最高人民法院《解释》第十二、十三条针对商品房买卖合同中商品房交付的质量保证责任作了规定。
一、关于交付的问题 虽然在《解释》第十一条规定了转移占有为交付完成,但买卖双方就商品房是否具备交付条件常发生争执,且在商品房买卖纠纷中占有相当大的比例。
交付的质量条件是什么?根据我国建筑法第六十一条第一款规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。”该条文第二款规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。
”所以,出卖人在交付商品房时,必须提供相关的竣工验收合格的资料。具体竣工验收资料,各地有不同的情况,如有综合验收报告、工程质量验收报告等等,这...全部
最高人民法院《解释》第十二、十三条针对商品房买卖合同中商品房交付的质量保证责任作了规定。
一、关于交付的问题 虽然在《解释》第十一条规定了转移占有为交付完成,但买卖双方就商品房是否具备交付条件常发生争执,且在商品房买卖纠纷中占有相当大的比例。
交付的质量条件是什么?根据我国建筑法第六十一条第一款规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。”该条文第二款规定:“建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。
”所以,出卖人在交付商品房时,必须提供相关的竣工验收合格的资料。具体竣工验收资料,各地有不同的情况,如有综合验收报告、工程质量验收报告等等,这些资料报告都是根据各地实际情况,由建设主管行政部门来规定的,故在审判实践中主要根据各地实际规定的情形来确定出卖人是否具备交付的条件。
若出卖人在不具有交付条件的情况下,通知买受人接受交付的,因其交付的标的物不具有交付条件,买受人可以拒绝接受;若出卖人已具备了交付条件,而买受人拒绝接受者,则由买受人承担拒绝接受的违约责任。 如2001年4月24日,A公司将一店面预售给庄某,价款80万元,双方签订《商品房购销合同》约定,A公司应于2001年12月31日前将经综合验收合格的店面交付庄某使用。
合同签订后,庄某按约交付了房款。2002年1月29日,A公司通知庄某办理店面移交手续,庄某以A公司未提供房屋经综合验收合格报告书为由,拒绝办理交接手续。2002年11月6日,A公司取得工程具备综合验收合格及消防验收的证明。2003年6月2日,庄某向一审法院起诉,请求判令A公司赔偿逾期交房违约金,计至实际交房之日止。
一审法院支持了庄某的诉求。A公司不服并提出上诉,并在2003年9月1日再次通知庄某在接到通知之日起三日内到公司售楼处办理交房手续。庄某又以A公司没有提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》为由,不同意办理房屋交接手续。二审法院认为,双方签订的合同有效,应按合同约定履行。
合同约定A公司应当将经综合验收合格的店面交付庄某,A公司在2002年1月29日未具备交付条件的情况下通知庄某办理店面移交手续,庄某以不具备交付条件为由不同意办理接房手续的理由,应予支持。A公司未按合同约定的期限交房,已构成违约,应承担逾期交房的违约责任。
A公司在具备合同约定的交付条件(2002年11月6日)后的2003年9月1日才通知庄某办理交房手续,由此所造成的损失应由A公司负担。根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,该“两书”是为加强商品住宅质量管理,确保商品住宅售后服务水平,维护住宅消费者的合法权益而规定,庄某以A公司未提供上述该“两书”为由,不同意办理交接手续的理由,不符合合同约定的交付条件,所造成的损失应由庄某自负。
二审法院改判:对庄某请求中的2003年9月4日(2003年9月1日通知后的三日内办理交接手续)之前的逾期交房违约责任予以支持,之后不予支持。
二、关于交付的质量要求 建筑法第六十一条规定只有竣工验收合格的工程才能交付,这就确定了出卖人的质量保证义务。
城市房地产开发经营管理条例第三十二条也规定:“商品房交付使用后,购买人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”建设部的商品房销售管理办法第三十五条也作了类似的规定。
如乙购房者与甲开发商签订《商品房购销合同》,约定乙向甲购买某单元住宅房,双方约定甲须于×年×月×日将经竣工验收(包括建筑工程质量验收和按规定的综合验收)合格,并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙使用。双方对逾期交房的违约责任也作了约定。
合同签订后,甲按期将该住宅房交付乙使用。乙在居住使用该住宅过程中,发现房屋在不同程度上存在质量问题,遂向法院提起诉讼,请求判令甲的交房行为无效、解除双方签订的商品房购销合同、甲返还购房款并赔偿损失。本案在审理中,甲认为房屋已交付使用,房屋所属工程已取得验评纪要,具备验收合格条件,合同不宜解除,讼争房屋确实存在一定质量问题,愿给予修补房屋。
法院经查,甲主张的该工程取得验评纪要,但该纪要的附注说明中,明确该纪要应核验质量等级及该纪要不能作为工程可交付使用的依据,应以质监站的核验结果为准。法院根据购房者的诉讼请求,委托福建省建筑工程质量监督检测中心站对该项工程主体结构是否合格和安全进行鉴定,结论:该工程砼楼板厚度不足,与设计图纸相差较大;承重墙体抗压强度明显偏低,达不到设计要求;按照国家标准《建筑安装工程质量检验评定统一标准》的规定,只要有一项或多项质量不合格,整个单位工程质量就可被看做是不合格的。
