按照国家相关法律法规的规定,被继承人以遗嘱的方式安排房产的,只要符合法定条件,就应该按照被继承人的遗嘱分配房产。如果被继承人在遗嘱之外还有房产未处理的,那么这部分房产则按照法定继承情况处理。已经按照遗嘱单独继承了遗嘱中所涉及房产的继承人,仍然有权利参与法定继承的房产分配,除非遗嘱中明确表示该继承人不得再继承遗嘱房产之外的房产。
1、签订《买卖合同》、《房屋交易保障合同》 2、购房资质核验、房源核验 3、资金监管协议 全款:房款资金监管??缴税过户??领取产权证 商业贷款:房屋评估??贷款银行面签??首付款资金监管??银行批贷??缴税过户??领取产权证??办理抵押登记??银行放款 公积金:房屋评估??公积金面签初审??首付款资金监管??银行批准贷款??银行放款??缴税过户??办理抵押登记??领产权证
流程: 评估??打协议??面签??批件??进件??出他项??银行??正孚??放款 详解: 1评估:需要2-3个工作日,二级以上评估公司对房产做现市场价值的估价,出具书面评估报告; 所需材料:房主身份证复印件 房地产权证或房权证复印件。 2 打协议:到房屋所在区的房管局办理,买卖双方都要到场,在房管局做备案,证明交易正在进行,如果后期房屋买卖没有成交,需要到房管局取消协议。 所需要件:买卖双方身份证(复印件一份)、双方手章、房地产权证(复印件一份)、卖方个人结算账户(复印件一份)。如上次成交到现在超过5年,房本在5年内,需提供商品房合同或契税票。房改购房还要提供房改协议。除南开和河西区,其它区都需要提供评估报告。 3 面签:借款人到银行签订借款合同 所需要件:买房,夫妻双方身份证,夫妻双方手章,户口本,结婚证,过户费,首付款,买卖协议(根据各区房屋需要的复印件不相同,比如南开的房屋需要原件2份,复印件5份)、评估报告。 4 批件:一般需要3-5个工作日,银行对贷款人的资质进行审核,看贷款人的资质,比如工作年龄等。 5 进件:进件=过户,对房主进行更名,进件过后出来新房本名字为买方姓名 所需要件 买房:身份证、手章、买卖协议、契税(现金)与银行借款合同 卖方:身份证、手章和房地产权证 进件完成后房管局会出两个取件单,房本取件单,由买方带走,30天买房凭此取件单到房管局拿新房本;他项取证但,有担保公司带走。 6 出他项:7个工作日后,房管局出一绿本《他项权证》,此证明由银行凭他项取证但领取,约束房产抵押权,证明该房屋现有贷款,在没有还清贷款前房主对房屋只有使用权没有买卖权,可租赁,可居住。 7 银行:流程,在银行过一下,款项由银行放至正孚。 8 正孚:政府的谐音,是国家对资金监管的机构,需要3-5个工作日。 9 放款:资金监管过后银行放款到卖方存折里。
签订《买卖合同》、《房屋交易保障合同》→购房资质核验、房源核验→资金监管协议 全款:房款资金监管→缴税过户→领取产权证 商业贷款:房屋评估→签贷款银行面签→首付款资金监管→银行批准房贷→缴税过户→领取产权证→办理抵押登记→银行放款 公积金贷款:房屋评估→公积金面签初审→首付款资金监管→银行批准房贷→银行放款→缴税过户→办理抵押登记→领取产权证
签订《买卖合同》、《房屋交易保障合同》→购房资质核验、房源核验→资金监管协议 全款:房款资金监管→缴税过户→领取产权证 商业贷款:房屋评估→签贷款银行面签→首付款资金监管→银行批准房贷→缴税过户→领取产权证→办理抵押登记→银行放款 公积金贷款:房屋评估→公积金面签初审→首付款资金监管→银行批准房贷→银行放款→缴税过户→办理抵押登记→领取产权证
①一手房。你只给开发商提供你自己的基本资料,其他什么都不用管,只要等着领证就可以了。 ②二手房,先签合同,然后公证。 一次性付款的话直接到房管局过户(过户流程比较麻烦,各地又有些差异,不过都有人指点你怎么做的,这里不细细复述了),过户完直接领证就一切OK了。如果你需要按揭的话,公证过以后先到银行做房产评估,申请贷款,看这个房子的评估价是多少,如果银行审批通过,可以去过户,过户完以后,《抵押权证》在银行,你直接拿房产证。
购房者满足退房条件后找开发商协商。一般有三种结果: 1、协商成功,完成退房。 2、取得满意补偿金,不退房。 3、无法协商一致,要求仲裁或诉讼。 如果协商成功呢,则应走以下程序,购房者向开发商发出退房通知,开发商收到退房要求后于15日内办理购房人与贷款银行解除或终止合同手续,然后将全部房款退还,最后办理停止向公积金管理中心或贷款银行还款的手续。
