本案中,这套争讼房屋登记在乙的名下,乙才是这套房屋的合法产权人。尽管乙与丙是父子关系,但是,在没有取得房屋产权人乙授权的情况下, 丙私自出卖乙的房屋,买卖房屋合同的法律效力待定。如果乙知道此事后对合 同进行追认,合同有效。乙不同意其子丙出售这套房屋,也就不能对合同进行 追认,房屋买卖合同自然是无效合同。因此甲的诉讼请求无法得到法院的支 持,甲可以向丙追偿由此造成的经济损失。该案表明,购买二手房,一定要与真正的房屋产权人签订合同,如果与代 理人签订合同,必须要求其提供产权人的公证委托书或授权书,这样才能有效 降低交易风险。《中华人民共和国合同法》第九条当事人订立合同,应当具有相应的民事权利能力和民事行为 能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理 人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承 担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。合同被追认之前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的 方式作出。
本案属于典型的未经共有人同意处分共有的不动产,买受人能否善意取得 的案件。本案中,丙作为房屋共有人出卖房屋,其他共有人乙主张其无权处 分,因此这涉及到对买受人善意的考察。本案中,丁购买该房虽支付了对价, 但他并非善意购买。丁虽然主张基于其与丙的同学关系,乙对该房屋买卖的情 况是知情并认可的,但是丁没有证据证明其购买该房征得了房屋其他共有人乙 的同意。丁无证据证明该事实,即不能证明其善意购买房屋,应当承担举证不能的法律后果。由此可以认定,丁购买该房并非善意,那么,该房屋买卖合同 应被认定无效,乙的诉讼请求应当得到支持。对于丙持有房屋原始购买合同及票据原件的事实,因丙系房屋共有人之 一,其持有上述材料符合常理,且不动产,不能仅凭“持有”推定“所有”。 对于撤销权的行使问题,乙系在得知丙与丁签订房屋买卖合同后一年内提起诉 讼,且丁也没有提供证据证明原告乙在此之前对房屋买卖知情,故乙撤销权的 行使不违反法律的规定。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见 (试行)共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共 有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人 善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损 失,由擅自处分共有财产的人赔偿。
我国法律并未强制规定不动产共有人须全部记载于不动产登记簿或权属证 书,所以婚姻关系使得不动产登记簿和权属证书无法反映房屋的真实权属 状况。在以房屋为标的的不动产买卖中,就交易习惯来说,在房产证上共有人栏缺额的情况下不能苛求甲尽到周详的查询义务;其次,甲从交易当日起占有房 屋至提起诉讼,已经接近一年,第三人丙作为房屋共有人不可能不知情,但是 丙却一直未提出异议,应可推定出卖房屋为乙与丙的共同意思表示。甲与乙非 特定亲近关系,不存在甲与乙恶意串通损害丙利益的可能。此外,乙既出具收 到房款的收据,又交付房产证,显然不属于租房交易。因此,应认定甲为善 意,出卖房屋为乙与第三人丙之共同意思表示。在本案中,房屋买卖协议系双 方当事人真实意思表示,买受方为善意,出卖房屋系房屋共同共有人之共同意 思表示,不存在合同无效或可撤销情形。判决确认该协议合法有效,维护了诚 实信用原则,保障了交易安全,维护了社会公平,实现了实质正义。
本案中,甲将涉诉房屋以低于市场价格卖给其弟丙,承租人乙没有优先购 买权。甲将房屋卖给自己的弟弟;甲曾亲自询问乙是否购买该房屋,乙当即表 示不会购买;丙属于善意购买且已经办理登记过户手续,据此,甲将房屋卖给 丙,承租人乙主张优先购买权,法院不会支持。 《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生 所有权变动的,不影响租赁合同的效力,这即所谓的“买卖不破租赁”原则。 虽然丙买了房子,但根据“买卖不破租赁”的原则,丙在乙租期未满的情况下 仍不宜强行要求对方腾房,丙可以与对方协商解除房屋租赁合同。《最高人民 法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》也规 定,租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原 租赁合同的,人民法院应予支持。也就是说,如果乙起诉丙要求继续履行原租 赁合同,会得到法院的支持。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问 题的解释》 第二十四条具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院 不予支持: (一) 房屋共有人行使优先购买权的; (二) 出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、 祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的; (三) 出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的; (四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 《中华人民共和国合同法》 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同 的效力。 第二百三十条出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通 知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。
