理户名变更手续，结清上家与物业公司的各种费用; 8种识别方法辨别《房屋所有权证》的真伪 1、看封皮。 2、看团花。 3、看权证用纸。 4、看防伪底纹。 5、看微缩文字。 6、看建房注册号。 7、看发证机关印章。 8、看流水编号。 根据《城市房屋权属登记管理办法》有关规定，涂改、伪造房屋权属证书的，其证书无效，登记机关可对当事人处以1000元以下罚款;非法印制房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印制的房屋权属证书，并可对当事人处以1万?3万元罚款，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
二手房转按揭意思就是对仍处在按揭中的房产进行再次买卖,该房产的买方仍需要通过向银行贷款的方式,来偿还该房产尚未清偿的按揭房款的一种按揭贷款方式。转按揭流程有以下几点： 1、买卖双方签订《房屋买卖合同》;2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》; 3、买方交纳房屋价格30%的首付款(按交易价格与评估价格孰低的原则,一年内免评估,以原购买价为准); 4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款帐号); 5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请,律师初审,银行复审); 6、卖方向买方实际交付房屋;7、银行复审通过后放款,向卖方的银行划款; 8、卖方收到款项后,与原贷款行解除贷款合同和抵押登记,与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行;9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。 以下几点注意事项： 二手房转按揭注意事项： 1、买卖双方签订买卖合同,并事先确认买方有无还贷能力。 2、在银行同意买方贷款的情况下,选择申请同行转按或者跨行转按 3、买方向银行申请转按揭并提交相关材料及支付相关费用,包括担保费用 4、在转按揭申请通过银行审核后(审核通常需要五个工作日),且银行确认可以去还贷的当日,买方申请贷款的银行所指定的担保公司或中介机构,携带相关款项共同办理还贷手续。 5、办理完结还贷手续,由担保公司或者中介机构为卖方办理注销抵押登记事项。 6、办理完结注销抵押手续,双方在担保公司或中介机构陪同下去房管部门过户。 7、由担保公司或中介机构代为领取房产证,在做完抵押登记领取到他项权利证书后交给买方。 以上是小编为您整理的二手房转按揭流程以及注意事项。
一、看房 买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用都归买方支付。 二、查档 买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房产档案。 三、签合同 买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司。 四、公证 卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务。 五、资金监管及贷款申请 买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司），约7~8个工作日左右。 六、赎楼 买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右。 七、房屋过户 买方同担保公司去房地产产权登记中心签订《小产权房买卖合同(现售)》，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日。 八、缴费 买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证（记得多复印一些，再见到它时要等全部贷款还清之后），担保公司领出新房产证同按揭银行在市房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右。 九、交房 买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。
对于二手房交易流程，我们应该特别注意。 第一步：看房选房 选择二手房最头疼的就是找房源，其实也有多种渠道，第一，到正规的房地产中介寻找个人房源信息。第二，通过亲戚朋友或熟人同事介绍个人房源信息。 第二步：产权审查 第一， 检验二手房所有权，审查该房的“两证”（房产证、市局的房子有土地证）及相关文件（原购房协议、原购房发票等）； 第二， 房子的产权是否与他人共同拥有； 第三， 交易前查看房屋有无其人债权债务纠纷或行政机关等查封； 第四， 审查房屋有无抵押等情况； 第五， 二手房是否属于允许出售的房屋。是否为→（央产） 第六， 是否出租，承租人是否已经放弃优先购买权 第三步：签订合同 签合同时，买卖双方应在购买合同或协议中标明各方的责任义务及业主对客户的承诺等，明确违约责任。如到期未交房、单方悔约及其他违约情况的具体处理应注明，避免在交款时（过户、付款）出现不必要的麻烦。 第四步：“两证”过户 签订合同买方需交付定金，购房者和房主到该房屋房证填发单位区房产局办理过户，过户前买方交齐全款。办好《房屋所有权证》后，购房者要到土地部门办理土地证（只有市局有土地证）。 第五步：申请贷款 购房者申请贷款时需要带相关证件。然后向担保公司（银行）提出贷款申请，经过担保公司（银行）的调查审批后，购房者要签署一系列设定抵押所需的资料。 第六步：办理房贷 在相关部门（签约中心）指导下，等一切证件办齐后，双方用自己的身份证开设账户，银行将购房者申请的贷款划至房东的账户上，购房者自己的账户以后就是每个月还款的账户了。 第七步：收房入住 经历了前期一些周折，但到最终的验房收房也是一件不可忽视的问题，（水电、物业、供暖，等相关费用是否结清）。 二手房交易签合同 卖方提供了房屋的合法证件，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。 买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 二手房交易流程办理过户 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。 买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 二手房交易立契 房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 二手房交易缴纳税费 税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 办理产权转移过户手续 交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 二手房交易银行贷款 对贷款的买受人来说，在与卖方签订完房屋买卖合同后，由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 打余款完成交易 买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。 