交易方式和税费 新房和二手房,两者缴纳税费的种类和交易方式是不同的,购买新房你需要缴纳契税和城市维护建设税,而购置二手房除缴纳契税之外,还需要交营业税,个人所得税。另外,在交易方式上,两者也有一定的区别,新房主要是自行交易,而二手房采用的则是自行交易和委托交易相结合的方式。 交易的风险和程序 购房交易风险主要集中在两个方面,分别是:房屋质量及配套设施上面的交易风险和产权方面的交易风险。两者比较,新房和二手房的风险侧重点各有不同。对于新房来说,购房时可能新房还在最后的装修施工阶段,消费者对房子的了解还停留在沙盘、资料和售楼员的解说中,对实际情况的认知不足,所以容易出现房屋质量和配套上的风险。在产权风险上,因为消费者的购房对象是开发商而且是第一次交易,所以这一风险较小。 反观二手房,因为是看得见摸得着的,人们对房屋的户型,质量、交通、环境、周边生活设施一目了然,有非常直观的印象,所以在房屋质量和配套设施方面没有多大的问题,但是产权问题却远远超过新房,网上常见的有夫妻一方擅自处置夫妻共同财产、共有人未经其他共有人同意处置共有财产几种状况。合同签订过户之后,也经常会出现其中一方或第三方主张合同无效或要求解除合同的不合理现象。 就以签约程序而言,新房签约很多程序都由开发商办理,所以较为简单,二手房签约则需要双方共同进行,所以程序复杂。 新房和二手房的性价比差异 新房的价格主要由开发商制定,主要依据是地块的拿地价格、房屋施工成本、居住环境和楼盘地段未来的升值潜力,这样的楼盘售价是有很大水分的,而且开发商一般不会同意降价销售,购房回旋余地小。说到二手房,售价主要由中介和房东定价,参考依据有房屋质量、现有配套、周边新房售价和一些个人心理因素,性价比高而且有较大的降价回旋余地。
保障性住房是由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成,是我国城镇住宅建设中较具特殊性的一种住宅。它通常是指根据国家政策以及法律法规的规定,由政府统一规划、统筹,提供给特定的人群使用,并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定,起社会保障作用的住房。 关于深圳保障性住房能不能买卖的问题,武汉晚报发表了相关新闻??深圳拟禁止保障性住房上市交易。 深圳保障房领域的弊端和问题多次被媒体和网络曝光,出现“豪宅门”“豪车门”“公务员通过保障房申请审查”“零资产者申请保障房”等事件,引发社会舆论对保障房建设及分配机制的热议。 不少专家指出,保障房数年后可以上市交易的相关规定,使得不少人试图以较低成本申请入住保障房,再转手倒卖以获得高额利润,这是保障房申请时出现瞒报、虚报、假报现象的重要原因之一。 目前,深圳市规划国土委已在其官方网站公布了《深圳市住房建设规划(2011-2015)(征求意见稿)》,《规划》明确提出,严格保障性住房上市交易管理,已分配保障性住房原则上禁止上市交易,对根据相关政策符合上市交易的保障性住房,仅能由政府以扣除增值收益的价格回购,并重新分配给符合条件的保障对象,实现保障性住房在中低收入居民和人才中循环分配的机制。
1、比较价格:二级市场真正的价格应该怎样,您可以通过公开信息如报纸信息、网上信息、中介机构发布的信息等,进行分析比较,也可以向专业的房地产评估机构了解市场行情。 2、预约看房:通过中介代理公司您在看房前应与代理公司签订《委托代理协议》和《看房单》。在看房时间安排方面要注意:最好提前一天预约看房;业主一般不可能24小时在家等候,最好下班后或休息时间看房。直接与售房者联系看房许多买房者都是通过亲戚、朋友介绍或通过其它公开渠道获得信息并直接和卖房人联系,在预约看房前,尽量多了解对方房产情况,如地段、价格、面积、楼层、产权是否清楚等,做到心中有数。 3、签订合同:您在看过房后,表示满意,希望与卖房人签订合同时,应该准备身份证和购房定金。 在签订合同时,您需要慎重注意以下几点问题: 房屋产权是否明晰,卖房者是否具有《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》,是否具有全部产权,物业是否是他本人所有。双方交易税费如何负担;屋内设备如何安排,物业腾空交接时间如何商定;违约责任及如何争议解决;房款如何支付。若通过中介代理公司签署合同时应特别注意:检验中介代理公司的《资质证书》和《营业执照》,非法中介不受国家保护;在二手房交易中,中介公司是无权代表卖房者签署售房协议的,您必须与卖房者本人签署协议,方为有效;若中介公司以售房者代理人的身份与您签署协议,您也有权知道售房者的具体情况,特别是成交价格是否经过售房者认可等,以免被中介公司赚取了差价。 4、手续办理:二手房的手续办理大致可分为以下六步: ①、准备:卖方应准备身份证、户口簿、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、交易课税评估报告以及买方的身份证明;如卖方有共有人,必须出具房屋共有人同意出售证明,共有人必须签字盖章。 ②、填写权属转移登记申请表和《房屋买卖合同》,向房屋所在地交易所提出申请,交易所审查卖方房屋档案权属是否清晰和买方身份证明。 ③、审核通过后,交易所发放交易转移过户收件单。 ④、凭缴费单,买卖双方缴纳国家税费(契税、交易手续费、土地收益金、印花税、产权登记费)。 ⑤、持交费票据、买方身份证、过户收件单领取新的《房屋所有权证》。 ⑥、买方持新《房屋所有权证》和双方签署的《买卖合同》、原《国有土地使用权证》以及契税和土地收益金原始凭证到所在区土地分局办理土地使用权登记,换发新的《国有土地使用权证》。 5、物业交验:您应在合同规定的时间内进行验房,验房的内容主要包括:物业是否与合同约定的一致;物业里的家具等是否已搬空;物业钥匙是否已交付;有关物业费用换出方是否已结清。验房后,您要注意结清相关的结算费用。 