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请问,期房合同转让需要什么手续?

请问,期房合同转让需要什么手续?

我是上海的,最近打算在江苏和朋友买两套写字楼.对方买的是期房.对方付款方式是一次性已经付清的.
现在我想买他的房子.他说到房产开发商那里只要办个合同更名就可以了.
听他说,开发商那里他可以去沟通,只要交点手续费.房子还有几天就要交付了
我对这方面不是很了解,所以有点担心.不知道这样的交易是否得到法律的保护.
还有,我怎样做,才能受到法律的保护.
时间还有几天,所以我很急,希望在这里能够得到帮助.非常感谢!

全部答案

  •   根据2005年4月30日七部委的<关于做好稳定住房价格工作的意见>文件第七条   七、切实整顿和规范市场秩序,严肃查处违法违规销售行为 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定,国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,防范私下交易行为。  所以如果交易已经在登记所备案的话,你还是老实等房产证出来后再想办法避税吧.  还没在登记所备案可以改,最好是你先交部分钱给开发商后定协议,卖主和开发商买卖关系的由他们自己处理注销.

      根据2005年4月30日七部委的<关于做好稳定住房价格工作的意见>文件第七条   七、切实整顿和规范市场秩序,严肃查处违法违规销售行为 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定,国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,防范私下交易行为。  所以如果交易已经在登记所备案的话,你还是老实等房产证出来后再想办法避税吧.  还没在登记所备案可以改,最好是你先交部分钱给开发商后定协议,卖主和开发商买卖关系的由他们自己处理注销.收起

    精忠报国_

    2005-12-27 20:37:17

  • 1、严格来说国家已经明令禁止其方转让行为,目的是打击炒买炒卖行为; 2、你的问题里提到的“到房产开发商那里只要办个合同更名”就是行话所说的“改底单”,也就是说,在开发商与业主(购买方)签订的购房合同还没有在房地局办理备案手续之前,由原来的业主(出售方)办理退房手续,然后新的业主(就是你)在重新办理购买手续。开发商收取一部分费用。一般来说这种办法只要开发商同意就可以办理,但是也属于违规操作。

    1、严格来说国家已经明令禁止其方转让行为,目的是打击炒买炒卖行为; 2、你的问题里提到的“到房产开发商那里只要办个合同更名”就是行话所说的“改底单”,也就是说,在开发商与业主(购买方)签订的购房合同还没有在房地局办理备案手续之前,由原来的业主(出售方)办理退房手续,然后新的业主(就是你)在重新办理购买手续。开发商收取一部分费用。一般来说这种办法只要开发商同意就可以办理,但是也属于违规操作。收起

    178

    2006-01-04 23:23:48

  • 这需要开发商的鼎力帮忙。只要开发商同意就不会有问题。理由是:你的购房合同是与开发商签,到房产管理部门备案。 步骤是:1.对方与开发商解除合同,开发商到房产管理部门销案。2.双方退房、退款。3.你与开发商签合同,你交款开发商到房产管理部门备案。

    这需要开发商的鼎力帮忙。只要开发商同意就不会有问题。理由是:你的购房合同是与开发商签,到房产管理部门备案。 步骤是:1.对方与开发商解除合同,开发商到房产管理部门销案。2.双方退房、退款。3.你与开发商签合同,你交款开发商到房产管理部门备案。收起

    学点儿东西

    2006-01-01 10:56:25

  • 给开发商交手续费这种做法是不可取的,只有到房产交易中心办理才能得到法律的保护,这样就必须交一部分税款,因为国家有规定不超过两年的房屋必须交税。

    给开发商交手续费这种做法是不可取的,只有到房产交易中心办理才能得到法律的保护,这样就必须交一部分税款,因为国家有规定不超过两年的房屋必须交税。收起

    々後来々

    2005-12-30 09:56:21

  • 你朋友的想法是比较经济实惠的! 只要在房产大照没下来前,可以变通! 虽然不合法,对个人是有利的! 只要大照是你的名字就可以了!