出租人出卖出租房屋时,承租人是否享有优先购买权,要分两种情况,如 果出卖房屋超出了租赁房屋范围,超出部分与租赁房屋部分可以分割,出租人 又是分割出卖,承租人只能就承租部分的房屋主张优先购买权,对超出承租范 围的房屋部分不能主张优先购买权。如果出卖房屋超出了租赁房屋范围,而超 出部分与租赁房屋部分不可分割,或虽可分割,但出租人不分开出卖,是整体 出卖。出租人出卖的房屋只要涵盖出租房屋,即使出卖房屋超出了出租房屋范 围,是整栋房屋,承租人即享有优先购买权。 最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意 见》第118条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租 人在同等条件下,享有优先购买权。” 需要注意:2009年颁布施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合 同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条,将出租人通知承租人 的时间规定为十五日。 最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的 意见》 出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条 件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民 法院宣告该房屋买卖无效。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问 题的解释》 第二十四条具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院 不予支持: (三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的。
本案是一起因农村房屋买卖引起的纠纷,法院的判决是正确的。宅基地使 用权是农村集体经济组织成员享有的权利,这种权利具有主体的特定性。不能 随意处分。宅基地只能在本集体经济组织之间流转,本集体经济组织之外的人 员无权取得。城镇居民购买农村居民的房屋,买卖合同是无效的。 对于无效的买卖协议,自始无效。因买卖取得的财产应当返还,无法 返还的折价赔偿。对于造成的损失,根据双方过错承担责任。买受人可以 要求卖房人赔偿房屋添附部分的价值损失和对于买受人信赖利益损失的赔 偿,全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益。该请求应该得到 法院的支持。 《中华人民共和国物权法》 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等 法律和国家有关规定。 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》 二、加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划实施管理 (十)改革和完善宅基地审批制度,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民 在农村购置宅基地。
此案例非常典型,对处理类似的法律纠纷有着极其重要的借鉴、参考价 值。本案中,甲乙双方争议的要点是这套涉诉经济适用房的产权归属。因为购 买经济适用房等非商品房,须具备一定的条件,无购买资格的甲在征得符合条 件的乙同意的情况下,以乙的名义购买了经济适用房,并实际占有、使用了该 房,应认定甲为实际购买人,甲享有房屋所有权。由于实际购买人甲行使了本 应由乙享有的购买权利,故应给予乙合理补偿。在日常生活中,“借名买房”的事件经常发生。有的人因为不具备条件而 “借”具备条件的人买房的;有为隐藏财产而借名买房的;有因规避法律而借 名买房的,等等。无论出于何种动机进行“借名买房”,这种行为都存在着很 大的法律风险。
如果没有办法 可以咨询一下律师看看能不能 起诉,如果可以 可以起诉一下 ,用判决书解决这个问题 不过时间会托的比较久
如果只是口头协议而没有在合同上注明的话,那恐怕是赔偿不了了。既然是朋友,就不要计较那么多了。 <br/> 既然你说是为彼此考量,就不要计较那么多了,也可能她现在确实是有事情,不方便呢,这样的话,让她觉得欠你一份情不是更好吗?如果你认为吃亏或觉得她不够朋友,那以后不来往就是了,也不用太纠结的。只是你这个赔偿绝对是要不到的。
只要买方把剩余的钱交给卖方,那就是买方的房子,不然就是卖方的!