购房合同中有10项内容至关重要,必须列明: ①.转让当事人的姓名或者名称、住所; ②.房地产的坐落地点、面积; ③.土地所有权性质及该房屋是否可以上市交易; ④.代理公司权利和义务及违约责任; ⑤.房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况; ⑥.二手房转让的价格、支付方式和期限; ⑦.二手房交付日期; ⑧.双方的违约责任; ⑨.争议的解决方式; ⑩.转让当时约定的其他事项。 6、交付物业:您应在合同规定的时间内向买方进行交房,交房的内容主要包括以下5点: ①.物业是否与合同约定的一致; ②.物业里的家具等是否已搬空; ③.物业钥匙是否已交付; ④.有关物业费用或其它尾款费用是否已结清。 ⑤.请买方签字,确认交付完成。
深圳二手房贷款交易主要流程: 第一步、签约,买卖双方签署建委、工商局指定的深圳市存量房买卖合同; 第二步、签贷款合同,买卖双方到银行网点签署贷款合同,需要买卖双方、夫妻双方同时到场,并且带齐以上材料,买方还需备齐首付款; 第三步、评估,中信安排评估公司上门评估,业主配合即可; 第四步、网上签约,签约中心委派专人陪同双方到建委网签窗口网签,网签价格要保证客户贷款要求; 第五步、审核,银行根据买卖双方提供材料结合评估报告和网签合同进行审核; 第六步、批贷,审核完毕决定是否批贷,以及批贷金额,出具批贷承诺函; 第七步、过户,签约中心安排买卖双方办理房屋产权登记过户之前,需要买卖双方对大额物业费用进行提前交验;过户当天需要先到地税局按照网签合同交易额缴纳各项税费。买方当天可以领取建委开具的领证通知单、和地税局开据的契税票; 第八步、放款,银行承诺过户完毕3个工作日内放款给卖方; 第九步、物业交割,过户完毕双方交接房屋,一般为过户当日,特殊情况可双方协商; 第十步、领取房屋所有权证,一般过户完毕10个工作日可以领取房屋所有权证,各区不同; 第十一步、抵押登记,过户之后买方需配合银行做抵押登记手续,办完抵押登记房本原件交予买方。
1、看地段 新房:近年市区新建楼盘不多,多建在近郊及远离市区的地方。 二手房:市区、热点地区随处可见二手房的身影。 PK:同样地理位置的房子,二手房自然占有较大优势。 2、看交通 新房:相对二手房交通不是很方便,公交线路不多,有的楼盘道路不畅。 二手房:城市核心区有密织的交通网络,交通环境自然优越。 PK:从交通环境方面看,二手房与新楼盘所占优势各不同,不分上下。 3、看外观 新房:外观新颖、现代感强,颇具视觉冲击力。 二手房:建筑外观较为传统、单一,九十年代建筑风格为主。风吹日晒久了不免有发黄、裂缝之处。 PK:从楼体外观,室内布局来看,新楼盘所占优势比重较大。 4、看户型 新房:大开间居室、敞开式厨房、宽大的客厅等较为符合现代人的居住理念。 二手房:房间不够敞亮、客厅面积过于窄小甚至有的老房子没有客厅等。 PK:从户型空间和面积使用来看,新房较占上风。 5、看价格 新房:新楼盘普遍户型面积较大,单价较高,如此算下来总价自然不菲。 二手房:户型面积虽小但是其总价却相对较低,这也是吸引购买的重要因素。 PK:从户型面积总价来看,二手房较占上风。 6、看物管 新房:大都主打服务牌,物业配套设施相对较成熟,如绿化、保安、车位、电梯等物管较为完善。 二手房:大多由于其建成年代较早,因此并不具备完善、成熟的物业服务。 PK:从物业服务方面来说,新楼盘较二手房略胜一筹。 7、看区位 新房:大多新建楼盘地段偏远决定了它市政配套、商业设施、氛围等不够成熟,有待进一步完善。 二手房:二手房凭借其占据城市中心区的有利地势,整体商业氛围、购物环境、生活气息等十分浓郁。 PK:从整体商业氛围来看,二手房优势更为明显些。 8、看升值空间 新房:升值潜力较为可观。 二手房:尽占天时、地利,升值潜力将进一步提升。 PK:新楼盘、二手房优势各不同,其未来发展前景各具优势。 能回答你这个问题我跟高兴,这本身就是我的专业范围,希望我的回答能对你有用,使你对这方面了解更多!!!
1、通过中介办理抵押登记,按照中介的收费标准交抵押登记费;个人办理抵押登记,商品房每笔80元,公房、经适房每笔40元。 2、根据《城市房地产抵押管理办法》和《物权法》的规定,下列房地产不得设定抵押: ①权属有争议的房地产; ②用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产; ③列入文物保护的建筑物和有重要意义的其他建筑物; ④公告列入拆迁范围的房地产; ⑤被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产; ⑥法律、法规规定不得抵押的其他房地产。