据此,法院认为,鉴定部门已明确确认讼争工程质量不符合《建筑安装工程质量检验评定统一标准》(国家标准),为不合格工程。开发商所交付的房屋未经合法验收合格,不符合合同约定的交付应“竣工验收合格”的条件,开发商的行为构成违约,支持原告乙的全部诉讼请求。
三、关于商品房质量问题的责任承担 这两条解释确定了商品房买卖合同中的质量问题的责任承担方式,赋予了买受人两项请求权,一是解除合同和损失赔偿的请求权,二是修复和损失赔偿请求权。 如果主体结构质量存在问题以及严重影响正常居住使用,因为涉及到使用者的安全问题,这种标的物的交付无法实现合同的目的,更会产生诸多的隐患,于是法律赋予了买受人解除合同和赔偿损失的请求权。
买受人请求解除合同,法院予以支持,就意味着出卖人应当承担不能按照约定质量标准交付标的物的违约责任,依照合同法第一百一十三条规定判处。对其他质量问题,从促进交易、维护正常的交易秩序、实现权益和社会资源利用最大化的角度出发,行政法规确定了修复的民事责任。
《解释》第十三条进一步规定,交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复;修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
相关法律法规:
中华人民共和国建筑法 1997年11月1日第八届全国人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过 根据2011年4月22日第十一届全国人民代表大会常务委员会第二十次会议《关于修改〈中华人民共和国建筑法〉的决定》修正)
第六十二条 建筑工程实行质量保修制度。
建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的安装工程,供热、供冷系统工程等项目;保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用,维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。
商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 (一九九八年五月二十日 建设部发布)
第五条 《住宅质量保证书》应当包括以下内容:1、工程质量监督部门核验的质量等级;2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期:屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定;4、用户报修的单位,答复和处理的时限。
城市房地产开发经营管理条例 【实施日期】1998。07。20 注:本篇法规已被:国务院关于废止和修改部分行政法规的决定(发布日期:2011年1月8日,实施日期:2011年1月8日)修改第三十一条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。
建设工程质量管理条例 已经2000年1月10日国务院第25次常务会议通过,现予发布,自发布之日起施行。
第六章 建设工程质量保修 第三十九条 建设工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时,应当向建设单位出具质量保修书。
质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。第四十条 在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。 房屋建筑工程质量保修办法
已于2000年6月26日经第24次部常务会议讨论通过,现予发布,自发布之日起施行。建设部 国家工商行政管理局关于印发 《房屋建筑工程质量保修书》(示范文本)的通知 (建建〔2000〕185号) 各省、自治区、直辖市建委(建设厅)、工商行政管理局,计划单列市建委(建设局)、工商行政管理局,国务院有关部门: 根据《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》的有关规定,我们对1999年12月24日印发的《建设工程施工合同(示范文本)》附件3《工程质量保修书》进行了修订,并将修订后的《工程质量保修书》更名为《房屋建筑工程质量保修书》。
现将《房屋建筑工程质量保修书》(示范文本)印发给你们,请与《建设工程施工合同(示范文本)》一并推行。
附件:《房屋建筑工程质量保修书》(示范文本) 二000年八月二十二日
附件: 房屋建筑工程质量保修书(示范文本) 发包人(全称):_________
承包人(全称):_________
发包人、承包人根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》,经协商一致,对________(工程全称)签定工程质量保修书。
一、工程质量保修范围和内容 承包人在质量保修期内,按照有关法律、法规、规章的管理规定和双方约定,承担本工程质量保修责任。 质量保修范围包括地基基础工程、主体结构工程,屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,供热与供冷系统,电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,以及双方约定的其他项目。
具体保修的内容,双方约定如下:________________________。