    你朋友的想法是比较经济实惠的! 只要在房产大照没下来前,可以变通! 虽然不合法,对个人是有利的! 只要大照是你的名字就可以了! 收起

    东北浪人

    2005-12-28 14:16:00

  •   “楼花”转让是一个较为通俗的说法,一般是指商品房竣工交付使用前的商品房买卖,是现今房地产市场上经常遇见的行为。由于过去相关法律、法规对之没有规定,致使交易中无规可循,买卖各方经常为之产生争执。争执的焦点主要体现在“楼花”转让是否有效以及转让是否可以获取差价款。
      同时这种交易的操作性也成为难题。 由于不动产买卖的特殊性,《中华人民共和国房地...全部

      “楼花”转让是一个较为通俗的说法,一般是指商品房竣工交付使用前的商品房买卖,是现今房地产市场上经常遇见的行为。由于过去相关法律、法规对之没有规定,致使交易中无规可循,买卖各方经常为之产生争执。争执的焦点主要体现在“楼花”转让是否有效以及转让是否可以获取差价款。
      同时这种交易的操作性也成为难题。 由于不动产买卖的特殊性,《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定:“下列房地产,不能转让:(六)、未依法登记取得权属证书的”,但该条限定的是已竣工交付使用的不动产,并未涉及”楼花”。 《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条规定:“商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让的问题,由国务院另行规定”。
      但是国务院至今没有作出规定,建设部的《商品房销售管理办法》对此也没有规定。于12月1日生效的《北京市城市房地产转让管理办法》(《以下简称办法》)对此作出明确规定,填补了这一法律空白。 该《办法》第四十四条 预购人在预售登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的,按照下列规定办理:(一)未付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人应当取得房地产开发企业同意;(二)已付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。
       转让预购的商品房的,预购人与受让人应当签订书面合同,并在合同签订后15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售登记。 从法理上分析,预购房的转让不是房屋的转让,而是预购合同的转让,《办法》明确了与购房转让的合法性,同时对转让程序进行了规定。
       一、具备权益转让条件 根据《办法》规定,预购房转让必须有预购人与房地产开发企业签订了商品房预售合同,并在房地产管理机关进行预售登记后就可以进行转让。在此,虽未对预售认购协议签订后的转让作出禁止性规定,但实际上排除了签订认购协议就转让“楼花”的合法性。
       二、征得开发商同意 根据《办法》规定,预购人未付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人应当取得房地产开发企业同意;已付清预售商品房预售合同约定的总价款的,预购人无须征得房地产开发企业的同意,预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。
      这一规定符合《合同法》关于合同转让的规定。 三、转让合同与登记 《办法》规定,转让与售房的应当签订书面合同,并在合同签订后15日内进行预售变更登记。 四、权益转让的法律后果 根据《合同法》的规定,合同转让后,受让人取得合同当事人的权利。
      预购房转让后,受让人取得原商品房预售合同约定的预购人(房屋买受人)的一切权力。 五、转让价格 《办法》对转让价格没有作出规定,《合同法》对合同转让也没有作规定。所以,对楼花的转让未必是原价。 。收起

    浪淘沙

    2005-12-28 09:36:14

  •    一、期房转让的概念 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。本文所说的期房转让的期间还包括至购房者办理好房产证(小产证)之前,这一段期间购房者把房屋再次转让的行为。
       二、期房转让的合法性分析 期房转让使得一部分...全部