一、对交易房屋产权进行调查。 购房者需要对房屋产权完整性、真实性、可靠性审核,在过户之前看好房屋产权证上的业主姓名与售房者是否相符,是否有抵押或共有人等。 二、买卖双方签订二手房买卖合同。 无论是房产赠与还是买卖,都需要进行房产转移,转移双方当事人都必须签订书面转让合同,也就是二手房买卖合同。二手房买卖合同之中,必须包括双方当事人的姓名或名称住所,房地产权属证书名称和编号,房地产坐落位置、面积和界限,土地宗地号,土地使用权取得的方式及年限,房地产的用途或使用性质,成交的价格及支付方式,房地产交付使用的时间,违约责任,双方约定的其他事项。 三、评估房产。 正常情况下,房产评估需要找评估公司,此过程大约要5~7个工作日。 四、办理贷款。 若购房者办理公积金贷款和商业贷款组合,需要同时向公积金中心和银行进行贷款申请;若只申请商业贷款(按揭贷款),只需要向银行进行贷款申请即可。此过程是二手房交易中耗时最长的阶段。贷款办理下来后,要注意注销该物业的他项权证。 五、向房地产管理部门提出过户申请。 二手房买卖双方持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请,并申报成交价格,拿受理单。 六、房地产管理部门核查。 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查,在15日内作出是否受理申请的书面答复;受理的核实申报的成交价格,并根据需要对转让的房屋进行现场勘查和评估。 七、缴纳契税等二手房交易税费。2016最新二手房交易税费种类 八、房地产管理部门核发新的房屋产权证。双方当事人应凭过户手续,到房产管理部门领取房地产权证书。
二手房过户是指对已经进行交易的二手房到房产登记部门进行产权变更登记,并缴纳一定的税费的行为的。 二手房过户过程中应该注意一些细节问题的把握比如税费由谁来交,过户之后原来的房屋所有者需要把所有钥匙交给新屋主并且原本的房屋所有者不在具有使用该房子的权利(包括将房屋的租赁给第三人的权利的),如果细节的问题没有指明很容易的产生纠纷的。
1、核实卖方的身份。如果是个人,看他的身份证;如果是单位,到工商局看它的档案的资料的;如果卖方有代理人的,看他有没有经过公证的授权的委托书的。 2、到房管局查验卖方的房产证。看该房屋是否有房屋共有权人,如果房屋为多人共有,则须卖房人提供所有共有人的身份证件及同意出卖房屋的书面文件;如是夫妻共有财产,是否经过卖方配偶的书面同意;如果房屋已出租,则须卖房人提供承租人同意出售的书面意见;如果房屋已被抵押,则须卖房人提供抵押权人同意房屋出售的书面文件。 3、如通过房屋中介购房,购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构,必要时可查阅中介机构应具备的"两证",一为工商部门颁发的营业执照,二为房屋土地管理局颁发的中介代理资质证书。 4、仔细核对卖方身份证或工商档案中的名称与房产证上的房屋所有人是否一致,原则上是一个字也不能错。 5、如购买公房,须了解所购公房是成本价还是标准价,标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权。因此,应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见;另外,军队、医院、学校的公房,由于其特殊性,在没有取得单位同意的情况下,一律不得出售。 如果所购房屋是已购公房或经济适用房,还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。
一般来说,有这几方面限制:(1)已取得房地产权证的商品房,或立即可以取得房地产权证并入住的商品房;(2)房龄:不超过20年的普通住房和不超过15 年的其他房产;(3)贷款成数:普通住房最高8成,而其他房产最高6成:(4)贷款期限:普通住房的房产已使用年限与贷款年限之和最长不超过30年,其他 房产的已使用年限与贷款年限之和最长不超过20年(且贷款期限最长不超过10年);(5)贷款期限与借款人实际年龄之和不得超过65周岁。
1、买方咨询 买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2、签合同 卖方提供了房屋的合法证件,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 3、办理过户 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。 4、立契 房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。 5、缴纳税费 税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6、办理产权转移过户手续 交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7、银行贷款 对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。 8、打余款完成交易 买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 二手房交易十大注意事项: 一、房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 二、土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。 