二、质量保修期 双方根据《建设工程质量管理条例》及有关规定,约定本工程的质量保修期如下: 1.地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理使用年限; 2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为______年; 3.装修工程为_________年; 4.电气管线、给排水管道、设备安装工程为_______年; 5.供热与供冷系统为_______个采暖期、供冷期; 6.住宅小区内的给排水设施、道路等配套工程为________年; 7.其他项目保修期限约定如下:__________________。
质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。
三、质量保修责任 1.属于保修范围、内容的项目,承包人应当在接到保修通过之日起7天内派人保修。承包人不在约定期限内派人保修的,发包人可以委托他人修理。 2.发生紧急抢修事故的,承包人在接到事故通知后,应当立即到达事故现场抢修。
3.对于涉及结构安全的质量问题,应当按照《房屋建筑工程质量保修办法》的规定,立即向当地建设行政主管部门报告,采取安全防范措施;由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案,承包人实施保修。 4.质量保修完成后,由发包人组织验收。
四、保修费用 保修费用由造成质量缺陷的责任方承担。 五、其他 双方约定的其他工程质量保修事项:_________________。
本工程质量保修书,由施工合同发包人、承包人双方在竣工验收前共同签署,作为施工合同附件,其有效期限至保修期满。
发包人(公章): 承包人(公章):
法定代表人(签字): 法定代表人(签字):
年 月 日 年 月 日
河南省建设厅关于加强商品住宅质量保证书和使用说明书管理的通知
各县(市)、区房管局,各房地产开发企业: 为了维护住房消费者的合法权益,加强商品住宅售后服务管理,河南省住房和城乡建设厅制定了《商品住宅质量保证书和使用说明书示范文本》,现将河南省住房和城乡建设厅关于印发《商品住宅质量保证书和使用说明书示范文本》的通知转发给你们,并将有关事项通知如下:
一、房地产开发企业在商品房交付使用时,必须向商品房买受人提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》,并作为商品房买卖合同的补充约定。
二、房地产开发企业使用《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》,可向省住房和城乡建设厅领取,也可以由房地产开发企业自行印制。 房地产开发企业自行印制的《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》所列明的内容应当符合省住房和城乡建设厅所规定的要求,并应报项目所在地房地产主管部门审查备案,未经审查备案的不得使用。
三、按照要求,房地产开发企业自行印制的《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》以及每个单项工程填报的样本需报项目所在地房地产主管部门备案。 市住房保障和房地产管理局负责市内五区《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》的备案工作;各县(市)、上街区及经济技术开发区、高新技术开发区、郑东新区直属分局负责本辖区的备案工作。
联 系 人: 姜鹏飞(省建设厅) 聂建华(市房管局) 联系电话: 68080863 67881218
附件:河南省住房和城乡建设厅关于印发《商品住宅质量保证书和使用说明书示范文本》的通知
郑州市住房保障和房地产管理局
二0一0年四月九日
河南省建设厅关于加强商品住宅质量保证书和使用说明书管理的通知 (豫建住房〔2008〕20号)
各省辖市建委、房地产管理局:为了维护住房消费者的合法权益,加强商品住宅售后服务管理,根据《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《节约能源法》和《房屋建筑工程质量保修办法》、《商品住宅实行住宅质量保证书和使用说明书制度的通知》等法律法规,现就加强商品住宅质量保证书和使用说明书管理作出以下规定:
一、各级房地产开发主管部门应加强对房地产开发企业的管理,严格执行商品住宅质量保证书和使用说明书制度,明确商品住宅质量责任,规范企业售后服务,切实维护住房消费者的合法权益。
二、房地产开发企业在商品房交付使用时,必须向商品房买受人提供质量保证书和使用说明书。《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》按套发放,并作为商品房买卖合同的补充约定。
三、《商品住宅质量保证书》应当列明保修范围、保修期限、保修责任和保修单位、答复时限、处理时限等内容,其内容标准不得低于国家的有关规定,并应当符合商品房买卖合同的约定。
房地产开发企业应当按照质量保证书的规定和商品房买卖合同的约定,承担商品房保修责任。商品住宅售出后,房地产开发企业委托物业服务公司等单位维修的,应当在《商品住宅质量保证书》中明示所委托的单位,房地产开发企业仍是商品住宅质量第一责任人。 目前,按国家和我省有关规定,商品住宅最低保修项目和保修期限按以下标准执行,房地产开发企业也可根据企业和项目情况延长保修期限。