       一、期房转让的概念 期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止,在这一期间的商品房称为期房,消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。本文所说的期房转让的期间还包括至购房者办理好房产证(小产证)之前,这一段期间购房者把房屋再次转让的行为。
       二、期房转让的合法性分析 期房转让使得一部分投资商在短期内获得利益从而带动了房产市场的发展,但由于一些投资客的投机也扰乱了整个房地产市场秩序,引起了购房市民的恐慌,产生了负面影响。因此一些地方相继出台了期房限制转让的政策,那么期房转让究竟是否合法呢? 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定:“未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。
      ”。我国合同法第五十二条的第五项也规定“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同是无效的合同,而《中华人民共和国城市房地产管理法》是全国人民代表大会常务委员会通过的,是属于法的效力等级中的法律。按照逻辑推理期房转让也就自然无效。但是按照这样的逻辑思路就会得出《中华人民共和国城市房地产管理法》是一部自相矛盾法律的结论,因为该法第四十四条规定商品房预售,应当符合下列条件:  (一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;  (二)待有建设工程规划许可证;  (三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;  (四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
          商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。    商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。 这就是说该法第四十四条的规定是允许在建过程中的房屋(没有房地产权证)进行交易的,这岂不是自相矛盾吗?在现实生活中也有同样的困惑,因为期房能不能买卖不同的地方政策又各不相同,有的地方允许而有的地方又不允许(如南京、上海等)。
      其实期房转让问题在1995年1月1日生效实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》中就已经作出了规定,只不过是一个授权性规定而已。该法第四十五条规定“商品房预售的,商品房预购人将购买的末竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。”。但时至今日,近十年的时间国务院也没有出台这方面的规定,致使至今还没有一部全国性的行政法规来操作期房买卖问题。
      这不能不说是我国立法的滞后,但从《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的本意来看是准许期房交易的,只是把交易的具体程序、方法等授权给国务院来具体实施而已。根据法理学的一般原理,只要是法律和行政法规没有禁止的,公民便可以选择作为或不作为。因此公民(包括法人和其他组织)有权利选择作为即进行期房转让。
      而且此种 期房转让行为是合法的而不是非法的。 三、“期房限转”政策的法律性质分析 南京、浙江、上海等地相继出台了期房限制转让的政策,以限制购房中的短期炒作行为。下面以2004年4月20日,上海市政府发布的《上海市人民政府关于预售商品房转让问题的决定》(俗称“期房限转”政策)为例作一分析。
       1、 该决定的法律效力问题 该决定是由上海市政府制定颁布的根据我国《立法法》第七十三条的规定:省、自治区、直辖市和较大的市的人民政府,可以根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规,制定规章。地方政府规章可以就下列事项作出规定:   (一)为执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项;   (二)属于本行政区域的具体行政管理事项。
       因此,根据该规定不难看出上海市政府发布的《上海市人民政府关于预售商品房转让问题的决定》属于地方政府规章,其主要是对本行政区域的房地产市场进行调控管理。其效力明显低于全国人大及常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。 2、 该决定只是限制居住性质房屋的期房转让,而不涉及其他性质的商品房的期房转让。
      该决定规定“除商品住房外的其他商品房在未竣工并取得房地产权证前,预购人进行转让的,可以按规定办理预售商品房转让的预告登记”。这一决定也从侧面说明了期房本身是可以转让的,只是由于居住性质的房屋关系到绝大多数人的生活和社会的稳定,为此政府从房地场市场健康稳定发展和社会稳定的角度出发,用行政手段来调控房地场市场的秩序。
       3、该决定对现实生活中期房市场的影响 《上海市人民政府关于预售商品房转让问题的决定》中规定“自2004年4月26日起,预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让,并按规定办理房地产转移登记;在取得房地产权证前,房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记。
      ”对此决定的理解有两种观点:一种观点认为,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条的规定“未依法登记领取权属证书的房地产,不得转让。”因此这种情况下买卖双方签定的《房地产买卖合同》因违反行政法规强制性规定而无效。另一种观点则认为,商品房预告登记的证明是一种“权属证书”,具有准物权性质,这种情况下买卖双方签订的《房地产买卖合同》应为有效。
      笔者认为该决定并不必然导致商品房预购人在取得房屋产权证之前转让该房屋的合同无效,而仅仅是导致无法办理转让登记而已。房地产属于不动产,物权变动有两个基本原则即公示原则和公信原则。公示原则要求物权的变动(产生、变更、消灭)必须以一定的可以使人们从外部察知的方式显示出来。
      因此登记便成了物权变动外在表现的主要方法,不动产公示原则对维护不动产的交易安全起着巨大的作用。公信原则是指人们对不动产的变动以“登记为准”予以信赖,即使登记的物权状态和真实的物权状态不一致也不能影响物权变动的效力。公信原则虽然有时会损害真正权利享有人的利益,但其对促进社会经济的发展和保护物权的交易安全起到了不可磨灭的作用。
       根据物权变动公示原则和公信原则,我们不难看出《上海市人民政府关于预售商品房转让问题的决定》规定的“……在取得房地产权证前,房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记。”只是说明在这种情况下的转让行为无法对抗第三人,一旦卖方违背诚实信用而反悔或把房子再转卖给他人,买房人很难从法律上获得风险保障。
      此外根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定,我们也不难得出期房限转中期房买卖仍然有效的结论。
      因为《上海市人民政府关于预售商品房转让问题的决定》并不是全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规,该决定在法的效力等级上只是相当于地方政府规章,不能据此认定期房买卖合同无效,只要期房买卖合同的双方当事人意思表示真实且具有相应的民事行为能力就是合法有效的。
       四、期房转让如何规避法律风险 既然期房可以转让那我们怎样才能在法律上保证期房有效转让呢?现实中一般可采取以下两种方式: 第一种方式是买卖双方签定一份预购协议双方对预备买卖的房屋的基本情况、价款支付、房屋的交付及预办理交易过户的日期作基本约定。
      并由卖方支付一定的定金待卖方取得产证时,双方再按照预购协议的约定期限签定房屋买卖合同。这种操作模式是预购(售)双方对期房的买卖达成的一种意向。根据合同法第八条规定“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。
      依法成立的合同,受法律保护。”;合同法第四十四条规定“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”。因此,笔者认为只要预购(售)双方主体适格、意思表示真实且内容又不违法这种预购(售)协议就是合法有效的。
      双方当事人要按照约定全面履行协议,任何一方不得擅自变更或者解除协议,并不得恶意阻却协议的履行而恶意违约,一旦双方能诚实信用地全面履行了协议,双方就可以在产权证办理出来后签订房屋买卖合同,从而实现房屋买卖的目的。当然这种操作模式对预购方而言最大的风险就是:预售方违背诚实信用的原则恶意违约,当产权证办理出来后不原意按照协议的约定和预购方签订房屋买卖合同。
      此时预购方只能选择要求其(预售方)承担违约责任或赔偿责任,而无法实现房屋买卖的目的。因为此时房屋买卖合同尚未签订,无法请求其继续履行以实现买卖房屋的目的。 为此笔者建议:预购方可以在预购协议中增加违约责任条款,以此来给违约方施加压力,加大违约成本限制其恶意违约;同时也可以最大限度的保护自己的合法权益。
       第二种方式是双方直接签订买卖合同,买受人支付一定数额的定金,同时对买卖合同的生效附设一个条件,如约定 “卖家取得小产证后合同开始生效”。这种操作模式的法律依据主要是《中华人民共和国民法通则》第六十二条规定“民事法律行为可以附条件 , 附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。
      ”;《合同法》第四十五条的规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。”即当事人对合同的效力可以约定附条件。这操作模式在履行中同样会出现两种违约情形。一种情形是,在合同成立但未生效前,即所附生效条件尚未成就时预购(售)方悔约。
       笔者认为,根据《合同法》第八条的规定“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同,依法成立的合同,受法律保护。”。所以在这一阶段守约方可以要求悔约方实际履行合同或赔偿损失。另一种情形是,合同所附生效条件客观上能够成就,但因预售方看到房价上涨感觉出售吃亏,便恶意阻止条件成就,比如大产证办妥后卖方不配合办理小产证或找其它理由推脱。
      根据《合同法》第四十五条的规定“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就。”。据此,预售方恶意阻止小产证取得的,将被视为合同所附条件成就,期房转让合同已生效,对双方具有法律约束力。不仅双方合同要继续履行,而且违约方还要承担违约责任。
      这种操作模式对买卖双方来讲都有可靠的法律保障。 希望此文对楼主能够有点帮助。收起