三、房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 四、交易房屋是否在租 有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 五、福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 六、市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 七、物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。 八、单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 九、中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。 十、合同约定是否明确 二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
继承过户 流程: 一、办理房产证过户手续要到被继承人户籍所在地的派出所注销户籍,办理死亡证明; 二、办理房产证过户手续要到区或市公证处(原外销商品房到市公证处)办理继承权公证,房产继承分两种:一是遗嘱继承,二是法定继承。需要提交的材料有: 1. 被继承人死亡证明; 2. 办理房产证过户手续需要该套房屋的产权证明或其他凭证; 3. 户口簿或其他可以证明被继承人与法定继承人的亲属关系的证明文件; 4. 办理房产证过户手续需要继承人的身份证件; 有遗嘱的继承权公证另需提交的资料:被继承人所立遗嘱(该遗嘱必须是已公证过的遗嘱,其他形式的遗嘱由于无法认定其真实性,因此暂不予采纳)。
1、买方咨询 买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2、签合同 卖方提供了房屋的合法证件,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 3、办理过户 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。 4、立契 二手房交易流程当中,房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。 5、缴纳税费 税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6、办理产权转移过户手续 交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 7、银行贷款 对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。 8、打余款完成交易 买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 二手房交易十大注意事项: 一、房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 二、土地情况是否清晰 二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。 三、交易房屋是否在租 有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁",也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。 四、房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 五、福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。 六、物管费用是否拖欠 有些房主在转让房屋时,其物业管理费,电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠,且已欠下数目不小的费用,买受人不知情购买了此房屋,所有费用买受人有可能要全部承担。 七、市政规划是否影响 有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 八、单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。 九、中介公司是否违规 有些中介公司违规提供中介服务,如在二手房贷款时,为买受人提供零首付的服务,即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜,岂不知如果被银行发现,所有的责任有可能自己都要承担。 十、合同约定是否明确 二手房买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