和正常买卖交易过户一样样的。只是不需要付房款罢啦
你确定他们有预售证?预售证应该是在其他几证都取的的情况下才能获得,而其他几证第一个就是土地使用证,建议你去房管局咨询一下该楼盘的情况。也可以登录你们当地房管局的网站,在预售证查询页面输入预售证号进行查询,看相关信息是否是你购买的楼盘信息,有些开发商用以前的预售证糊弄消费者,还有就是在现场看预售证时,你要看图列,看你所购买的那栋房子在不在里面,有些房子是分批领到预售证的,开发商就用同一小区其他栋的预售证来冒充你所购买的那栋的预售证,所以要看清除。
——————————————————————————————————————————<br/>可以的,不过有的地方要办理个暂时证,过年找工作租房的人多,要提前运筹帷幄啊<br/>很高兴能为你解答问题,下面是我个人的一些看法和价格一般是便宜点的几个平方200-400 <br/>好一点的地方贵点是400-800以上如果大城市的话就是400-800起步<br/>但是贵的话是800-1200左右我在广东深圳宝安区工作过<br/>基本房价便宜的都是300-400左右的了我在比较落后的城市广东省中山市也工作过<br/>那边的房价是160-300之间不等这个我就不好推荐了,这个还是你租什么房子<br/>因为我可能对当地的不是很了解,怕误导了你这个我只能把自己曾经租房的经验和你分享<br/>希望能对你有用和帮组到你有多网上的租房的公司都是中介或者是骗子发的<br/>下面我就和你分享我这几年的租房经历把<br/>一、如果你想租房先大概的确定下方位<br/>1、你要知道当地那个地方的房子价格有优势点和自己租房子的预算<br/>2、可以适当的到分类信息或者是社区贴吧还有当地的群问下<br/>3、去租房子的地方看的时候不要带太多现金和偏僻的地方不要一个人去<br/>4、说的天花乱坠的不要信,小心骗子<br/>5、租房和有熟人的在一起,也适当的有个照应<br/>6、把对方的劣势看了说下,好有谈价的筹码<br/>二、租房之前先看和分析<br/>1、房子的地角。交通放不方便,离车站远近,离市场远近。<br/>2、楼层 如果是年轻人这些不是很重要,但如果是顶层,你就要看防水做的怎么样了<br/>3、不然到了下雨下雪的天很可能会渗水,发潮。而且楼顶一般是冬冷 夏热<br/>4、进了房子的里面 就要看水 电煤气是不是都好用<br/>5、水是包括上水和下水的 厨房 卫生间 都要看看,电源的插头。<br/>6、如果家里有家电要看看好不好用 (这是在你看完房子以后真的决定租之前看的)<br/>7、其实这些问题都是决定帮助砍价用的,我就是干租赁的<br/>8、如果这些我说的已经构成了问题,在房租方面就要适当的让步。<br/>三、去看房子和租房的时候注意安全 <br/>1、要注意安全,上家下家最好都带两三个人<br/>2、以免落单时碰到歹徒,前两天还有个单身女的被两个看房子的劫持绑架了<br/>3、要知道是不是碰到了二东家,房屋的产权归谁<br/>4、还有这个房东的身份真伪需要仔细辨别<br/>5、以免别人伪造身份证房产证把房子租给你捞一票走了<br/>6、身份证房产证都要看原件,最好能到房管局查一下房子的主人<br/>7、要看下房子的地板和天花板是否漏水是否有水渍<br/>8、要看下房锁是否有被别人配了钥匙,最好能换下<br/>9、要看环境是否有危险的高压线等<br/>10、要看房屋的安全门和窗的防盗,基本上差不多了<br/>四、确定租住了要和房东签定书面的租赁合同。<br/>1、查看出租人的房产证明和有效身份证明 <br/>2、签订租房合同时,应问清房租包含的内容,水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担。<br/>3、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用。 <br/>4、明确租金标准、租赁期限、房租支付时间和付款方式 ,并要求出租方提供租金收据。 <br/>5、应对能否转租做出约定;对提前终止合同是否违约做出约定;对房屋维修做出约定。 <br/>6、要明确违约责任和违约的补偿标准。 <br/>7、入住前检查屋内家具、电器、其他设施的好损情况,并约定维修责任。<br/>曾经我也为租房子而奔波,不过现在住公司了,希望你能租住到合适的房子<br/>在外面为了生活奔波挺不容易的,虽然可能没解决你的实际问题<br/>但是我还是很高兴的能为你解答,你的采纳和好评就是我最大的动力<br/>虽然累,但帮组别人的路上却是快乐着。<br/>—————————觉得好就请点采纳答案把,给个好评,祝愿你生活更美—————————<br/>—————————希望你新的一年,心想事成,工作顺利,生活欢乐美满—————————
有几个方法 让他自己去借钱还贷,不建议你帮他还,有风险。 第二找垫资公司帮他还贷款,利息让他出。 第三,过了协议日期可以起诉,要求强行过户或者退还定金再陪违约金。 如果有用请采纳,谢谢