1.地基基础和主体结构工程,为设计文件规定的该工程合理使用年限; 2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年; 3.供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期; 4.电气管道、给排水管道、设备安装为2年; 5.保温、装修工程为2年; 6.地面空鼓开裂、大面积起砂为2年; 7.墙面、顶棚抹灰层脱落为2年; 8.门窗翘裂、五金件损坏为2年;9.卫生洁具为2年; 10.灯具、电器开关为6个月;11.管道堵塞为2个月;12.其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与商品房买受人自行约定; 13.商品住宅质量保修单(包括:维修内容、受理部门、报修时间、答复时间及内容、处理时限、维修单位、维修记录和用户验收意见等)。
商品住宅保修期从房地产开发企业将竣工验收的住宅交付商品房买受人之日起计算,以上最低保修项目和保修期限如遇国家和我省政策调整,按新的标准执行。
四、《商品住宅使用说明书》应对商品住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准以及所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求等作出说明,并提出使用注意事项,一般应当包含以下内容: 1.开发单位、设计单位、施工单位、监理单位、物业服务企业、质量保修受理部门等; 2.商品住宅结构类型;3.装修、装饰注意事项;4.上水、下水、电、燃气、热力、空调、通讯、消防、保安等设施配置的说明;5.有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项;6.门窗类型、材料使用注意事项;7.配电负荷、线路敷设、供电配件及使用注意事项; 8.承重墙、隔墙、楼屋面、防水层、阳台等部位注意事项的说明;9.建筑节能设计、施工措施,围护结构保温隔热性能指标、能源消耗指标,节能设施、材料保护要求及注意事项;10.住宅小区总平面图、套型结构平面图、强电、弱电线路敷设图、给排水管线图、采暖设施配置图等。
商品住宅中配置的设备、设施,生产厂家另有使用说明的,应附于《商品住宅使用说明书》中。
五、房地产开发企业向商品房买受人提供的《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》可使用由省建设厅制定的示范文本,也可以由房地产开发企业自行印制。
房地产开发企业自行印制的《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》所列明的内容应当符合国家和省有关规定以及本《通知》所规定的要求,并应报项目所在地房地产开发主管部门审查备案,未经审查备案的不得使用。
六、房地产开发企业向商品房买受人交付商品住宅时,应当有交付验收手续,并由买受人对住宅设备、设施的正常运行签字认可。
买受人验收后自行添置、改动的设施、设备,由买受人自行承担维修责任。
七、商品住宅在保修期限内出现质量缺陷,商品房买受人可向房地产开发或其委托的物业服务企业等单位报修,受理单位应及时到现场核查情况,并在约定的时间内予以保修。保修完成后,由买受人验收,涉及结构安全的,还应当报当地建设行政主管部门备案。
房地产开发企业不履行保修责任或超过约定时限未进行保修的,商品房买受人可以另行委托其他单位保修,由房地产开发企业承担全部维修费用和相应责任。 保修期内,因房地产开发企业对商品房进行维修,致使房屋原使用功能受到影响,给商品房买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
八、商品房买受人擅自改变、移动、改装、损毁房屋结构、设施等,造成房屋质量受损,给其他买受人造成损失的,应当依法承担赔偿责任;房地产开发企业不承担相应的保修责任。 因不可抗力造成的质量缺陷,不属于房地产开发企业的保修范畴。 九、商品房交付使用后,商品房买受人认为主体结构质量不合格的,可以向工程质量监督单位申请核验。
经核验,确属主体结构质量不合格的,买受人有权退房;给买受人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
十、其他住宅和非住宅的商品房屋,可参照执行。收起
在未交房之前出现问题是监理部门的责任,至于承担什么责任,要根本具体原因来确定,存在违法犯罪行为,是要承担刑事责任的。如果解决了你的问题,请点好评,谢谢
在未交房之前出现问题是监理部门的责任,至于承担什么责任,要根本具体原因来确定,存在违法犯罪行为,是要承担刑事责任的。如果解决了你的问题,请点好评,谢谢收起
基本政策没有变。享受补贴的人员是副高职以上的科研人员和高挂技师。 副高购房面积要达到135平米,副高要达到105平米。 所不同的是对于全额事业单位的人员实行实物补贴---现在是以鹤城房产新开发的“科技名苑”的两栋17层的高层为实物,也就是说上述人员要享受补贴必须到这里去买,否则不能享受补贴。同时,在这里买时,对于超过应当享受的面积时,对于超出部分每平米优惠300元左右。 当然,这里即然是独此一家,价格肯定要比别处高。它的基础现价为2300元/平米---这个价格是在政府文件中定的。 据我所知,这里的所谓科技名苑销售不太好,一是面积大,二是价格高,科技人员有多少钱呀?买不起。何况科技人员都会算计,谁当这个大头呀?名义上是给你补贴了,其实价格高出的部分比这多得多。 中国的事就是这样,政府天天喊着规范市场,这边却总是想着办官商。无论多么好的政策执行一会就走样。有的时候总是给人一种政府的政策有点象鱼饵。。。当然也不能排除政府为了扶持地方企业的苦心。 买房是大事,不能光图那点“补贴”,少生点气什么都回来了,你说是吗?