网签 由中介促成的交易,必须通过中介的电子密匙网签合同,中介促成合同又让买卖双方自行网络签约属于违反行业操作规范的行为,买卖双方应该警惕。若是个人与个人达成的二手房交易,沈小姐建议买卖双方在家庭电脑就可以完成网签并打印合同,如家里没有打印机可凭网签编号在交易登记中心现场打印合同即可。 递件 交易双方带上网签合同可取号递件。在受理窗口提交房产证、双方身份证及网签合同等资料后可获得收件收据,收件收据上会做出缴税指引,指导买卖双方到相应的窗口缴税。 完税 买卖双方到税务窗口缴税后取得完税证明,完税证明会打上房屋网签合同的标准地址以及缴税人的名字,买家应付的税费为契税,完税证明会打上房屋地址以及买家的名字,但这绝非证明房屋已转名;业主应付的税费为个税,完税证明上会打上房屋地址以及业主的名字。买卖双方完税后凭完税证明以及收件收据,可以回到递件窗口换领受理回执,受理回执会注明领新证的日期,一般为7个工作日。 领新证 房管局对交易进行审核后,一般在7个工作日内出新证,新买家或者中介可以到窗口取证(按揭付款交易须由银行或按揭中介代表取新证,防止买家只付首期即获得新房产证)。
1、买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。2、卖方提供了房屋的合法证件,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。3、办理过户。4、缴纳税费。5、办理产权转移过户手续。
派出所的房屋是公有房屋,房屋的产权人是当地政府,因其不是社会法人,无需要求法人资格,为此,派出所签的合同应该视为有效。 按照合同内容,派出所不应在合同约定期间内收回房屋,但合同没有对合同期内收回房屋应承担的违约责任进行明确,因此,如果他一定要收回房屋,必须承担由此给你造成的一切损失。 建议你可以将因此造成你的所有损失列出明细,并计算出具体的额度。
你没过户,所以房产在法律上还是原户主的,你们签了的买卖合同也只是债权的关系,法院拍卖房屋抵债,出来的房款,估计你也不是第一受偿人,银行什么的要优先受偿,所以这事没办法了。这明显就是一个骗局。
请问我买了一处平房,当时双方签订合同并有见证人签字,虽然没有进行房屋过户,但对方的房权证、土地证都给了我在我手中,现在这里要进行房屋拆迁,卖房给我的人想反悔把房屋要回去?请问这种情况如果打官司我能赢么? 这个情况如果打官司你是否能赢,首先、要解决的是这个平房是什么性质的房子,即是不是可以上市交易的房子,如果是建设在集体土地上或者农村村宅基地上的房子即“小产权房”,现在对方反悔了,你是赢不了的。因为你们签订的房屋买卖合同,违反了国家行政法规的强制性规定而无效。 如果是依法可以上市交易的房产,你能不能赢也不能一概而论。根据《物权法》“物权法事实上”、“一物一权”和“不动产所有权的转移以登记为准”的规定,尽管对方的房权证、土地证都在你手中,但从法律层面上说,你并不是该平房的物权所有人,所有人还是原房主。在你们之间仅存在一种债权债务关系。所以,对方反悔了以承担违约责任为代价向人民法院提起诉讼而进行毁约,你也很难赢得这场诉讼。或者原房主以一物二卖的方式,以现在市场公平的价格卖给不知道情的第三人并办理了过户登记手续,第三人以你侵权为由向人民法院起诉你,届时,你首先想到的是你自己手中有合同、对方的房权证、土地证,并以此进行抗辩。但第三人用不动产善意取得制度来对抗对你,法律也不会支持你的,这才是《物权法》中规定的不动产善意取得制度。 以上说的都是对你不利的因素,那么,怎样才能变被动为主动呢?如果是第一种情况,那就没有办法了,如果是第二种情况,个人认为你应当立即向人民起诉向要求对方履行合同的附随义务(协助办理过户手续),正常情况下,法院会根据“诚实信用”原则和合同法的相关规定,判决对方履行义务。 以上仅是个人观点,只供参考哟。
原房东不愿意的话,没过户恐怕就过不了户了 不过可要求赔偿
一、房主不卖房给买主X是否违约? 房主不违约,买方违约。因为买方没有在合同约定的时间内签订合同。 二、房主通过注销原有产权证而办的新产权证是否合法? 不合法。明知房产证毅然存在,却寻找一个借口,又办了一个新证。“(房主当时把证抵押在中介手中时是签过字的)”这里说的抵押是一种担保物权,但保物权是主债权的从债权,现在房主按照双方约定的时间履行了等待买方签订合同的义务,即预合同义务,买方没在规定时间内签订买卖合同,因此,预合同义务消灭,房方收回房产证才是正常的做法。 三、如果有其它人想购买这套房子是否会有后患? 没有后患。
买方未按约定时间付首付款属违约在先,卖方可据此提出解除合同,根据定金罚则,卖方可以不返还已收的定金。由于买卖合同已经解除,中介应将房产证归还产权人,卖方补办新证是不得已而为之,也是示意中介拿着不还也是白拿。 如果有别人想购买那要看产权人的意愿。没有产权人的签字同意产权归属转移不了。
银行资金监管的业务还是比较可信的 如果你签约的是家正规的经纪公司 同时在签约的时候需要把你们谈好的这样一个流程写入合同里.通过经纪公司签约通常在双方买卖合同之外另有份居间服务合同,那么在这个合同里把以上所说的流程清晰的阐述出来就可以了 你需要注意的就是时效的问题 在一天的时间里能否办理完毕上述手续,这个最好让经纪公司给你一份计划. 其他的应该不会有什么问题.