    xwm982...

    2005-12-28 09:34:21

  •   购房者经常遇到一个这样的问题,问期房是否可以再转让、是否可以购入、而有些地方性文件不允许期房再转让。而有的地方是却允许转让和备案,同时依法交纳有关税费。 那么期房再转让是的依据什么呢?《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定:商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。
      而国务院没有出台具体规定...全部

      购房者经常遇到一个这样的问题,问期房是否可以再转让、是否可以购入、而有些地方性文件不允许期房再转让。而有的地方是却允许转让和备案,同时依法交纳有关税费。 那么期房再转让是的依据什么呢?《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定:商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。
      而国务院没有出台具体规定,从该法看预售房是可以再转让的,而实际上预售商品房的转让是合同的转让。我国《合同法》规定,合同权利的转让不需征得合同另一方的同意,但要通知债务人,而合同权利、义务一并转让则需经过合同另一方当事人的同意。就商品房预售合同而言,购房者的主要权利是取得商品房产权,主要义务是付清房屋价款。
      如果购房者已付清全部房屋价款,则该转让不需开发商同意,反之,就需要开发商认可。但是由于房子是不动产,涉及登记和备案的问题,而再转让又没有具体规定,而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第六款规定未依法登记领取权属证书的不得转让,有些买卖双方当期房价格波动而违约时片面理解该条,所以往往造成纠纷不断。
      对于〈中华人民共和国城市房地产管理法〉第三十七条第六款规定我们认为是对于物权过户登记的必须条件,但不是合同生效的条件,特别是对于还在开发过程中的期房该法有特别的规定,是允许在没有取得产权证前预售和再转让的。一般来说,购房者在期房转让中应注意如下几种情况: 1、预售商品房尚未付清房款的购房者应该先征得开发商同意方能与受让方签订转让合同; 2、已付清预售商品房总价款的,购房者可以与新购房者订立转让合同并以书面形式通知开发商; 3、转让合同双方应在转让合同生效后前往房地产交易管理机构办理转让合同登记备案手续,而目前我国有些地方为防止期房的过渡投机还没有对再转让直接备案,而是从严控制,往往造成期房再次购入者风险增大。
       4、预售商品房的再转让应依法交纳相应的税费。如没能进行再转让备案,则只能出让方做出房产权证后再过户给受让方,如是这样的合同不需通知房产商,但如出让方把房子再卖给了第三者,只能追究其违约责任,存在较大的风险。 5、如果出让方办理了商品房抵押贷款,而受让方也要办理商品房抵押贷款,则双方应去原银行询问能否办理“转按揭”手续,如果可以并且符合条件,双方直接办理“转按揭”手续即可;如果受让方不需要办理抵押贷款,则出让方应办理解除抵押贷款手续,否则将会给双方办理备案或产权登记带来障碍。
       6、如果确是房子不想要而原价转让,你也可以与开发商协商,办理商品房预售合同终止手续,到房地产交易中心注销预售合同备案登记,并且还应当与贷款银行办理终止贷款合同手续,注销抵押登记,在上述手续办清后,新受让方即可直接与开发商签订商品房预售合同,办理预售合同备案。
      但终止预售合同通常要承担一定的违约责任。另外这种转让如果有相当大的差价没有依法纳税,定是有阴阳合同(就是差价),发生纠纷会给你带来麻烦。 最后,由于在预售商品房再转让过程中法律关系复杂,程序繁琐,无论是出让方和受让方最好聘请专业律师把关并代为办理相关手续。
      收起