经常停水停电是因为当初设计的线路和规划的线路存在问题,停电一般是开发商提供的变压器瓦数太小,停水同理,没有电楼上的水就上不去。<br/>拖延工期的赔偿问题可以根据合同规定进行追偿,律法上是可以得到相应的违约金赔偿。<br/>帮你分析一下拖延交房和水电问题,<br/>2014年以前房产市场本身就比较冷淡,开发商要是资金链断裂,有可能停工,造成工期延误,由于资金链一直不正常,在施工过程中可能有偷工减料的情况发生,还有电的供应问题,变压器不稳定,质量差就不能满足小区供电,以后小区住户多了可能停电更频繁。
婚姻法司法解释一中的规定<br/>第十七条 婚姻法第十七条关于"夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权"的规定,应当理解为: <br/> (一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。 <br/> (二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 <br/> <br/>因此你的房屋买卖是有效的。
第一天 领表:《房地产转让申请审批书》、《房地产买卖合同》、《买方确认单》,填表。 交易:买卖双方验人签字。 查档:查房屋产权是否清晰、有无抵押、查封(上午查下午出结果,下午查次日出结果)。 鉴定:做《房屋安全鉴定报告》。 核价:财政部门根据《房屋买卖(置换)合同》的成交金额评估房价。 地税:缴纳卖方房产营业税(免税的地税部门开具免税确认单)和印花税,印花税买卖双方各万分之五。 第二天或第三天交件 七天后交契税:交纳契税,领取契证交手续费:交纳交易手续费封卷:领取证回执 此后十个有效工作日后 领证:买方拿身份证原件取房证。
所谓的继承可以分为两种,一种是遗嘱继承过户,另一种则是法定继承过户。其继承过户手续首先是需要到被继承人的所在地派出所将其户籍注销,并且办理相关的死亡证明,需要是纸质的一份说明;然后在办理房产证的过户手续则到相应的市公证处进行继承权的公证,这时所需要提供的资料就是被继承人的死亡证明以及相关房屋的产权证明,能够证明与被继承人关系的证明文件,以及要继承人的身份证件等,在办理过户进要登记相关的文件,并支付一定的税收与相关的费用。
在彼此双方进行交易时,申请的过户资料首先需要在当地的房地产交易管理机构进行受理审核,审核包括所提供的资料是否合法而有效,并且房产权是否清楚与属于转让的范围,当所有的资料都符合要求时,当事人除了要交纳一定的税费之外,提供了相应的资料之后,最后进行权属的转让签订合同,即完成了二手房过户手续。 对于二手房过户手续中,除了需要提供彼此双方的资料之外,最为关键的还是要了解在二手房过户过程中,彼此双方都应当交纳哪些税费,过户过程中双方都需要交纳各自的费用,而不单单只是受买方进行交纳。 因此,了解清楚的不仅仅手续流程,更重要的是相关的税费,否则最后过户过程中所产生的各种费用将会超出之前所预算的,、将会导致比买新房的税费都会增加,反之,如果少交税,将会导致成为偷税漏税的行为一,这是属于一种犯法的行为,是法律所不允许的。
1.评估价与最高贷款额 二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则,取两者之间的低值乘以贷款成数,装修效果图,即为房产的最高贷款额度。 2.竣工年代与贷款年限 银行审批贷款过程中,通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件,一些银行目前的政策是“房龄+贷款年限≤30年”。 3.贷款银行的选择 各商业银行服务特色不尽相同,贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品,就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。 4.还款方式的选择 银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。 5.收入证明与还款能力 收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明。如果申请人已婚,一个人的收入证明低于其月供,则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外,大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。
二手房按揭贷款首付计算方式: 净首付款=实际成交价-客户贷款额(净首付款:不包括国家税费和中介服务佣金的首付款)。 贷款额=二手房评估价*80%(首次贷款额度可达80%)贷款额估算方式,可用合同价*85%,预估出大致评估价格。 如果是二手房首套购房,则二手房按揭贷款首付至少30%,可贷款70%,如果是二套购房,二手房按揭贷款首付不低于70%,利率为6.55%。