你的情况我替你算算吧。 一、你家只能以你父亲公务员的身份贷款,购房时一般首付三成。按此算,约要11万元。即贷款额需25万元。 二、住房公积金贷款可以最多达房屋的70%,即25万元(也许你所在地或住房公积金管理机构所允许经办的银行将条件限制得很苛刻)。按公务员贷款的审查,只能将还款期限在退休前。即最长年限为10年(60岁退休),25万元的10年的还款期,以目前的利率算,约需月供2500元。为了保证这个月供,银行审查的条件是必须月收入达到2500元的两倍以上(家中其他人的收入不算,因为是按贷款人的收入计算)。那么,你父亲4500元的月收入就达不到月供条件。 所以,你家的住房公积金贷款办不成。 三、如果改为商业银行贷款,在没有其他资产抵押的情况下,也只能办理按揭贷款,而商业银行的按揭贷款利率还要高一个多百分点。那么,月供将达2700元左右。同样,因为月收入的问题而得不到同意。 希望我的回答能够对你有所帮助。
北京经济适用房购买程序 首先需要符合以下条件: 1 家庭年收入60000元以下; 2 属于无房户或者现有住房面积没有达到标准的住房困难家庭; 3 北京市城镇户口,或者是持有俗称"北京绿卡"的<<北京市工作居住证>>的外省市来京人员. 符合程序的居民按照以下程序办理: 1 领取<<北京市城镇居民购买经济适用住房家庭住房和收入核定表>>,如果是北京市机关工作人员或教师的,领取<<北京市机关工作人员、教师家庭购买经济适用住房审核表>>,如果是拆迁居民的话,领取<<北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表>>.以上表格可以直接向经济适用房开发商领取,也可以到北京建设网( )下载. 2 核定收入,夫妻双方均需要将该核定表拿到单位盖章,无单位的到街道办事处盖章;如果是教师、公务员的,不需要核准收入,但是要求夫妻双方均为公务员或者教师. 3 审核盖章后需要在表格上注明购房家庭最高购房总价标准,夫妻双方的补贴面积标准,收入证明,户口所在地,现住房状况.如果夫妻双方的补贴面积和职务级别不同的,以职级高的为准. 4 崇文区东花市北里1号的北京市房地产交易中心内有市城建综合开发办的窗口办理手续,购房家庭需要持核准表,户口本,身份证原件到该窗口办理登记. 5 购房人购买经济适用房资格要在网站,街道或者单位进行一段时间的公示,公示后再到办理窗口进行终审核准. 6 最终核准之后可以到有购买意向的经济适用房处排号购买.
5000元我估计你是要不会来了,但是要买着房也可以,首先你要知道,房屋国土局过户首要条件就是房屋无债券债务,就是要是撤消抵押的房本,也就是说你的上家必须把尾款还清这房才可以过户到你的名下,如果你不贷款可以让他们先过户后付款,你比较安全,或是办理银行贷款转按揭,也比较安全啊,通过银行.最主要的是签立三方协议把你不放心的东西写在里面,对双方都是一种保障.(必须有产权证)
1、合同应该是成立的:但是我没有见到相关条款所以也不敢100%肯定。 2、中介费:不算低,但是属于正常范围内(国家规定中介费上限为成交价格的3%)。 3、如果业主出现无法偿还抵押贷款的情况导致不能过户,那么属于业主违约,不仅定金可以拿回,而且业主还应该双倍返还。 4、如果你们一方现在中止合同,定金是不能取回的,除非合同另有约定。 5、没有100%安全的房产交易。如果上家不见了,严重的话,那么他的性质就从不履行合同变成了诈骗了。 6、如果签订正式合同之后,你们完全可以要求在办理产权过户当日再交纳购房尾款,这样可以将风险降低到最小
1、可以办理过户,但是过户申报价格需要是原购买价格; 2、契税(3%),印花税(0.1%),购买方还需要补交20平米综合地价款
该房产购置后附加税费还需要1万元左右,不包括装修费用。 贷款10年月供为不到3800元/月。 至于适不适合作为投资型产品购买,就要看当地的经济状况、地段、房屋情况等等综合因素了
不可抗力,不需要贷款申请人负担。 此外,购房贷款申请人在办理贷款的时候还同时交纳了一笔保险费用,这笔保险费用就是“房屋灭失险”。当房产毁了之后,抵押物就不复存在了,这个时候银行的贷款由保险公司负责偿付
既然是自由还款,可以提前还清.越早还清对自己越有利.这样可以减少利息的支付. 在资金允许的情况下,建议多还一些!