如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让。 划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商 品房的价格来衡量时，就有点不划算。 交易房屋是否在租 有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。 因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中 介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。 房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。 市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。 合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。 二手房交易看似复杂，其实掌握一些技巧还是很必要的。以上是小编为大家整理的二手房交易的详细流程，希望能为大家带来帮助。
签订房产买卖合同→提交贷款申请→银行调查审批→落实贷款担保→办理房产过户→签订贷款合同→银行发放贷款→借款申请人按月还款 具体操作流程： 1.买卖双方签订《房屋买卖合同》，在合同中约定买方通过二手房贷款的方式支付房款，并约定首付款及贷款的比例。 在这个环节，买方一般应在现场看房的同时，查验卖方的《房屋产权证》、水电气费记录等凭证;有时卖方会要求买方缴纳一定的定金。 2. 买卖双方到房屋所在区县的房地产交易市场现场打印《房产买卖协议》(协议上应明确注明房屋价款的支付方式，如"20万元作为首付款;其余资金申请贷款"等)，并且同时由买卖双方到当地房管局现场签订《私产房屋代收代付协议》，用以明确交易资金代收代付的委托关系。 3. 由于二手房的特殊性，买方需要先找评估公司对所购房产进行评估。银行会根据房屋交易价和评估价中较低者作为放贷的依据。 需注意的是，有些银行会只接受指定评估公司的评估报告，而有些银行则没有要求，因此，购房者在评估前要先咨询贷款银行。 4. 为了保证贷款的安全性，一般银行会要求买方提供担保。担保人可以是有经济能力的个人，也可以是专业的担保公司。 需注意的是，目前有些银行已经推出了无担保的二手房贷款，因此，购房者在办理房贷前要明确所在银行对担保费的收取。 5. 买方持《私产房屋代收代付协议》到贷款银行交存首付款，并取得交存首付款的证明，同时可向该银行申请二手房贷款并提交全部贷款申请资料。 6. 银行审核通过后，买方与银行签订借款合同，银行通知卖方贷款可付。 7. 买卖双方带房产证原件及复印件，买卖契约及复印件，买卖双方的身份证等资料到房产局办理过户手续，并带旧土地证到土地局办理换证手续。 8. 买方带上房产证、土地证过户收据、经鉴证的买卖契约、契税发票等材料，到房产局办理房产的抵押手续。 9. 银行收到抵押证明后放款，贷款发放完毕，买方人向房管部门领取新的房产证。 10. 购房者按照规定的还款方式，按时归还借款。在还清所有贷款后，购房者办理抵押登记注销手续。
第一步：找好意欲购买的房屋，该房屋必须产权明晰，具备市政府规定的可进入房地产二级市场流通的条件。 第二步：选择一家银行指定的能够办理按揭贷款业务的房产交易代理机构，并在该代理机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。 第三步：买卖双方须提供的相关资料。 购房人（贷款人）须提供的资料有：户口簿、身份证、学历证明、婚姻状况证明、买卖双方签订的购房协议书、夫妻收入证明（单位收入证明），并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明，夫妻双方一寸近照各两张。以上证明资料越全面，银行在放贷评审中的评分越高，贷款人享有贷款金额及时间的条件越优越。 售房人须提供的资料有：身份证、户口簿、婚姻状况证明、夫妻双方同意出售证明、所售房屋的产权证明及上市批准证明。 第四步：去银行指定的律师事务所填写二手房按揭申请表，由律师把所有证明资料交送银行进行贷款审批，交纳所购房屋价值4‰的律师费。 第五步：银行在15个工作日内完成贷款审批工作，如同意放贷，则发给贷款承诺书。第六步：买卖双方到房屋所在区、县的房地局房地产交易管理部门办理房屋产权过户手续。 第七步：领到卖契后，送交银行，银行划拨款项。 第八步：到房地局办理房屋抵押登记、保险等手续，借款人按月还款付息，贷款本息结清后，注销抵押登记，解除合同。
按照国家相关法律法规的规定，被继承人以遗嘱的方式安排房产的，只要符合法定条件，就应该按照被继承人的遗嘱分配房产。如果被继承人在遗嘱之外还有房产未处理的，那么这部分房产则按照法定继承情况处理。已经按照遗嘱单独继承了遗嘱中所涉及房产的继承人，仍然有权利参与法定继承的房产分配，除非遗嘱中明确表示该继承人不得再继承遗嘱房产之外的房产。
遗 嘱 <br/><br/>立遗嘱人:李××，男，××年×月×日出生，汉族，现住 * * 市××路×号×室，身份证号:××××。 <br/><br/> 我今年78岁，在立遗嘱时精神清醒，由于年事已高，并患有高血压、糖尿病等疾病，可能发生意外，故立遗嘱，由于我握笔困难，由刘应良律师代我起草本遗嘱，由湖北诚信联合律师事务所刘应良律师、陶小平律师进行见证。遗嘱内容如下: <br/><br/> 1、将我位于 * * * 市××路×号×室的房产一栋(房产证号:××××)由儿子李××继承。 <br/><br/> 2、除上述房产外，我其余的财产按照国家有关法律进行处理。 <br/><br/> 3、我指定刘应良律师作为我的遗嘱执行人。 <br/><br/> 5、本遗嘱一式三份，我本人、遗嘱执行人、湖北诚信联合律师事务所各保管一份，继承开始时由执行人负责实施。 <br/><br/>立遗嘱人:李×× <br/><br/>代书人:刘应良律师 <br/><br/>证明人:王××<br/> 在场人:张 * *<br/><br/>时 间:二00九年**月**日
对房产,要写明详细地点,日后归何有所有.<br/>对不动产,写明归何人所有就可以了,遗嘱的形式本身并不重要,建议进行公证,公证人员会帮助立嘱人完成,且,经公证的非经另一份公证不能撤消,其他形式的证明其是否有效是关键.
依据《中华人民共和国继承法》第十六条第二款规定，公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或数人继承。生前立下自书遗嘱，指定由原告一人继承涉案房屋。自书遗嘱所立程序及表现形式均符合法律规定，故该自书遗嘱依法成立，应受法律保护。现已离世，原告作为法定继承人，依据生前所立遗嘱主张继承涉案房产中所占份额的诉讼请求，理由充分，法院予以支持。 告在涉案房产中所占份额较多，从有利于当事人生活便利、生活习惯等情况考虑，涉案房产归原告吴某1所有较为适宜，但应按被告应继承份额予以折价补偿，即原告应当按照涉案房产价值60000元的1/10折价补偿被告吴某3金额6000元。