    fqgyyx...

    2005-12-28 09:19:29

  •   期房转让:上海立法亮“红灯” 4月26日起上海市停止期房转让,抑制日趋突出的期房短期炒作行为 期房目前在上海不能转让 既没有竣工,也没有取得房地产产权证的预售商品房,人们习惯称之为“期房”。“期房”能否转让,人们一直争论不休。
       1997年4月?上海市政府发布的《上海市房地产转让办法》,明确期房可以转让?并可...全部

      期房转让:上海立法亮“红灯” 4月26日起上海市停止期房转让,抑制日趋突出的期房短期炒作行为 期房目前在上海不能转让 既没有竣工,也没有取得房地产产权证的预售商品房,人们习惯称之为“期房”。“期房”能否转让,人们一直争论不休。
       1997年4月?上海市政府发布的《上海市房地产转让办法》,明确期房可以转让?并可以向房地产登记机构办理登记备案; 2002年10月?上海市人大常委会通过《上海市房地产登记条例》?进一步明确了房屋尚未建成?预购的商品房发生转让的?当事人可以向房地产登记机构办理预告登记; 2004年4月14日?上海市人大常委会第十一次会议表决通过了修改《上海市房地产登记条例》的决定,对“不符合市人民政府有关规定进行预购商品房转让的?不予办理预购商品房转让的预告登记”。
       5天后,上海市政府根据市人大常委会决定的精神,制定了《关于预售商品房转让问题的决定》,对期房转让进行了明确:自2004年4月26日起,预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产产权证后进行转让?并按规定办理房地产转移登记。 这意味着,期房,作为“概念中的房屋”,目前在上海市不能转让。
       市民要求抑制投机炒作 房地产业是上海经济三大支柱产业之一,不仅发展速度快?而且市场化程度高,对促进经济增长、改善市民居住条件?起到了积极作用。 但数据分析反映?去年以来?上海市由于商品住房供应的阶段性、结构性矛盾比较突出?投资性购房的比例涨幅过快,再加上一定量的短期投机炒作等原因?出现了房价持续上涨、局部地区增幅过快的情况。
      有关专家认为,过度的投机形成房地产市场大量的“泡沫”,一旦某一环节发生问题,将导致经济出现崩溃。 面对上海房价涨幅全国第一的现状,许多群众,特别是确需购居住房的市民,非常希望采取措施?抑制房地产市场上人为短期投机炒作、哄抬房价的行为。 立法让期房转让紧急“刹车” 在这种情况下,上海市借鉴香港的做法?限制预购的商品房在取得房地产产权证前的转让,即“限制期房转让”。
       市政府提交市人大常委会进行审议的草案,是这样表述的:房屋尚未建成时,当事人按照市政府的有关规定进行预购商品房的转让,可以申请预告登记。作出这样的弹性规定,主要考虑目前限制期房转让,是市政府调控房地产市场的一个阶段性措施,其目的是为了抑制当前比较突出的期房交易短期炒作行为。
       草案还明确提出,对不符合市政府有关规定进行预购商品房转让的,不予办理预告登记。作出这样的规定,是以不予办理相关的登记手续,作为限制期房转让的法律制约手段。 据悉,上海市人大常委会在对这一草案进行表决之前,举行过几次听证和辩论,并根据各方面的意见,将草案交由市政府进行修改,使这一草案的内容更加完善。
       4月14日,市人大常委会第十一次会议表决通过了修改的《上海市房地产登记条例》的决定,这样,立法为期房转让亮出了“红灯”。 期房转让四步走 期房的权益转让是指预售商品房(期房)的预购人将其所预购的商品房的期权,转让给受让人的法律行为。
      这是目前二手房买卖中出现的一种新的交易模式。它对于加速房地产流转、实现转让人投资收益等起到了积极的推动作用。但是,期房权益转让操作流程有别于普通的二手房交易,其流程如下。   一、具备权益转让条件   权益转让必须在其转让的标的(房屋)尚处在期房阶段方能实现。
      期房转化为现房在实践中有两个条件:一是预购人与开发商签署了房屋交接书,二是开发商办理了房地产初始登记手续,取得了新建商品房房地产权证(大产证)。当前述两个条件中的任何一个成就时,期房概念消失,权益转让受到阻碍,预购人可以待取得该房屋的房地产权证(小产证)后,以二手房过户的形式实现转让。
         二、征得开发商同意   根据《上海市房地产转让办法》的规定,期房权益转让只有在预购人尚未付清预售商品房总价款时,才必须取得开发商的同意。预购人在已经付清预售商品房总价款时,只要书面通知开发商即可。但在实践操作中,由于部分房地产交易中心的操作惯例对于上述两种情况并不区别对待,所以预购人(转让人)均需取得开发商的同意,方能实现权益转让。
      开发商通常采用在预购人(转让人)与受让人签订的《权益转让书》上加盖公章的形式,表明其同意。   三、买卖双方缴纳契税   权益转让中的转让人(预购人)具有双重的法律地位,他既是向开发商预购期房的买方,又是向受让人转让房屋期权的卖方,因此在开发商、转让人(预购人)和受让人之间形成了连续的两次交易行为。
      根据契税纳税义务人的法律特征,权益转让中的转让人(预购人)必须缴纳其与开发商形成的预售合同关系所产生的契税,而权益转让中的受让人则应当在申领以其为权利人的小产证时缴纳权益转让协议关系所产生的契税。   四、权益转让的法律后果   根据《上海市房地产转让办法》的规定,预售的商品房转让时,预售合同载明的权利和义务随之转移。
      因此,当权益转让中的转让人(预购人)实现了期房的权益转让后(以权益转让书完成预告登记为标志),他就从法律上解除了在预售合同中与开发商形成的权利、义务关系,而由权益转让中的受让人继受。受让人日后可以直接与开发商进行房屋交接、办理产权过户(申领小产证)等手续,并以合同向对方直接追究违反预售合同的法律责任。
       。收起