公积金贷款确实会发生一部分费用,至于费用标准各个地方规定不同。 如果是确实有该项费用收取规定而购买方由于不愿意交纳费用提出退房的,开发商有权不退定金
目前的政策就是只要是属于拆迁家庭,就可以购置经济适用房,没有其余限制
那是不可能的,深圳现在有1200万人,而特区内未拍卖的住宅用地不到2平方公里了,政府除非能搞出100平方公里的住宅用地出来才能把楼价抑制住,不然的话楼价还会涨。
很不幸你被拆迁工程处选为拒搬的典型,这样的话他们已经申请了行政裁决,即已经进入法定程序,接下来如果未在15天内搬迁,那样的话他会申请强制拆迁的。 (1)不搬是不可能的,现在按法定程序规定,强制拆迁听证会开完后,就要进行强拆了,如果有问题你就去法院告,不过也是没有用的,房子肯定是要被先拆了的。 (2)听你的意思,现在拆迁人又给出比你原先高的价格来补偿,那你要求按现在最高的是有道理的(只要你还没有签定拆迁协议)。一般拆迁人也会同意的。当然这在强拆听证会之前应该可以协商的到。 (3)其实你如果家里有装修,你要申请装修单独补偿,可以请有资质的评估机构对你的装修单独评估,并出具估价报告书。然后就可以要求拆迁人(一般委托拆迁工程处)进行协商补偿。 (4)你应该已经收到一份关于你房屋评估的房地产估价报告书。而且上面的评估结果应该比你预期的要低。你可以找一些房地产评估方面的专业人士,对估价报告进行认真的审核,找出问题,也能暂时解决,因为裁决的合法依据是估价报告的结论,如果结论被否定,裁决结果就要撤消了,等估价报告重新出具后才行,这样可以推迟时间。 (5)总结:不过在强制拆迁听证会之前建议还是可以磨一磨的,因为正常拆迁人都喜欢协商解决,因为进入法定程序手续繁琐,时间拖太久,而且评估、鉴定、听证等也花了不少的精力、时间、金钱等。所以他们一般也想可以稍高一些补偿后,尽快拆迁交地建楼。 如果房价不能提高补偿,可以叫拆迁办从装修中抬高补偿,这样不会影响到其它拆迁户的情绪。我想在申请强制听证之前协商解决是最好的。千万不要把关系搞得太僵了,不然最后吃亏的都是自己。
银行对贷款人的基本要求有两点:其一是要有经济偿还能力,其二是年龄不能太大。你父母是不符合银行放贷的标准,所以是贷不了款的。解决的方法是:可以做你与你母亲的名字,然后借款人写的是你,你母亲作为共有人应该是可以的。然后你再去做一份财产公证,你占的份额为10%或者更少,你母亲占90%或者更多一些,这样可以达到你的目的。 其二:有个问题不得不说一下,因为你作为借款人,那你就必须支付按揭贷款,可是你已经结婚,按道理你所付的款项是属于你与你老公的共有财产,这样对他而言就有些不公平了。所以对你的做法会有一些不理解,当然这是家务事了,以上是我提供的建议,仅供参考
房地产业如何应对国家政策? 严格遵守国家政策,如果老有对策,那政策会越来越多,索性达到他的满意为止 70/90政策对跃式和复式住宅的影响? 以后的大户型会相对稀少,那他的单价就会相应的提高.而且市场抢手 政策对容积率的影响? 国家鼓励高容积率,从税收就看出来了
建议你先买商品房,但不要告诉单位人.等到要分房时你再定单位房子,但是如过钱不够,你就把单位的房子转让出去,这样商品房你也有了,单位的福利也享受到了.买商品房如果做按揭收入证明可以找朋友公司开给你
买商铺的要点就是:“位置、位置,还是位置”,就是说商业气氛是否浓厚,你所说的地点可能风景不错,但是商业气氛可能差一些,可能马路对面不是商铺,一般商业气氛好的位置要求马路两侧都是商铺、马路没有隔离带、马路不宽,不是以交通为主的道路,周边商铺云集最好,否则有可能租不出去,或者租金不高。
你好!如果你们对开发商说的面积有疑问,可以请房地局下属的房屋测绘部门来进行测量,出具测绘报告!若和开发商提供的不符,可以房地部门投诉或上法院起诉!如果面积是和开发商说的一致!那按以下办法处理!开发商不肯的,也只有上法院解决! 按照国家规定,合同约定面积与产权登记面积发生误差,按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人在合同中对面积误差有约定的,从其约定;合同未作约定的,按以下原则处理: (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款; (二)面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积x100%
你好!“诚意保证金”是可以退还的,这钱是说明你有购买的意向,但不一定100%要购买,只是有这想法!另外,你交这钱时,肯定应该有协议之类的东西的吧,你可以看下,应该是注明可以退还的!