买卖双方需要带齐相关的资料前往银行并提出二手房贷款的申请,填写二手房贷款的申请表,把资料交给银行审阅,双方需被初步评价,贷款的年限以及金额。而且房地产评估机构需到房子处进行对房子的评估,然后才能根据相应的情况来判定,期间耗时需几个工作日,同时需缴纳500元的评估费用。
我们在购买二手房时,可能有各种各样的原因造成银行拒贷,如果房贷办不下来违约谁承担? ??1、购房人自身的原因谁承担? ??在办理贷款是购房人提供了虚假材料,或是有误的虚假信息造成贷款失败,需要贷款人自己承担违约责任。 ??很多情况是贷款人的个人征信不过关,如果个人的不良信用记录是非恶意造成的,一般情况下购房人跟银行协商,或是去其他银行办理贷款即可解决贷款问题。但如果是较为严重的逾期比如信用卡连续3次或两年内累计6次逾期,且金额较大,基本可以确定贷款失败,再如,很多年轻人在大学时申请过助学贷款,没有按时还款也会影响自己的信用记录,这些都是购房者自身造成的,需要购房者自己承担相应的违约责任。 2、卖房人的原因谁承担? ??购买二手房时由于房屋的产权、房龄等信息也有可能造成办理不了贷款的情况,这种情况下,违约责任需要卖房人来承担,在购买二手房时,除了核对房屋的详细信息以外,在签订合同时也要明确违约责任和违约后的赔付。也有一些情况是因为开放商的疏忽少提交或是提交资料有误而造成的贷款审批失败,违约责任需要开发商来承担。 ??3、银行审批贷款慢谁承担? ??购房人提供的材料和征信都没有问题,材料交上去迟迟没有放款,因为银行的审批周期较长,在约定的期间没有放款成功,贷款人可以按照合同约定主张银行承担责任。如果遇到政府政策变动或是银行的贷款政策发生变化,银行停止了房贷业务,双方可协商解决,协商不成也只能采用法律程序解决。
①对交易房屋产权进行调查 房者是否相符,是否有抵押或共有人等。 ②买卖双方签订二手房买卖合同 无论是房产赠与还是买卖,都需要进行房产转移,转移双方当事人都必须签订书面转让合同,也就是二手房买卖合同。二手房买卖合同之中,必须包括双方当事人的姓名和名称住所、房地产权属证书名称和编号、房地产坐落位置、面积和界限、土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限、房地产的用途或使用性质、成交的价格及支付方式、房地产交付使用的时间、违约责任、双方约定的其他事项等。 过户 ③评估房产 正常情况下,房产评估需要找评估公司,此过程大约要5~7个工作日。 ④办理贷款 若购房者办理公积金贷款和商业贷款组合,需要同时向公积金和银行进行贷款申请;若只申请商业贷款(按揭贷款),只需要向银行进行贷款申请即可。此过程是二手房交易中耗时最长的阶段。贷款办理下来后,要注意注销该物业的他项权证。 ⑤向房地产管理部门提出过户申请 二手房买卖双方持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请,并申报成交价格,拿受理单。 过户 ⑥房地产管理部门核查。 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查,在15日内作出是否受理申请的书面答复。受理的核实申报的成交价格,需要根据对转让的房屋进行现场勘查和评估。 ⑦缴纳契税等二手房交易税费 国土部门出税单,买卖方(或经纪方代)缴过户税费。 ⑧房地产管理部门核发新的房屋产权证 双方当事人应凭过户手续,到房产管理部门领取房地产权证书。
1、买方咨询 买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 2、签合同 卖方提供了房屋的合法证件,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 3、办理过户 买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。 4、立契 房地相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。 5、缴纳税费 税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 6、办理产权转移过户手续 交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 二手房购买流程需谨慎 二手房过户问题须知 7、银行贷款 对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。 8、打余款完成交易 买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