    乐儿妞

    2005-12-28 08:34:21

  • 需要土地证和产权证,还要有过户手续。另外很重要的一点是要花点钱请个律师做个程序之类的东西,以便参考,切忌。

    需要土地证和产权证,还要有过户手续。另外很重要的一点是要花点钱请个律师做个程序之类的东西,以便参考,切忌。收起

    牙牙

    2005-12-28 08:08:49

  •     根据2005年4月30日七部委的<关于做好稳定住房价格工作的意见>文件第七条   七、切实整顿和规范市场秩序,严肃查处违法违规销售行为 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定,国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。
      在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续...全部

        根据2005年4月30日七部委的<关于做好稳定住房价格工作的意见>文件第七条   七、切实整顿和规范市场秩序,严肃查处违法违规销售行为 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定,国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。
      在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,防范私下交易行为。
        所以如果交易已经在登记所备案的话,你还是老实等房产证出来后再想办法避税吧.  还没在登记所备案可以改,最好是你先交部分钱给开发商后定协议,卖主和开发商买卖关系的由他们自己处理注销. 如购买的商品房尚在分期付款期间,买卖双方达成一致意见后,需经开发商同意,并到商品房所属地的房地产交易所办理房屋预售合同转让手续。
      卖房一方已交纳的手续费一般不退还,并由买卖房双方再各自交纳房屋价款总额05%的手续费。   如属按揭方式购买的还需经提供按揭贷款的银行同意,并出具证明后,再到交易所办理抵押合同变更手续。   如卖房一方已取得房屋产权,即为二手房转让,则需到交易所办理交易过户手续,但相关费用较前两种情况高。
       。收起

    ban_tt

    2005-12-28 04:24:17

  • 少应该在当地的房地产交易中心做一个预售登记的变更登记之类的手续吧? 其实做这笔不小的买卖是有必要请个律师全程陪同的,

    少应该在当地的房地产交易中心做一个预售登记的变更登记之类的手续吧? 其实做这笔不小的买卖是有必要请个律师全程陪同的, 收起

    正哥你好

    2005-12-28 00:36:12

  • 不可以这样办,现在国家政策规定:必须等到产权证,土地证办下来以后,按照二手房买卖交易程序办理产权过户。 国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房,推行商品房预销售合同网...全部