你好!这要看当地公积金贷款的要求的!目前,我国大多城市公积金贷款和银行商业贷款首付都要求3成,只有少数地区可以首付2成,具体的看当地银行和公积金管理中心要求!
guoyi8820191:你好! 根据建设部《商品房销售管理办法》的第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后,房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的, 房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。
回龙观,天通苑…… 个人认为回龙观的最好
可能比较困难,因为现在中国的法律一般是保护弱势群体,这个官司中的弱势群体为业主及客户,一般很少会偏向中介公司,所以建议你们还是庭外和解,让业主赔一部分就算了
按照你所阐述的内容,现简单分析如下: 第一,法院审判不是随便可以更换审判长的,在此过程中你首先应该弄清楚是什么情况下换了人,是否是法院审判委员会的决定?还是有人要求先前的审判长回避? 第二,法庭调解是审理民事案件的一个环节,可以存在于审判的任何一个环节,调解不成的,应该依法判决。所以从你所说的情况看,似乎该审判长没有什么违法的行为; 第三,如果你有证据表明调解的审判长存在违法行为,你可以依法申请再审,也可提请同级人民代表大会常务委员会依法执行监督权。 因为你说的比较简单,案情应该比你说的要复杂,所以只能给你做参考。建议你咨询律师。
你好!可以胜诉!因为第一家中介在和你签定协议时,房主的产权证还没办好,不具备出售的条件,所以,中介也无法为他出售!所以,和你签定的协议是无效协议!
你好!现在出租房屋这类情况很平常,如果你对这类情况觉的不可以接受的,可以要求承租人按你的要求居住(最好是在出租合同里约定)!
政府现在已经骑虎难下,搬起砸向开发商的石头却砸了自己的脚,没有办法了,房价的飞涨就是从2004年8月31日的全国土地实行招拍挂开始的,政府本来想自己垄断土地的供应可以大大的赚一笔,没想到造成土地严重供应不足,导致房价飞涨,然后被拆迁的老百姓肯定大大提高要价,造成土地成本飞涨,从而形成恶性循环,结果政府控制不住了。 由于政府已经把土地的价格抬到历史的最高,因此没有财力大量开发经济适用房、限价房了,政府也不可能拿纳税人的钱补贴部分群众住房要求,财政预算没有这笔开支。 部分当时手里有土地的开发商都乐歪了,钱不想赚都不行,可是今后就该哭了,因为以后开发的门槛大大提高了,小开发商拿不到土地而大量倒闭,房子被房地产巨头们垄断了,房价还降的下来吗? 所以说政府是搬起石头砸了自己的脚,这就是工程师治国的情况,不是经济学家治国,没有经济头脑。
你好!一般7层以下采光等可能受影响,7到11层,因为是悬浮污染物比较集中的“污染层”,扬灰层!你现在可以选择的也就12层比较好了!
你好!通过容积率是算不出,套内面积的,你应该通过得房率来计算! 容积率是房地产项目总建筑面积与总占地面积之比。例如总占地5万平方米,总建筑面积10万平方米,用总建筑面积除以总占地面积就是容积率,10万除以5万=2,则上面所举例子中,容积率为2。 容积率越低说明项目的建筑密度越低,居住舒适度越高 得房率是指套内建筑面积与建筑面积之比。 如果得房率为0.8,建筑面积为100,那套内面积=建筑面积*得房率=80 得房率越高,套内面积越大,共用分摊面积越少!