甲98年卖了一套自己的城市拆迁安置房给乙,乙和甲签了卖房合同,款已付清。当时没有房产证,所以没有过户。乙于当日伪造甲的签名(我并不知情)又加价把该房卖给了我,签了卖房合同,钱款付清。我进行了装修并出租。一直没有过户,03年该房房产证下来后,户名是甲。我要过户时发现甲本人不是和我发生交易的那个人。现在甲已经把该房卖给了丙, 并办理了过户手续。现在丙要起诉我,我坚决不搬出。我该怎么办呀..........?法院会怎么判? 一、甲在没有取得房地产证书的情况下,将一套自己的城市拆迁安置房给乙,乙和甲签了卖房合同,款已付清。当时没有房产证,所以没有过户。按照我国法律的规定,不动产所有权的变动以房地产登记为准,因为甲与乙之间没有办理产权变更登记,(事实上甲与乙之间也办理不了)因此,在甲与乙之间,仅仅是一种债权法律关系,而不是物权法律关系。只有在甲将不动产证书变更登记到乙的名下,乙才取得了该不动产的所有权,即物权。 二、乙于当日伪造甲的签名(我并不知情)又加价把该房卖给了我,签了卖房合同,钱款付清。我进行了装修并出租。 尽管乙于当日伪造甲的签名,但在法律上并不能改乙对该不动产是一种无权处分的行为。所以,你与乙之间买卖关系是一种效力待定的合同。现在甲不认可你的合同效力,那么,你只能向乙主张你的债权权利。 三、现在甲已经把该房卖给了丙,并办理了过户手续。现在丙要起诉我,我坚决不搬出。我该怎么办呀..........?法院会怎么判? 甲已经把该房卖给了丙,并办理了过户手续。丙才是真正的善意第三人,根据我国《物权法》的规定,丙支付了合同的对价,办理了产权过户登记手续,丙取得了该不动产的所有权。现在丙要起诉你,我你坚决不搬出。那是法律所不能容忍的,因为丙是物权所有人,从而享有物权,物权最根本的效力就是具有对世的效力,除所有人外,其他任何人都有不作为的义务,事实上丙现在是在排除妨碍,故法院会判决你搬出去以排除你对物权所有人的妨碍。届时法院判决书生效后,你不搬出去,丙可以申请人民法院强制你搬出。 四、你应当自知道甲将该房卖给丙之日起,立即寻找乙向其主张解除与乙之间的买卖合同关系并要求乙承担违约责任,包括主张可得利益损失。 尽管我对你的情况很同情,也很理解你的心情,更吐弃乙的不道德行为,但法律毕竟是法律,所以,建议你抓紧时间找乙主张权利.否则,你的利益损失将很难追回。
你卖房时,以你的房屋产权证为产权凭证,产权人有权处置自己的财产。 A房东与你的户口应该是有两个户口本。
有合同直接拿合同去办就好,这些你不用管,直接找中介,别忘了,中介也拿了5000块大元的,合同没有执行,中介也有责任,那合同去咨询律师,即可。
两种说法都是对的,这要看你觉得怎么划算就怎样交。 20%是指你(现在房产证上的登记价-原房产证登记价)X20%,不过这里面的差额可以用贷款利息,装修费,佣金,营业税等费用来冲抵; 1%是指现在房产证上的登记价X1%。
1、契税发票:此票一式好几联,不知你是不是全掉了?你可以上交契税的地方,查询,交请复印一份,加盖契税所的章,或让契税所出具已交的证明;2、购房合同:找开发商联系,协助你,去房地产登记部门 核实,登报声明作废,开发商补发;3、这样凭以上两件再带上购房发票、维修基金发票及身份证件即可申领房产证啦。