(1)买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。 (2)如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。 (3)买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。 (4)立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。北京市已取消了交易过程中的房地产卖契,即大家所俗称的“白契”。 (5)缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 (6)办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。 (7)对贷款的买房人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。 (8)买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
首先去银行按揭贷款,分期付款。 目前商业银针对的贷款是只有房本的房屋,需要你准备的材料:你的收入证明,双方的买卖合同,双方身份证及相关身份证明材料;卖方的结婚证,及房本,相关身份证明材料。需要特别提醒大家,一定要注意你想买的房屋的房龄,国家对五年以内的房屋买卖时要求交很高的房税和契税的,我买的房子就是五年以内的,多交好几万的各种税,但是对于五年以上的房屋就没有多少税了。对于二手房贷款,目前几乎所以银行都可以办理。如果你是首次置业,你就比较合算,因为国家对首套房有优惠,一般情况是利率优惠8折,最低的有7折的,每个银行不一样。并且对于首套房,银行贷款可以首付30%,贷款70%,这样可以减轻首付压力。 另外,如果你是二套房,这就比较麻烦了,首先国家对二套房不但没有利率优惠,而且还需要银行上浮10%的利率,首付比例最低也是4折,这样会多交很多利息,以房价100万来算,多给银行至少30%的利息,首付不低于40万。 其次,给房主分期付款。 如果你问我和原房主之间是否可以分期付款,我告诉你不可以。你想,既然房主想卖方,肯定想一手交钱,一首交房。但也有特例。那就是你不想马上收房,等你什么时候把钱都付清了,对方才把房子交给你,我想你是不会这么傻,钱都交了一部分还拿不到房子。但是也有特例,那就是你们双方约定,那也是可以的。 首先,要签合同,约定过户时间,比如,你分两次付款,约定给完第一次款他帮你过户,或者是给了多少钱后他帮你过户,这很重要! 再有,在签合同时要注意房屋是否有抵押,冻结等情况。签订购买合同,注意上面的一些细则的约定,把收据和你们的购房合同最好放在一个合同中,最好在你合同下面留个备注,空开几行,让他签收据。另外,合同上一定要有夫妻双方的共同签字,和身份证号,最好留下双方身份证复印件。核实双方是否是本人,防止受骗。一定要合适他们双方是不是真夫妻,有些夫妻双方意见不合,会找人冒充自己另一半,这样签的购房合同是不成立的,大家一定要注意! 最后,如果你还是不放心,可以找到相关的房屋中介公司和你一起,帮你完善过程,这得需要你付一定的报酬,我是第一次买房子,对买房流程不懂,就找了房屋中介公司,我是付了房屋总价的1%作为他们的报酬,每个地方付费不一样。
1、购买二手房需要办理一些手续基本的有几点,第一点大家作为借款的方面,需要在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司,并向按揭服务公司提出贷款咨询,确定贷款方案,这时候我们要选择一下,尽量找一些优质服务价格比较低的公司。 2、第二点是大家在和买二手房的人确定购房意向后,大家需要提供公积金帐号,由我们选择的按揭服务公司进行公积金查询,确定可贷款的金额和贷款年限,需要说明一下的是,如果大家资金和收入较少,应该多一些偿还年限,这样可以降低压力。 3、第三点是大家与二手房房主签定房屋买卖合同,由于交易中心要求不同,大家需要根据自己的地区的情况签订,这点可以咨询一下,很简单。然后大家就要准备贷款资料,审核贷款资质,一般审核时间很快,大家不必担心。 4、第四点是当按揭服务公司将初审后,大家的情况基本符合的话,就会把贷款资料交贷款银行审核,银行如果也通过后,按揭服务公司将安排大家与银行签定贷款协议和办理协议公证,同时收取费用,包括房屋保险费,这样我们的程序就看做好了。 5、第五点是一切准备就绪后,大家就可以到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续,并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行,这样银行就可以进行处理,在办理过户的时候一定要仔细,注意自己的房屋具体情况。 6、第六点是大家作为贷款人,当大家的房产证和他项权利证明办出后,按揭服务公司将会按照规定把大家的产证复印件和他项权利证明原件交银行,我们贷款的银行在收到大家的房产证和他项权利证明后,按揭服务公司将所贷金额发放给大家,这样整个程序就基本结束了。