    不可以这样办,现在国家政策规定:必须等到产权证,土地证办下来以后,按照二手房买卖交易程序办理产权过户。 国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,防范私下交易行为。收起

    阿苏

    2005-12-27 22:04:18

  •    期房如何转让     南坪赵先生问:一位朋友要将一套期房转让给我,不知道需要办理哪些手续?应向国家上哪些税?因转房人没有房管证、国土证等,应不应到有关部门办理过户手续?应交纳何种费用?   静升律师:如赵先生准备购买的商品房尚在分期付款期间,买卖双方达成一致意见后,需经开发商同意,并到商品房所属地的房地产交易所办理房屋预售合同转让手续。
     ...全部

       期房如何转让     南坪赵先生问:一位朋友要将一套期房转让给我,不知道需要办理哪些手续?应向国家上哪些税?因转房人没有房管证、国土证等,应不应到有关部门办理过户手续?应交纳何种费用?   静升律师:如赵先生准备购买的商品房尚在分期付款期间,买卖双方达成一致意见后,需经开发商同意,并到商品房所属地的房地产交易所办理房屋预售合同转让手续。
      卖房一方已交纳的手续费一般不退还,并由买卖房双方再各自交纳房屋价款总额05%的手续费。   如属按揭方式购买的还需经提供按揭贷款的银行同意,并出具证明后,再到交易所办理抵押合同变更手续。   如卖房一方已取得房屋产权,即为二手房转让,则需到交易所办理交易过户手续,但相关费用较前两种情况高。
             (重庆晨报)   时间:2004-5-18 【发表评论】 【关闭】 -------------------------------------------------------------------------------- 。
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    村夫

    2005-12-27 21:00:00

  • 如你准备购买的商品房尚在分期付款期间,买卖双方达成一致意见后,需经开发商同意,并到商品房所属地的房地产交易所办理房屋预售合同转让手续。卖房一方已交纳的手续费一般不退还,并由买卖房双方再各自交纳房屋价款总额05%的手续费。   如属按揭方式购买的还需经提供按揭贷款的银行同意,并出具证明后,再到交易所办理抵押合同变更手续。   如卖房一方已取得房屋产权,即为二手房转让,则需到交易所办理交易过户手...全部

    如你准备购买的商品房尚在分期付款期间,买卖双方达成一致意见后,需经开发商同意,并到商品房所属地的房地产交易所办理房屋预售合同转让手续。卖房一方已交纳的手续费一般不退还,并由买卖房双方再各自交纳房屋价款总额05%的手续费。   如属按揭方式购买的还需经提供按揭贷款的银行同意,并出具证明后,再到交易所办理抵押合同变更手续。   如卖房一方已取得房屋产权,即为二手房转让,则需到交易所办理交易过户手续,但相关费用较前两种情况高。 收起

    小白

    2005-12-27 20:57:05

  • 注意要查证房屋的"五证',以免被骗

    注意要查证房屋的"五证',以免被骗收起

    小鸟一一

    2005-12-27 20:26:39

  •   美联物业人士指出,期房转让的方式多种多样,形式各异。在期房转让中办理最多的是预售合同权益转让,除此之外,还有定购单转让、期房的进退户、延长交易期限等暗箱操作方式。   一、预售合同权益转让   1、合同转让必须满足以下条件:1)该房屋的大产证尚未办出;2)该房屋尚未交房;3)房东方已付清所有房款。
      2、在符合上述条件的情况下,进行权益转让...全部