20%是双方自愿约定的,比例法律没有相关限定,但如果认为该比例计算出的违约金过分高,可请求法院或仲裁机构予以适当减少(视造成的损失)。 定金有不超合同标的的20%,但你说的是约定违约金。
这样应属卖方违约,中介有责任和义务去协商。如协商不成可以要求退回定金并无需付任何费用给中介方。原因是:房东在没有女儿的委托授权下本身无权代签合同,也就是这份合同无效。中介是违规的,这一情况中介应该是知情的,但没有履行告知买方会产生的后果。正规的中介应查验卖方的房产证、身份证是否属房主本人,如不是应持有公证过的委托书。这是中介的责任,否则中介的佣金付那么多不是...... 希望帮到你!
既然房东给你说了,就不属于私自卖房 房东有房子的买卖权力,房子租给了你签了合同,你就有使用权 你就有权力允许或禁止任何人进入(包括房东在内,虽然房子是他的,但房子已经租给了你,只要在租约内你就有对房屋的使用权。)
买房人的权利:有权要求房屋按时交付,并依规定办理所有权转移登记手续;当买房人违反对房屋权利或质量瑕疵的担保义务时有权要求卖房人赔偿损失。 买房人有以下义务: (一)支付房屋价款的义务—这是买房人最主要的义务。房屋价款的支付时间,应依合同规定,一般情况,房屋所有权的转移与价金的交付应同时履行。采取分期付款形式时,买房人应按合同规定的付款期限,将每期应支付价款及时支付,不得拖延。 (二)接受房屋的义务——买房人有义务接受卖房人依合同交付的房屋,并和卖房人一起到房管机关办理房屋所有权登记手续。如果卖房人交付的房屋有权利问题或质量瑕疵,买房人可以拒绝接受,但要为此负举证责任,并要在法律和合同规定的范围内向卖房人提出异议。(
您父母还在么? 在的话直接他们就行了``不在的话那确实是你们的共同财产`但房产证上必定是一个人的名字```不知您父母有没有把他过户到你们谁的名下?`如果没有那得先找个律师``搞定遗产分配的事```那个确实得3方都签字```你们得自己协商``先别提卖房的事```你您可以出2/3的钱 分给您的姐姐哥哥```把房子过到您名下``然后就随便您怎么卖了````有人买的话就收钱然后到建委过户就行了 不过这样比较不保险``最好找个中介 签个合同``您卖房不用给中介 服务费的
⒈由于你之前认购的属于经济适用房先转为商品房,在我们这(福建泉州)需多交1%的土地出让金。所以开发商找你收取是合理的。 ⒉你签完合同转卖,就得交税,而且没产权的买卖对买方来说比较有风险,所以你如果要卖,趁还能更名卖掉,这样的话,对买方比较有保障。 ⒊认购协议上是可以让你退房,但是没说你可以把你的名额转给别人,你去年买的,现在退房的话,去年到现在房价的差额部分你将损失掉。开发商把你的房子以现在的市场行情卖,更好卖,人家都巴不得你退房呢。 ⒋这类房产是比较麻烦,具体他们是怎么操作,我不敢妄下定论,不过正规的开发商没必要骗业主。建议你还是配合点好。
一首先需到你原来的按揭银行去询问一下能否办理转按揭手续,如行就比较方便,否则就有点麻烦. 如能转按你只需要到房屋中介机构去发布一个售房信息(免费),中介机构就会想尽一切办法帮你卖房,谈好买家后双方到银行办理转按手续就行了,或者买家愿意一次购买,经过公证处公证一下,让他帮你把未还的款归还银行,取出产权证变更成买家的名字就完了,但注意收完款. 如果不能办理转按手续,你就必须把以前你未还完的按揭款全部归还完后,取出产权证方可卖房