1、二手房以及新房之间的选择对很多人来说都很纠结,那么先来了解新房的一些相关内容,那么新房的购房成本主要来自于购房款。将单位面积的定价乘以所购面积的平米数,就能轻易得出房款总价,而契税、公共维修基金、物业费和房屋面积补差价等杂费,可以推迟到交房时再做缴纳。除此之外,如果是贷款买房还要交纳一些诸如开发商服务费,以及贷款保险费等费用。 2、然而二手房的情况有如何,二手房还不仅仅只是购房成本上需要总结,还要包括中介公司的服务费,这笔服务费大约要占到销售总额的2.5%至2.8%之间。也就是说一套100万的房产要缴纳2.5万至2.8万的中介服务费,另外在所购买的二手房拿到房产证的时间,没有超过5年的情况下,还要缴纳契税1.5%、营业税5.5%和所得税1%等费用。如果是贷款买房,还要增加1000元至3000元之间的费用,同样会增加购房者的购房成本。
买卖双方签订《房屋买卖合同》,在合同中约定买方通过二手房贷款的方式支付房款,并约定首付款及贷款的比例。在这个环节,买方一般应在现场看房的同时,查验卖方的《房屋产权证》、水电气费记录等凭证;有时卖方会要求买方缴纳一定的定金。 买卖双方到房屋所在区县的房地产交易市场现场打印《房产买卖协议》(协议上应明确注明房屋价款的支付方式,如"20万元作为首付款;其余资金申请贷款"等),并且同时由买卖双方到当地房管局现场签订《私产房屋代收代付协议》,用以明确交易资金代收代付的委托关系。 由于二手房的特殊性,买方需要先找评估公司对所购房产进行评估。银行会根据房屋交易价和评估价中较低者作为放贷的依据。需注意的是,有些银行会只接受指定评估公司的评估报告,而有些银行则没有要求,因此,购房者在评估前要先咨询贷款银行。 为了保证贷款的安全性,一般银行会要求买方提供担保。担保人可以是有经济能力的个人,也可以是专业的担保公司。需注意的是,目前有些银行已经推出了无担保的二手房贷款,因此,购房者在办理房贷前要明确所在银行对担保费的收取。 买方持《私产房屋代收代付协议》到贷款银行交存首付款,并取得交存首付款的证明,同时可向该银行申请二手房贷款并提交全部贷款申请资料。 银行审核通过后,买方与银行签订借款合同,银行通知卖方贷款可付。 买卖双方带房产证原件及复印件,买卖契约及复印件,买卖双方的身份证等资料到房产局办理过户手续,并带旧土地证到土地局办理换证手续。 买方带上房产证、土地证过户收据、经鉴证的买卖契约、契税发票等材料,到房产局办理房产的抵押手续。 银行收到抵押证明后放款,贷款发放完毕,买方人向房管部门领取新的房产证。 购房者按照规定的还款方式,按时归还借款。在还清所有贷款后,购房者办理抵押登记注销手续。
1、确定按揭服务公司 借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司,并向按揭服务公司提出贷款咨询,确定贷款方案。 2、查询公积金 与卖方确定购房意向后,借款人提供公积金帐号,由按揭服务公司进行公积金查询,确定可贷款的金额和贷款年限。 3、签订房屋买卖合同 交易双方签订房屋买卖合同,并且在合同签好后到所在区域的交易办理房屋过户手续。 4、审核贷款资质 借款人按照银行要求准备贷款资料,有些房屋会需要由指定的评估公司进行房价评估,并且由按揭服务公司进行初步审核。 5、签订贷款协议 按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核,通过后,按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证,同时收取费用,包括房屋保险费等。 6、办理房屋过户和抵押手续 借款人到房屋所在区的交易办理房屋过户和抵押手续,并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。 7、办理房产证和抵押证明 贷款人的房产证和他项权利证明办出后,按揭服务公司将房产证复印件和他项权利证明原件交银行。 8、银行放款 银行在收到借款人的以上两证后,按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。
流程:买卖双方须经过两步走 转按包括两个方面,一是卖方提前偿还银行贷款,与银行解除债权债务关系,撤销抵押登记;二是买方申请二手房贷款,以所购住房作为新贷款的抵押担保,办理抵押登记。其业务流程为: 第一步,卖方向银行提出申请。 第二步,经银行审查同意的,由银行、卖方和买方签订协议,银行同意卖方转让住房,卖方承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息,买方承诺交易时将房款划入卖方在银行开立的账户上。 第三步,卖方和买方签订住房转让合同。 第四步,买方向银行提出新的贷款申请,贷款额可以为卖方剩余贷款余额,也可以按照下列公式计算: 贷款额=所购住房市场价格×二手房贷款成数。 第五步,银行经审批同意后,与买方签订新的借款合同和抵押合同,出具同意贷款的承诺函。 第六步,卖方与买方办理产权过户手续。 第七步,银行与卖方到房地产管理部门办理注销抵押登记手续,同时与买方申办新的抵押登记手续。 第八步,银行对买方发放贷款,根据买方的授权,将贷款划到卖方开立的账户上,然后根据卖方的授权,从账户上直接扣收卖方尚未偿还的贷款本息,终止原借款合同。