我觉得住房公积金还是要交。理由如下: 1、可以增加住房资金的积累,你交了一定数额的公积金,单位也补贴相同的住房资金到你帐户中。 2、目前你开始还商业贷款时,就可以凭你与贷款人的直系亲属、配偶关系证明、购房合同和还贷证明定期地提取公积金,减轻你的每月还贷压力。而且最后一次还贷3、今后再改善时,既可以一次性提取公积金,作为弥补你购房资金的紧张状况。又可以进行低息的公积金贷款,而且随着国家利率政策的调整,公积金和商业贷款利率的差距会越来越大。 5、公积金平时放在个人帐户中本身还有利息,其中当年缴存的是活期利息,上年结转的是年息2%,由于公积金是免利息税的,所以实际比1年期的定期利息要高(2.2%扣除20%的利息税)。因此公积金即使沉淀在个人帐户中也是不亏的。 综上所述,你即使不购房也要及时足额地缴存公积金,更何况今后也许要买房呢。
我真记不得到底是能有所长时间免征契税了~不过帮你查了一下大体的办事程序~ 1.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,是否减征或者免征契税,由省、自治区、直辖市人民政府确定。 2.纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税。 3.依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的,经外交部确认,可以免征契税。 纳税人符合减征或者免征契税规定的,应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理减征或者免征契税手续。纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的,其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。
只要能交了首付,采用公积金贷款比较合算,一是时间可长可短,二是利率低于商业贷款.象你的收入要贷20年.不管是什么性质的贷款都是要按规定时间还贷的.如果手里有多余的资金.可以提前还贷.具体规定要咨询当地的住房公积金管理中心(分中心),他们的答复会更专业,清楚.仅供参考
不需要贷款,可以直接将公积金支取出来买房,具有完全产权,购房后即可办理房产证(注意:买二手房要有原房产证,一手房要现房,期房要等到房屋交付后才能办证),同时也可随时办理房产过户手续.
如果选择的是等额本息还款法 也可以每月还款额不变,减少还款期数。 还要贷款银行同意才行。
我想你说的是垡头那的华侨城吧?我认为价格高点,因为临近他的翠城经济适用房才3180元/平方米。那儿的交通不是很方便,远离市区,除非你有车,或者你不用到市区来上班,要知道东四环有时也是很堵的。至于房子本身嘛,一期先入住的都是回迁户,也就是那几座高板,有现房的是余下的两座高塔,不过分摊系数较大。当然,二期我看好像也快封顶了。不过总体来说我觉得外装前房子看上去很糙,至于户型嘛,一般吧。听说开发商是个南方的房地产公司。
住房公积金是不问缴费年限的,只问缴费余额,你出国工作期间,账户是保存的,回来后仍然可以续缴.
不是很轻松,银行为了控制金融风险现在对于贷款的审核比较严格。 此外,个人直接到银行办理贷款,就是所谓的“直客式”住房抵押贷款,银行是不受理的,银行会要求你找一家中介公司或者担保公司来办理
公积金在购买的时候就可以直接申请公积金贷款,但是很多二手房在使用公积金贷款的时候困难重重。主要是因为公积金的房款周期太长,很多时候要在房产过户之后1~3个月原来的业主才能拿到全部出售所得。所以业主拒绝买方作公积金的例子屡见不鲜。 你也可以在买方之后申请支取公积金。
住房公积金是国家对居民的一种房产福利,过去我国一直是“实物分房”,就是直接分配房产到职工名下,自从取消实物分房改为货币分房之后,住房公积金就应运而生,他就是货币分房的一种形式。 住房公积金由单位缴存大部分,如果当职工购房时,选择按揭的,公积金贷款的利率水平比商业贷款低不少,如果不需要按揭的,那么凭购房发票或者契税税票就可以提取公积金,装修也可以支取公积金。
可以如此操作。因为国内银行现在没有真正意义上的转按揭业务。很多有担保资格的经纪公司或者担保公司就开展了类似我爱我家这样的业务。
这种办法是可行的。 但是你不用把全部款项一次给付我爱我家,而是只将提前还款的那一部分提前给付就可以,剩余部分在过户当天给付。 我爱我家的操作周期有点长,一般情况下,原来的业主只要向银行申请提前还贷,那么到了还款日交付款项之后几个工作日房产就可以解除抵押,对于处于按揭中的房产很多都是这样操作的,谁让国内的银行没有真正意义的“转按揭”业务呢。
在开发商取得的预售房销售许可证等正规手续,同时开发商在公积金管理中心备案后.它所销售的期房才能审请公积金贷款.
看您的经济实力去决定. 2年,总的还款要比10年的少许多. 但,月供要多.因此短期的压力要比10年的要大.
现在有公积金转贷款业务,即商业贷款转公积金贷款.商业贷款在正常还款一年以后,其剩余的贷款额度附合您公积金可贷金额,且公积金正常缴费一年内未支取的,符合贷款条件的可以办理公积金转贷款业务.目前武汉公积金管理中心已推出此项业务,广受大众欢迎.必竟可以省不少利息,至于外地是否开展了此项业务不是太清楚,我想规矩应该各地是一样的.