      美联物业人士指出,期房转让的方式多种多样,形式各异。在期房转让中办理最多的是预售合同权益转让,除此之外,还有定购单转让、期房的进退户、延长交易期限等暗箱操作方式。   一、预售合同权益转让   1、合同转让必须满足以下条件:1)该房屋的大产证尚未办出;2)该房屋尚未交房;3)房东方已付清所有房款。
      2、在符合上述条件的情况下,进行权益转让有两种方式:发展商同意的权益转让,须办理以下手续:   1)合同的准备:须将上家与发展商签订的所有预售合同全部借出(至少五本以上);   2)准备上家购买该房屋的全额发票;3)签订相关的该房屋转让的权益转让书;4)买卖双方前往发展商处办理权益转让手续且发展商在权益转让书上盖章确认;5)办理相关的贷款手续;6)、双方前往交易中心办理权益转让手续。
      3、发展商不同意的权益转让,须办理以下手续:1)、合同的准备:须将上家与发展商签订的所有预售合同借出,(至少一本);2)办理预售合同复印件与原件相符的公证,由上海市公证处出具至少五本公证后的预售合同复印件;3)准备上家购买该房屋的全额发票;4)以挂号信方式将转让该房屋的消息告知发展商;5)签订相关的该房屋转让的权益转让书;6)办理相关的贷款手续;7)双方前往交易中心办理权益转让手续。
         二、订购单转让   这种交易方式中一般是房东即市场上俗称的炒楼客利用自己掌握的资源用少量的资金将一些有升值潜力的房子先行订购,然后将这些房子放在中介公司挂牌出售,将其订购房屋的购买权转让给想要买的人,在这种交易中,炒楼客只支付了少量的订金(大约人民币2—3万元)就可以在转让订购单中赚取少至2万元多至七八万元的收入,投资回报率是成倍的。
         这种情况下,订购单的转让方式大多是买卖双方签订协议书,约定好转让价及其他相关条件后,双方前往发展商处将订购单的购买方名字变换为实际想要买的人,待发展商与下家签订预售合同后由中介公司将转让价支付给原房东方(有些中介公司签完协议书后就将钱款全部交接了,其实并不安全,如发展商一屋二卖就非常被动了)。
         三、期房的进退户   这种方式也是一些有背景的房东利用自身资源抢购了一些房子后,先行支付一笔首付款,与发展商签订预售合同后将房屋在中介公司挂牌,等到双方价格谈拢签订转让房屋的协议后,由原房东方与发展商签订解除合同的退户同意书,并前往交易中心办理相关退户手续,然后由新的客户与发展商签订新的预售合同,并将新的预售合同送往交易中心备案登记,至此新的客户可将其认可的转让价格交付给原房东方。
         四、等候产证进行交易   这种应是最普遍又最正常的一种操作方式,即房东买下房子签订好预售合同,又将房子出售给其他客户,一般来说这种交易方式应该最简单,即房东与客户签订协议书,将房屋出售给客户,如可交房则先行交房,但不办理相关的手续,待房东的产证办出以后双方再进行交易,双方的协议书经公证处公证,房东的相关资料暂留在中介公司。
         这种方式比较保守,整个交易的方式和流程也拉长了,且房东获利的周期也拉长了。但在这种交易方式中并不需要房东或客户的特殊关系,只要双方协商一致就可以了。收起

    惘然当时

    2005-12-27 19:49:16

  • 如购买的商品房尚在分期付款期间,买卖双方达成一致意见后,需经开发商同意,并到商品房所属地的房地产交易所办理房屋预售合同转让手续。卖房一方已交纳的手续费一般不退还,并由买卖房双方再各自交纳房屋价款总额05%的手续费。   如属按揭方式购买的还需经提供按揭贷款的银行同意,并出具证明后,再到交易所办理抵押合同变更手续。   如卖房一方已取得房屋产权,即为二手房转让,则需到交易所办理交易过户...全部

    如购买的商品房尚在分期付款期间,买卖双方达成一致意见后,需经开发商同意,并到商品房所属地的房地产交易所办理房屋预售合同转让手续。卖房一方已交纳的手续费一般不退还,并由买卖房双方再各自交纳房屋价款总额05%的手续费。   如属按揭方式购买的还需经提供按揭贷款的银行同意,并出具证明后,再到交易所办理抵押合同变更手续。   如卖房一方已取得房屋产权,即为二手房转让,则需到交易所办理交易过户手续,但相关费用较前两种情况高。 收起

    116849...

    2005-12-27 19:44:08

  • 在房地厂上那里咨询一下就可以了

    在房地厂上那里咨询一下就可以了收起

    江流儿

    2005-12-27 18:21:59

  • 不可以这样办,现在国家政策规定:必须等到产权证,土地证办下来以后,按照二手房买卖交易程序办理产权过户。

    不可以这样办,现在国家政策规定:必须等到产权证,土地证办下来以后,按照二手房买卖交易程序办理产权过户。收起

    精彩708

    2005-12-27 18:20:08

  • 至少应该在当地的房地产交易中心做一个预售登记的变更登记之类的手续吧? 其实做这笔不小的买卖是有必要请个律师全程陪同的,

    至少应该在当地的房地产交易中心做一个预售登记的变更登记之类的手续吧? 其实做这笔不小的买卖是有必要请个律师全程陪同的,收起

    kytz

    2005-12-27 16:58:58

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