二手房按揭贷款的流程 ⑴递交材料,提出申请,买卖双方带齐相关材料,前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表,填完后将材料交给工作人员审阅。工作人员就材料做出初步评估,给出大致贷款额度和年限。然后三方约定时间,由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。 ⑵评估,根据约定时间,房地产评估机构到房源处进行评估。完成后,评估机构向银行出具评估报告。具体多长时间会依据约定情况而定,一般3至5个工作日内即可完成。交易方需交纳评估费。 ⑶银行审批,银行对贷款申请人的资质进行审核,符合条件后,银行根据房屋评估价格,综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右。 ⑷交首付,办理过户,审批通过后,买方向卖方支付房屋首付款。然后买卖双方及银行工作人员到房地产交易所,凭首付款证明、银行出具的按揭申请审查承诺函等材料办理房屋产权过户。过户当天便可完成,买方再等待20个工作日左右可以领取房产证。 ⑸买方办理房产抵押登记、保险手续,银行放贷,领到房产证后,办理房产抵押登记和保险。然后,办理贷款发放手续,银行便向卖方账户存入房款,买方则开始依照合同按期偿还本期。 贷款前咨询
第1日 递交材料,提出申请 买卖双方带齐相关材料,前往银行。领取并填写二手房个人借款申请表,填完后将所有材料交给工作人员审阅。 工作人员会就材料做出初步评估,给出大致贷款额度和年限。最后三方约定时间,由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估。 第2-7日 评估 根据约定时间,房地产评估机构到房源处进行评估。完成后,评估机构向银行出具评估报告。这一阶段耗时会依据约定情况而定,一般3-5个工作日内即可完成。交易方需交纳500元评估费。 第8-10日 银行审批 银行对贷款申请人的资质进行审核,符合条件后,银行根据房屋评估价格,综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批。审批过程一般在5个工作日左右,但民生银行中关村支行与贷款审批部门在同一个写字楼办公,报批速度快,每单业务审批时间1-2天即可完成。
一般情况下,拆除费用可以分为按工程量实际大小和估算收费两种方式。 第一种方式:按工程量实际大小收费 拆除工程由于具体项目不同,可以分成按平方米、组、项来收费,如瓷砖、地板、墙体拆除等可按平方米来计算。 暖气可以按组来计算门、窗、地台、老柜子等可以按项来收费。其中瓷砖一般在每平方米20元左右,墙体由于厚度和材质不一样可在每平方米50元至100元暖气可以找收废品的直接拆除,可以收他的收购费用而不用支付拆除费门、窗一般是20元至50元一套,但也有收废品的免费拆除的,他们可以再利用地台、老家具、护墙板等就得看具体的情况而定了,如果能找到收木柴的人就又可以省一笔了,支付方式都是先付款后干活。 第二种方式:估算,现场“看活定价” 这种收费方式一般是专业拆除队和水猫的收费方式。拆除师傅们直接到现场看活儿,然后在现场定价,如果双方谈好,就定时间进行拆除。这种“看活定价”的方式一般都是先干活后付款。
如今的二手房在城市已经司空见惯,很多人买不起新房,就将目光挪向了二手房,但是可要知道,二手房拆除费用,可一点都不低,很多人买到了二手房之后,本以为可以省一大笔钱,可是在二手房拆除的时候,便叫苦不迭,因为二手房拆除费用可是一点也不低,而且还有很复杂的程序,相当繁琐。 拆除工程由于具体项目不同,可以分成按平方米、组、项来收费,如瓷砖、地板、墙体拆除等可按平方米来计算。大家都知道二手房拆除的最大一项就是墙体了,墙体的拆除费用,也因墙体的厚度而有所不同,不难想象,墙体越厚,拆除也就越麻烦,费用也就相对比较高。 因此,在购买二手房的时候,毋庸置疑的就是要考虑二手房拆除的相关问题,因为大家选择二手房的时候,其中很大一部分原因就是二手房的价格优势,但是如果把二手房拆除费用算进去的话,二手房也就并没有多少的价格优势了,所以大家在买之前一定要考虑清楚。
一首先需到你原来的按揭银行去询问一下能否办理转按揭手续,如行就比较方便,否则就有点麻烦. 如能转按你只需要到房屋中介机构去发布一个售房信息(免费),中介机构就会想尽一切办法帮你卖房,谈好买家后双方到银行办理转按手续就行了,或者买家愿意一次购买,经过公证处公证一下,让他帮你把未还的款归还银行,取出产权证变更成买家的名字就完了,但注意收完款. 如果不能办理转按手续,你就必须把以前你未还完的按揭款全部归还完后,取出产权证方可卖房